¿Qué es una hipoteca globo?

Cuando financia la compra de una casa con una hipoteca global, acepta pagar su préstamo hipotecario en una suma global al final del préstamo. En lugar de pagar suficiente capital cada mes para cancelar su deuda durante la vida de su hipoteca, está transfiriendo una gran parte del capital al futuro. El resultado es un saldo adeudado al final de su préstamo. Para evitar la incautación y la pérdida de su propiedad, debe cubrir este saldo pendiente con una suma global.

¿Vale la pena reducir los costos a corto plazo por el riesgo de incumplimiento asociado con una hipoteca global? ¿Cuándo podría ser una opción inteligente una hipoteca global? ¿Cuándo es una mala idea? ¿Podría ser bueno para ti? si no, cuales son las alternativas?

Continúe leyendo para aprender más.

¿Qué es una hipoteca globo?

Las personas que compran casas y terrenos a menudo obtienen los fondos que necesitan a través de una hipoteca. Un acuerdo de hipoteca le da al prestamista seguridad sobre la propiedad financiada. En otras palabras, hace que la propiedad sea la garantía del préstamo. Esto da como resultado un gravamen sobre la propiedad que no desaparece hasta que el préstamo se paga en su totalidad. Los prestatarios que no pagan sus hipotecas deben esperar la ejecución hipotecaria y la pérdida de su propiedad.

Un pago de suma global puede significar pagos mensuales bajos

Un tipo de préstamo hipotecario es una hipoteca global. Esto se llama una hipoteca "globo" porque es grande, posible muy grande, pago adeudado al finalizar. Antes de eso, los pagos mensuales pueden ser más bajos que los tipos más comunes de préstamos hipotecarios. Sin embargo, esto depende del plazo del préstamo. Es casi seguro que los pagos mensuales de un préstamo global a 20 años serán más bajos que los de una hipoteca estándar a 20 años, pero los plazos de los préstamos globales suelen ser más cortos, mientras que los términos de una hipoteca estándar pueden ser más largos.

Por lo tanto, no es cierto que todas las hipotecas globales tengan pagos mensuales más bajos que todas las hipotecas tradicionales. Pero los pagos mensuales más bajos son lo que motiva a la mayoría de los prestatarios a considerar hipotecas con pagos a tanto alzado. Los pagos mensuales bajos son el principal punto de venta de los préstamos globales.

Los pagos y los términos del préstamo global varían

Generalmente, el pago de la suma global al final será más del doble de la cantidad que el prestatario paga cada mes antes de esa fecha. Para las cuotas mensuales anteriores, estos sólo podrán cubrir los intereses, en cuyo caso se deberá abonar una suma global por los préstamos equivalente al precio total de compra de la vivienda. De manera más general, el pago mensual pagará algo de capital más intereses, pero no lo suficiente como para restablecer el saldo adeudado antes de que venza el pago de la suma global.

¿Cómo funciona una hipoteca globo?

Si sabe un poco de contabilidad, es posible que ya se dé cuenta de que la característica definitoria de las hipotecas globales es que no se amortizan por completo. Viniendo del latín para "matar", la amortización significa pagar ("matar") el saldo de su préstamo a lo largo del tiempo.

Hipoteca de suma global frente a otras hipotecas

Con una hipoteca FHA, VA, USDA o convencional, pagar el saldo del préstamo significa hacer pagos mensuales durante, digamos, 15 o 30 años. Los pagos mensuales de la hipoteca, que pagan intereses y capital, se fijan en un programa de amortización que reducirá el saldo adeudado a $0 durante el plazo del préstamo. Dado que los pagos programados cancelarán el préstamo, se supone que estos préstamos están totalmente amortizados.

Otro problema son las hipotecas globales.

condiciones de la hipoteca globo

Los plazos de cinco y diez años pueden ser los más comunes, pero los prestatarios, como los constructores de viviendas, pueden obtener préstamos a menos de dos años.

Pagos de hipoteca de globo

Los pagos mensuales de una hipoteca global pueden cubrir únicamente los intereses, en cuyo caso el capital del préstamo no se amortiza. La mayoría de las veces, se amortizará parcialmente, lo que significa que pagará parte, pero no todo, del principal durante la vigencia del préstamo.

Para el pago de la suma global, cuando vence al final del plazo, su capital pendiente determinará qué tan alto debe ser el pago final. Esto supone que usted no vende ni refinancia de antemano, que es lo que esperan muchos prestatarios globales cuando solicitan estos préstamos.

¿Cómo sería mi calendario de pagos?

Como has visto, el funcionamiento básico de los préstamos globo es sencillo. Si fuera a comprar una casa con una hipoteca estándar a 30 años, pero decide pagarla después de 10 años debido a una gran herencia inesperada o lo que sea, ¿qué tan diferente sería su experiencia con respecto a una hipoteca a 10 años que obtuvo en primer lugar? Suponiendo una sanción hipotecaria por pagarlo todo a los 10 años, y aceptando las cuotas mensuales iguales y las TAE correspondientes, no mucho.

Comparación de vencimientos de hipoteca estándar y global

Para tener una mejor idea de cómo funciona todo, probemos algunos números de muestra. Comparemos los calendarios para lo siguiente: pagos de interés solamente con un pago de suma global final, pagos de intereses y capital con un pago de suma global final y una hipoteca totalmente amortizada. Para facilitar la comparación, asumiremos un préstamo de $250,000 con una tasa de porcentaje anual (APR) del 5% en todos los casos. También asumiremos una APR fija.

Advertencias de comparación

Ahora tenga en cuenta que un cronograma de amortización detallado para una hipoteca con un plazo de préstamo de solo cinco años requeriría 60 líneas para pagos mensuales. Y eso sería muy aburrido de leer. Por lo tanto, para facilitar la evaluación de las muestras, presentaremos totales anuales en lugar de mensuales.

También tenga en cuenta que hay calculadoras de hipotecas en línea, incluida la que usamos para estos ejemplos, dejar de lado cargos misceláneos puede esperar pagar cuando financia una casa. Estos ejemplos simplificados solo le darán una idea general de qué esperar si obtiene una hipoteca global.

Vencimiento de hipoteca de tasa fija de 30 años

Para establecer nuestra comparación, veamos primero una hipoteca estándar a 30 años. Para un monto de préstamo de $250,000, su pago mensual es de $1,342.05. Eso es lo que pagará todos los meses durante 30 años, excepto el último mes (mes 360), cuando tendrá que pagar $1,345.33 para restablecer el saldo restante del préstamo.

Cada mes, la porción de capital de su pago aumentará y la porción de interés disminuirá. Por ejemplo, el primer mes, solo pagarás $300.38 de capital. Pero en el mes 359, el pago mensual de la misma cantidad cubrirá $1,330.92 de capital.

Así es como se ven los totales anuales para esta hipoteca:

Al final de este proceso de 30 años, habrá pagado $233,141.28 en intereses y $250,000.00 en capital. Todo está pagado, por lo que no hay saldo pendiente. en ti

Horario de solo interés

Para este ejemplo y el siguiente, asumiremos el mismo monto de préstamo de $250,000, la misma APR fija del 5% y un plazo de 10 años.

Como hipótesis, el ejemplo de solo interés no es muy alentador. El 5% de $250,000 es $12,500.

Este es su interés anual. Si divide eso en pagos iguales durante 12 meses, obtiene un pago mensual de $1,041.67. (Técnicamente, este pago mensual le generará cuatro centavos en $12,500 cada año, así que siéntase libre de pagar cuatro centavos menos cada diciembre).

Al final de este proceso de 10 años, habrá pagado $125,000.00 en intereses y $0 en capital. Todavía debe $250,000 del capital total, por lo que sus pagos mensuales le permiten diferir el pago de la casa durante 10 años.

Cronograma con amortizaciones de principal

Si prefiere pagar el capital antes de que venza el pago de la suma global, puede elegir una hipoteca global a 10 años con el mismo pago mensual que una hipoteca estándar a 30 años.

Con el mismo monto de préstamo que APR, esta hipoteca global de 10 años le costará $1,342.05 por mes, $16,104.60 por año y $161,046.00 durante la vigencia del préstamo. Después de pagar todo ese dinero, te quedará un saldo de $203,355.80.

Así es como se ven los números anuales para este préstamo:

Estos números se parecen sospechosamente a los números de la hipoteca estándar a 30 años, excluyendo los últimos 20 años. Si pudiera calificar para cualquiera de los préstamos, es posible que no vea ninguna razón para considerar la hipoteca global.

Sin embargo, si necesita un pago mensual más bajo, puede optar por pagar menos capital con un préstamo global. En esencia, podría establecer pagos mensuales iguales a lo que pagaría por un préstamo totalmente amortizado con un plazo de más de 30 años. Por supuesto, eso significaría acumular menos capital y un pago de suma global más grande adeudado.

¿En qué se diferencian los préstamos globales de otros préstamos?

En el mundo real, es poco probable que elija entre hipotecas estándar y globales con las APR y los pagos correspondientes. Tener un gran pago global adeudado al final no es lo único que distingue a las hipotecas globales de otros tipos de préstamos hipotecarios. También difieren en otros aspectos, como se indica a continuación.

Diferencia entre prestamistas

Las hipotecas que cumplen con ciertos requisitos que las hacen más estables, lo que significa que es poco probable que las personas que califican para ellas no incumplan, se denominan hipotecas calificadas. Esos requisitos incluyen evitar características de préstamo riesgosas, como pagos de interés solamente, pagos de suma global y plazos de más de 30 años.

Dado que los grandes prestamistas garantizan la viabilidad financiera de sus ofertas al cumplir con las normas hipotecarias calificadas, los prestamistas hipotecarios globales tienden a ser más pequeños o privados. Algunas de las principales entidades de crédito mayo ofrecer hipotecas globales para fines específicos, como la financiación de la construcción, ya que el perfil del prestatario y los riesgos difieren en estas circunstancias.

Los requisitos de calidad son diferentes.

Dado que los préstamos globales no son hipotecas calificadas, los prestamistas los consideran más riesgosos. Por lo general, compensan esto haciendo que sea más difícil para los prestatarios calificar. Para obtener una hipoteca global, es posible que necesite un puntaje de crédito más alto o un pago inicial más grande, por ejemplo.

Las tasas de interés difieren

Otra cosa que los prestamistas hipotecarios globales suelen hacer es cobrar tasas de interés más altas. Esta es otra forma de compensar el riesgo adicional asociado con estos préstamos. Así que prepárese para una APR más alta si busca una hipoteca global.

Hipotecas globo para empresas

¿Quién querría hacerse con una hipoteca así? Bueno, si usted es un constructor de viviendas o un constructor de viviendas, podría considerarlo. Después de todo, si hace bien su trabajo, la propiedad pronto valdrá mucho más de lo que pagó por ella. ¿Por qué está encerrado en algo más que a corto plazo cuando tendrá un activo más valioso para negociar en poco tiempo?

Un préstamo de solo interés debería ser muy atractivo para estas empresas. ¿Por qué pagar más cada mes que los intereses si pretende vender la propiedad lo más rápido posible? Si su desarrollo se estanca o el mercado inmobiliario colapsa antes de que pueda vender su inversión, siempre puede refinanciar.

Hipotecas globo para constructores

No es de extrañar entonces que las hipotecas globales atraigan a empresas como las constructoras de viviendas. Las hipotecas globales permiten a los constructores utilizar la propiedad que están desarrollando como su única garantía. Aunque los préstamos comerciales más tradicionales tienen tasas de interés más bajas que estos préstamos de suma global, algunos empresarios creen que poner otros activos como garantía no vale la pena pagar tasas más altas.

Hipotecas globo para palmeras

Las aletas de casa pueden favorecer estos préstamos por la misma razón. Piénsalo. ¿Quiere obtener una segunda hipoteca sobre la casa en la que vive para financiar la compra de una propiedad flip? ¿O prefiere obtener solo una hipoteca sobre la propiedad que está vendiendo? Si la reversión sale mal en el primer caso, podrías perder la casa en la que vives perder. En el segundo caso, solo pierde la propiedad de inversión. Tampoco es un buen resultado, pero obviamente es menos malo perder solo la segunda propiedad.

Pelota de corta duración para levantadores y aletas.

Debido a que generalmente solo necesitan financiamiento a corto plazo, los desarrolladores de bienes raíces y los compradores de viviendas pueden solicitar hipotecas globales que duran tan solo un año y medio. Una vez que se desarrolla la propiedad o se renueva la casa, los constructores y los inversionistas inmobiliarios que no pueden vender de inmediato pueden ser elegibles para préstamos a tasas de interés más bajas y montos más grandes debido al mayor valor nuevo de su propiedad.

¿Debo obtener una hipoteca global?

Ahora conoce los conceptos básicos de las hipotecas globales, en qué se diferencian de las opciones más tradicionales y por qué pueden ser atractivas para los prestatarios, como los constructores de viviendas y los flippers. ¿Debería considerar una hipoteca global? Una forma de tomar una decisión es sopesar cuidadosamente los pros y los contras, los beneficios y los riesgos involucrados. Repasemos esos ahora.

Hipotecas globo para situaciones especiales

En las circunstancias adecuadas, las hipotecas globales pueden ser una buena opción para algunas empresas, como se mencionó anteriormente. Si usted es un inversionista de bienes raíces que está renovando casas o un constructor, las hipotecas globales pueden ser una forma inteligente de obtener el financiamiento que necesita.

Aquí hay algunas otras circunstancias en las que una hipoteca global tendría sentido:

• Confía en que los fondos para cubrir el pago de la suma global le llegarán antes de su vencimiento. Muchas personas piensan que pueden contar con eventos futuros como herencias, bonificaciones, acuerdos por lesiones personales y aumento de los ingresos. Si usted es una de esas personas, puede decidir que una hipoteca global tiene sentido.
• Hay buenas razones para esperar que venderá la casa antes de que venza el pago de la suma global, y está seguro de que los precios de la casa no bajarán. Es otro caso de tener la suficiente confianza en el futuro como para que ciertos riesgos no parezcan tan malos hoy. Tal vez tenga la intención de vivir en la casa por un corto tiempo, lo suficiente como para renovarla para revenderla, y piense que la caída de los precios de la vivienda está demasiado lejos como para preocuparse. Una hipoteca global puede tener sentido para usted.
• Es posible que pague en efectivo por la propiedad, pero tenga cosas más productivas que hacer con el dinero en los próximos años. Si tiene suficiente dinero para pagar la suma global acordada, puede considerar una hipoteca global como una forma razonable de mantener sus fondos líquidos. Usted indica que está seguro de que no perderá este dinero antes de la fecha de vencimiento del pago de la suma global.

El hilo común que atraviesa estas situaciones particulares es la confianza en el futuro. Si su experiencia con eventos futuros se parece en algo a la experiencia de este escritor, no se sentirá inclinado a tomar un préstamo arriesgado basado en tales expectativas. Sin embargo, si ya hizo una apuesta en eventos futuros y valió la pena, es posible que se sienta más tentado.

Si decide arriesgarse basándose en algo que cree que sucederá en el futuro, trate de asegurarse de que está justificado por una evaluación sobria de los hechos. La esperanza piadosa y una mente optimista no son lo mismo que la prudencia financiera.

Conclusión

Las hipotecas globales permiten a los prestatarios transferir parte del principal que normalmente pagarían en cuotas mensuales hasta que se liquide el préstamo hipotecario. Las hipotecas globales de solo interés permiten que estos prestatarios se muevan todo sus reembolsos de capital hasta el final del préstamo. Estos préstamos son más difíciles de obtener y suelen tener tasas de interés más altas. ¿Son una buena idea?

Las hipotecas globales reducen el valor de ser propietario de una inversión en vivienda

Para los compradores promedio, probablemente no. Los prestatarios hipotecarios promedio financian la mayor inversión que jamás harán. Con una administración cuidadosa de su dinero durante 15 a 30 años, pueden acumular capital en su vivienda. ya que tiende a subir valores inmobiliarios a lo largo del tiempo, excepto por caídas ocasionales después de que el mercado se recalienta, los propietarios de acciones tienden a acumular más que sus pagos principales a lo largo del tiempo, lo que proporciona una mejor tasa de rendimiento que muchas otras inversiones.

Las hipotecas globales mitigan este efecto condescendiente sobre la propiedad de la vivienda. Si bien los préstamos globales pueden reducir la cantidad que los prestatarios tienen que pagar cada mes, tienen un alto precio. Los prestatarios terminan pagando más intereses y menos capital. Como resultado, acumulan menos capital. Y tienen que pagar una gran cantidad de dinero al mismo tiempo al final del préstamo.

Compradores promedio vs. Compradores profesionales

En la mayoría de los casos, los compradores promedio que no pueden pagar los pagos de una hipoteca totalmente amortizada a 30 años deben buscar una propiedad más barata o retrasar la compra de una casa. Si obtiene un préstamo global y no lo paga, podría perder su casa y arruinar su crédito.

En su mayor parte, solo los empresarios que necesitan financiamiento a corto plazo para el desarrollo inmobiliario o la rehabilitación de propiedades deben considerar las hipotecas globales. Estas hipotecas, especialmente la variedad de interés solamente, pueden ser una excelente manera de financiar inversiones inmobiliarias lucrativas y minimizar los costos mensuales. Estos arreglos pueden ser riesgosos, por supuesto, pero el negocio consiste en tomar riesgos calculados. Si usted es un constructor o un constructor de viviendas, las hipotecas globales pueden valer la pena.

¿Cómo pagar un préstamo global?

¿Qué pasa si ya tienes una de estas hipotecas? ¿Cómo puede devolverlo para no incumplir con su préstamo o perder la propiedad? Aquí hay algunas opciones.

Ahorre en su pago

Una cosa que debe hacer es asegurarse de que está ahorrando para su suma global. No es algo que puedas posponer. Para comenzar, lea nuestra guía completa para ahorrar dinero.

Paga más cuando puedas

Si su hipoteca global no cobra una multa por pago anticipado, considere pagar más cuando sea posible. Esto reducirá la cantidad que tiene que pagar en esta suma global final.

Refinanciado

Otra opción es refinanciar antes de tener que hacer el pago de la suma global. Si está satisfecho con sus pagos mensuales actuales, es posible que se sienta tentado a no considerar sus opciones de refinanciamiento.

Podría ser un error. Si actualmente califica para una hipoteca más tradicional y puede hacer los pagos requeridos, ¿por qué posponerlo? ¿Cuánto capital está recaudando con su hipoteca actual? ¿Podría acumular más refinanciando?

Si no está seguro, tómese el tiempo de leer nuestro artículo que detalla los pros y los contras de refinanciar una hipoteca.

La propiedad fue vendida

Si descubre que se acerca el pago de la suma global y le preocupa no poder cubrirlo, puede ser el momento de poner su casa en venta.

Obtener un préstamo de otros prestamistas

Otra opción es buscar otras fuentes de financiación. ¿Podría calificar para un préstamo personal para ayudar a cubrir el pago de la suma global? ¿Tiene amigos y parientes que podrían prestarle dinero? No es una solución ideal, pero si su única otra opción es dejar de pagar su hipoteca, podría valer la pena considerarla.

Obtenga su préstamo extendido

A veces, los prestatarios globales pueden negociar extensiones para retrasar el pago del globo. Tales extensiones a menudo significan costos adicionales y pueden no agregar mucho tiempo, pero vale la pena considerar esta opción si no tiene otras opciones.

Opciones de hipoteca global

Aquí hay algunas alternativas a las sumas globales para considerar.

Hipotecas muy largas

Como vio anteriormente, los préstamos globales pueden ser similares a las hipotecas tradicionales que paga temprano en una suma global. La única forma de obtener pagos mensuales aún más bajos es reducir la cantidad de capital que se paga cada mes. Suponiendo que todavía esté pagando parte del principal, la hipoteca global todavía parece una hipoteca a más largo plazo que paga antes de tiempo, pero ahora parece una hipoteca con un plazo inusualmente largo.

Entonces, ¿por qué no ver si puede arreglar una hipoteca totalmente amortizada durante un período tan largo? Si puede obtener una hipoteca de 40 o 50 años, eso podría reducir el pago mensual tanto como el acuerdo de pago global.

Dado que un préstamo a más largo plazo no pasará la prueba de hipoteca calificada, es probable que pague una tasa de interés más alta que una hipoteca tradicional de 15 o 30 años. Y, dado que el préstamo se amortiza en un período más largo, pagará más intereses incluso si obtiene la misma APR.

Hipotecas de tasa ajustable

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) son una alternativa a las hipotecas de suma global. Los ARM generalmente comienzan con APR más bajos y pagos mensuales más bajos.

Los prestatarios generalmente pueden obtener aprobación para hipotecas más grandes con un ARM. Los ARM generalmente comienzan con un plazo fijo durante el cual el pago mensual no cambia. Este pago generalmente será menor que el pago mensual de una hipoteca de tasa fija tradicional.

Después del período de establecimiento inicial, la APR y el pago ARM mensual cambian, aumentan o disminuyen en función del mercado más amplio, según lo medido por una tasa de referencia, como la tarifa preferencial.

Como puede imaginar, los ARM conllevan un riesgo significativo si las tasas de mercado aumentan. Este riesgo generalmente se reduce mediante límites sobre cuánto y qué tan rápido pueden cambiar las tasas ARM. Antes de aceptar un ARM, asegúrese de que el prestamista le explique en detalle qué limitaciones se aplicarán a su acuerdo y qué significa esto para su pago mensual después del período de tasa fija. Su prestamista debe darle una estimación del pago mensual más alto que podría tener para cubrir los escenarios más probables y peores.

Hipotecas de pago progresivo de la FHA

La Administración Federal de Vivienda (FHA) apoya las hipotecas con pagos escalonados. Con una de estas hipotecas, el pago mensual del prestatario aumenta durante varios años.

Al igual que las hipotecas globales, las hipotecas progresivas están diseñadas para prestatarios que tendrán más dinero en el futuro del que tienen ahora. A diferencia de las hipotecas globales, las hipotecas anticipadas de la FHA tienen características para reducir el riesgo de incumplimiento del préstamo. Lo hacen vinculando los cambios en los pagos a la capacidad de pago de los prestatarios.

Préstamos de construcción personalizados

Los prestamistas ahora ofrecen productos de préstamo adaptados a las necesidades de los constructores. Estos pueden ser una buena alternativa a los acuerdos de pago a tanto alzado. A menudo denominados préstamos "permanentemente construidos", estos préstamos son solo eso. Por lo general, comienzan como acuerdos de interés solamente, estos préstamos se convierten en hipotecas de amortización una vez que se completa la construcción.

Básicamente, estos préstamos especiales se encargan de los acuerdos de refinanciación por adelantado. En lugar de preocuparse por calificar para un nuevo préstamo después de que haya completado la construcción, los constructores que tramitan una de estas hipotecas especiales tienen todo en orden por adelantado. Para reducir el riesgo y la incertidumbre que conlleva un acuerdo de pago global, estos préstamos seducen a muchos fabricantes.

Preguntas frecuentes sobre las hipotecas globales

¿Qué sucede cuando vence una hipoteca global?

Cuando vence una hipoteca global, debe pagar el capital restante en una suma global. En el caso de una hipoteca de interés solamente, esto significará el precio total de compra de la vivienda.

¿Puedo vender mi casa con una hipoteca global?

Sí. Es Esta es, de hecho, una forma de evitar tener que pagar la pelota de su bolsillo. Siempre que la propiedad valga más que la suma global, debería estar listo para comenzar.

¿Qué sucede si no puede pagar una suma global?

Si no puede pagar el pago de la suma global, si no puede arreglar una extensión de préstamo o un refinanciamiento, y si no puede vender la casa para cubrir el pago, enfrentará las mismas consecuencias que cualquier persona que incumpla con su hipoteca. : ejecución hipotecaria y perder su propiedad.

¿Qué sucede al final de un préstamo global?

Al final de este préstamo, deberá realizar el pago de la suma global que acordó cuando firmó los documentos de su hipoteca. Si le preocupa que esto pueda ser un problema, considere refinanciar o vender su casa primero.

¿Se puede refinanciar el pago de una suma global?

Sí, si puede calificar. Vale la pena considerar refinanciar su camino a una hipoteca tradicional si el pago de la suma global es demasiado difícil.

¿Mis tasas de interés serán más altas o más bajas con una hipoteca global?

Generalmente más alto. Los prestamistas consideran que estos préstamos son de alto riesgo. Una forma en que se ajustan al riesgo adicional es aumentando la APR.