¿Tienes que dar el 20 por ciento de entrada en una casa nueva?

La idea de pagar el 20 por ciento de la cuota inicial de una casa nueva puede resultar desalentadora para muchos aspirantes a propietarios. Pero no abandones tu sueño todavía. Aunque en el pasado se solía exigir un 20% de entrada, la media del pago inicial de las viviendas de EE.UU. está hoy más cerca del 5-6%. Entonces, ¿necesitas pagar un 20% de entrada? ¿O puedes salirte con la tuya con menos? Veamos los pros y los contras de un pago inicial mayor. Luego hablaremos de algunas opciones más asequibles, y te mostraremos cómo decidir qué cantidad es la adecuada para ti.

¿Tienes que hacer un pago inicial del 20 por ciento?

Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), el precio medio de la vivienda en todo el país a finales de 2018 era de 235.000 dólares (fuente). Eso significa que un pago inicial del 20% te costaría 47.000 dólares. Pagar un 10% de entrada te costaría 23.500 $, y un 5% cuesta 11.750 $.

¿Por qué pagar más por adelantado? Bueno, un pago inicial del 20% garantiza que tienes un interés sustancial invertido en la propiedad. En otras palabras, gastar más por adelantado reduce el riesgo para el prestamista, lo que le permite ofrecerte mejores tipos y condiciones.

Aunque un 20% de pago inicial era la norma del sector, los tiempos han cambiado. Aunque tener una gran participación en una propiedad puede ser beneficioso tanto para el comprador como para el prestamista, muchos compradores no pueden permitirse dar esa cantidad por adelantado. En consecuencia, los pagos iniciales más bajos se han convertido en la nueva normalidad. Sin embargo, para proteger los intereses del prestamista, los prestatarios que pagan menos del 20% de entrada suelen tener que pagar un seguro hipotecario privado hasta que superen ese 20% de patrimonio neto.

En resumen, no tienes pagar un 20% de entrada, pero si te lo puedes permitir, te proporcionará algunas ventajas.

Ventajas de un pago inicial del 20 por ciento

¿Por qué deberías considerar la posibilidad de dar el 20 por ciento de entrada en una casa si puedes? Hay algunas ventajas destacadas.

Más patrimonio neto

En primer lugar, al poner un 20% de entrada en una casa, posees instantáneamente una quinta parte de ella. Esto te da un mayor colchón contra las fluctuaciones del mercado. Si el valor de tu casa baja (como ocurrió con muchas durante la crisis inmobiliaria de 2008), hay muchas menos posibilidades de que acabes debiendo más de lo que vale la casa.

Menos intereses

Dar un 20% de entrada significa reducir el importe de tu préstamo en un 20%, lo que te ahorrará dinero en intereses. Además, una mayor cuota de capital reduce el riesgo para el prestamista, lo que suele traducirse en tipos de interés más bajos.

Sin costes de seguro hipotecario privado (PMI)

Otra ventaja es que con un pago inicial del 20% no tendrás que pagar el PMI.

El PMI suele costar entre el 0,5% y el 1% del importe del préstamo al año. Así que si tu préstamo es de 200.000 $, el PMI podría ser de 2.000 $ al año y unos 165 $ al mes.

Incluso si no puedes pagar el 20% por adelantado, puedes solicitar la cancelación del PMI una vez que hayas pagado el 20% del valor de tasación original de la propiedad.

Pagos más bajos

Por último, cuanto más pagues, menos deberás por la vivienda. Y cuanto menos debas, menores serán tus pagos mensuales.

Por supuesto, las cuotas mensuales de tu hipoteca también dependerán de la duración del plazo del préstamo. Cuanto más largo sea el plazo del préstamo, más bajas serán las cuotas mensuales, pero pagarás más en intereses.

Ejemplo: 20 por ciento de pago inicial por una casa de 200.000

Veamos la diferencia de coste total entre dar el 5%, el 10% y el 20% del importe de un préstamo.

En este ejemplo, digamos que la vivienda cuesta 200.000 $, que tienes una puntuación de crédito entre 700 y 719, y que obtienes un tipo de interés del 4,5%. Para simplificar, utilizaremos el mismo tipo de interés en todos los casos. En realidad, es probable que obtengas un tipo de interés más bajo con un pago inicial mayor.

Si das un 20% de entrada, te ahorrarás unos 22.000 $ en comparación con los compradores de vivienda que dan un 10% de entrada, y unos 35.000 $ más que los que dan un 5% de entrada. Son ahorros importantes. Por supuesto, si no tienes 40.000 $ de entrada, los costes más elevados pueden merecer la pena si te permiten comprar una casa. En última instancia, depende de ti decidir si prefieres asegurar una casa ahora o esperar unos años para ahorrar para un pago inicial mayor.

Considera el coste de oportunidad de un gran pago inicial

Pagar una cuota inicial mayor te ahorrará dinero en la hipoteca. Sin embargo, también significa que no puedes utilizar ese dinero para otras inversiones, como montar un negocio, pagar las deudas de los estudiantes o invertir en tus ahorros para la jubilación. Esto se llama coste de oportunidad de una inversión. El coste de oportunidad es el beneficio que no adquieres al elegir una inversión en lugar de otra.

Antes de decidirte a invertir tus ahorros en un gran desembolso inicial, considera cuánto podrías ganar de forma realista poniendo ese dinero en tu mejor opción de inversión. Normalmente, el dinero que te ahorras al no tener que pagar una póliza de seguro hipotecario privado representa un mejor rendimiento que el de las inversiones alternativas, como los bonos o las acciones. Sin embargo, no siempre es así, por lo que es importante sopesar tus opciones.

Alternativas de pago inicial más bajo

¿Qué pasa si no puedes permitirte un pago inicial del 20%? Incluso si no tienes dinero en efectivo para un gran pago inicial, todavía tienes opciones.

Préstamo de la Asociación Federal de la Vivienda (FHA)

El préstamo FHA es un popular programa de préstamos respaldado por la Asociación Federal de la Vivienda. El programa ofrece requisitos de elegibilidad flexibles, incluyendo un pago inicial del 3,5% para los solicitantes con puntuaciones de crédito de 580 y superiores, y una opción de pago inicial del 10% para los solicitantes con puntuaciones entre 500 y 579. Ten en cuenta que los prestamistas que ofrecen préstamos de la FHA te exigirán que contrates el PMI.

Préstamo de Asuntos de Veteranos (VA)

Los préstamos del VA ofrecen a los veteranos la posibilidad de obtener un préstamo hipotecario con sin pago inicial mínimo y sin requisitos de PMI. Muchos prestamistas de todo el país ofrecen estos préstamos, que están respaldados por el departamento de Administración de Veteranos del gobierno federal. Sin embargo, este programa sólo está disponible para los veteranos elegibles y sus cónyuges supervivientes. Si reúnes los requisitos, probablemente sea tu mejor opción.

Préstamo del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA)

Los préstamos del USDA son otra opción hipotecaria de cuota cero ofrecida por prestamistas privados pero respaldada por el gobierno. Están disponibles para los solicitantes cuyos ingresos no superen un límite determinado (que varía según el estado) y cuya puntuación de crédito sea al menos de 640. Además, la vivienda en cuestión debe estar situada en una zona rural elegible. Aunque los préstamos del USDA no requieren un PMI, sí exigen dos formas de seguro hipotecario, que son un gasto equivalente.

Haz clic aquí para conocer los límites de ingresos del USDA en tu estado.

Préstamos convencionales

Hoy en día, puedes encontrar varios préstamos convencionales con bajos requisitos de pago inicial. La hipoteca HomeReady, respaldada por Fannie Mae, es ofrecida por la mayoría de los prestamistas estadounidenses y sólo requiere un 3% de entrada. Además, permite la agrupación de los ingresos de todos los miembros de un hogar. Eso significa que el dinero de todos los miembros de tu familia puede ayudarte a conseguir un préstamo.

Otra opción es el programa Convencional 97 de Fannie Mae y Freddie Mac. De nuevo, sólo se requiere un 3% de entrada, y el dinero puede consistir en su totalidad en fondos donados.

Préstamo a plazos

Algunos compradores optan por realizar el pago inicial solicitando un segundo préstamo, llamado préstamo complementario. Los préstamos "piggyback" tradicionales cubren el 10% del precio de compra, por lo que el comprador debe aportar el 10% de la cuota inicial y financiar el 80% restante. Otros préstamos "piggyback" cubren el 5% para los prestatarios que hacen un pago inicial del 15%. Los préstamos "piggyback" te permiten evitar totalmente el PMI.

Además, muchos gobiernos estatales y locales ofrecen programas que pueden ayudarte. Para más información, consulta con las autoridades locales de vivienda.

¿Necesitas hacer un pago inicial del 20%?

El hecho de que debas o no hacer un pago inicial del 20 por ciento en tu próxima casa depende de tu situación financiera.

Normalmente, cuanto más se pague de entrada, menor será el coste total de la compra de la vivienda. Así que si puedes permitirte un pago inicial del 20%, sin duda reducirá los costes. Pero si no tienes el dinero, no es el fin del mundo.

Financiar el pago inicial o conformarte con un pago inicial menor aumentará el coste total de tu hipoteca. Aun así, es mejor que pagar un alquiler interminable, que no genera ningún patrimonio. Y hay muchos programas para ayudarte a obtener un préstamo hipotecario con un pago inicial de alrededor del 5% o menos.

Sólo tienes que asegurarte de buscar los mejores tipos de hipoteca y las comisiones más bajas. Si no estás seguro de por dónde empezar, revisa los principales prestamistas hipotecarios del sector que aparecen a continuación.