¿Quién realmente desencadenó el desplome del mercado inmobiliario de EE. UU.? Un nuevo estudio revela una respuesta impactante

¿Qué provocó el desplome inmobiliario? Se cree ampliamente que la caída del mercado inmobiliario de EE. UU. fue causada por un aumento en el número de prestatarios de alto riesgo que sacaron hipotecas entre 2001 y 2006.

De acuerdo con esta creencia, los precios cayeron después del pico, lo que llevó a tasas hipotecarias ajustables más altas y un aumento en las ejecuciones hipotecarias y los incumplimientos.

Sin embargo, un estudio reciente examinó los datos y presenta una historia diferente.

¿Quién causó realmente el colapso inmobiliario?

Un grupo de investigadores llegó a una nueva conclusión interesante después de examinar el Panel/Datos de Crédito al Consumidor Equifax del Banco de la Reserva Federal de Nueva York para la deuda de los hogares y los incumplimientos de 1999 a 2013.

En su artículo, 'Crecimiento crediticio y crisis financiera: una nueva historia', examinan el crecimiento de la deuda hipotecaria y los incumplimientos en diferentes rangos de calificación crediticia (cuartiles uno a cuatro). Sorprendentemente, encontraron que los prestatarios de alto riesgo (cuartil uno) no eran el mayor problema.

De hecho, los prestatarios de alto riesgo mostraron un crecimiento modesto en los saldos y emisiones de deuda durante el auge. Luego, durante la crisis, la morosidad de sus hipotecas pasó del 40% al 30%.

Al observar la proporción de incautaciones por cuartil:

• El primer trimestre pasa del 73% durante el auge al 39% en 2009.
• El segundo trimestre pasó de una participación del 21% durante el auge a una participación del 38%.
• Q3 pasó de una participación del 4% al 13%.
• El cuarto trimestre subió un 5%.

Esto se muestra en el gráfico de abajo a la derecha.

En resumen, el aumento de la morosidad hipotecaria y las ejecuciones hipotecarias se ha concentrado en los rangos de puntaje crediticio medio y alto (principalmente en los cuartiles dos y tres) durante la crisis.

Esto es inusual porque las personas con un crédito preferencial tienden a tener bajas tasas de impago de hipotecas y ejecuciones hipotecarias. Los investigadores profundizaron y comenzaron a encontrar respuestas cuando observaron a los inversores inmobiliarios (personas con doscientas o más hipotecas).

En 2001, la participación de los saldos hipotecarios en poder de los inversionistas en el primer cuartil era del 15%, en los cuartiles dos y tres era del 25% y en el cuarto cuartil era del 30%.

Luego, entre 2004 y 2007, el primer cuartil se mantuvo casi plano, mientras que el segundo y tercer cuartiles aumentaron un 15 %, y el cuarto trimestre experimentó un aumento constante, alcanzando un máximo del 43 % al comienzo de la recesión.

Mientras tanto, las tendencias en la proporción de saldos hipotecarios en manos de propietarios individuales han disminuido en la dirección opuesta.

¿Qué pasó después?

De 2007 a 2009, los reembolsos y las ejecuciones hipotecarias aumentaron de la siguiente manera:

• Tasa de convulsiones

• Inversores inmobiliarios: el primer cuartil se duplica, los cuartiles 2-4 se quintuplican
• No inversores: cuartil uno a triple doble, cuartil cuatro ligeramente

• Tasa hipotecaria predeterminada

• Inversores inmobiliarios: el primer cuartil se cuadruplica, los cuartiles dos y cuatro se multiplican por 10
• No inversores: los cuartiles uno y dos se duplican, los cuartiles tres y cuatro ligeramente

Tenga en cuenta que al comienzo de la crisis, hubo un fuerte aumento en la participación de los inversores en morosidad y ejecuciones hipotecarias para los prestatarios en los cuartiles 2-4.

Entonces, mientras muchos señalan con el dedo a los prestatarios de alto riesgo, los datos muestran que los prestatarios de alto riesgo que invierten en bienes raíces fueron responsables de una cantidad desproporcionada de saldos hipotecarios excesivos, tasas de morosidad y ejecuciones hipotecarias.

Esto plantea la pregunta ¿qué estaba pasando en el fondo? ¿Por qué tanta gente de repente está invirtiendo en bienes raíces?

¿Qué estaba pasando con la inversión inmobiliaria?

Para obtener una idea, entrevistamos a expertos de la industria.

Adham Sbeih, director general La capital de Socotra, dice "Para mí, el quid de la cuestión era el mantra interiorizado por los propietarios e inversores de bienes raíces: 'No puedes perder si compras bienes raíces'. Las hipotecas de alto riesgo eran parte de la burbuja, sin embargo, la especulación proliferaba en todos los niveles, principalmente de alto riesgo, y los propietarios comunes veían sus casas como una inversión en la que podían ganar dinero, lo cual no es cierto.

Él dice: "En los años previos al estallido de la burbuja, había mucha apreciación de la vivienda, y los propietarios abusaban del dinero de refinanciamiento para comprar segundas casas, así como artículos de lujo como botes y televisores nuevos".

Lea sobre el alivio de la hipoteca.

El agente hipotecario jubilado Mike Arman analiza el panorama general. Él dice, “No hubo 'quién' individuo a quien culpar. Como dice el proverbio chino, 'Una gota de lluvia no se cree responsable de la inundación'.

Luego divide a los siguientes jugadores como jugadores que contribuyeron al accidente:

• “Personas que creyeron (o permitieron que otros los convencieran) de que la casa era una oportunidad de inversión lucrativa, no solo un lugar para vivir.
• Los prestamistas estaban desesperados por tener más negocios y más cuota de mercado.
• El ingenio de Wall Street en empaquetar y vender CMO (bonos hipotecarios consolidados) para distribuir el riesgo (al menos esa parte funcionó muy bien, todos tenían un martillo).
• Crédito súper fácil, préstamos mentirosos, préstamos NINA (sin ingresos, sin activos). Todo lo que necesitaba era un acierto y un buen puntaje FICO, y los prestamistas estaban felices de olvidarse de ellos solo porque no tendrían la bolsa cuando el préstamo explotara; Seria vendido y problema de otro.
• Los prestamistas y los oficiales de crédito presionan a los tasadores para que alcancen el número mágico (como 30% sobre FMV), para que el cliente pueda obtener un préstamo sin pago inicial, o incluso un préstamo LTV del 130% (¡sí, lo vi!) .
• El síndrome de obtener por nada que funciona con esteroides: compre una casa hoy, al instante, sin pago inicial, renuévela en diez minutos y gane $ 100,000.
• Actitud de rebaño.

Arman dice: “Todas las estrellas se alinearon perfectamente para que explotara espectacularmente, y hijo de una pistola, por supuesto, lo hizo. Muchas personas resultaron gravemente heridas y todavía vemos las cicatrices.

Hay muchas piezas en esta respuesta, pero este estudio reveló una pieza muy importante que antes faltaba en la historia: los prestatarios de alto riesgo no eran el problema principal.

Este es un hallazgo importante porque puede ayudarnos a crear regulaciones para evitar que la historia se repita.

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