Subrogar una Hipoteca | Qué Es, Cómo Hacerlo y Ventajas

25/10/2021

Es posible que hayas escuchado en algún momento acerca de la posibilidad de subrogar una hipoteca, pero puede que no sepas exactamente a qué se refiere este trámite o cuáles son las posibilidades que ofrece para los titulares.

Si te interesa conocer acerca de este trámite, has llegado al sitio ideal. Hoy te explicaremos todo lo que debes saber acerca de subrogar una hipoteca.

Índice de contenidos

    ¿Qué es subrogar una hipoteca?

    La subrogación de hipoteca es un trámite en el que se cambian las condiciones iniciales de una hipoteca. Estas condiciones incluyen cambiar el titular de la hipoteca o el banco con el que esta se mantiene.

    Por lo general, cuando se considera subrogar una hipoteca, esto se hace para tratar de conseguir mejores condiciones para el crédito como mejores intereses. Para hacer esto, podemos hacer un cambio desde el banco original en el que solicitamos el crédito hasta otro que nos ofrezca mejores ventajas.

    subrogar una hipoteca

    Tipos de subrogación

    Dependiendo de la razón por la que queramos subrogar una hipoteca existen dos tipos, por cambio de acreedor o por cambio de deudor. A continuación hablaremos en detalle con respecto a cada uno de estos tipos.

    Subrogar una hipoteca por cambio de acreedor

    Cuando se habla de este tipo de subrogación se entiende como el proceso en el que el deudor del crédito hipotecario decide cambiar la hipoteca del banco que la otorgó en un principio a una segunda entidad que generalmente ofrece mejores condiciones como por ejemplo, mejores intereses, menos comisiones o plazos diferentes de pago.

    Proceso de subrogación de hipotecas

    Por lo general, cuando queremos subrogar una hipoteca lo consideramos porque las condiciones que nuestra entidad bancaria original ofrece ya no se ajustan a nuestras posibilidades o porque hemos encontrado otra entidad bancaria nos ofrece condiciones mejores.

    Por lo general, el primer paso que debe tomar el deudor es el de tratar de negociar con el banco con el que tenemos la hipoteca mejores condiciones. En este caso, el banco podrá considerar llegar a un acuerdo con el deudor. Si esto no sucede, podemos comenzar el proceso para subrogar una hipoteca.

    Si hemos recibido una mejor oferta por parte de otro banco, podemos informar al banco actual esta oferta. Esto se hace para que nuestro banco considere mejorar esta segunda oferta con la idea de que el cliente siga pagando el crédito en esa entidad.

    En caso de que nuestra entidad original se niegue a mejorar estas condiciones, podemos comenzar el proceso de subrogación. Lo que debemos hacer es ir a la oficina de un notario y firmar el documento de la subrogación.

    Al firmar el documento, la nueva entidad bancaria se encargará de pagar al banco original el remanente de la deuda incluyendo las comisiones si existen y nosotros comenzaremos nuestro compromiso de pago con el nuevo banco.

    Costo de subrogar una hipoteca por cambio de acreedor

    Como todo proceso legal subrogar una hipoteca es un proceso que generará ciertos costos. El documento que debemos firmar en el notario incluirá los datos de la nueva entidad acreedora de la hipoteca así como las nuevas condiciones aplicables.

    Adicionalmente a lo que debemos hacer en el registro, la nueva hipoteca y sus características y también debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que también generará ciertos gastos.

    En resumen, los gastos pueden resumirse de la siguiente manera:

    • Honorarios notariales: este precio dependerá del capital que aún debemos de la hipoteca y está establecido por ley entre 0,2% y 0,5% del capital.
    • Gestoría: aunque este monto puede variar, la gestoría que se encargará del papeleo por lo general cobra entre 200€ y 500€.
    • Inscripción en el Registro de la Propiedad: este es otro gasto que está controlado por ley y por lo general es un trámite que no supera los 100€.
    • Tasación: por lo general la vivienda se debe tasar antes de subrogar una hipoteca. Este procedimiento puede estar entre los 200€ y 400€.

    Subrogar una hipoteca por cambio de deudor

    El segundo tipo de subrogación que se puede tramitar es el del cambio del deudor o titular de la hipoteca. Este proceso puede necesitarse por ejemplo en caso de que la vivienda cambie de dueño por cualquier motivo y el nuevo dueño vaya a hacerse cargo de pagar el resto de la deuda pendiente.

    Cuando se trata de subrogar una hipoteca por cambio de titular, las condiciones del crédito no se cambian, es decir, que no se buscan mejoras o cambios de entidad sino hacer un cambio legal del titular de la deuda.

    Proceso de subrogación por cambio de deudor

    Este proceso es bastante sencillo para ambas partes. Lo que debemos hacer es notificar a la entidad bancaria la intención de subrogar una hipoteca para hacer un cambio de deudor. En ese momento, el banco deberá hacer un estudio de riesgo a la persona que desea hacerse cargo de la deuda para saber si se trata de una persona fiable.

    Esto quiere decir que así como el titular original debió demostrar que estaba preparado financieramente para asumir los costos del crédito, igual pasará con el potencial nuevo titular. Si esta tercera persona cuenta con las características financieras necesarias, entonces la subrogación se hará efectiva.

    Costos de la subrogación por cambio de titular

    Este proceso no generará gastos adicionales para el deudor inicial de la hipoteca, sin embargo, para la persona que quiere asumir el papel de nuevo deudor es posible que haya algunos gastos porque tendrá que demostrar su viabilidad mediante la entrega de los mismos requisitos y documentos que se solicitan a la hora de solicitar una hipoteca por primera vez.

    Puede que te interese: Comparador de Hipotecas | Tipos y Mejores Ofertas

    ¿Cuánto tiempo toma el proceso para subrogar una hipoteca?

    El tiempo de este proceso completo podría tardarse al menos 40 días hábiles en cualquiera de los dos tipos de subrogación. Cuando se trata de un cambio de entidad, por ley se le debe dar un plazo al banco original para considerar la posibilidad de mejorar las condiciones iniciales del crédito. Este plazo generalmente está establecido por ley en 15 días.

    En el caso de una subrogación por cambio de titular, el banco debe hacer un estudio financiero del potencial nuevo deudor para comprobar que puede hacerse cargo de los costos. Este proceso también puede tomar algún tiempo una vez que los documentos solicitados han sido entregados al banco.

    ¿Cuándo subrogar una hipoteca?

    En ocasiones solicitamos una hipoteca en la que se nos ofrecen ciertas características como por ejemplo intereses aplicables al capital y comisiones administrativas que nos parecen las más ideales. Sin embargo, con el paso del tiempo, puede que tengamos problemas para pagar estas condiciones o puede que encontremos una oferta mejor en otra entidad bancaria.

    Si lo que queremos es mejorar las condiciones de nuestra hipoteca pero nuestra entidad bancaria se niega a ofrecernos nuevas condiciones que se ajusten a nuestras necesidades, la mejor alternativa que tenemos es subrogar una hipoteca.

    En la actualidad, la subrogación es una buena alternativa para aquellas personas que obtuvieron este crédito hace algunos años, porque en la actualidad podemos encontrar mejores ofertas debido a la demanda así como a la mejora de las condiciones económicas del país.

    Ventajas de subrogar una hipoteca

    Las ventajas de subrogar una hipoteca están más que nada dirigidas a la que se hace cuando se cambia de acreedor. Algunas de estas son:

    • Mejora en los intereses originales: esto puede ser cambiar el tipo de hipoteca de fija a variable y viceversa, una reducción en los intereses o un cambio en el índice referencial, especialmente para hipotecas más antiguas.
    • Cambios en el plazo de amortización: otra de las cosas que se pueden hacer cuando de solicita subrogar una hipoteca es cambiar el plazo remanente para pagar el resto de la deuda lo que puede ayudar a reducir el monto de las cuotas de pago.
    • Eliminar vinculaciones: muchos bancos para otorgar beneficios en una hipoteca o para contratarla exigen que se contraten una serie de vinculaciones. Estas podemos eliminarlas mediante un proceso de subrogación.

    Palabras finales

    Hay ciertas circunstancias en las que debemos considerar subrogar una hipoteca. Como te hemos explicado, este es un proceso que puede usarse para dos trámites principalmente: cambiar las condiciones de una hipoteca o el acreedor y cambiar el titular o deudor de la hipoteca. Aunque puede ser un proceso largo, no es tan complicado y las ventajas que puedes obtener a largo plazo bien valen la pena.

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