¿Qué significa PITI en el sector inmobiliario?

¿Qué significa PITI en el sector inmobiliario?
Resumen del artículo:

PITI son las siglas de Principal, Interés, Impuestos y Seguro, que representan los cuatro componentes del pago mensual de la hipoteca de un propietario. Combinando las cifras de cada una de estas siglas, un prestamista hipotecario calcula el préstamo que puedes pagar en función de tus ingresos actuales.

Cuando un prestamista decide si te va a prestar dinero para comprar una casa, puedes pensar que su única preocupación es si puedes hacer los pagos de la hipoteca que exigen. Pero no Se preocupan de tu capacidad para "cargar" con la casa y hacer frente a otras facturas importantes, como los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda.

Estas facturas las suele pagar la empresa a la que envías el pago mensual de tu hipoteca. Pagan al prestamista el capital más los intereses, y luego pagan los impuestos y el seguro en tu nombre. Estos cuatro pagos combinados se llaman PITI.

Índice de contenidos
  1. ¿No es suficiente con pagar la casa?
  2. ¿Qué significa PITI?
  3. ¿Qué incluye el PITI?
    1. Principal
    2. Interés
    3. Impuestos
    4. Seguro
    5. Pago inicial
  4. ¿Cómo calculo mi cuota PITI?
    1. Capital e intereses
    2. Impuestos
    3. Seguro de hogar
  5. ¿Cómo afecta el PITI a mi hipoteca?
    1. Establece lo que puedes pagar
    2. Indica a los prestamistas hipotecarios si deben trabajar contigo
    3. ¿Cómo puedo hacer un mayor pago inicial?
  6. La regla del 28%
  7. ¿Cómo puedes mejorar tu puntuación PITI?
  8. Preguntas frecuentes
    1. ¿Cuál es el PITI máximo?
    2. ¿Qué es un lavado PITI?
    3. ¿Quién paga el PITI?
    4. ¿Pueden cambiar los pagos del PITI?
  9. Puntos clave
  10. Préstamos especializados para tu estilo de vida único

¿No es suficiente con pagar la casa?

Por desgracia, no. Si vas a comprar para vivir en la casa o alquilarla a otras personas, tu prestamista quiere saber que puedes permitirte llevar la casa. Esto significa no sólo cumplir con tus obligaciones de pago de capital e intereses, sino también estar al día en el pago de los impuestos sobre la propiedad y el seguro.

¿Qué significa PITI?

PITI no es una expresión de tristeza o remordimiento. Eso es lástima, un concepto diferente. PITI es un acrónimo de Principal, Interés, Impuestos y Seguro. Representa los cuatro componentes principales que conforman los pagos de tu hipoteca.

¿Qué incluye el PITI?

El PITI calcula los pagos estimados de tu hipoteca y, como hemos dicho antes, hay múltiples factores que ayudan a determinar esta cifra final.

Principal

Es la parte del préstamo hipotecario que pagas cada mes. Piensa en ello como una gran roca que golpeas con un cincel o una montaña de tierra que intentas mover con una pala. El trabajo está planificado de antemano para ti.

Si tienes una hipoteca a 30 años, 360 golpes con el martillo o la pala acaban completando la tarea. Lo bueno es que cada mes eliminas un poco más de lo que hiciste el mes anterior.

Interés

Es la parte de la cuota mensual de tu hipoteca que se paga a tu prestamista por prestarte el capital. Es un porcentaje del préstamo pendiente. La buena noticia es que la parte de los intereses disminuye en una cantidad ínfima cada mes a medida que se reduce el capital.

A medida que pasan los años, la parte de los intereses del pago disminuye a medida que la parte del capital que se paga es un poco mayor. Dicho de otro modo, el total de capital e intereses permanece igual, pero los porcentajes cambian gradualmente.

Nota: El capital y los intereses son los dos componentes que constituyen la mayor parte de los pagos de tu hipoteca. Acabarán desapareciendo cuando realices el último pago y se liquide la hipoteca. Si vendes la casa al cabo de unos años, el capital restante se liquidará de una vez.

Si refinancias la casa a un tipo de interés más bajo, o intentas conseguir una hipoteca mayor porque el valor de la propiedad se ha revalorizado y quieres sacar dinero, el proceso de cálculo del PITI vuelve a empezar.

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Impuestos

Como propietario de una vivienda, pagas los impuestos sobre la propiedad al gobierno local a través de dos facturas: los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria y los impuestos escolares.

La compañía hipotecaria sabe que hay que pagarlos y no quiere dejar la responsabilidad en tus manos. Calculan la cuota mensual y suelen querer que el pago se haga a través del proveedor de servicios hipotecarios. Si lees la factura, verás que suelen ofrecer opciones sobre cómo puede elegir el propietario el pago. Puede obtener un descuento por pagar antes de tiempo o por pagar la factura en tercios antes de la fecha de vencimiento. Nada de esto importa si el proveedor de servicios hipotecarios realiza los pagos en tu nombre. Cobran una cantidad fija cada mes, basada en el total de tu factura de impuestos.

Pagas a tu ciudad por vivir en ella y por el funcionamiento del sistema escolar, independientemente de que tengas hijos. Pueden ser facturas importantes y se calculan en función del valor de tu propiedad. Estos impuestos suelen aumentar gradualmente a discreción de las personas que dirigen el municipio y el consejo escolar.

Seguro

Tienes que contratar un seguro de hogar, también llamado seguro de riesgo. ¿Por qué? Porque has pedido un préstamo a un prestamista utilizando la casa como garantía. Quieren que la propiedad esté protegida de daños como incendios, tormentas y árboles que caigan sobre ella. Este es otro componente de los pagos de tu hipoteca y suele pagarlo la empresa que gestiona tu hipoteca.

Independientemente de lo que diga la ley, tu compañía hipotecaria probablemente te exigirá que contrates un seguro de hogar. ¿Por qué? Quieren que su garantía -tu casa- esté protegida. Los precios del seguro pueden variar según la zona. Algunas zonas pueden tener riesgo de inundaciones, huracanes o terremotos, lo que puede requerir un seguro adicional. La compañía de seguros puede incluso exigir que la vivienda tenga un tejado instalado en un determinado número de años.

Es importante recordar que las primas de tu seguro hipotecario privado también se incluyen en este apartado. Aunque no todo el mundo tiene este tipo de pagos, es posible que se te exija un seguro hipotecario privado si tienes un préstamo convencional y pagas menos del 20% del pago inicial de la vivienda.

¡Importante! ¿Qué ocurre si compras un piso o una casa en una zona donde hay una propiedad colectiva de las zonas comunes? Normalmente existe una asociación de propietarios local.

Las asociaciones de propietarios suelen cobrar cuotas de condominio o de vivienda que pueden incluir una póliza de seguro general para el edificio o la urbanización. Si eso forma parte de tu cobertura de seguro, el banco querrá que esa factura se incluya en el pago mensual de tu hipoteca.

Pago inicial

Es el dinero que pagas por adelantado para comprar la casa. El pago inicial no está incluido en tus pagos mensuales, pero tiene un efecto indirecto. Cuanto mayor sea el pago inicial, menor será tu préstamo hipotecario. Si quisieras reducir el tamaño de tus pagos mensuales, podrías hacer un pago inicial mayor.

¿Cómo calculo mi cuota PITI?

Tu prestamista quiere saber si puedes permitirte algo más que los pagos mensuales de capital e intereses. ¿Puedes permitirte los demás gastos de los que eres responsable? Su decisión se basa en la combinación de estas cuatro cifras. La siguiente calculadora puede ayudarte a averiguar por ti mismo cuál será tu pago PITI.

Capital e intereses

Tu banco o agente hipotecario puede estimar la cuantía de la cuota mensual de tu hipoteca en función de la cantidad de dinero que pidas prestada, el tipo de interés y la duración de la hipoteca. Utilizan una calculadora de hipotecas, a la que puedes acceder fácilmente por Internet.

Impuestos

Los datos del listado que te proporciona tu agente inmobiliario también deberían mostrar los impuestos sobre la propiedad y la escuela de la casa. Suma las dos cifras, divídelas por 12 y obtendrás el componente fiscal mensual.

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Mientras que tú pagas estos impuestos en una suma global una o dos veces al año, tu empresa de servicios hipotecarios recoge los pagos cada mes y guarda el dinero en una cuenta de depósito en garantía. En este caso, la cuenta de depósito en garantía se aparta de los demás activos de la empresa para tu beneficio. Ten en cuenta que los impuestos sobre la propiedad y la escuela tienden a aumentar con el tiempo.

Seguro de hogar

Es posible que tu agente inmobiliario sepa lo que pagó el anterior propietario por el seguro del hogar, lo que es una buena guía. También hay herramientas online que puedes utilizar para obtener una tarifa media basada en tu código postal, el valor de la propiedad y otros detalles. Esta es otra cifra que debes esperar que crezca con el tiempo porque los costes de construcción y reparación aumentan.

Suma estas cuatro cifras y tendrás tu número PITI. Fíjate en que los dos últimos componentes probablemente aumentarán con el tiempo, incrementando la cuantía de tus pagos hipotecarios mensuales. A tu prestamista le preocupa el tamaño de la cifra en este momento. Probablemente asumen que tus ingresos también aumentarán con el tiempo.

Ejemplo:

En este ejemplo, supongamos que pediste un préstamo de 300.000 $ con un plazo de 30 años y un interés del 4% para comprar una casa. Con este préstamo, realizaste un pago inicial del 20%, que asciende a 60.000 €. Con la ayuda de una calculadora de hipotecas, encuentras lo siguiente:

  • Capital e intereses = 1.145,80
  • Impuestos sobre la propiedad = 400,00
  • Seguro del propietario = 111,00

Esto significa que tu PITI equivaldría a unos 1.656,80 $. Sin embargo, esto supone las tasas de los impuestos sobre la propiedad (1,6% en este ejemplo) y las tasas de los seguros, que pueden ser diferentes. Este ejemplo tampoco tiene en cuenta las cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA).

¿Cómo afecta el PITI a mi hipoteca?

El cálculo del PITI supone una gran diferencia para los prestamistas hipotecarios, pero ¿por qué?

Establece lo que puedes pagar

Algunos prestatarios pueden pensar que lo único que les importa a la hora de decidir si te prestan es el pago combinado de la hipoteca y los intereses. No El prestamista hipotecario quiere saber que puedes "cargar con la casa" y estar al corriente de tus otras obligaciones importantes.

Esto significa que debes utilizar el cálculo del PITI para determinar no sólo lo que puedes permitirte comprar, sino lo que puedes soportar. Una vez que conozcas este cálculo, podrás ver qué precio de la casa y qué hipoteca son cómodos para tu presupuesto y qué estaría por encima de tus posibilidades.

Indica a los prestamistas hipotecarios si deben trabajar contigo

Algunas personas piensan que el sector inmobiliario es la mejor manera de ganar dinero rápidamente. Pretenden poner un cartel de "Se vende" en el jardín delantero a la semana de comprar la casa.

Los prestamistas hipotecarios ven las cosas de otra manera. Quieren que te quedes en la casa hasta que se pague la hipoteca, pero también quieren saber que puedes cumplir tus obligaciones hipotecarias mensuales en función de tus ingresos actuales. El prestamista hipotecario también sabe que los impuestos y el seguro subirán y supone que tus ingresos también aumentarán.

¿Cómo puedo hacer un mayor pago inicial?

Al ofrecer un gran pago inicial, evitas el seguro hipotecario privado y te aseguras de que los pagos mensuales de la hipoteca sean menores. Sin embargo, ahorrar esa cantidad no siempre es fácil. El pago inicial medio es ahora del 20%, lo que puede suponer una gran cantidad de dinero dependiendo de la propiedad.

Una forma de ayudar a esta financiación, aparte de ahorrar dinero durante años, es conseguir un acuerdo de capital compartido. Te recomendamos que empieces a buscar con algunas de las empresas que aparecen a continuación.

La regla del 28%

¿Cuánta casa te puedes permitir? No te preocupes, ¡también hay un cálculo para eso! El supuesto general es que una persona puede permitirse gastar hasta el 28% de sus ingresos brutos mensuales en la vivienda.

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Es una buena noticia porque el cálculo se hace sobre tus ingresos antes de impuestos Una de las razones podría ser que los intereses de la hipoteca de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad se consideran deducciones hasta ciertos límites al presentar tu declaración de la renta.

¿Cómo puedes mejorar tu puntuación PITI?

Quieres causar la mejor impresión cuando solicites un préstamo a tu banco. Aquí tienes algunas formas de mejorar tu puntuación PITI:

  • Tipo de hipoteca. Hay diferentes tipos de hipotecas. Habla con tu gestor de préstamos o tu agente hipotecario sobre qué otros tipos de hipotecas hay disponibles. ¿Puedes pagar puntos por adelantado para conseguir un tipo de interés más bajo?
  • Un gran pago inicial. Cuanto mayor sea el pago inicial, menor será el importe del préstamo hipotecario. Cuanto menor sea la hipoteca, menores serán los pagos mensuales. Si buscas casas menos caras, la hipoteca será menor y los impuestos deberían ser más bajos. Esto debería reducir tu puntuación PITI.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el PITI máximo?

Los prestamistas suelen esperar que los prestatarios destinen un máximo del 28% de sus ingresos brutos mensuales a los gastos de la vivienda. Sin embargo, otro ratio que los prestamistas utilizan como requisito de elegibilidad es el 36%, pero éste incluye todos los pagos de la deuda.

¿Qué es un lavado PITI?

Si el comprador adquiere una propiedad de inversión que pretende alquilar a inquilinos, los ingresos por alquiler, y no los del comprador, se convierten en el factor determinante. El prestamista se fija en la cifra del PITI y en el coste de mantenimiento del inmueble antes de compararlo con los ingresos por alquiler. Además, las propiedades de alquiler obligan a los prestamistas a considerar otros factores, ya que las propiedades de alquiler a veces se quedan vacías.

¿Quién paga el PITI?

El propietario de la vivienda realiza el pago mensual. La empresa de servicios hipotecarios dispersa el dinero, como las primas del seguro del propietario y los pagos del impuesto sobre la propiedad.

¿Pueden cambiar los pagos del PITI?

Sí. De hecho, debes esperar que cambien, ya que los impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro del propietario tienden a aumentar con el tiempo. La empresa de servicios hipotecarios suele ponerse en contacto contigo al final de cada año para informarte de cuál será tu nuevo pago para el año siguiente.

Puntos clave

  • PITI son las siglas de Principal, Interés, Impuestos y Seguro. Son los cuatro componentes principales de tu pago a la empresa que gestiona tu hipoteca.
  • El PITI es un factor que los prestamistas utilizan para determinar si te prestarán.
  • La relación aceptada entre los gastos de la vivienda y los ingresos brutos es del 28%.
  • Para reducir tu cifra de PITI, habla con tu prestamista sobre los diferentes tipos de hipotecas u ofrece un pago inicial mayor.

Préstamos especializados para tu estilo de vida único

Ahora que sabes lo que entra en tu PITI, sabes lo que puedes pagar en el mercado. Sin embargo, eso es sólo una parte del proceso. Una vez que sepas cuánto puedes pagar, tienes que encontrar el prestamista adecuado. Empieza tu búsqueda aquí comparando opiniones y tarifas para encontrar el prestamista ideal para ti.

Ver fuentes del artículo
  1. Viviendas colectivas - Ciudad de Boulder
  2. Cooperativa de viviendas - Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU
  3. ¿Qué es una vivienda multifamiliar? Todo lo que necesitas saber - SuperMoney
  4. La mudanza de la casa de tus padres - La guía definitiva - SuperMoney
  5. El mejor seguro de alquiler para apartamentos - SuperMoney
  6. Por qué los inmuebles de Nueva York son la nueva cuenta bancaria suiza - SuperMoney

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