Refinanciación en efectivo vs. Préstamo con garantía hipotecaria

Refinanciación en efectivo vs. Préstamo con garantía hipotecaria
Resumen del artículo:

Utilizar el patrimonio neto que has acumulado en tu casa puede ser una forma estupenda de financiar gastos importantes en tu vida, como las mejoras en la vivienda. Dos formas de aprovechar ese capital son pedir un préstamo con garantía hipotecaria u obtener una refinanciación en efectivo. Un préstamo sobre el valor neto de la vivienda es básicamente una segunda hipoteca sobre tu casa, mientras que una refinanciación en efectivo implica el pago de tu préstamo actual y su sustitución por una nueva hipoteca.

Puede que hayas estado pagando tu hipoteca durante mucho tiempo, o que hayas hecho mejoras en tu casa, aumentando su valor de mercado de forma significativa. En cualquier caso, tienes algo de patrimonio en la casa y quieres poder utilizar ese dinero para algunos proyectos que tienes en mente.

Quizá quieras enviar a tu hijo a la universidad sin cargarle con préstamos estudiantiles, pagar tus tarjetas de crédito de alto interés o poner un patio o una piscina en tu jardín. En cualquier caso, la refinanciación en efectivo o los préstamos con garantía hipotecaria podrían ser la respuesta que buscas. Hay ventajas y desventajas en cualquiera de los dos enfoques, así que echemos un vistazo a ambos antes de decidir por ti mismo cuál es el más adecuado para ti.

Índice de contenidos
  1. ¿Qué es una refinanciación en efectivo?
  2. Pros y contras de la refinanciación en efectivo
  3. ¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?
  4. Pros y contras de los préstamos con garantía hipotecaria
  5. Refinanciación en efectivo frente a préstamo con garantía hipotecaria
  6. Alternativas a la refinanciación en efectivo y a los préstamos con garantía hipotecaria
    1. Acuerdos de capital compartido
    2. Refinanciación convencional
    3. tarjetas de crédito al 0%
    4. Préstamo personal
    5. Consejo profesional
  7. Solicitar un préstamo con garantía hipotecaria o una refinanciación en efectivo
  8. FAQ
    1. ¿Qué pasa con un HELOC?
    2. ¿Tengo que pagar impuestos en las refinanciaciones en efectivo?
    3. ¿Puedo utilizar una refinanciación en efectivo para invertir?
    4. ¿Cuál es el truco de una refinanciación en efectivo?
    5. ¿Puedes retirar el capital de tu casa sin refinanciar?
  9. Puntos clave

¿Qué es una refinanciación en efectivo?

Si optas por la refinanciación en efectivo, pedirás un nuevo préstamo que sustituya a tu hipoteca actual, y recibirás un cheque por el importe del préstamo que puedes pedir.

La cantidad de capital que puedes pedir prestada depende mucho de tu prestamista. Por lo general, los prestamistas no te permitirán sacar más del 80% del capital de tu casa, pero esa cantidad puede variar. Ten en cuenta también que, con la refinanciación en efectivo, es posible que tengas que pagar un seguro hipotecario si no mantienes un mínimo del 20% de patrimonio neto en la casa después de la refinanciación.

Los requisitos de cada entidad crediticia difieren, pero la cantidad que puedes obtener suele depender de tus ingresos y de la salud de tu informe crediticio. Además, la refinanciación de la hipoteca dependerá de la relación préstamo-valor de tu casa y de tu relación deuda-ingreso personal (DTI). Incluso si tu puntuación de crédito es buena, puede que no te aprueben si tienes más de un 50% de DTI.

Una hipoteca de refinanciación en efectivo, a veces llamada coloquialmente "refinanciación en efectivo", suele ser la mejor para los propietarios de viviendas con mucho patrimonio en su casa, que tienen un excelente historial crediticio y que quieren el dinero para un gran proyecto o inversión.

Pros y contras de la refinanciación en efectivo

SOPESA LOS RIESGOS Y LOS BENEFICIOS

Aquí tienes una lista de los beneficios y los inconvenientes a tener en cuenta.

Pros
  • Recibes una cantidad global de dinero en efectivo en función del patrimonio que tengas en la vivienda.
  • Puedes utilizar ese dinero para lo que quieras.
  • Se considera una "primera hipoteca", por lo que puedes pagar un tipo de interés hipotecario más bajo que con un préstamo con garantía hipotecaria.
  • Sólo tendrás que gestionar un pago mensual de la hipoteca.
Contras
  • El capital de tu nueva hipoteca será mayor que el saldo de tu hipoteca actual, lo que probablemente hará que aumenten los pagos de tu hipoteca.
  • El mayor capital también puede hacer que pagues tipos de interés más altos que en tu anterior hipoteca.
  • Es probable que tengas que pagar gastos de cierre.
  • Tu casa se utiliza como garantía, lo que puede hacerte vulnerable a una ejecución hipotecaria.

¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?

Los préstamos sobre el capital de la vivienda se diferencian de las refinanciaciones en efectivo en que básicamente estás pidiendo una segunda hipoteca sobre tu casa. El préstamo sobre el patrimonio neto es un préstamo completamente independiente de tu primera hipoteca y tiene su propio tipo de interés, plazos y condiciones. Además, tendrás que hacer frente a la carga de dos pagos mensuales de la hipoteca.

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Por lo general, puedes obtener un préstamo con garantía hipotecaria con una puntuación de crédito relativamente más baja que para una refinanciación en efectivo. Sin embargo, seguirás necesitando un buen historial crediticio y demostrar que tienes ingresos suficientes para gestionar el préstamo con garantía hipotecaria más tu hipoteca actual. Esto te pone en mayor riesgo porque estás en deuda con dos acreedores en lugar de uno solo.

Los prestamistas hipotecarios que conceden los préstamos sobre el valor de la vivienda son posteriores al titular de tu primera hipoteca. Esto significa que si no cumples con tus préstamos, la hipoteca principal se paga primero.

Pros y contras de los préstamos con garantía hipotecaria

SOPESA LOS RIESGOS Y LOS BENEFICIOS

Aquí tienes una lista de los beneficios y los inconvenientes a tener en cuenta.

Pros
  • Puedes obtener una gran suma de dinero que podrás utilizar para proyectos domésticos u otros objetivos financieros.
  • Puede ser más fácil conseguir un préstamo sobre el valor de la vivienda que una refinanciación en efectivo.
  • Debido a un tipo de interés potencialmente más bajo y a un capital menor, tu segundo préstamo probablemente tendrá un pago más bajo que tu primera hipoteca.
  • Los préstamos con garantía hipotecaria suelen ser más baratos que la refinanciación en efectivo.
Contras
  • Ahora eres responsable de hacer los pagos de tu segunda hipoteca junto con tu hipoteca principal, lo que te deja vulnerable ante dos acreedores diferentes.
  • Tu casa se utiliza como garantía, lo que puede dejarte expuesto a una ejecución hipotecaria.
  • Es posible que no puedas obtener un préstamo sobre el valor de la vivienda si tienes mal crédito o ingresos insuficientes.

Refinanciación en efectivo frente a préstamo con garantía hipotecaria

Entonces, ¿qué opción es la más adecuada para ti? Como hemos dicho, tanto la refinanciación en efectivo como los préstamos sobre el valor de la vivienda te permiten aprovechar el valor de tu casa para cualquier fin. Cada opción utiliza también tu casa como garantía, lo que significa que te expone a una posible ejecución hipotecaria si no puedes hacer los pagos mensuales de cualquiera de los dos préstamos por cualquier motivo.

La mayor diferencia entre ambas es que con la refinanciación en efectivo, estás cambiando tu hipoteca original por un préstamo totalmente nuevo, lo que significa que sólo tendrás un único pago mensual de la hipoteca. Un préstamo con garantía hipotecaria, en cambio, es una segunda hipoteca sobre la primera, lo que significa que tendrás que gestionar dos pagos mensuales. Este es un factor importante a tener en cuenta en tu proceso de decisión.

Además, un préstamo con garantía hipotecaria suele ser menos costoso que una refinanciación en efectivo debido a los menores costes de cierre (a los que algunos prestamistas pueden renunciar) y a los menores tipos de interés. Además, normalmente puedes arreglártelas con una puntuación de crédito más baja que la requerida para la refinanciación en efectivo.

Dado que las hipotecas de refinanciación con devolución de dinero te ofrecen un préstamo hipotecario mayor que el que tenías antes, te esperan tipos de interés más altos y un pago mensual potencialmente mayor. También es probable que los costes de cierre sean más elevados, ya que se trata de un préstamo completamente nuevo.

La opción que elijas depende realmente de tus necesidades y objetivos financieros individuales, así como de tu historial crediticio y tus ingresos. En cualquier caso, deberías hablar con varios prestamistas para conseguir la mejor oferta posible.

Alternativas a la refinanciación en efectivo y a los préstamos con garantía hipotecaria

Es importante que evalúes tu situación financiera y te preguntes cuáles son exactamente tus motivos para pedir un préstamo sobre el valor de la vivienda o someterte a una refinanciación en efectivo. Si, por ejemplo, sólo necesitas una pequeña cantidad de dinero o quieres aprovechar los tipos de interés más bajos, tienes otras opciones a tu disposición.

Acuerdos de capital compartido

Un acuerdo de patrimonio compartido, también conocido como revalorización compartida, es un acuerdo financiero que permite a otra parte invertir en tu propiedad y adquirir una participación en su futuro patrimonio. Es importante entender que, aunque comparten algunas similitudes, los acuerdos de plusvalía compartida no son hipotecas. De hecho, no son técnicamente préstamos. Por esta razón, sus requisitos de crédito e ingresos suelen ser menores que los de los productos tradicionales de financiación de viviendas.

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Con los acuerdos de capital compartido, no tendrás que hacer ningún pago mensual sobre el importe, ni pagar ningún interés. Cuando termine el plazo, ya sea por un número determinado de años o por la venta de la vivienda, devolverás el dinero a tu inversor. La cantidad que pagues dependerá de si el valor de tu vivienda ha subido o bajado. Aquí tienes algunos inversores de vivienda que debes tener en cuenta.

Refinanciación convencional

A veces llamada refinanciación de tipo y plazo, la refinanciación convencional no implica que el propietario reciba dinero. De hecho, en una refinanciación tradicional no cambia de manos ningún dinero (salvo los gastos de cierre). Este tipo de refinanciación es mejor si los tipos de interés son más bajos que los que pagas actualmente y buscas pagos mensuales más pequeños.

Por ejemplo, si tu hipoteca actual tiene un tipo de interés del 5%, pero puedes conseguir un nuevo préstamo hipotecario a un tipo de interés del 3%, puede merecer la pena considerar la refinanciación de la hipoteca. El ahorro que obtendrás al pagar menos intereses durante la vida del préstamo debería cubrir con creces los gastos de cierre y las comisiones (algunas de las cuales pueden ser eximidas por el prestamista). Además, tener una cuota mensual más baja liberará un poco de dinero cada mes, que podrías destinar a pagar deudas o ahorrar para otros objetivos financieros.

tarjetas de crédito al 0%

Muchas tarjetas de crédito ofrecen tipos de interés introductorios del 0% durante un máximo de 24 meses, lo que podría convertirlas en una opción más viable para ti que refinanciar o pedir un nuevo préstamo.

Digamos que quieres poner una terraza en tu casa o remodelar un pequeño baño, y calculas que cualquiera de los dos proyectos te costará unos 5.000 dólares. Si tu informe crediticio es lo suficientemente bueno como para que te aprueben una línea de crédito, puede valer la pena considerarlo, siempre que estés seguro de que puedes pagar la tarjeta antes de que el tipo de interés inicial vuelva a ser un tipo de interés alto. En este caso, una tarjeta de crédito al 0% podría ser una opción más rápida, menos costosa y más sensata para ti que una refinanciación de la hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria.

Préstamo personal

Otra opción si sólo quieres pedir prestada una pequeña cantidad de dinero es pedir un préstamo personal. Los costes de un préstamo personal suelen ser menos caros que los de la refinanciación de tu vivienda, y además te dan algo de tiempo para devolver el préstamo.

Ten en cuenta que, como un préstamo personal no suele estar garantizado, normalmente pagarás un tipo de interés más alto que con un préstamo garantizado. Sin embargo, si estás seguro de que puedes pagar ese préstamo con relativa rapidez, puede ser una forma conveniente de conseguir algo de dinero sin tener que usar tu casa como garantía.

Consejo profesional

Obtén una copia gratuita de tu informe de crédito antes de solicitar nuevos préstamos. Si tu crédito no es muy bueno, hay medidas que puedes tomar para mejorar tu puntuación de crédito, lo que te ayudará a asegurarte de que puedes obtener el préstamo o la refinanciación que deseas.

Solicitar un préstamo con garantía hipotecaria o una refinanciación en efectivo

Antes de hacer nada, solicita copias de tus informes de crédito a las tres principales agencias de crédito: Experian, Equifax y TransUnion. Puedes obtener una copia gratuita cada año en AnnualCreditReport.com. Es bueno saber cuál es tu situación antes de solicitar un préstamo o una refinanciación, y también puedes comprobar si hay datos inexactos y/o fraudulentos en tu informe.

Una vez que tengas una mejor idea de tu crédito, puedes empezar a ponerte en contacto con los prestamistas. En este mercado tan competitivo, todos los prestamistas quieren tu negocio, así que deberían ser capaces de decirte para qué opción es más probable que cumplas los requisitos y si tiene más sentido para ti una refinanciación en efectivo o un préstamo con garantía hipotecaria.

Ten en cuenta también que, para cualquiera de las dos opciones, tendrás muchos de los mismos gastos y tendrás que aportar gran parte del mismo papeleo que para una primera hipoteca. Los factores a tener en cuenta son los honorarios de los abogados y de la tasación, la búsqueda de títulos y los gastos de solicitud u originación.

FAQ

¿Qué pasa con un HELOC?

Si necesitas acceder a una gran cantidad de dinero en efectivo de inmediato, pero no tienes un gran proyecto en mente, una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) puede ser una buena opción para ti. Una HELOC es otra forma de aprovechar el patrimonio de tu casa, pero a diferencia de un préstamo tradicional sobre el valor de la vivienda, funciona como una línea de crédito renovable en lugar de un desembolso único. Puedes utilizar tanto o tan poco crédito como quieras sin tener que devolver necesariamente el importe total.

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Una línea de crédito con garantía hipotecaria te permite un periodo de reintegro de hasta 10 años antes de que tengas que empezar a devolver el capital (sólo estás obligado a pagar los intereses durante el periodo de reintegro). Sin embargo, una vez que entres en el periodo de amortización, tus pagos aumentarán significativamente porque también estarás pagando el principal. Los HELOC también suelen tener tipos de interés variables, lo que significa que tus pagos fluctuarán.

¿Tengo que pagar impuestos en las refinanciaciones en efectivo?

No. A pesar de que obtienes una cantidad global de dinero de una refinanciación en efectivo, no se considera un ingreso, por lo que no estás sujeto a impuestos por ello. Se considera un préstamo, y por tanto no está sujeto a impuestos.

¿Puedo utilizar una refinanciación en efectivo para invertir?

En la mayoría de los casos, los propietarios de viviendas obtienen una refinanciación en efectivo para remodelar su casa o realizar importantes mejoras en la misma, lo que puede aumentar considerablemente el valor de su casa. Los propietarios también pueden utilizar una refinanciación en efectivo para gastos no relacionados con la mejora de la vivienda, como la consolidación de deudas o la matrícula universitaria.

Algunos inversores astutos pueden ver la oportunidad de sacar el capital de la vivienda y convertirlo en una propiedad de inversión. Podría ser una casa de vacaciones, una propiedad de alquiler o incluso un alquiler de Airbnb. Si esto te parece una oportunidad interesante, deberías hablar con un asesor financiero para ver si puede ser una buena opción para ti.

¿Cuál es el truco de una refinanciación en efectivo?

El inconveniente es que, aunque acabas de recibir un montón de dinero en efectivo para utilizarlo a tu discreción, ahora tienes un préstamo mayor que tu hipoteca original, que probablemente conlleva una cuota mensual más alta, a menos que hayas sincronizado tu solicitud con los cambios del mercado y hayas obtenido un tipo de interés significativamente más bajo.

La otra pega evidente es que esta refinanciación hipotecaria sigue utilizando tu casa como garantía. Si no puedes hacer los pagos mensuales, podrías perder tu casa.

¿Puedes retirar el capital de tu casa sin refinanciar?

Sí, pero no sin pasar esencialmente por el mismo proceso de refinanciación. Técnicamente, obtener un préstamo sobre el capital de la vivienda o una línea de crédito sobre el capital de la vivienda no se considera una refinanciación porque cada uno de ellos es un préstamo independiente de tu hipoteca actual (aunque siguen requiriendo tu casa como garantía). En definitiva, no hay una forma rápida y fácil de aprovechar el capital de tu casa sin pasar por todo el proceso de solicitud/aprobación.

Puntos clave

  • Tanto un préstamo sobre el valor de la vivienda como una refinanciación en efectivo son formas de convertir en dinero el valor que has acumulado en tu casa.
  • Una refinanciación en efectivo sustituye tu hipoteca actual por un nuevo préstamo que supera la cantidad que debías en tu hipoteca original.
  • Un préstamo con garantía hipotecaria es un préstamo independiente de tu hipoteca actual -una segunda hipoteca, básicamente- con su propio tipo de interés, términos y condiciones.
  • La refinanciación en efectivo suele ser más cara que un préstamo con garantía hipotecaria, pero al final sólo tienes que preocuparte de un único pago de la hipoteca.
  • Por el contrario, un préstamo con garantía hipotecaria puede ser menos caro que una refinanciación en efectivo, pero ahora tienes que hacer dos pagos mensuales de la hipoteca.
  • Los requisitos de puntuación de crédito y los procedimientos de suscripción menos estrictos pueden facilitar la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria que una refinanciación en efectivo.
Ver las fuentes del artículo
  1. Resultados de la búsqueda: Refinanciación en efectivo - Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU
  2. Sección B. Importes máximos de las hipotecas en las transacciones de refinanciación sin efectivo/con efectivo - Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU
  3. Manual de Política de Vivienda Unifamiliar, Módulo 6: Programas y Productos - Refinanciación - Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU

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