¿Qué es una hipoteca participativa?

Este artículo se adentra en el mundo de las hipotecas de participación, una solución de financiación de la que mucha gente no ha oído hablar. Las características de reparto de beneficios y diversificación incorporada de las hipotecas de participación las convierten en una opción interesante tanto para los inversores como para los prestatarios.

Una hipoteca participativa permite que dos o más inversores tengan intereses equitativos fraccionados. El acuerdo permite a los prestatarios y a los prestamistas compartir los beneficios del alquiler o la reventa de una propiedad del prestatario.

En este artículo, analizaremos en detalle cómo funciona este modelo de financiación, sus pros y sus contras, y por qué puedes considerarlo a la hora de invertir en bienes inmuebles.

Empecemos por lo básico. ¿Qué es exactamente una hipoteca participativa?

Índice de contenidos
  1. ¿Qué es una hipoteca participativa?
  2. ¿Cómo funciona una hipoteca participativa?
  3. ¿Cuáles son los costes de un acuerdo de participación?
    1. Tipos de pagos
    2. Tipos de hipotecas de participación
  4. Ventajas e inconvenientes de la hipoteca participativa
  5. Consideraciones y riesgos
  6. Preguntas frecuentes sobre las hipotecas de participación
    1. ¿Por qué querría un prestamista hacer un préstamo con participación?
    2. ¿Cuál es la diferencia entre una participación en un préstamo y una sindicación de préstamos?
    3. ¿Qué es una hipoteca de participación en el capital?
    4. ¿Cuál es la diferencia entre la participación en el préstamo y la cesión del préstamo?
  7. Puntos clave

¿Qué es una hipoteca participativa?

Una hipoteca participativa es un préstamo que ofrece intereses equitativos fraccionados a dos o más partes en caso de que la propiedad se venda o alquile. El acuerdo contractual suele ser entre varios prestamistas, prestatarios o entre prestatarios y prestamistas.

Los inversores inmobiliarios previstos sólo pueden acceder a un préstamo hipotecario comercial de prestamistas no tradicionales. A diferencia de lo que ocurre cuando se desembolsa una hipoteca tradicional, los prestamistas principales consideran que los préstamos participativos son una gran oportunidad de negocio, ya que minimizan considerablemente el riesgo de perder dinero.

¿Cómo funciona una hipoteca participativa?

La mayoría de las hipotecas participativas funcionan mediante un enfoque de reparto de beneficios relativamente sencillo. Las partes implicadas asumen el riesgo de una inversión inmobiliaria, obteniendo cada una una parte de los ingresos por alquiler o reventa. Cuando alquilan o venden el inmueble comercial, deducen los gastos de explotación y luego comparten los ingresos netos de explotación.

En un acuerdo típico, el prestatario recibe la mayor parte de los beneficios. Puede, por ejemplo, recibir el 60% de los beneficios, mientras que el prestamista se queda con el otro 40%. Esto es sólo una demostración y no los porcentajes reales. Las partes implicadas negociarán las condiciones y el importe de su participación preferente, antes de firmar el acuerdo.

Además de su cuota, el deudor hipotecario espera que el prestatario devuelva el importe principal del préstamo. Sin embargo, algunas líneas de crédito tienen acuerdos más complejos con la propiedad parcial de la propiedad hipotecada.

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En la actualidad, este modelo de financiación, que en su día fue muy popular, es menos común en los préstamos personales y sólo se aplica en los préstamos a empresas comerciales. Los préstamos participativos son una opción atractiva para los inversores que buscan invertir en negocios inmobiliarios comerciales, como pisos de alquiler, oficinas y propiedades industriales.

¿Cuáles son los costes de un acuerdo de participación?

Los costes de una hipoteca participativa son similares a los de una hipoteca normal. Incluyen los tipos de interés, los gastos de cierre y los honorarios de los terceros que intervienen en la inspección y titulación de la propiedad. Sin embargo, como los prestamistas recibirán un porcentaje de los ingresos generados por la propiedad y su venta, los tipos de interés suelen ser considerablemente más bajos.

Tipos de pagos

Las hipotecas participativas permiten a los prestatarios realizar pagos de capital e intereses o de sólo intereses. El plan de pagos de capital e intereses es el método que todos relacionan con las hipotecas tradicionales. Una parte del pago se destina al principal y el resto paga los intereses.

El plan de pago de sólo intereses permite que el prestatario pague primero los intereses del préstamo, debiendo aún la cantidad principal. Tras liquidar los intereses, las hipotecas de participación pueden adoptar un enfoque de amortización, exigir un pago global o refinanciarse. Como ofrecen pagos mensuales bajos, son una opción ideal para las personas que buscan invertir en una propiedad más importante.

Consejo profesional

Las hipotecas participativas no son sociedades y nunca se insistirá lo suficiente en la importancia de no caracterizarlas como tales. Son acuerdos legales en los que el prestamista originario y el prestatario nunca deben parecer una empresa conjunta. De lo contrario, el prestamista podría perder los derechos de ejecución hipotecaria si el prestatario no puede pagar al prestamista.

Tipos de hipotecas de participación

Participación entre prestatarios

Dos o más personas, que poseen una excelente capacidad de gestión de las finanzas personales, aprovechan las distintas facilidades de crédito para sus objetivos de inversión inmobiliaria. Este acuerdo legal aumenta su poder adquisitivo, ya que pueden acceder a préstamos mayores con tipos de interés más bajos.

Además, en este tipo de acuerdo, el prestamista hipotecario considera a cada prestatario como un acreedor hipotecario individual. Sin embargo, todos los prestatarios son responsables de la totalidad del importe del préstamo y tendrán que rendir cuentas si alguno de ellos no puede realizar los pagos.

Participación entre el prestatario y el prestamista

Un prestamista puede forjar este tipo de acuerdo hipotecario cuando un prestatario quiere comprar una propiedad comercial no desarrollada y le pide ayuda financiera. En este caso, el prestamista ofrece un préstamo a tipos de interés subvencionados a cambio de una parte de los ingresos netos cuando el prestatario alquile o venda el inmueble.

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Participación de los prestamistas

Las hipotecas de participación son habituales entre los prestamistas. En este modelo de participación entre prestamistas, un banco principal se dirigirá a otros prestamistas con el objetivo de acceder a un préstamo inmobiliario mayor. Esto suele ocurrir cuando el prestamista ha suscrito una línea de crédito, pero no puede satisfacer sus necesidades de inversión. Además, las hipotecas de participación son una forma estupenda para que los prestamistas principiantes y los que tienen un capital reducido diversifiquen sus carteras de préstamos y compensen la disminución de sus ingresos.

Uno de los beneficios más increíbles que impulsan a un prestamista principal a reclutar prestamistas asociados es que les permite diversificar sus carteras de préstamos, lo que les protege de la volatilidad del mercado. También posiciona estratégicamente a las empresas, dándoles el poder financiero para emprender planes de inversión inmobiliaria más lucrativos.

Ventajas e inconvenientes de la hipoteca participativa

SOPESA LOS RIESGOS Y LOS BENEFICIOS

Aquí tienes una lista de los beneficios y los inconvenientes a tener en cuenta.

Pros
  • Tipos de interés más bajos. Unas mensualidades más bajas reducen el coste de entrada de la inversión inmobiliaria y liberan capital para otras inversiones.
  • Mayores importes de los préstamos. Pedir un préstamo personal puede ser complejo. El prestamista examinará detenidamente tu cartera y sólo acabará desembolsando una cantidad limitada de dinero, ya que en la mayoría de los casos se trata de préstamos de mayor riesgo. Sin embargo, con las hipotecas participativas, el prestamista ofrecerá gustosamente mayores cantidades de dinero a cambio de una participación en la inversión.
  • Permite la colaboración entre prestamistas y prestatarios Esto proporciona oportunidades de flujo de caja, ya que los prestamistas participan en los beneficios.
  • Reduce el riesgo crediticio del prestamista Como los prestamistas reciben un porcentaje de la propiedad del prestatario, refuerzan considerablemente su control crediticio.
  • Permite la diversificación de los activos: Las hipotecas de participación permiten a los prestatarios y prestamistas minimizar los riesgos asociados a la inversión en un solo proyecto.
Cons
  • Posibilidad de sobreendeudamiento Como el prestatario tiene acceso a una gran cantidad de fondos, puede morder más de lo que puede masticar. Como resultado, pueden incumplir, haciendo que el prestamista pierda dinero.
  • El prestamista podría aprovecharse y ofrecer a los prestatarios préstamos más arriesgados Por este motivo, la importancia de hacer la debida diligencia antes de solicitar cualquier hipoteca de participación es de suma importancia.

Consideraciones y riesgos

Los mayores importes de los préstamos y los tipos introductorios ofrecidos tienen como objetivo animar al prestatario a renunciar a una parte importante de su inversión. Por ello, es vital que el hipotecado se asegure de que el dinero que se ahorra pagando los tipos de interés más bajos será mayor que la cantidad a pagar al prestamista. Además, las hipotecas de participación funcionan para las personas que buscan acumular activos en un periodo corto.

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Por otro lado, los prestamistas tienen que aplicar tácticas eficaces de control del efectivo para asegurarse de que los ingresos que indica el prestatario son correctos. Los incidentes en los que los prestatarios especifican unos ingresos netos inferiores, como es el caso, no son inauditos. Eso significa llevar un inventario de los ingresos generados y de los gastos. En la mayoría de los casos, esto implicará una gestión activa de la propiedad para asegurarse de que el prestatario es honesto con respecto a las reparaciones y mejoras.

Preguntas frecuentes sobre las hipotecas de participación

¿Por qué querría un prestamista hacer un préstamo con participación?

Cuando un prestamista participa en este tipo de acuerdo de financiación, obtiene ingresos de la propiedad, reduciendo significativamente los riesgos asociados a estos grandes desembolsos de préstamos. Además, permite la diversificación, aumentando sus activos.

¿Cuál es la diferencia entre una participación en un préstamo y una sindicación de préstamos?

Las participaciones en préstamos son soluciones de financiación que permiten a dos o más partes compartir un porcentaje de los ingresos generados por las propiedades comerciales. Los prestatarios, los prestamistas, o los prestatarios y los prestamistas pueden asociarse en una participación hipotecaria.

Por otro lado, la sindicación de préstamos se produce cuando dos o más prestamistas se unen para financiar a un prestatario.

¿Qué es una hipoteca de participación en el capital?

Una hipoteca de participación en el capital es una solución de financiación en la que el prestamista ofrece préstamos sobre inmuebles comerciales a tipos de interés inferiores al precio de mercado. A cambio, el prestamista recibe parte de los ingresos que genera el inmueble y/o un porcentaje del valor del mismo tras su revalorización.

¿Cuál es la diferencia entre la participación en el préstamo y la cesión del préstamo?

La diferencia entre ambos es que el prestamista en un modelo de participación desembolsa un préstamo y gestiona activamente la cuenta del prestatario. El prestatario les paga directamente sus cuotas mensuales.

Sin embargo, en el caso de las cesiones de préstamos, el prestamista transfiere un préstamo pendiente a otro prestamista. El prestatario remitirá entonces los pagos al nuevo prestamista.

Puntos clave

  • Los préstamos participativos pueden ser mutuamente beneficiosos para el prestamista y el prestatario.
  • Una hipoteca participativa permite a los prestatarios y a los prestamistas compartir los ingresos y los beneficios de la venta y el alquiler de la propiedad.
  • Las hipotecas participativas suelen ser proporcionadas por prestamistas no tradicionales, como empresarios e inversores de capital riesgo, como parte de acuerdos inmobiliarios.
  • Las hipotecas participativas pueden reducir el riesgo de impago y suelen dar lugar a tipos de interés más bajos.
Ver las fuentes del artículo
  1. El ABC de la diligencia debida en la participación en préstamos - NCUA
  2. Redacción y titulación de hipotecas de participación - Universidad de Pepperdine
  3. encuesta sobre el crédito a las pequeñas empresas 2019 - Reserva Federal

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