¿Qué pasa si heredas una casa con hipoteca?

Resumen del artículo:

Si heredas un inmueble, no es necesario que la hipoteca existente se cancele inmediatamente. Puedes tomar posesión del inmueble, asumir la hipoteca (o refinanciarla) y seguir haciendo los pagos.

Se calcula que alrededor del 62% de los propietarios estadounidenses tienen una hipoteca. Para una persona fallecida, su casa suele ser su mayor activo. Los herederos quieren su herencia, y el banco quiere cobrar. Entonces, ¿qué ocurre con la hipoteca que ha contratado la persona fallecida?

Muere un propietario de una casa. Esta tía o tío favorito te ha dejado su casa en su testamento. Heredar una casa es algo estupendo La casa tiene una hipoteca vigente. Puedes tomar posesión de la casa y asumir la hipoteca. Una vez que la propiedad es tuya, puedes vivir en ella, utilizarla como vivienda de alquiler o venderla. Puedes refinanciarla. Una vez que la vendas, la hipoteca debe quedar saldada.

Índice de contenidos
  1. ¿Qué ocurre con la hipoteca si heredas una casa con hipoteca?
  2. ¿Quién es responsable de una hipoteca después de la muerte del prestatario?
    1. El cosignatario de la hipoteca
    2. El patrimonio del fallecido
    3. El heredero que hereda
    4. El banco
  3. Asumir la hipoteca de una casa heredada
  4. Obtén información sobre la hipoteca
  5. ¿Cuáles son tus opciones?
  6. Qué hacer con una casa heredada
    1. Mudanza
    2. Alquilar
    3. Vender
    4. Regálalo
  7. Implicaciones fiscales al vender una casa heredada
    1. ¿Quién puede acogerse a la exclusión fiscal por venta de vivienda?
  8. Cómo financiar una casa heredada
    1. Toma de posesión de la hipoteca
    2. Compra o refinanciación de la hipoteca
    3. Refinanciación en efectivo
    4. Préstamo para propiedades de inversión
  9. ¿Qué pasa con la hipoteca inversa?
  10. Preguntas frecuentes
    1. ¿Tengo que pagar la hipoteca de la casa heredada?
    2. ¿Se puede mantener una hipoteca a nombre de una persona fallecida?
    3. ¿Cómo se asume una hipoteca tras el fallecimiento?
    4. ¿Puede un beneficiario hacerse cargo de una hipoteca?
    5. ¿Qué ocurre si se deben impuestos sobre la propiedad?
  11. Puntos clave

¿Qué ocurre con la hipoteca si heredas una casa con hipoteca?

De una forma u otra, el banco cobra. La herencia podría pagar la hipoteca actual con otros activos disponibles. La casa podría venderse, y el banco recibiría parte de los beneficios. Si nadie presta atención, el banco podría ejecutar la hipoteca de la casa y venderla él mismo. La responsabilidad de pagar la hipoteca podría transferirse a un cofirmante o al heredero de la casa. No te compadezcas del banco. Suelen salir bien parados.

¿Quién es responsable de una hipoteca después de la muerte del prestatario?

Esta pregunta puede tener múltiples respuestas en función de tus circunstancias (y las de tu familia) y de los detalles de la hipoteca. Aquí tienes cuatro escenarios a tener en cuenta:

El cosignatario de la hipoteca

Habrás oído la expresión "cofirmar un préstamo" Es cuando otra persona acepta la responsabilidad si la otra parte no paga como se supone que debe hacerlo. La hipoteca puede estar a dos nombres, sobre todo si la casa está a nombre conjunto. En ese caso, el cosignatario superviviente es responsable.

El patrimonio del fallecido

Cuando la gente hace testamento, suele nombrar a un albacea. Su responsabilidad es rellenar el papeleo necesario y liquidar la herencia. Si hay muchos herederos y la casa se considera simplemente un activo más para convertirlo en dinero, el albacea puede seguir pagando la hipoteca mientras pone la casa en venta.

El heredero que hereda

Nos estamos adelantando, pero supongamos que sólo vivía uno de los padres, que murió y que tuvo un solo hijo, que es el heredero. Al hijo le han dejado la casa en herencia. Quiere vivir en ella o al menos mantenerla durante un tiempo. Pasarían por un proceso con el banco, pero básicamente asumirían la hipoteca.

El banco

Supón que no hay testamento, ni familia, ni albacea. Un día, el banco dejó de recibir los pagos mensuales de la hipoteca. Enviaban cartas y hacían llamadas telefónicas. Aun así, no pasa nada. Al cabo de unos meses, el banco consideraría la hipoteca en mora y ejecutaría la propiedad. Esto permite al banco vender la propiedad para recuperar el importe pendiente de la hipoteca.

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Asumir la hipoteca de una casa heredada

El banco (o quien sea el propietario de la hipoteca ahora) quiere cobrar. Eso es lo único que le importa. Cuando redactaron la hipoteca, estaban preparados para esperar, cobrando los intereses y el capital mensualmente por el camino. La cuestión es que el banco no suele tener problemas con que otra persona asuma el préstamo. El punto de contacto es probablemente la empresa de servicios hipotecarios, que es la que recauda los pagos, calcula el depósito en garantía y emite la documentación fiscal.

Tendrás que demostrar algunas cosas que parecerán bastante obvias. El propietario de la casa, la persona cuyo nombre figura en la hipoteca, está realmente muerto. Un certificado de defunción debería ser suficiente. También es importante demostrar que la casa era de su propiedad y que la hipoteca está a nombre del fallecido. Necesitarás pruebas de que la casa se te ha dejado a ti como beneficiario.

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor tiene una norma que permite a los bancos añadir el nombre del heredero del prestatario a la hipoteca sin pasar por la norma de capacidad de reembolso.

Supongamos que has heredado la casa pero no puedes hacer frente a los pagos de la hipoteca Hablarías con el prestamista sobre una modificación del préstamo.

Obtén información sobre la hipoteca

Esto debería ser bastante sencillo. Lo ideal es que el fallecido mantuviera en casa un archivo de "Documentos importantes" que incluyera la hipoteca. Si no es así, la compañía hipotecaria le enviará una factura por correo cada mes. Si los pagos se hacen mediante domiciliación bancaria en su cuenta corriente, seguirán recibiendo una declaración de impuestos a final de año. Su contable debería tener esta información.

¿Cuáles son tus opciones?

¡Así que tienes una casa heredada! ¿Y ahora qué? Lo primero que debes hacer es considerar tus opciones. Puede que pienses que tomar posesión de la casa es la opción obvia. Pero si el mercado inmobiliario está en mal estado y la casa está "bajo el agua", lo que significa que el banco debe más dinero del que vale la propiedad. Tal vez tomar posesión no sea tan buena idea. La casa podría permanecer en el patrimonio, y el banco ejecutaría la hipoteca. Esto tiene su propia serie de problemas, porque si el banco vende la casa por menos del préstamo pendiente, el banco puede -en algunos estados- perseguir al patrimonio del fallecido por el saldo. El término que se utiliza para referirse a la cantidad excedente es una sentencia por deficiencia.

Qué hacer con una casa heredada

Supongamos que no es el caso. La cuestión de la hipoteca se ha resuelto. La casa está ahora a tu nombre. La casa es tuya.

Mudanza

Bienvenido a tu nuevo hogar. Está en un barrio mejor y con buenas escuelas. Tal vez la propiedad sea tu casa de vacaciones. Disfrútala. Mantenla. Paga las facturas.

Alquilar

Supongamos que está en la misma manzana. Tal vez esté en un estado totalmente diferente. Sabes que la casa tiene valor. Tienes fe en el mercado inmobiliario. Ponte en contacto con una empresa de gestión inmobiliaria o alquila la casa por tu cuenta. Ahora tienes un activo que produce ingresos, junto con las responsabilidades de ser propietario.

Vender

La casa está en otro estado. Tal vez la casa esté en mal estado. Tal vez tengas un mejor uso para el dinero. La casa es un bien que te pertenece. Siempre puedes optar por vender la casa. Busca un buen agente inmobiliario que conozca el mercado local. Si optas por esta vía y la casa sigue teniendo una hipoteca, tendrás que pagarla cuando se venda la propiedad.

Regálalo

No necesitas otra casa. La hipoteca está pagada. Tu hijo mayor acaba de casarse. Quizá les regales la casa. Esto puede tener complicaciones fiscales, concretamente relacionadas con el impuesto sobre donaciones. Aquí tienes otro escenario. Eres rico. Apoyas a varias organizaciones benéficas. Necesitan dinero. Tienes la casa, un activo duro. Regalas la casa a una organización benéfica y te deduces los impuestos.

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Implicaciones fiscales al vender una casa heredada

Supongamos que decides que prefieres tener el dinero en efectivo y no poseer más bienes inmuebles. Podrías optar por vender tu propiedad heredada. ¿Qué tipo de factura fiscal puedes esperar? Hay normas fiscales especiales cuando vendes una casa que has heredado.

Cuando heredas un bien como una casa o valores negociables como acciones y bonos, la base de coste se "eleva" al valor en el momento del fallecimiento del difunto. Dicho de otro modo: tu pariente puede haber sido propietario de la casa durante décadas. Su valor se ha revalorizado considerablemente. Si vendiera la casa al valor justo de mercado durante su vida, tendría que pagar impuestos sobre las ganancias de capital realizadas, con sujeción a determinadas exclusiones de umbral si se trata de su residencia principal.

Las normas cambian cuando la casa es heredada por un heredero, porque el coste de la casa se considera el valor de la casa el día en que murió el anterior propietario. Si vendieras la casa inmediatamente después de heredarla, la plusvalía sería escasa o nula y, por tanto, los impuestos serían escasos o nulos. Si mantuvieras la casa como inversión y no fuera tu residencia principal, y luego la vendieras unos años más tarde, tu responsabilidad fiscal sobre la plusvalía se basaría en la diferencia de valor entre el momento en que murió el anterior propietario y el momento en que la vendiste.

¿Por qué el gobierno está dispuesto a eximir a alguien de los impuestos sobre la plusvalía? Porque la casa se contabilizó en el valor del patrimonio de la persona fallecida, que está sujeto al impuesto sobre el patrimonio. La buena noticia es que hay umbrales de exclusión, por lo que la mayoría de la gente no tiene que pagar impuestos sobre el patrimonio. Sin embargo, muchos estados tienen impuestos sobre el patrimonio o la herencia que hay que tener en cuenta.

¿Quién puede acogerse a la exclusión fiscal por venta de vivienda?

La legislación fiscal proporciona a los propietarios de viviendas una exclusión fiscal de hasta 250.000 dólares de cualquier ganancia por la venta de una vivienda. Los propietarios casados que declaran conjuntamente obtienen hasta 500.000 $. Sin embargo, para tener derecho a la exclusión, tienes que utilizar la propiedad como vivienda principal durante dos años de los cinco anteriores a la venta.

Si heredas una vivienda, probablemente no podrás acogerte a esta exclusión. En la mayoría de los casos, tendrías que mudarte a la casa y vivir en ella durante dos años para poder optar a ella. Sin embargo, como ya se ha dicho, es posible que no necesites la exclusión fiscal porque la base de la propiedad suele aumentar cuando se hereda una casa.

En general, es buena idea consultar a un contable, un abogado u otro asesor fiscal para obtener asesoramiento profesional cuando heredas una propiedad. El gobierno quiere que la gente pague impuestos, pero hay formas de minimizar tu factura fiscal.

Cómo financiar una casa heredada

Ahora eres dueño de esta casa. ¿Cuáles son las consideraciones financieras? Dicho de otro modo, ¿puedes sacar dinero o reducir tus gastos?

Toma de posesión de la hipoteca

Asumes la obligación de una hipoteca pendiente cuando heredas una casa. Esta es la respuesta más sencilla y suave para financiar la casa, porque la financiación ya está en marcha. Has asumido la responsabilidad de la hipoteca.

Compra o refinanciación de la hipoteca

Ahora eres dueño de la casa y de la hipoteca que la acompañaba. Los tipos de interés son sustancialmente más bajos que cuando el propietario ahora fallecido compró la casa y obtuvo una hipoteca. Puedes refinanciar a un tipo de interés más bajo. Eso es lo que haces.

Refinanciación en efectivo

Has heredado esta casa y la hipoteca es muy pequeña porque el fallecido estuvo haciendo pagos mensuales durante décadas. Dicho de otro modo, hay mucho patrimonio en la casa. Otra posibilidad es que la casa se haya revalorizado sustancialmente desde que se compró. Refinancias la casa con una hipoteca mayor, lo que te permite pagar la hipoteca restante, más pequeña, y sacar dinero en efectivo.

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Préstamo para propiedades de inversión

Esta es una opción menos probable, pero supongamos que tienes la intención de alquilar el inmueble. A los bancos les gusta prestar a personas que van a vivir en el inmueble. ¿Por qué? Porque la gente suele mantener su propia casa. Los bancos conceden préstamos para propiedades que producen ingresos, a menudo a un tipo de interés más alto y con un pago inicial más elevado. Así que el tipo de la hipoteca que has heredado puede ser bastante atractivo. Esto sólo tendría sentido si hubiera una gran diferencia entre el tipo de la hipoteca que ya tienes y el de un préstamo para una propiedad de inversión.

¿Qué pasa con la hipoteca inversa?

Las oyes anunciadas en la televisión todo el tiempo. Se llama hipoteca inversa porque funciona al revés que una hipoteca convencional. Una hipoteca convencional se va pagando gradualmente a lo largo del tiempo mediante pagos mensuales que consisten en intereses y capital. El préstamo se va reduciendo hasta que se ha liquidado por completo.

Una hipoteca inversa es un préstamo, garantizado por la propiedad como una hipoteca, pero da al propietario de la vivienda una suma global, ingresos mensuales o acceso al dinero si lo necesita. Al no tener que pagar intereses, el importe del préstamo crece con el tiempo. La falta de pagos del préstamo hace que el saldo del mismo crezca.

A la muerte del propietario de la vivienda, la hipoteca inversa debe liquidarse. A diferencia de una hipoteca convencional, no puede ser asumida por el heredero que herede la casa. Es de esperar que la herencia tenga activos líquidos que puedan venderse para conseguir dinero y pagar la hipoteca inversa.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar la hipoteca de la casa heredada?

Tienes opciones disponibles. Por ejemplo, puedes asumir la hipoteca y seguir pagando. O puedes pagar el saldo pendiente de la hipoteca. También puedes vender la casa. Sin embargo, si heredas la casa y no haces los pagos de la hipoteca, el banco puede ejecutarla.

¿Se puede mantener una hipoteca a nombre de una persona fallecida?

En teoría, una propiedad puede permanecer en el patrimonio de la persona fallecida hasta que se liquide la herencia. Puede que haya dificultades para localizar a los herederos o que Hacienda no haya aceptado aún la declaración de la renta de la herencia. El albacea, actuando como fiduciario para preservar los bienes del fallecido, seguiría haciendo los pagos de la hipoteca a tiempo.

¿Cómo se asume una hipoteca tras el fallecimiento?

Es un proceso. Empieza por notificarlo a la empresa de servicios hipotecarios. Entre otras cosas, necesitarán una prueba de que el prestatario ha fallecido y una prueba de que eres el heredero legítimo.

¿Puede un beneficiario hacerse cargo de una hipoteca?

Sí. El gobierno considera que las casas son un activo que mucha gente quiere mantener dentro de su familia o que pase a los herederos designados. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor tiene una norma que facilita que el beneficiario se haga cargo de una hipoteca.

¿Qué ocurre si se deben impuestos sobre la propiedad?

Se trata de una deuda que no sólo es un gravamen sobre la propiedad, sino que puede acumular multas e intereses. Debe pagarse lo antes posible.

Puntos clave

  • Los herederos pueden heredar un inmueble y que la hipoteca pase a sus manos.
  • Es necesario notificar al proveedor de servicios hipotecarios o al prestamista, para que la hipoteca pueda ser transferida.
  • Si el inmueble se considera simplemente un activo más y no se designa para un beneficiario específico, la hipoteca se paga cuando se vende la propiedad dentro del patrimonio.
  • El prestamista espera que se paguen los pagos de la hipoteca; de lo contrario, la propiedad puede ser ejecutada.
  • Haz intervenir a los profesionales, como los abogados fiscalistas o los abogados patrimoniales, a la hora de liquidar una herencia y distribuir los bienes.
Ver las fuentes del artículo
  1. Normas sobre préstamos hipotecarios -CFPB
  2. Estudio del sector hipotecario - SuperMoney
  3. La propiedad heredada y la capacidad de pagar una hipoteca - CFPB
  4. Heredar una HECM (Hipoteca Inversa) - CFPB

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