¿Qué es una hipoteca de alto riesgo?

¿Qué es una hipoteca de alto riesgo?
Resumen del artículo:

Una hipoteca de alto riesgo, también conocida como hipoteca no preferente, es un tipo de hipoteca concedida a consumidores con una calificación crediticia baja, normalmente inferior a 620. La baja calificación crediticia impide a muchos prestatarios acceder a préstamos convencionales con tipos de interés más bajos y condiciones favorables. Los prestamistas hipotecarios consideran que los prestatarios con baja calificación crediticia tienen un riesgo mayor que la media de no pagar el préstamo.

Las hipotecas de alto riesgo fueron uno de los principales impulsores de la crisis financiera que condujo a la gran recesión. Los prestamistas aprobaron muchas hipotecas que los prestatarios incumplieron en los años que condujeron a la crisis de las hipotecas subprime.

Según el análisis de la Asociación Nacional de Cooperativas de Crédito de los datos de la Ley de Divulgación de Hipotecas sobre Viviendas, alrededor del 30% de todas las hipotecas en 2006 eran de alto riesgo. Por supuesto, las hipotecas de alto riesgo siguen existiendo hoy en día. Sin embargo, como muestra el gráfico siguiente, la mayoría de los prestatarios tienen una puntuación de crédito superior a 680 (a partir de 2022).

Índice de contenidos
  1. ¿Qué es una hipoteca de alto riesgo?
  2. ¿Cómo funcionan las hipotecas de alto riesgo?
  3. ¿Las hipotecas de alto riesgo son malas o ilegales?
  4. Hipotecas subprime frente a hipotecas preferentes
  5. Tipos de hipotecas de alto riesgo
    1. Hipoteca subprime a tipo fijo
    2. Hipoteca subprime de tipo ajustable (ARM)
    3. Préstamo de sólo intereses
    4. Hipoteca Digna
  6. Ventajas y riesgos
  7. ¿Quién ofrece hipotecas de alto riesgo?
  8. ¿Cómo sé si tengo una hipoteca de alto riesgo?
  9. ¿Debes obtener una hipoteca de alto riesgo?
  10. Alternativas a una hipoteca subprime
  11. Puntos clave

¿Qué es una hipoteca de alto riesgo?

Una hipoteca de alto riesgo es un préstamo hipotecario concedido a prestatarios con una puntuación de crédito baja (es decir, de alto riesgo). Como resultado, las hipotecas subprime tienen tipos de interés más altos y condiciones menos favorables que las hipotecas preferentes. Normalmente, las hipotecas subprime son hipotecas de tipo ajustable (ARM), lo que significa que el tipo de interés podría aumentar en el futuro. Esto se debe a que los prestamistas consideran que los prestatarios de alto riesgo tienen un mayor riesgo de impago del préstamo.

Ten en cuenta que la palabra "subprime" no se refiere al tipo de interés de las hipotecas, sino a la calificación crediticia del prestatario. Normalmente, los prestatarios de alto riesgo se definen como prestatarios que tienen una puntuación de crédito inferior a 620. Estos prestatarios tendrán que soportar los correspondientes tipos de interés más altos y requisitos más estrictos. Es aconsejable que las personas con una calificación crediticia baja esperen y construyan su historial crediticio antes de solicitar una hipoteca. Esto les permitirá acceder a los préstamos preferentes convencionales.

Si tienes una hipoteca de alto riesgo y tu puntuación crediticia ha mejorado desde que la obtuviste, puede que quieras considerar una refinanciación de la hipoteca. Aquí tienes la lista de SuperMoney de los mejores prestamistas de refinanciación hipotecaria.

¿Cómo funcionan las hipotecas de alto riesgo?

Las hipotecas de alto riesgo funcionan como cualquier otra hipoteca. Tienes que rellenar una solicitud y aportar documentación que demuestre que puedes afrontar los pagos mensuales.

Los prestamistas son especialmente cuidadosos cuando suscriben una solicitud de hipoteca de prestatarios de alto riesgo por dos razones. En primer lugar, los prestatarios de alto riesgo se consideran de mayor riesgo que los de primera calidad. En segundo lugar, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, CFPB, regula las hipotecas de alto riesgo. Esta agencia gubernamental se puso en marcha como parte de la Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección del Consumidor para mitigar la crisis de las hipotecas subprime.

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Por ejemplo, la CFPB exige que los prestatarios reciban asesoramiento de un asesor aprobado por el HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU.) antes de que se les apruebe una hipoteca de alto coste.

Los prestamistas que ofrecen hipotecas de alto coste también están obligados a seguir las normas Dodd-Frank, que incluyen la confirmación de la disposición de la capacidad de pago del prestatario (ATR). Esto requiere que el prestamista verifique que el prestatario puede permitirse devolver el préstamo. Si los prestamistas infringen la norma de la capacidad de pago, pueden ser sometidos a la aplicación de la normativa o ser demandados.

¿Las hipotecas de alto riesgo son malas o ilegales?

No. Las hipotecas de alto riesgo no son necesariamente malas y no son ilegales, siempre que los prestamistas sigan la normativa hipotecaria general. A veces son la única opción para los prestatarios que tienen puntuaciones crediticias de alto riesgo.

Es cierto que las hipotecas de alto riesgo del pasado eran malas, pero no eran ilegales. Es cierto que muchos prestamistas proporcionaban información confusa y aprobaban solicitudes de prestatarios que claramente no podían afrontar los pagos.

Las cosas han cambiado un poco desde entonces. Sin embargo, cuando se originan en cantidades masivas, las hipotecas de alto riesgo pueden ser peligrosas para la industria hipotecaria, los prestatarios y la economía en su conjunto.

Hipotecas subprime frente a hipotecas preferentes

Las hipotecas preferentes tienen tipos de interés más bajos y mejores condiciones que las hipotecas de alto riesgo. Cuando veas anuncios de hipotecas que dicen tipos "tan bajos como XYZ%", estarás viendo el mejor tipo disponible para los prestatarios preferentes. Las hipotecas preferentes suelen tener unos requisitos de pago inicial relativamente pequeños, tan bajos como el 3-5% del valor de la propiedad. Los prestatarios altamente cualificados con buena puntuación de crédito pueden optar a las hipotecas preferentes. Ten en cuenta que algunos prestamistas exigen puntuaciones de crédito más altas, como 680, para poder optar a los tipos preferentes.

Por otro lado, los tipos de interés de los préstamos de alto riesgo son mucho más altos, hasta un 8-10%. Además, los prestamistas exigen un pago inicial más elevado, de hasta el 25-35%, para cubrir el riesgo.

Aquí tienes una rápida comparación de los tipos, las cuotas mensuales y el interés total pagado con una hipoteca preferente y una hipoteca de alto riesgo.

Importe del préstamoPago inicialTipo de interésPlazo del préstamoPago mensualInterés total
$300,000del 3% al 20%4%30 años$1,432$215,609
$300,00020%8%30 años$2,201$492,466

Tipos de hipotecas de alto riesgo

Hipoteca subprime a tipo fijo

La hipoteca de tipo fijo subprime funciona como la hipoteca de tipo fijo convencional. Los prestatarios obtienen un tipo de interés fijo, mientras que la cuota mensual se mantiene igual durante el periodo de amortización del préstamo. La principal diferencia es que, a diferencia de la hipoteca de tipo fijo convencional, con un plazo de 15 a 30 años, las hipotecas de tipo fijo subprime pueden tener a veces plazos más largos, como 40 años.

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Hipoteca subprime de tipo ajustable (ARM)

Las hipotecas subprime de tipo ajustable, ARM como la ARM 3/27, son hipotecas en las que los prestatarios obtienen un tipo de interés fijo durante los tres primeros años. Después, el tipo se reajusta anualmente durante los 27 años restantes. Estos ajustes dependen de los tipos de interés del mercado y de un margen. Los prestamistas hipotecarios suelen tener un límite máximo para el aumento del tipo. Sin embargo, si los prestatarios no pueden hacer frente a la cuota mensual máxima, podrían correr el riesgo de impago.

Préstamo de sólo intereses

Las hipotecas de sólo interés, también conocidas como hipotecas de globo, suelen tener pagos mensuales más bajos porque los prestatarios sólo tienen que pagar los intereses del préstamo, no el capital. Una vez que termina el plazo, normalmente de 7 a 10 años, el prestatario debe devolver todo el saldo en un único pago global o refinanciar.

Hipoteca Digna

Con la hipoteca dignidad, los prestatarios realizan pagos iniciales de al menos el 10% y asumen un tipo de interés elevado. Cuando los prestatarios realizan los pagos puntualmente durante un periodo determinado -normalmente cinco años-, el dinero pagado por los intereses se utiliza para reducir el saldo del préstamo. El tipo de interés se reduce hasta el tipo preferente, o el tipo que las principales instituciones de crédito cobran a los prestatarios más solventes.

El tipo está determinado por el tipo de los fondos federales establecido por la Reserva Federal. La hipoteca dignidad podría beneficiar a los prestatarios que pueden permitirse grandes reembolsos durante el inicio del plazo del préstamo.

Ventajas y riesgos

Aunque nadie sueña con obtener una hipoteca de alto riesgo, no todas son malas. A veces son la única opción disponible si quieres comprar una casa con mal crédito. Aquí tienes un breve análisis de los principales pros y contras.

SOPESA LOS RIESGOS Y LOS BENEFICIOS

Aquí tienes una lista de los beneficios y los inconvenientes a tener en cuenta.

Pros
  • Las hipotecas de alto riesgo permiten a las personas con una baja puntuación de crédito ser propietarias de una vivienda sin los agotadores años de construcción de una mejor puntuación de crédito.
  • Ayudan a los prestatarios a arreglar sus puntuaciones de crédito utilizándolas para pagar otras deudas y luego esforzándose por hacer los pagos puntuales de la hipoteca.
Cons
  • Las comisiones y los costes de cierre suelen ser más elevados; los prestamistas quieren obtener la mayor cantidad de dinero por adelantado debido al riesgo y la probabilidad de que los prestatarios incumplan.
  • Los ingresos son un factor determinante para la calificación del préstamo. Por tanto, debes demostrar que tienes suficientes ingresos para financiar los pagos mensuales de la hipoteca.

¿Quién ofrece hipotecas de alto riesgo?

Las mayores cooperativas de crédito y los bancos no ofrecen préstamos de alto riesgo. Las hipotecas de alto riesgo están disponibles a través de un prestamista de cartera o un prestamista que anuncia hipotecas sin documentos, de mal crédito o no calificadas. También se encuentran en préstamos dirigidos a prestatarios con "eventos crediticios recientes", como ejecuciones hipotecarias o quiebras.

¿Cómo sé si tengo una hipoteca de alto riesgo?

Según Experian, aproximadamente el 33% de todos los prestatarios están en la clasificación de subprime. Podrías tener una hipoteca de alto riesgo si la hipoteca tiene un plazo superior a 30 años o un tipo de interés más alto.

Además, si tuvieras un pago inicial superior al 20% y no estuvieras comprando una propiedad de inversión u obteniendo un préstamo jumbo, podrías estar en esta categoría. También podrías tener un préstamo "subprime" si tuvieras un historial de impago de préstamos, retrasos en los pagos, una puntuación de crédito inferior a 620 o una elevada relación entre deudas e ingresos.

Lee:  ¿Qué es un número de privacidad de crédito (CPN)?

Si tienes una hipoteca de alto riesgo, compara tu crédito cuando lo solicitaste con el actual. Si tu crédito ha mejorado desde la última vez que solicitaste una hipoteca preferente, puedes refinanciar para obtener un tipo de interés más bajo y conseguir mejores condiciones.

Consejo de SuperMoney: El hecho de que un prestamista te ofrezca una hipoteca subprime no significa que no puedas optar a una hipoteca prime con otro prestamista. También puedes cumplir los requisitos para un préstamo de la FHA. Recuerda que los prestamistas y los agentes generalmente no están obligados a ofrecerte la mejor oferta disponible y su objetivo es ganar dinero.

¿Debes obtener una hipoteca de alto riesgo?

Una hipoteca de alto riesgo no es la mejor opción debido a los elevados tipos de interés y otros requisitos estrictos. Si tienes un mal historial de crédito, hay varias opciones. Los préstamos VA y los préstamos FHA son ideales. Los préstamos FHA, por ejemplo, aceptan puntuaciones de crédito tan bajas como 500 con un pago inicial de al menos el 10%. Hay toda una serie de planes de ayuda para un comprador de vivienda por primera vez, algunos de los cuales son programas de mejora del crédito.

Alternativas a una hipoteca subprime

Las hipotecas de alto riesgo son más caras y tienen peores condiciones que las hipotecas normales. La buena noticia es que hay alternativas a considerar. Aquí tienes tres.

  • Préstamos FHA: Con un pago inicial del 3,5% y una puntuación de crédito de al menos 580, puedes considerar un préstamo FHA. Con una puntuación de crédito entre 500-579, puedes obtener un préstamo FHA con un 10% de pago inicial.
  • Préstamos VA Son ideales para los veteranos o miembros de las fuerzas armadas en activo. Respaldados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos de EE.UU., los préstamos no necesitan un pago inicial y suelen tener requisitos de calificación crediticia más bajos.
  • Préstamos del USDA Estos préstamos están diseñados para los prestatarios de ingresos bajos o moderados de las zonas rurales. Con los préstamos del USDA, los distintos prestamistas tienen diferentes requisitos.

Puntos clave

  • Las hipotecas de alto riesgo se conceden a consumidores con una calificación crediticia baja, normalmente inferior a 640.
  • Las hipotecas de alto riesgo fueron uno de los principales impulsores de la crisis financiera que condujo a la gran recesión.
  • Hay varios tipos de hipotecas subprime, como las de tipo fijo, las de tipo ajustable, las de sólo interés y las de dignidad.
  • Las hipotecas de alto riesgo permiten a las personas con una baja puntuación de crédito ser propietarias de una vivienda sin los agotadores años de construcción de una mejor puntuación de crédito.
  • Ayudan a los prestatarios a arreglar su puntuación de crédito utilizándola para pagar otras deudas.
  • Las comisiones y los costes de cierre suelen ser más elevados.
  • Los ingresos son un factor determinante para la calificación de los préstamos subprime.
Ver las fuentes del artículo
    1. Asesoramiento sobre hipotecas de alto coste y propiedad de la vivienda - Registro Federal
    2. Normas finales, Reglamento Z - CFPB
    3. Estudio del sector hipotecario - SuperMoney
    4. Los mejores préstamos hipotecarios - SuperMoney
    5. Herramientas de comparación de préstamos hipotecarios - SuperMoney

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