¿Qué es una hipoteca GSE?

Una empresa patrocinada por el gobierno o GSE es una empresa autorizada por la legislación federal y respaldada por el gobierno de EEUU. A pesar de este patrocinio gubernamental, las GSE son empresas privadas con accionistas privados. Fannie Mae (la Asociación Hipotecaria Nacional Federal) y Freddie Mac (la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para Viviendas) son las GSE más conocidas y son propietarias de la mayoría de las hipotecas de Estados Unidos. Una hipoteca patrocinada por el gobierno es una hipoteca propiedad de una GSE.

Cuando compras una casa, si esa casa no es lo suficientemente cara como para requerir un préstamo jumbo, y si vas a obtener una hipoteca convencional, te pueden ofrecer lo que se llama un préstamo conforme. Si tu crédito es lo suficientemente bueno, sin duda lo tendrás.

¿Por qué? Porque tu prestamista puede vender este tipo de préstamo a Fannie Mae o Freddie Mac, empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) que compran préstamos y los convierten en valores respaldados por hipotecas. Esto hace que los préstamos sean menos arriesgados para el prestamista. Cuando el originador de tu préstamo (el prestamista original) vende tu préstamo conforme a una GSE, ese préstamo se convierte en una hipoteca patrocinada por el gobierno.

Índice de contenidos
  1. ¿Qué es una hipoteca de empresa patrocinada por el gobierno?
  2. Hipotecas GSE y préstamos convencionales
  3. GSEs e hipotecas GSE: menos confuso de lo que crees
    1. ¿Cuáles son los ejemplos de GSE?
  4. ¿Cómo funcionan los préstamos hipotecarios de la GSE?
    1. Hipotecas GSE paso a paso
  5. Hipotecas de la GSE y refinanciación
  6. ¿Qué son los límites de los préstamos hipotecarios del GSE?
  7. ¿Por qué son populares los préstamos GSE?
    1. Por qué las hipotecas GSE gustan a los prestamistas
    2. ¿Por qué los préstamos de la GSE reciben el visto bueno de los prestatarios?
    3. Préstamos conformes que se convierten en hipotecas GSE frente a hipotecas cualificadas.
    4. Por qué los inversores valoran las hipotecas patrocinadas por el gobierno
  8. Puntos clave
  9. Siguiente paso

¿Qué es una hipoteca de empresa patrocinada por el gobierno?

A hipoteca de empresa patrocinada por el gobierno es un préstamo hipotecario propiedad de una empresa patrocinada por el gobierno o GSE. Los préstamos hipotecarios se convierten en hipotecas GSE cuando los originadores de préstamos, los prestamistas con los que trataste, venden préstamos conformes a Fannie Mae o Freddie Mac. Aunque nunca te ofrecerán un Hipoteca GSE cuando busques un préstamo hipotecario, es muy probable que cualquier préstamo hipotecario no gubernamental y no jumbo que obtengas se convierta en una hipoteca GSE después de comprar tu casa.

Hipotecas GSE y préstamos convencionales

Los préstamos convencionales son préstamos no garantizados ni asegurados por agencias gubernamentales. Las agencias gubernamentales que respaldan directamente los préstamos son, entre otras, Ginnie Mae (la Asociación Nacional de Hipotecas del Gobierno), la FHA (Administración Federal de la Vivienda) y la VA (Administración de Veteranos).

Si puedes optar a cualquier préstamo respaldado directamente por el gobierno, puede ser la mejor hipoteca que puedas conseguir. Esto será especialmente cierto si careces del crédito superior necesario para un préstamo convencional. Sin embargo, si tu crédito es excelente, un préstamo convencional conforme debería ofrecerte un buen valor porque está destinado a convertirse en una hipoteca GSE.

Aunque un préstamo conforme no está garantizado ni asegurado por el gobierno de EE.UU., lo que significa que no está oficialmente "respaldado por el gobierno", es exactamente eso a todos los efectos prácticos. Como el respaldo del gobierno hace que sea menos arriesgado para los prestamistas, este tipo de préstamo suele ofrecerte un tipo de interés o TAE más bajo.

GSEs e hipotecas GSE: menos confuso de lo que crees

Comprar una casa puede ser emocionante. También puede ser estresante y llevar mucho tiempo. Por eso es tan importante encontrar un préstamo hipotecario que se adapte a tu situación financiera y te ofrezca el mejor valor.

El mercado de la vivienda, la financiación de la misma y el sector hipotecario presentan conceptos, complicaciones y terminología que los que no somos prestamistas hipotecarios, agentes inmobiliarios o abogados podemos encontrar confusos o totalmente inescrutables. Entre las cosas que pueden confundirnos la primera vez que las oímos están las referencias a las "hipotecas GSE", las "empresas patrocinadas por el gobierno" y las "GSE de la vivienda"

Como ya se ha señalado, una GSE es una entidad de propiedad privada autorizada y respaldada por el gobierno de EEUU. Dado que el gobierno federal de EE.UU. se supone que promover la general bienestar en lugar de los intereses específicos de ciertos grupos, deberíamos esperar que las GSEs proporcionen de algún modo valor a la población estadounidense en sentido amplio. Para ver si estas empresas privadas privilegiadas promueven realmente el bienestar general, deberíamos observar las GSE reales y ver lo que hacen.

¿Cuáles son los ejemplos de GSE?

El Sistema Federal de Bancos de Préstamos para Viviendas (FHLBS) es una GSE, o un grupo de GSE. Al igual que la Reserva Federal, el FHLBS está formado por varios bancos. Pero la gente rara vez piensa en el FHLBS cuando se refiere a las GSE.

Cuando la gente habla de las GSE y de las hipotecas de las GSE, suele tener en mente a Fannie Mae y Freddie Mac. Este artículo se centrará en estas GSE. Ambas compran hipotecas conformes originadas por prestamistas privados. Freddie Mae se especializa en hipotecas originadas por los grandes bancos. Freddie Mac se centra en hipotecas de cooperativas de crédito y bancos más pequeños.

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¿Qué son Fannie Mae y Freddie Mac y cómo benefician a los prestatarios?

La Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) supervisa las agencias gubernamentales y las GSE que proporcionan o aseguran la financiación de viviendas. Esto la convierte en una fuente clave de información sobre Fannie Mae y Freddie Mac. Tras señalar que estas GSE fueron creadas por el Congreso, la FHFA resume sus beneficios de la siguiente manera:

Fannie Mae y Freddie Mac....desempeñan un importante papel en el sistema nacional de financiación de la vivienda: proporcionar liquidez, estabilidad y asequibilidad al mercado hipotecario. Proporcionan... un fácil acceso a los fondos en condiciones razonables... a los miles de bancos, cajas de ahorro y préstamos, y empresas hipotecarias que conceden préstamos para financiar la vivienda..... Fannie Mae y Freddie Mac compran hipotecas a los prestamistas y mantienen estas hipotecas en sus carteras o empaquetan los préstamos en valores respaldados por hipotecas (MBS) que pueden venderse...."

Además, la FHFA añade,

Al empaquetar las hipotecas en MBS y garantizar el pago puntual del principal y los intereses de las hipotecas subyacentes, Fannie Mae y Freddie Mac atraen... a inversores que de otro modo no invertirían en hipotecas, ampliando así el conjunto de fondos disponibles para la vivienda....Fannie Mae y Freddie Mac también pueden ayudar a estabilizar los mercados hipotecarios y a proteger la vivienda... cuando la tensión o la agitación en el sistema financiero más amplio amenazan[s] la economía"

Tanto si tus convicciones políticas te inclinan a confiar como a dudar de esta lista de ventajas, una cosa está fuera de toda duda: las hipotecas de la GSE suelen tener mejores tipos y condiciones. Así que, si puedes optar a una, probablemente sea tu mejor opción. .

Normalmente no significa siempre

Resulta que en el momento de escribir este artículo, en el primer trimestre de 2022, los préstamos jumbo tienen mejores tipos de interés por término medio que los préstamos conformes que se convierten en hipotecas GSE, lo cual es muy poco habitual.

No esperamos que esta situación dure. Pero si alguna vez hubo un momento para considerar un préstamo jumbo, el primer trimestre de 2022 es (o era) ese momento. En casi todos los demás momentos, y tal vez ya mientras lees este artículo, las hipotecas que pueden convertirse en préstamos GSE, también conocidas como hipotecas conformes, ofrecerán mejor valor que las alternativas no conformes.

Cuando dices que una hipoteca GSE proporciona un valor mejor, ¿qué significa eso?

¿Hasta qué punto se puede esperar que una hipoteca GSE sea mejor que un préstamo no conforme? En realidad, este es un tema de debate. La FHFA cree ciertamente que Fannie Mae y Freddie Mac proporcionan un buen valor a los compradores de vivienda estadounidenses.

Un informe de la Fundación Heritage de 2016 informesin embargo, no está tan impresionado. El informe habla de las empresas federales de financiación de la vivienda o FHFE. Las FHFE incluyen, pero no se limitan a las GSE. Además de las GSE, las FHFE incluyen todas las agencias gubernamentales que participan en la financiación de la vivienda, desde la FHA hasta Ginnie Mae y otras. Aquí está la conclusión de ese informe sobre el valor de los FHFE para los prestatarios hipotecarios:

En cuanto a los beneficios, los FHFE parecen haber hecho poco más que proporcionar a los prestatarios unos tipos de interés mínimamente más bajos en los préstamos hipotecarios. La investigación económica sugiere que el beneficio para los prestatarios es probablemente del orden de 10 puntos básicos (0,10 puntos porcentuales) en tipos de interés más bajos en los préstamos hipotecarios, y que los accionistas y la dirección de los FHFE probablemente se queden con la mayoría de los beneficios conferidos por las subvenciones financiadas por los contribuyentes"

¿A quién debes creer, a la Fundación Heritage o a la FHFA? Pues al 0,10% de 250.000 dólares es sólo 250 dólares. Eso no parece un gran ahorro al año cuando se financia una casa de un cuarto de millón de dólares. Pero esto agrupa programas de préstamos con diferentes beneficios principales. Por ejemplo, el mayor beneficio de los préstamos de la FHA y la VA es que los compradores de vivienda que no pueden acceder a los préstamos convencionales pueden conseguirlos. Algunos de estos préstamos también ofrecen ayuda para el pago inicial, una ventaja muy valorada por los prestatarios que cumplen los requisitos.

Sólo las ofertas hipotecarias reales pueden decirte dónde está el mejor valor para ti

La conclusión es que tienes que tener en cuenta algo más que el tipo de interés o la TAE cuando busques el préstamo hipotecario adecuado. El préstamo que acabará ofreciendo el mejor valor global en tu caso depende de tus circunstancias particulares. Los debates políticos y las estadísticas, aunque son interesantes, no te dirán mucho sobre qué hipoteca para la compra de una vivienda es mejor para ti o cuánto te ahorrará un programa respecto a otro.

¿Cómo funcionan los préstamos hipotecarios de la GSE?

El punto clave es que nunca te ofrecerán una hipoteca GSE. ¿Por qué no? Sencillamente, los originadores de préstamos no ofrecen hipotecas GSE. Lo que ofrecen son hipotecas conformes que se convierten en Hipotecas de la GSE a través de la compra en el mercado hipotecario secundario.

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Ya te hemos enlazado a un par de artículos de SuperMoney que te dirán todo lo que necesitas saber sobre los préstamos conformes y el mercado hipotecario secundario. Aquí tienes un rápido resumen de cómo puedes acabar con una hipoteca GSE:

Hipotecas GSE paso a paso

  1. Consigue la preaprobación de un préstamo convencional conforme por parte de un banco u otro prestamista.
  2. Encuentra la casa que quieres comprar y consigue una carta de compromiso hipotecario de tu prestamista.
  3. Firma todo el papeleo de la compra de la casa, finaliza tu préstamo hipotecario y cierra la plica.
  4. Entre bastidores, y probablemente sin que lo sepas, tu prestamista vende el préstamo a Fannie Mae o Freddie Mac (normalmente a cambio de valores respaldados por hipotecas. Ahora tienes una hipoteca GSE.
    Los dos pasos siguientes no te afectan como prestatario, pero nos gusta ser minuciosos.
  5. A continuación, Fannie Mae o Freddie Mac se quedan con el préstamo o, mucho más a menudo, lo agrupan con otros préstamos en un valor respaldado por hipotecas (MBS).
  6. La GSE vende entonces el MBS a los inversores.

Hipotecas de la GSE y refinanciación

Una de las ventajas de tener una hipoteca GSE es que puedes refinanciarla sin tener que preocuparte de pagar una penalización por pago anticipado. Por tanto, si descubres que puedes optar a un tipo de interés mejor, o quieres aprovechar el capital de tu vivienda con una refinanciación hipotecaria en efectivo, puedes hacerlo sin pagar una penalización. Sin embargo, es importante comparar varios prestamistas, porque los tipos y las comisiones de apertura pueden variar considerablemente de un prestamista a otro.

¿Qué son los límites de los préstamos hipotecarios del GSE?

Para convertirse en una hipoteca GSE, tu préstamo hipotecario tiene que cumplir los requisitos de los préstamos conformes. Estos incluyen un límite en el importe total del préstamo. Este importe es actualizado cada año por la FHFA. En 2022, la FHFA fijó el límite nacional de préstamos conformes para propiedades de una sola unidad (una vivienda) en 647.200 $.

Para ver cuál es el límite de las hipotecas GSE (préstamos conformes) para 2022 en tu zona, busca esa zona en el siguiente mapa.

¿Por qué son populares los préstamos GSE?

Los préstamos de la GSE son populares entre los prestamistas, los prestatarios y los inversores. A cada grupo le gustan las hipotecas GSE por sus propias razones.

Por qué las hipotecas GSE gustan a los prestamistas

A los prestamistas les encanta convertir los préstamos hipotecarios en hipotecas de la GSE porque les permite transferir la mayor parte del riesgo a las GSE y a sus inversores. Por supuesto, cuando las GSE compran hipotecas a los originadores de los préstamos, suelen pagarlas con valores respaldados por hipotecas (MBS), que son los mismos préstamos hipotecarios que compraron a los originadores agrupados en bonos. Luego, a cambio de una comisiónlas GSE garantizan el pago puntual de los intereses y el capital mensuales de los valores respaldados por hipotecas.

Este proceso distribuye el riesgo de impago de cualquier hipoteca concreta a todos los propietarios de bonos MBS, lo que hace que los originadores de préstamos se sientan mucho más seguros sobre sus perspectivas de beneficios cuando emiten préstamos conformes.

¿Por qué los préstamos de la GSE reciben el visto bueno de los prestatarios?

Los prestatarios los adoran porque el apoyo del gobierno a las GSE hace que estas hipotecas originadas por prestamistas privados se comporten de forma muy parecida a las hipotecas que el gobierno asegura o garantiza directamente. Aunque las hipotecas que están oficialmente respaldadas por el gobierno, como los préstamos de la FHA y la VA, pueden seguir ofreciendo un mejor valor (si tu crédito no es excelente), el respaldo gubernamental de facto de las hipotecas de la GSE hace que las hipotecas conformes tengan un mejor valor que los préstamos hipotecarios totalmente privados (casi siempre).

Préstamos conformes que se convierten en hipotecas GSE frente a hipotecas cualificadas.

Durante un tiempo, las hipotecas podían ser conformes sin cumplir todos los requisitos normales para ser cualificadas. Esto se debía a un "parche de la GSA" que permitía a Fannie Mae y Freddie Mac comprar ciertas hipotecas que no satisfacían del todo las normas de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) para las hipotecas cualificadas.

La Ley Dodd-Frank exigía que los préstamos hipotecarios conformes se adhirieran por completo a los requisitos de protección al consumidor de dicha ley, lo que significa que tenían que cumplir plenamente los dictados normativos de la CFPB. Esto significaba que los préstamos conformes tenían que ser hipotecas cualificadas. El parche de la GSA permitía que los préstamos conformes que violaban ciertos requisitos de las hipotecas cualificadas fueran declarados cualificados igualmente. Así, un préstamo a un prestatario con una relación deuda-ingresos superior a la permitida en ese momento podía seguir considerándose cualificado y conforme a la CFPB.

El parche de la GSA ya no existe. En la actualidad, los préstamos conformes que pueden convertirse en hipotecas del GSE deben ser todos hipotecas cualificadas.

Lee:  https://www.supermoney.com/studies/housing-affordability/

Por qué los inversores valoran las hipotecas patrocinadas por el gobierno

A los inversores también les gustan los préstamos de las GSE. ¿Por qué? Los valores respaldados por hipotecas que venden las GSE son inversiones con poco riesgo percibido. ¿Dejará el gobierno que Fannie Mae o Freddie Mac quiebren si una calamidad económica generalizada hace que el mercado hipotecario se desplome? La mayoría de los inversores piensan que no. Entre estos inversores se encuentran los prestamistas que venden sus préstamos a Fannie y Freddie, ya que los originadores de préstamos suelen recibir valores respaldados por hipotecas como pago por sus préstamos.

Puntos clave

  • Una hipoteca patrocinada por el gobierno es una hipoteca propiedad de una empresa patrocinada por el gobierno o GSE.
  • Nunca se te ofrecerá una hipoteca GSE. En su lugar, se te ofrecerá un préstamo conforme que una GSE comprará en el mercado secundario.
  • Las GSE con más probabilidades de comprar tu hipoteca para la compra de vivienda son Fannie Mae y Freddie Mac.
  • Los préstamos conformes que pueden convertirse en hipotecas GSE suelen ofrecer mejores tipos de interés (TAE más bajas) que otros préstamos convencionales.
  • Los préstamos respaldados directamente por el gobierno, como los de la FHA y la VA, suelen ofrecer un trato aún mejor a los prestatarios que cumplen los requisitos pero tienen un crédito menos que excelente. Asegúrate de investigarlos antes de comprometerte con una hipoteca convencional, ya sea conforme o no conforme.
  • Los préstamos Jumbo, préstamos mayores que los que pueden comprar Fannie Mae y Freddie Mac, son un ejemplo de préstamos convencionales no conformes.

Siguiente paso

La compra y la financiación de una vivienda pueden ser muy complejas. El tema de este artículo, las hipotecas patrocinadas por el gobierno, es sólo uno de los temas sobre los que un potencial comprador de vivienda debería leer. Otros temas que merece la pena estudiar son:

  • Cómo encontrar los mejores prestamistas y préstamos hipotecarios para la compra de tu vivienda.
  • Cómo comprar una casa en una subasta, lo que podría permitirte adquirir una vivienda a un precio inferior al del mercado.
  • Cómo comprar una casa con un gravamen fiscal o invertir en gravámenes fiscales, formas de beneficiarse del incumplimiento de las obligaciones fiscales de los actuales propietarios.
  • Cómo financiar la compra de varias viviendas como inversor inmobiliario utilizando una hipoteca global.

Sea cual sea el tipo de financiación de la vivienda que finalmente decidas buscar, SuperMoney puede ayudarte a encontrar las mejores ofertas de préstamos que satisfagan tus criterios. Nuestros filtros de búsqueda avanzada y las opiniones imparciales de clientes reales pueden hacer que tu búsqueda de préstamos sea más rápida y sencilla.

Ver fuentes del artículo
  1. Un camino hacia el cierre de las Empresas Federales de Financiación de la Vivienda - Fundación Heritage
  2. Matriz de elegibilidad - Fannie Mae
  3. Fannie y Freddie anuncian el fin efectivo del "parche GSE - ABA Journal, Asociación de Banqueros Americanos
  4. Fannie Mae y Freddie Mac - Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA)
  5. La nueva opción de refinanciación de Fannie Mae estará disponible a partir del 5 de junio - Fannie Mae
  6. Sistema Federal de Préstamos para la Vivienda - FHFA
  7. La FHFA anuncia los límites de los préstamos conformes para 2022 - FHFA
  8. Historial de las tasas de garantía - FHFA
  9. Valores respaldados por hipotecas - Autoridad Reguladora de la Industria Financiera (FINRA)
  10. Normas hipotecarias - CFPB
  11. Ni peces ni aves: Una visión general de las tres grandes empresas patrocinadas por el gobierno en los mercados de financiación de la vivienda de EE.UU - Centro Mercatus, Universidad George Mason
  12. Definición de hipoteca cualificada según la Ley de Veracidad de Préstamos (Reglamento Z): Definición general de préstamo QM - Registro Federal
  13. Guía de venta: Fannie Mae para una sola familia - Fannie Mae
  14. Promover la cláusula de bienestar general - ConSource, Proyecto Quill, Pembroke College Oxford
  15. La Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección del Consumidor: Antecedentes y resumen - Servicio de Investigación del Congreso
  16. ¿Qué es una hipoteca cualificada? - CFPB
  17. ¿Quiénes son Freddie Mac, Fannie Mae y Ginnie Mae? - Universidad Estatal de Michigan
  18. Guía completa de ayudas al pago inicial - SuperMoney
  19. Los mejores prestamistas hipotecarios - SuperMoney
  20. ¿Comprando una casa con un gravamen fiscal? Esto es lo que debes saber - SuperMoney
  21. ¿Puede un comprador de vivienda por primera vez obtener un préstamo Jumbo? - SuperDinero
  22. Hipotecas para la compra de vivienda: Opiniones y comparaciones - SuperMoney
  23. ¿Durante cuánto tiempo es buena la preaprobación de una hipoteca? - SuperMoney
  24. Cómo comprar una casa en una subasta: Guía paso a paso - SuperMoney
  25. Cómo financiar una casa - SuperMoney
  26. Estudio del sector hipotecario - SuperMoney
  27. Refinanciación de hipotecas: Opiniones y comparaciones - SuperMoney
  28. La guía definitiva de los préstamos FHA - SuperMoney
  29. La guía definitiva para comprar una casa nueva - SuperMoney
  30. Veteranos, ¿pensando en comprar una casa? Por qué los préstamos VA son mejores que las hipotecas convencionales - SuperMoney
  31. ¿Qué son Fannie Mae y Freddie Mac? - CFPB
  32. ¿Qué es una hipoteca global? - SuperMoney
  33. ¿Qué es un préstamo convencional? -SuperMoney
  34. ¿Qué es un préstamo conforme? - SuperDinero
  35. ¿Qué es una hipoteca cualificada? - SuperMoney
  36. ¿Qué es una carta de compromiso hipotecario? - SuperMoney
  37. ¿Qué es el mercado hipotecario secundario y cómo funciona? - SuperDinero

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