¿Qué es una Hipoteca Inversa?

¿Qué es una Hipoteca Inversa?
Resumen del artículo:

Una hipoteca general, también conocida como hipoteca derogatoria, es otra opción para los compradores que tienen dificultades para obtener financiación tradicional. Da un respiro a los compradores que luchan por obtener la aprobación del préstamo y permite a los vendedores obtener ganancias en la venta y el financiamiento de su propiedad.

Una hipoteca completa es conveniente cuando el comprador no califica para una hipoteca convencional. Esto beneficia tanto al comprador como al vendedor. El comprador obtiene el apoyo financiero que necesita para comprar la propiedad, mientras que el vendedor puede obtener ganancias de la venta y financiar la compra.

Un préstamo renovable conlleva riesgos graves, pero también beneficios. Así que profundicemos en todo lo que necesita saber al respecto.

Índice de contenidos
  1. ¿Qué es un préstamo hipotecario integral?
  2. Cómo funcionan las Hipotecas Inclusivas
    1. Devolución de hipotecas en 3 etapas
  3. ¿Qué tan comunes son las hipotecas inversas?
  4. Ejemplo de préstamo hipotecario global
    1. Consejo profesional
  5. Hipoteca inversa vs segunda hipoteca
  6. Ventajas de un préstamo hipotecario global
    1. como comprador
    2. como vendedor
  7. Riesgos Hipotecarios Globales
    1. como vendedor
    2. como comprador
  8. Cómo obtener una hipoteca global
  9. Hipotecas Globales – Preguntas Frecuentes
    1. Cuando un comprador utiliza una hipoteca global, ¿quién paga la primera hipoteca?
    2. ¿Pueden los préstamos envolventes ayudar a su comprador a comprar una casa?
    3. ¿Es legal una hipoteca inversa?
    4. ¿Quién es responsable de los préstamos subyacentes cuando se crea la garantía?
  10. Puntos clave para recordar

¿Qué es un préstamo hipotecario integral?

Una hipoteca maestra, también conocida como préstamo diferido, es un préstamo hipotecario raro en el que el vendedor de la propiedad también actúa como prestamista. Permite a los compradores calificar para un préstamo, incluso si no califican para una hipoteca tradicional. Una hipoteca global permite al prestamista aumentar el rendimiento de la venta de la propiedad. Es especialmente atractivo para los vendedores que luchan por encontrar compradores calificados para financiamiento.

Cómo funcionan las Hipotecas Inclusivas

Veamos primero los pasos involucrados en una transacción típica de bienes raíces. El comprador recibe una hipoteca de un prestamista hipotecario, compra la casa y luego el vendedor usa las ganancias de la venta para pagar su hipoteca actual sobre la casa.

En una hipoteca absoluta, el vendedor conserva la hipoteca original de la vivienda y ofrece financiación de vendedor al comprador. Este acuerdo de financiación del vendedor funciona como un préstamo junior, sin pasar por el préstamo original. El vendedor aquí actúa como prestamista y permanece en la hipoteca existente, pero ya no figura ni se considera el propietario de la vivienda.

Devolución de hipotecas en 3 etapas

  • Caminando. 1: Una vez que el comprador y el vendedor hayan acordado un préstamo maestro, el vendedor debe obtener el permiso del prestamista hipotecario original para proceder.
  • 2do paso: El comprador y el vendedor pueden acordar el monto del préstamo y el pago inicial, seguido de un pagaré firmado por ambas partes. El pagaré incluye los términos y condiciones del préstamo global y otorga título y escritura al comprador.
  • Paso 3: El vendedor recibe un pago hipotecario mensual del comprador y continúa pagando la hipoteca al prestamista original.

Dado que la hipoteca principal actúa como una segunda hipoteca, también conocida como hipoteca junior, el prestamista original tiene el poder de ejecutar la hipoteca si el vendedor no cumple con la hipoteca actual.

Este tipo de préstamo generalmente tiene una tasa de interés más alta que una hipoteca convencional. Si el vendedor utiliza el pago mensual que recibe del comprador para liquidar la hipoteca existente, tiene la oportunidad de obtener ganancias con el préstamo secundario.

Sin embargo, existen muchas alternativas a este método de financiación que suelen ofrecer condiciones más favorables al comprador. Considere obtener tasas de al menos tres prestamistas antes de considerar este otro tipo de financiamiento. La herramienta de comparación a continuación es un buen punto de partida.

¿Qué tan comunes son las hipotecas inversas?

El financiamiento en bloque fue popular en la década de 1980 cuando las tasas de interés eran de dos dígitos, pero no tanto en el mercado actual. Una de las principales razones de esto es el entorno actual de bajas tasas de interés. Sin embargo, ahora son raros y es inusual que una hipoteca convencional se use legalmente para comprar una propiedad cuando la primera hipoteca está en vigor. Tenga en cuenta que la transferencia de propiedad es legal del vendedor al comprador. Y la mayoría de las hipotecas tienen una cláusula de "vencimiento a la venta" que requiere el pago total del saldo pendiente del préstamo cuando el vendedor transfiere el título legal de la propiedad. En la mayoría de los casos, el acuerdo hipotecario trata el acuerdo de transferencia como una "venta" a efectos de la cláusula de vencimiento de la venta.

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Vale la pena considerar un préstamo en bloque cuando la tasa de interés de una nueva hipoteca es más alta que la tasa compuesta de la hipoteca en bloque. Cuando las hipotecas convencionales ya tienen tasas de interés bajas, los compradores no muestran interés en las hipotecas grandes. Por otro lado, los vendedores deben pagar la primera hipoteca incluso después de vender la casa. Para la mayoría de los vendedores, no tiene sentido buscar una hipoteca integral para pagar el saldo de la hipoteca de una casa que ya no les pertenece.

Las hipotecas inversas son un método útil de financiación cuando los vendedores tienen dificultades para encontrar compradores. Pero en el mercado inmobiliario actual, los vendedores no tienen demasiados problemas para encontrar compradores, por lo que es menos probable que elijan una opción de financiación secundaria.

Ejemplo de préstamo hipotecario global

Veamos cómo se utilizan las hipotecas generales en bienes raíces con un ejemplo. Imagine que quiere vender su casa por $250,000 y le queda un saldo de $75,000 en su hipoteca.

Después de poner su casa en el mercado, encuentra un comprador que acepta el precio de venta de $250,000, pero no califica para una hipoteca de un prestamista tradicional. Una hipoteca global puede ayudarlo a cerrar el trato.

Ahora contacte a su prestamista hipotecario y obtenga permiso para participar en el financiamiento secundario y proceda con todo el acuerdo. Los préstamos de ejecución hipotecaria, como los préstamos FHA, USDA y VA, pueden asociarse con hipotecas globales.

Supongamos que su comprador ha proporcionado un pago inicial de $ 15,000 y planea pedir prestados los $ 235,000 restantes de su precio de venta al celebrar un acuerdo hipotecario integral con usted. El comprador le hace pagos mensuales directamente a usted y usted puede hacer pagos mensuales al prestamista original hasta que pague el saldo original de la hipoteca de $75,000.

Finalmente, debería poder obtener ganancias manteniendo la diferencia entre lo que su comprador le paga y lo que usa para pagar su hipoteca original.

Consejo profesional

Las hipotecas inversas atraen al comprador cuando las tasas de interés en el mercado son más altas, y pueden usar este tipo de préstamo para obtener una tasa de interés más baja. Los vendedores también pueden usarlos para reducir su carga fiscal. Pero si usted es el comprador, probablemente pueda encontrar una mejor opción en el mercado actual. Esto es Instrucciones de SuperMoney para comparar el mejor hipoteca e hipoteca prestamistas de refinanciamiento.

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Hipoteca inversa vs segunda hipoteca

Una hipoteca completa puede parecer una segunda hipoteca, pero hay diferencias importantes que se deben considerar.

Una segunda hipoteca es un préstamo que obtiene sobre una propiedad que ya tiene una hipoteca. Utiliza el capital de la vivienda del prestatario como seguro, por lo que si no cumple con su préstamo, podría enfrentarse a una ejecución hipotecaria. La equidad se calcula a partir de la diferencia entre el precio de compra de su casa y el saldo principal de su primera hipoteca.

El proceso para obtener una segunda hipoteca es muy similar al que siguió con su primera hipoteca. Hay una serie de documentos que debes presentar al prestamista hipotecario. Por lo general, le pedirá al prestamista que realice una tasación para confirmar el valor de su casa. Necesita acumular capital en su casa y, según el valor de su casa y el saldo restante del préstamo, el prestamista decidirá si acepta o no la hipoteca. integral.

En una hipoteca secundaria, el segundo préstamo se contrata además del préstamo principal, pero en una hipoteca global, el segundo préstamo se incluye en el préstamo principal, con una cantidad adicional. Las hipotecas inversas son un método de financiación del vendedor, y las segundas hipotecas normalmente no se utilizan para financiar la venta de la propiedad adquirida. En cambio, las segundas hipotecas son una opción de financiamiento flexible que aprovecha el capital que ha acumulado en su hogar.

Si bien los fondos obtenidos de una hipoteca completa solo se pueden usar para la propiedad sobre la que obtuvo el préstamo, una segunda hipoteca le permite usar el dinero prestado para una variedad de propósitos: reparaciones en el hogar, mejoras en el hogar y consolidación de deuda, entre otros. algunos. .

Ventajas de un préstamo hipotecario global

Las hipotecas globales benefician tanto al comprador como al vendedor.

como comprador

La mayor ventaja para un comprador es la capacidad de obtener financiamiento incluso sin una situación de ingresos adecuada o buenas calificaciones crediticias. Una hipoteca convencional requiere un puntaje crediticio de 620, mientras que las hipotecas integrales se conforman con menos. Algunos préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos de la FHA, requieren puntajes de crédito más bajos (alrededor de 580), pero las tasas de interés son menos favorables.

como vendedor

Con un préstamo de devolución, el vendedor tiene la ventaja de obtener una ganancia. También atrae a más compradores y sus tasas de interés son más bajas que las que existen actualmente en el mercado. Vender bienes raíces de esta manera también tiene ventajas fiscales.

Tenga en cuenta que si el vendedor opta por pagar la propiedad a plazos, esto puede proporcionar ventajas fiscales deseables, así como una financiación conveniente para el comprador. Como explican Robert Liquerman y Diane Di Franco en su artículo The Tax Consequences of Reverse Mortgages:

“El método de presentación de informes a plazos permite que un contribuyente que debe recibir al menos un pago después del año de disposición de los bienes inmuebles reconozca los ingresos a medida que se reciben los ingresos reales. Al utilizar una venta a plazos, el vendedor puede distribuir las ganancias durante un período de tiempo, evitando así los problemas de liquidez que pueden surgir si se acumula la ganancia total antes de recibir el pago completo. Sin embargo, los beneficios del estado de cuenta a plazos para el vendedor pueden perderse si el comprador toma la propiedad “sujeto a” una hipoteca subyacente existente.

Riesgos Hipotecarios Globales

Al asumir una hipoteca global, vendedor o comprador, hay una serie de riesgos a tener en cuenta.

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como vendedor

Un préstamo integral incluye los riesgos asociados con un préstamo hipotecario tradicional. Como vendedor, debe asegurarse de que los pagos mensuales del principal del préstamo se paguen como deberían. Los pagos deben continuar hasta que la hipoteca se pague por completo. Entonces, incluso si su comprador deja de pagar, debe realizar los pagos a tiempo. Si no hace un pago, el prestamista hipotecario puede ejecutar la hipoteca.

Su préstamo hipotecario original puede contener una cláusula de fecha de vencimiento de venta, que dicta que el vendedor debe pagar el saldo del préstamo hipotecario cuando se vende o transfiere. En tales casos, no es elegible para participar en una hipoteca global. El prestamista puede pedirle que pague la hipoteca actual en su totalidad utilizando los ingresos de la venta de su casa.

como comprador

El comprador está expuesto al riesgo de incumplimiento por parte del vendedor. Mientras realiza pagos mensuales al vendedor, es posible que el vendedor no pague correctamente su préstamo original. Si esto sucede, el prestamista aún puede ejecutar la hipoteca de la casa.

Cómo obtener una hipoteca global

Dado que la hipoteca inversa es una opción de financiación del vendedor, primero debe hablar con el vendedor de la vivienda que desea comprar y verificar si existe una oportunidad para ello.

Si usted es un vendedor que está preparando una hipoteca global, comuníquese con su prestamista y obtenga su aprobación para continuar.

Las hipotecas inversas tienen muchas ventajas, especialmente para un comprador con fondos limitados y problemas de puntaje crediticio. También puede ser una gran fuente de ganancias para el vendedor. Sin embargo, hay riesgos involucrados, para ambas partes. Cualquiera que sea el lado que elija, probablemente debería consultar con un abogado experimentado en bienes raíces antes de aceptar este tipo de financiamiento.

Hipotecas Globales – Preguntas Frecuentes

Cuando un comprador utiliza una hipoteca global, ¿quién paga la primera hipoteca?

Vendedor. Aunque el comprador paga la hipoteca completa, el vendedor aún está obligado a pagar el saldo del préstamo existente incluso después de que se venda la casa y se transfiera la propiedad.

¿Pueden los préstamos envolventes ayudar a su comprador a comprar una casa?

Definitivamente. Los préstamos de reembolso se pueden obtener incluso con malas puntuaciones de crédito y malos antecedentes financieros.

Es posible, siempre que el prestamista original acepte la hipoteca global y no haya ninguna cláusula en la hipoteca que cancele el préstamo si se vende la propiedad. Sin embargo, en los últimos años se han planteado algunas preocupaciones sobre la cláusula de exigibilidad.

¿Quién es responsable de los préstamos subyacentes cuando se crea la garantía?

El vendedor es. El comprador realiza los pagos al vendedor, y el vendedor es responsable de realizar los pagos de los préstamos subyacentes.

Puntos clave para recordar

  • Una hipoteca inversa es un tipo de financiación secundaria proporcionada por el vendedor a un comprador que no califica para un préstamo tradicional.
  • El préstamo funciona como un préstamo junior que rodea la hipoteca existente.
  • El comprador hace un pago hipotecario mensual al vendedor y el vendedor continúa pagando la hipoteca original.
  • El vendedor puede beneficiarse de ello.
Ver fuentes del artículo
  1. Financiamiento alternativo - Comisión de Bienes Raíces de Carolina del Norte
  2. Desempaquetando el proceso de ejecución hipotecaria inversa– Revisión de leyes de Washington y Lee
  3. Las consecuencias fiscales de las hipotecas globales – Revista de Derechos Civiles y Desarrollo Económico

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