¿Refinanciar una hipoteca? Esto es lo que debes saber

¿Refinanciar una hipoteca? Esto es lo que debes saber

Las hipotecas representan el mayor componente de la deuda de los hogares en Estados Unidos. Esto hace que la refinanciación de la hipoteca sea una de las mayores oportunidades para reducir la deuda y los pagos de intereses.

Antes de elegir un nuevo préstamo, busca los mejores tipos y calcula tu punto de equilibrio. Los tipos de interés de las hipotecas han caído a mínimos históricos, lo que ha provocado un auge de la refinanciación. Sin embargo, todavía tienes que determinar el punto en el que recuperas los costes de la refinanciación y empiezas a ahorrar dinero.

Cuando refinancias la hipoteca de tu casa, estás cambiando tu actual préstamo hipotecario por uno nuevo que te ofrece un nuevo tipo de interés (esperemos que mejor). También puedes ajustar el plazo del préstamo de refinanciación de la hipoteca. Así, si has pagado cinco años de un préstamo a 30 años, la refinanciación puede significar volver a empezar con una nueva hipoteca a 30 años. Sin embargo, la refinanciación también te da la oportunidad de acortar el plazo.

Índice de contenidos
  1. Razones por las que podrías querer refinanciar tu hipoteca
  2. Pros y contras de la refinanciación de la hipoteca
  3. Tipos de refinanciación hipotecaria
    1. préstamos a 15 años y préstamos a 30 años
    2. Fijo frente a variable
    3. Refinanciación en efectivo
    4. Refinanciación en efectivo
    5. Refinanciación gubernamental
    6. Refinanciación de tasas y plazosefinanciación
    7. Refinanciación a corto plazo
  4. Opciones de refinanciación para pagar las deudas de alto interés
    1. Considera una refinanciación en efectivo
    2. Pide un préstamo con el capital de tu casa
  5. ¿Cuánto me costará refinanciar mi hipoteca?
    1. Comisiones de apertura cobradas por tu prestamista
    2. Comisiones de terceros
  6. ¿Tienes derecho a la refinanciación de un préstamo hipotecario?
  7. ¿Cuál es el "punto de equilibrio" para la refinanciación de la hipoteca?
  8. Cómo comparar prestamistas de refinanciación de hipotecas

Razones por las que podrías querer refinanciar tu hipoteca

Si te estás rascando la cabeza y te preguntas por qué querrías refinanciar, debes saber que hay varias razones, entre ellas

  • Conseguir un tipo de interés más bajo.
  • Cambia de un préstamo de tipo variable a uno de tipo fijo.
  • Reduce tus pagos mensuales.
  • Consolida tus deudas.
  • Elimina a alguien del préstamo.

Ten en cuenta que no siempre es necesario refinanciar. Una solución alternativa -dependiendo de tu objetivo- podría ser obtener un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria.

Pros y contras de la refinanciación de la hipoteca

Ten en cuenta que la refinanciación de tu hipoteca tiene muchos pros y contras. Examina cada factor en relación con tu situación específica para averiguar si la refinanciación es el movimiento correcto para ti.

SOPESA LOS RIESGOS Y LOS BENEFICIOS

Aquí tienes una lista de las ventajas y los inconvenientes que debes tener en cuenta a la hora de refinanciar tu hipoteca.

Pros
  • Tipo de interés más bajo.
  • Reduce tus pagos mensuales.
  • Convierte una hipoteca de tipo variable en una de tipo fijo
  • Retirar a alguien del préstamo.
  • Pide un préstamo contra el patrimonio de tu casa.
Cons
  • Prolongar el plazo de tu préstamo puede costarte más dinero.
  • Podrían denegarte si tu crédito o tus ingresos han disminuido.
  • Comisiones y costes elevados.

Tipos de refinanciación hipotecaria

Ahora que entiendes los pros y los contras de la refinanciación, aquí tienes los tipos de préstamos de refinanciación que te ofrecen.

préstamos a 15 años y préstamos a 30 años

Un préstamo programado para ser pagado en pagos mensuales durante 15 o 30 años. Normalmente puedes obtener un mejor tipo de interés en un préstamo a 15 años, pero las cuotas suelen ser más altas.

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Fijo frente a variable

Los préstamos a tipo fijo significan que el tipo de interés es el mismo durante toda la duración del préstamo (normalmente 15 o 30 años). Los préstamos de tipo variable significan que el tipo de interés sube o baja en función del tipo de interés principal en cada momento. Los tipos variables suelen ser mucho más bajos que los fijos cuando los tipos de interés son bajos. Pero, estos tipos de interés se disparan cuando el tipo de interés preferente sube, haciendo que tus pagos también se disparen.

Refinanciación en efectivo

Una refinanciación en efectivo es un préstamo para refinanciar tu hipoteca y obtener una suma global de dinero en efectivo utilizando el patrimonio neto de tu casa como garantía. El valor de la vivienda es la diferencia entre el valor de tu propiedad y la cantidad que debes por ella. Así, si tu propiedad vale 400.000 $ y debes 250.000 $ de tu hipoteca, tendrías 150.000 $ de patrimonio neto.

Cuando tienes patrimonio neto, puedes refinanciar tu hipoteca y pedir un préstamo mayor que la cantidad que debes en tu hipoteca actual.

Refinanciación en efectivo

Una refinanciación en efectivo es una refinanciación hipotecaria que requiere que pagues tu hipoteca actual por debajo de una determinada relación préstamo-valor para poder optar a ella. La relación préstamo-valor se calcula dividiendo tu hipoteca por el valor de tu propiedad. Por ejemplo, muchos prestamistas no considerarán la refinanciación de una hipoteca con un LTV superior al 80%.

Esta opción requiere que pagues los costes de cierre de tu bolsillo. Suele hacerse para arreglar un "préstamo al revés", para no tener que pagar el seguro hipotecario o para evitar el aumento de los tipos de interés de una hipoteca existente a tipo variable. (Los préstamos al revés, o hipotecas "bajo el agua", se dan cuando debes más por la casa que su valor de mercado actual)

Refinanciación gubernamental

El Programa Federal de Refinanciación de Viviendas Asequibles, o HARP, ha terminado. Sin embargo, existen alternativas al HARP ofrecidas por Fannie Mae y Freddie Mac. También hay programas gubernamentales estatales para ayudar a los propietarios a evitar la ejecución hipotecaria, así como programas de financiación para veteranos. Habla con tu prestamista hipotecario sobre los programas gubernamentales de refinanciación a los que puedas optar.

Refinanciación de tasas y plazosefinanciación

La refinanciación a tipo y plazo liquida tu hipoteca actual y emite un nuevo préstamo. La mayoría de las opciones de refinanciación son de tipo y plazo.

Refinanciación a corto plazo

Una refinanciación corta ayuda a los propietarios a evitar la ejecución hipotecaria. El prestamista hipotecario liquidará la hipoteca actual y la sustituirá por un préstamo con un saldo inferior.

Opciones de refinanciación para pagar las deudas de alto interés

Si tienes una gran deuda, refinanciar tu hipoteca puede ahorrarte dinero. Aquí tienes varias opciones de refinanciación alternativas que te ayudarán a gestionar tu deuda.

Considera una refinanciación en efectivo

Si reúnes los requisitos para una refinanciación hipotecaria, considera una refinanciación en efectivo para consolidar y pagar tus otras deudas.

Una refinanciación en efectivo implica la obtención de un nuevo préstamo con un tipo de interés más bajo por un importe mayor que el del préstamo hipotecario existente. Como prestatario, recibes la diferencia entre los dos préstamos en efectivo para utilizarla como quieras.

En este caso, utilizarás el dinero en efectivo para pagar tus deudas de alto interés, como tarjetas de crédito, un préstamo para el coche o un préstamo personal.

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Con esta estrategia, puedes consolidar la deuda en un préstamo hipotecario y pagarla a un tipo de interés mucho más bajo.

Pide un préstamo con el capital de tu casa

Otra opción sería obtener un préstamo o una línea de crédito sobre el capital de la vivienda para pagar las deudas.

Un préstamo con garantía hipotecaria te permite utilizar el valor de tu casa como garantía para pedir prestada una cantidad fija de dinero. Recibirás el dinero por adelantado, que luego tendrás que pagar (normalmente durante un periodo de 15 o 30 años, por ejemplo). La cantidad de patrimonio neto de tu casa determinará la cantidad para la que puedes optar, al igual que tu plazo de pago, tus ingresos y tu historial crediticio.

Una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) te permite pedir un préstamo con el capital de tu casa durante un periodo determinado. Es una línea de crédito renovable (normalmente un porcentaje del patrimonio de tu casa) que te permite acceder al dinero cuando lo necesites. Al igual que una tarjeta de crédito, puedes pedir prestado lo que necesites, pagar el saldo y volver a pedirlo.

Recuerda que la cantidad de patrimonio neto que tienes en tu casa es igual al valor de mercado de la misma, menos lo que debes. Utilizando nuestro ejemplo anterior, digamos que tienes 100.000 dólares de patrimonio neto y que te gustaría pedir prestada una parte de ese valor para pagar tu deuda de alto interés.

Puedes solicitar una HELOC y que te den un plazo en el que puedas retirar los fondos que necesites de forma continua, igual que con una tarjeta de crédito. La única diferencia es que no estás obligado a hacer pagos inmediatamente. Puedes devolver los fondos que has tomado prestados una vez finalizado el periodo de disposición.

Revisa y compara los prestamistas de HELOC aquí

¿Cuánto me costará refinanciar mi hipoteca?

A muchos propietarios les gustaría refinanciar, pero les preocupan los costes de cierre. Refinanciar no es gratis, pero puede que no sea tan caro como crees, y hay una forma fácil de evitar la mayoría de los costes. En cualquier caso, refinanciar puede ser inteligente si tienes una buena razón para hacerlo y esperas beneficiarte de ello.

Los costes que normalmente tendrás que pagar se dividen en dos categorías:

Comisiones de apertura cobradas por tu prestamista

Los prestamistas cobran diversas comisiones de apertura del préstamo, que varían según el estado. Entre ellas se encuentran las comisiones de apertura, las comisiones del originador, los puntos, las comisiones de compromiso, las comisiones de preparación de documentos, las comisiones del prestamista, las comisiones de tramitación y las comisiones de suscripción. La siguiente tabla muestra una serie de comisiones típicas, pero los prestamistas no suelen cobrar todas estas comisiones. Lo más probable es que veas una amplia gama de comisiones de diferentes prestamistas.

Aunque estas comisiones tienen nombres diferentes, pueden ser las mismas. Estas comisiones son los importes que el prestamista te cobra por suscribir, procesar y originar tu nuevo préstamo.

Algunas comisiones de apertura se basan en un porcentaje del importe de tu préstamo, mientras que otras son comisiones fijas. Las comisiones que se definen como "puntos" se basan en un porcentaje. Un punto equivale al 1% del importe del préstamo.

Comisiones de terceros

Algunos ejemplos de honorarios de terceros son los de tasación, los de abogado y los de cierre. Algunos prestamistas lo desglosan aún más en honorarios de liquidación, honorarios de informe de crédito, honorarios de encuesta, honorarios de certificación de inundaciones, búsqueda de títulos, seguro de títulos y honorarios de registro. Las tarifas varían según el prestamista y sus proveedores de servicios. La siguiente tabla muestra una serie de tarifas que puedes pagar. De nuevo, los prestamistas no suelen cobrar todas estas tasas. Lo más probable es que veas un amplio abanico de comisiones de diferentes prestamistas.

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Las comisiones de refinanciación de hipotecas por parte de terceros varían según el estado. Las diferencias entre estados son mucho mayores para las comisiones de terceros que para las comisiones de apertura. La media en 2017 fue de unos 1.133 dólares.

¿Tienes derecho a la refinanciación de un préstamo hipotecario?

Los propietarios pueden pagar los gastos de cierre de su bolsillo, o normalmente pueden hacer que el prestamista hipotecario incluya esos gastos en el nuevo préstamo.

Al igual que cuando cerraste tu hipoteca actual, el proceso de refinanciación termina con el cierre, y eso cuesta dinero. Hay dos formas de gestionar los costes de cierre: pagarlos de tu bolsillo o hacer que los costes se financien en el nuevo préstamo.

En los casos en los que el motivo de la refinanciación sea conseguir tu capital en efectivo, probablemente querrás financiar los costes de cierre en el nuevo préstamo para tener a mano la mayor cantidad de dinero posible. Pero si lo que pretendes es reducir las cuotas del préstamo o liquidar la vivienda más rápidamente, es una buena idea pagar los gastos de cierre de tu bolsillo, si es posible.

¿Cuál es el "punto de equilibrio" para la refinanciación de la hipoteca?

El punto de equilibrio es el punto en el que el prestatario recupera el coste de la refinanciación mediante el ahorro. Por ejemplo, digamos que has refinanciado tu hipoteca y los gastos de cierre eran de 6.000 $. Tras la refinanciación, te ahorras 300$ al mes en tus pagos. Tardarás 20 meses en alcanzar el punto de equilibrio:

$6,000 ÷ 300 = 20

A menos que vayas a quedarte con la casa al menos dos años más, no tendría sentido refinanciar. Refinancia tu préstamo hipotecario sólo cuando pienses quedarte el tiempo suficiente para pasar tu punto de equilibrio y empezar a ahorrar dinero. La calculadora que aparece a continuación proporciona una forma sencilla de determinar si ahorrarás dinero con una refinanciación de la hipoteca.

Cómo comparar prestamistas de refinanciación de hipotecas

Al igual que cuando compras tu primera casa, vale la pena comparar prestamistas y buscar opciones de refinanciación. Algunos prestamistas tienen tipos de interés más bajos o condiciones de préstamo más flexibles. Otros pueden ofrecer grandes ofertas en los costes de cierre o tienen directrices menos estrictas para la calificación del préstamo. Sólo asegúrate de hacer las cuentas. Si un prestamista está dispuesto a trabajar contigo con una puntuación de crédito más baja, puede cobrar más intereses. En este caso, puede que no ahorres lo suficiente en la refinanciación como para que merezca la pena. Asegúrate de que los cálculos tienen sentido antes de aceptar un préstamo de refinanciación.

Recuerda que los tipos de interés fluctúan a diario. En cuanto consigas negociar un buen tipo de interés con tu prestamista, consíguelo por escrito para que quede fijado. De este modo, si los tipos de interés de las hipotecas suben en los próximos días o semanas, no tendrás que pagar el tipo más alto.

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