Qué es una segunda hipoteca silenciosa: Lo que debes saber

Qué es una segunda hipoteca silenciosa: Lo que debes saber
Resumen del artículo:

Puede ser difícil ahorrar para el pago inicial. Algunos compradores de viviendas piensan que una solución inteligente es obtener un préstamo de un segundo prestamista para cubrir el pago inicial y no decírselo al primer prestamista. Esto se llama "segunda hipoteca silenciosa" Este artículo te dirá lo que necesitas saber sobre las segundas hipotecas silenciosas, como por ejemplo por qué no son tan inteligentes como parecen y cuáles son algunas alternativas mejores.

Una segunda hipoteca silenciosa es una segunda hipoteca o una hipoteca adicional colocada sobre un bien inmueble, normalmente una casa, para financiar el pago inicial exigido por el prestamista de la primera hipoteca. Sin embargo, esto no se comunica al prestamista original. La segunda hipoteca se denomina "silenciosa" porque el prestatario no revela su existencia al prestamista hipotecario original y el segundo prestamista no registra el gravamen asociado hasta después de que se haya aprobado la primera hipoteca y se haya realizado la venta de la vivienda.

Índice de contenidos
  1. Las hipotecas silenciosas suelen ser ilegales
  2. ¿Cómo funciona una segunda hipoteca silenciosa?
  3. ¿Por qué las segundas hipotecas silenciosas son un riesgo para los prestamistas (como tu prestamista hipotecario)?
  4. ¿Cómo puedo evitar las segundas hipotecas silenciosas?
  5. ¿Cómo funcionan los programas de ayuda al pago inicial?
  6. Alternativas a las segundas hipotecas silenciosas
    1. Préstamo a plazos
    2. Dinero de regalo
    3. ¿Puedo utilizar un préstamo personal para el pago inicial?
  7. ¿Quién se beneficia de una segunda hipoteca silenciosa?
    1. Nota de uso: Cuidado con la terminología engañosa
  8. ¿Cómo funciona una segunda hipoteca blanda?
  9. Cómo vender una casa con una segunda hipoteca
  10. Vender una casa con una segunda hipoteca: 3 pasos clave
  11. Segunda hipoteca blanda vs. silenciosa
  12. Puntos clave

Las hipotecas silenciosas suelen ser ilegales

Si estás pensando que esto suena poco ético y posiblemente ilegal, estás en lo cierto. Financiar tu pago inicial con un segundo préstamo secreto contra la misma propiedad te expone a una condena por fraude. Cuando los prestamistas hipotecarios exigen un pago inicial, no buscan pruebas de que puedes conseguir que otra persona te preste dinero contra la misma vivienda. Y no se alegrarán si descubren que eso es lo que has hecho. Así que no esperes que te apoyen si acabas en los tribunales.

El FBI considera que las segundas hipotecas silenciosas son un esquema de fraude hipotecario. Esto está sacado directamente del sitio web del FBI:

"El segundo silencio: El comprador de una propiedad toma prestado el pago inicial del vendedor mediante la emisión de una segunda hipoteca no revelada. El prestamista principal cree que el prestatario ha invertido su propio dinero en el pago inicial, cuando en realidad es un préstamo. La segunda hipoteca no puede registrarse para ocultar aún más su situación al prestamista principal.

Para protegerte de hacer algo peligroso e imprudente, debes informarte sobre las segundas hipotecas silenciosas, por qué debes evitarlas y cómo puedes conseguir una segunda hipoteca de forma legal. Este artículo te ayudará a hacerlo.

¿Cómo funciona una segunda hipoteca silenciosa?

Los prestatarios que piden una segunda hipoteca silenciosa suelen hacerlo para conseguir fondos para el pago inicial de una vivienda. Esto les permite comprar una vivienda que no podrían permitirse, o conseguir mejores condiciones hipotecarias de las que obtendrían de otro modo.

En el mejor de los casos, cuando un comprador adquiere una vivienda mediante una operación hipotecaria, el prestatario debe aportar un pago inicial. Normalmente, el prestamista también pedirá que el prestatario revele todas las fuentes de fondos para el pago inicial. Es ilegal financiar el pago inicial con una segunda hipoteca no declarada al prestamista hipotecario inicial. (El primer prestamista hipotecario o inicial también se conoce como senior prestamista hipotecario) El silencio del prestatario se considera una falta de transparencia e información legalmente exigida.

Por ejemplo, imagina que quieres comprar una casa por 300.000 dólares. Has conseguido una hipoteca de 300.000 $ que requiere un pago inicial del 20%, 60.000 $. Sólo tienes 10.000 $ en efectivo, pero no quieres perder la casa. Así que pides un préstamo de 50.000 $ a un prestamista privado, utilizando la casa que vas a comprar como garantía. Sumando eso a los 10.000 dólares que tienes a mano, haces el pago inicial de 60.000 dólares. Pero, como este pago inicial viene acompañado de una obligación de deuda de 50.000 $ contra la propiedad, no vale realmente 60.000 $ para el primer prestamista hipotecario. Al ocultar el préstamo privado, has defraudado al primer prestamista hipotecario.

Nota: Como las leyes varían en todo el mundo, puede que descubras que no revelar una segunda hipoteca utilizada para un pago inicial es legal en algún lugar. Sin embargo, para pecar de precavido, este artículo tratará estos acuerdos como siempre ilegales y, por tanto, mejor evitarlos.

¿Por qué las segundas hipotecas silenciosas son un riesgo para los prestamistas (como tu prestamista hipotecario)?

Una segunda hipoteca silenciosa añade una deuda, y otro gravamen pendiente, a la propiedad. En caso de impago de tu préstamo hipotecario, tu prestamista de la primera hipoteca podría tener problemas al intentar ejecutar la hipoteca.

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Por eso, los prestamistas corren un riesgo cuando un prestatario realiza el pago inicial mediante una segunda hipoteca silenciosa. Más deuda y un segundo prestamista al que pagar significa problemas si el prestamista hipotecario tiene que ejecutar la hipoteca.

Los prestamistas hipotecarios exigen un pago inicial para que el préstamo merezca la pena por el riesgo que creen que conlleva. Si dejas de pagar y el prestamista tiene que pasar por el proceso de ejecución hipotecaria, el hecho de que hayas hecho un pago inicial de cierta cuantía les ayuda a asegurarse de que no pierden dinero.

Cuando los prestatarios utilizan segundas hipotecas silenciosas para realizar pagos iniciales, los prestamistas pierden parte de esta protección. Registrar el gravamen del segundo préstamo de inmediato haría que apareciera en una búsqueda de títulos y fuera descubierto por el primer prestamista. Ese primer prestamista podría entonces rechazar tu solicitud de préstamo u ofrecer unas condiciones de préstamo menos atractivas. Por esta razón, los gravámenes de estos préstamos ocultos no se registran hasta después de la aprobación de la primera hipoteca. Aun así, en realidad son los primeros en el tiempo. Teniendo en cuenta esto, ¿son realmente "segundas" hipotecas? ¿La "primera" hipoteca es realmente la primera?

Como puedes imaginar, los prestamistas no quieren tener que lidiar con este tipo de problemas de prioridad de gravamen si tienen que ejecutar la hipoteca. Tener que ejecutar la hipoteca es una molestia bastante grande.

¿Cómo puedo evitar las segundas hipotecas silenciosas?

Si necesitas una forma legal de cumplir con el pago inicial sin pedir una segunda hipoteca silenciosa, deberías consultar los programas de ayuda al pago inicial. Hay muchos programas de ayuda al pago inicial disponibles. Puedes acceder a ellos a través de las agencias gubernamentales locales, estatales y federales.

Los préstamos obtenidos a través de estos programas crean una segunda hipoteca sobre tu nueva casa, suponiendo que te la aprueben. Es más, es probable que tu prestamista hipotecario principal conozca estos programas y haya trabajado con ellos antes para ayudar a los prestatarios a obtener viviendas.

¿Cómo funcionan los programas de ayuda al pago inicial?

Los prestatarios pueden acceder a fondos para cumplir los requisitos de pago inicial mediante un préstamo de ayuda al pago inicial o una subvención. Los programas permiten la divulgación legal al prestamista de una primera hipoteca. Hay más de 2.000 programas de ayuda al pago inicial en todo Estados Unidos.

Estos programas son financiados y ofrecidos por organismos gubernamentales como el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Estas entidades apoyan los programas de ayuda al pago inicial como parte del desarrollo comunitario. Los prestatarios pueden ser remitidos a un programa por su agente de préstamos. También pueden investigar los programas de ayuda al pago inicial poniéndose en contacto con las agencias gubernamentales de vivienda locales. Por ejemplo, el HUD tiene numerosas oficinas locales en todo Estados Unidos.

Los requisitos de los programas de ayuda al pago inicial son ligeramente inferiores a los de los préstamos normales. Los procedimientos de préstamo son similares en el sentido de que los solicitantes deben proporcionar información personal como los ingresos, la ocupación y el historial crediticio.

Alternativas a las segundas hipotecas silenciosas

En caso de que sigas teniendo la tentación de pedir una segunda hipoteca silenciosa y esperar que no te pillen, aquí tienes algunas alternativas a tener en cuenta.

Préstamo a plazos

El piggyback suele ser ofrecido por tu prestamista de préstamos hipotecarios. Así que no estás ocultando nada ilegalmente como con una segunda hipoteca silenciosa.

Se denominan préstamos "piggyback" porque el segundo préstamo "piggybacks" sobre el primero. Esto aumenta la cantidad total prestada.

Dinero de regalo

Otra opción es utilizar el dinero que te ha regalado un familiar o alguien especialmente generoso. La cantidad de dinero de regalo que puedes utilizar para el pago inicial depende de tu programa de préstamo.

En muchos casos, seguirás teniendo que aportar dinero propio para cubrir parte del pago inicial, pero tu contribución podría ser considerablemente menor que el pago inicial del 3% al 20% que tendrías que cubrir de otro modo.

¿Puedo utilizar un préstamo personal para el pago inicial?

El préstamo personal puede ser una gran fuente de financiación para muchas cosas. Sin embargo, la mayor parte de las veces, el pago inicial de tu vivienda no es una de esas cosas. Por ejemplo, la FHA y los préstamos hipotecarios convencionales no permiten utilizar préstamos personales para el pago inicial.

Si quieres intentar utilizar un préstamo personal para cubrir el pago inicial, tienes que decírselo a tu prestamista. Ocultar tu fuente de financiación podría meterte en problemas más adelante, al igual que con una segunda hipoteca silenciosa.

Dicho esto, si quieres preguntar a tu prestamista hipotecario si puedes intentarlo, no dudes en hacerlo. Un préstamo personal supone una carga financiera adicional para ti, aumentando la posibilidad de que no puedas estar al día con el pago de tu hipoteca. Por tanto, lo más probable es que los préstamos hipotecarios que puedas conseguir si utilizas un préstamo personal para el pago inicial no sean tan buenos como los que podrías conseguir de otro modo.

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En definitiva, utilizar un préstamo personal para financiar el pago inicial rara vez será una buena opción. Recurrir a tus parientes y amigos cercanos para que te regalen algo y buscar en los programas de ayuda al pago inicial probablemente te permitirán acceder a mejores condiciones hipotecarias.

¿Quién se beneficia de una segunda hipoteca silenciosa?

Los compradores que no pueden permitirse el pago inicial requerido para una primera hipoteca a veces recurren a una segunda hipoteca silenciosa. Suponiendo que el préstamo oculto contra la propiedad de un segundo prestamista no se descubra y que la primera hipoteca y la compra de la vivienda se lleven a cabo, el comprador que contrata una segunda hipoteca silenciosa se beneficia. El prestamista del segundo préstamo también puede beneficiarse, ya que, al fin y al cabo, la capacidad de obtener beneficios es la razón por la que los prestamistas conceden préstamos. De hecho, algunos prestamistas que conceden segundas hipotecas silenciosas son inversores privados y no prestamistas tradicionales.

Nota de uso: Cuidado con la terminología engañosa

A veces puedes ver un programa de ayuda al pago inicial identificado como una forma legítima de "segunda hipoteca silenciosa" Aunque hemos visto este uso en algunas fuentes de buena reputación, es muy engañoso. Los programas de ayuda al pago inicial no se ocultan a los prestamistas hipotecarios, por lo que no son "silenciosos" como lo son las segundas hipotecas silenciosas.

En este artículo, sólo nos referimos a los préstamos ocultos, y por tanto ilegales, como silencioso segundas hipotecas. Aunque éstas pueden beneficiar a los prestatarios que no se dejan atrapar, las juzgamos demasiado arriesgadas y es mejor evitarlas.

Ten en cuenta, sin embargo, que incluso algunas fuentes generalmente fiables aplican el término "segunda hipoteca silenciosa" a los préstamos que los compradores pueden adquirir a través de programas de ayuda al pago inicial, o a otros préstamos que no se ocultan al prestamista hipotecario principal. Estos préstamos son no silenciosos en el sentido utilizado aquí. Puede que sigan siendo silenciosos en el sentido de que sus gravámenes no se registran hasta después de que la primera hipoteca haya pasado y se haya registrado su gravamen. Sin embargo, en el caso de estos préstamos, no hay violación de los requisitos de divulgación. Nadie está ocultando intencionadamente nada al prestamista principal.

¿Cómo funciona una segunda hipoteca blanda?

Una segunda hipoteca blanda es un préstamo subordinado para cubrir el pago inicial y los gastos de cierre. Los préstamos de ayuda al pago inicial suelen ser segundas hipotecas blandas.

El calendario de pagos de una segunda hipoteca blanda es diferido. Esto significa que los prestatarios no tienen que hacer ningún pago hasta que vendan o refinancien su casa. Como esto no aumenta los costes de la propiedad de la vivienda, aumenta la asequibilidad de los bienes inmuebles.

Además, muchas hipotecas blandas son condonables después de un periodo determinado. Esto significa que si permaneces en la vivienda durante un tiempo determinado, puede que no tengas que devolver el préstamo de segunda vivienda.

Entonces, ¿cuáles son las ventajas e inconvenientes de una segunda hipoteca blanda o, en realidad, de cualquier segunda hipoteca (legal)? Examinemos esta cuestión.

SOPESA LOS RIESGOS Y LOS BENEFICIOS

¿Cuáles son los pros y los contras de una segunda hipoteca? Aquí tienes una lista de ellos para que los tengas en cuenta.

Ventajas de una segunda hipoteca
  • Importes de préstamo relativamente altos. Los prestamistas pueden permitirte pedir prestado hasta el 90% del capital de tu casa en una segunda hipoteca. Esto significa que puedes obtener más dinero con una segunda hipoteca que con otros tipos de préstamos, especialmente si llevas mucho tiempo pagando el préstamo inicial.
  • Tipos de interés más bajos que los de las tarjetas de crédito. Son deudas garantizadas, ya que tienen una garantía detrás (tu casa). Los prestamistas ofrecen tipos más bajos en las segundas hipotecas que en las tarjetas de crédito porque la garantía hace que sea menos probable que pierdan dinero. Además, no hay restricciones especiales sobre cómo puedes utilizar los fondos que obtienes de una segunda hipoteca. Una vez que te aprueben el préstamo y recibas el dinero, puedes gastarlo de cualquier manera que legalmente puedas gastar de tus ingresos. Puedes utilizarlo para tu boda, para pagar la deuda de la universidad o para lo que tu corazón desee.
Contras de una segunda hipoteca
  • Tipos de interés más altos que los de las refinanciaciones. Esto se debe a que los titulares de gravámenes secundarios (es decir, los prestamistas de segundas hipotecas) tienen que esperar en la cola detrás de los prestamistas de hipotecas primarias para cobrar en caso de ejecución hipotecaria.
  • Puede suponer cierta presión financiera para ti. Al pedir una segunda hipoteca, estás diciendo que aceptas hacer dos pagos mensuales de la hipoteca: uno a tu prestamista original y otro a tu último prestamista. Esto puede suponer una presión para tus finanzas personales o domésticas, sobre todo si ya estás viviendo al día.
  • Riesgo añadido de ejecución hipotecaria. La presión financiera añadida que acabamos de mencionar conlleva un mayor riesgo de ejecución hipotecaria. Obviamente, es más difícil mantenerse al día y evitar el impago de dos préstamos hipotecarios que de uno solo. Cualquier prestamista al que le pidas un préstamo con tu casa como garantía puede ejecutar la hipoteca si no cumples las obligaciones del préstamo.
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Cómo vender una casa con una segunda hipoteca

Ya que hablamos de segundas hipotecas, ¿qué pasa si tienes una casa con una segunda hipoteca y quieres venderla? Tanto si la segunda hipoteca era originalmente silenciosa como si es totalmente legítima, tendrás que tenerla en cuenta cuando vendas.

Vender tu primera vivienda puede ser una empresa hercúlea si nunca lo has hecho antes. Y puede parecer aún más difícil si te preocupa que tu segunda hipoteca complique el proceso.

Pero no te pongas nervioso. Tener una segunda hipoteca no es un obstáculo para vender tu casa. Apenas influye en el proceso de venta de la vivienda, ya que la segunda hipoteca puede pagarse durante la venta. Sin embargo, el pago de la segunda hipoteca podría reducir significativamente la cantidad de beneficios que recibas de la venta.

Vender una casa con una segunda hipoteca: 3 pasos clave

  1. Examina el valor de tasación actual de tu casa y la cantidad actual que debes en ambas hipotecas combinadas. Esto te permitirá determinar tu beneficio potencial. ¿Será esa ganancia suficiente, por ejemplo, para cubrir el pago inicial de otra vivienda?
  2. Asegúrate de verificar las penalizaciones por pago anticipado que puede provocar la venta de tu casa. Dichas penalizaciones son probables si vendes una casa poco después de pedir la segunda hipoteca.
  3. A menos que prefieras el enfoque de la venta por el propietario, ponte en contacto con un agente inmobiliario y pon tu casa en venta. Sin embargo, antes de poner la casa en venta, pon en orden la documentación de ambas hipotecas. Esto facilitará el pago de las hipotecas cuando la casa se venda.

Segunda hipoteca blanda vs. silenciosa

Mentir sobre la procedencia de los fondos del pago inicial es un fraude hipotecario. Cometer un fraude hipotecario mediante una segunda hipoteca silenciosa no es una buena idea y podría tener graves consecuencias. Podrías perder tu casa o pasar tiempo en la cárcel.

Si tienes dificultades para conseguir un pago inicial, investiga las segundas hipotecas "blandas" que se ofrecen a través de los programas de ayuda al pago inicial patrocinados por las agencias gubernamentales locales y el HUD.

Aunque la cuantía de la ayuda ofrecida varía según el programa, no deberías dejar que la falta de pago inicial te impida convertirte en propietario. Ahora existen opciones para conseguir una casa sin dinero de entrada para los solicitantes cualificados, pero tienes que hacer tus deberes.

¿Eres un posible comprador de vivienda? ¿Eres un comprador de vivienda por primera vez? ¿Por qué no buscas préstamos y subvenciones de ayuda al pago inicial? Un buen punto de partida es nuestra guía completa de programas de ayuda al pago inicial.

Puntos clave

  • Una segunda hipoteca silenciosa es una segunda hipoteca colocada sobre un bien inmueble que no se comunica al prestamista de la primera hipoteca. Los fondos prestados se utilizan para pagar una parte o la totalidad del pago inicial exigido por el primer prestamista hipotecario.
  • Los prestamistas corren un riesgo cuando un prestatario cumple el pago inicial utilizando segundas hipotecas silenciosas porque se acumula más deuda, y se aplica un gravamen adicional, contra la propiedad colateral.
  • Los préstamos de ayuda al pago inicial son una forma legal de evitar la contratación de una segunda hipoteca silenciosa.
  • Una segunda hipoteca se paga normalmente durante la venta de la casa, así que tenerla no te impedirá venderla. Sin embargo, puede reducir en gran medida los beneficios de la venta.
  • Los prestamistas ofrecen tipos de interés más bajos en las segundas hipotecas que en las tarjetas de crédito, porque es menos probable que los prestamistas pierdan dinero en los préstamos garantizados con una garantía valiosa.
  • El pago de un segundo préstamo puede suponer una carga para tu economía personal o doméstica, especialmente si ya vives al día.
Ver fuentes del artículo
  1. Fraude hipotecario - FBI
  2. Información general sobre la financiación secundaria - HUD
  3. ¿Qué es una segunda hipoteca o un gravamen menor? - CFPB
  4. Guía completa de ayudas al pago inicial - SuperMoney
  5. Las mejores estrategias de pago inicial para quienes compran una vivienda por primera vez - SuperMoney
  6. Cómo prepararse financieramente antes de comprar una nueva casa - 10 pasos - SuperMoney
  7. Cómo preparar tu crédito para comprar una nueva casa: 10 consejos - SuperMoney
  8. La guía definitiva para comprar una casa nueva - SuperMoney

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