¿Qué es una hipoteca creciente?

Una hipoteca de capital creciente (GEM) es un tipo de préstamo en el que el tipo de interés es fijo, pero las cuotas mensuales aumentan cada año a lo largo del plazo del préstamo. Esta variante de hipoteca te permite amortizar el préstamo más rápidamente que con un préstamo hipotecario convencional a 30 años, y ahorrar dinero en intereses.

Hay tantos tipos de hipotecas, que puede ser difícil decidir cuál es la más adecuada para tus circunstancias particulares. Si piensas pagar el préstamo rápidamente o venderlo en pocos años, por ejemplo, podrías considerar una hipoteca de tipo variable (ARM). Pero esa no es una opción para muchas personas.

He aquí otro escenario. Quizá estés en un sector en crecimiento y esperes que tu salario aumente rápidamente en los próximos años. Pero aún no has llegado a ese punto y quieres comprar una casa ahora. En ese caso, quizá quieras pensar en una hipoteca de capital creciente (GEM). Esta puede ser una gran oportunidad para conseguir la casa ahora, y pagarla de forma más agresiva más adelante, a medida que aumenten tus ingresos.

Índice de contenidos
  1. ¿Qué es una hipoteca de capitalización (GEM)?
    1. El joven profesional que eligió una GEM
  2. Cómo buscar hipotecas de capitalización
  3. Cómo funcionan las hipotecas de capitalización
  4. Ventajas y desventajas de las hipotecas de capitalización
  5. ¿Quién solicita los préstamos de capitalización?
    1. No es ideal para los prestatarios de media carrera y con salario
    2. Mejor para los prestatarios jóvenes y en ascenso, incluso sin un gran crédito
  6. ¿Cuáles son los riesgos de una hipoteca de capitalización?
    1. Piensa en un fondo de emergencia
  7. Alternativas a las hipotecas de capitalización
    1. Hipotecas convencionales a tipo fijo
    2. Préstamos FHA 203(b)
    3. Préstamos de pago gradual
  8. FAQ
    1. ¿Cuál es la ventaja de una hipoteca de capitalización?
    2. ¿Cuál es otro nombre para una hipoteca de capital creciente?
    3. ¿Disminuyen los pagos de la hipoteca a medida que aumenta el patrimonio?
  9. Puntos clave

¿Qué es una hipoteca de capitalización (GEM)?

Una hipoteca de capital creciente (GEM) es un tipo de préstamo en el que las cuotas mensuales aumentan gradualmente a lo largo de los años. Es una variante de una hipoteca de tipo fijo, y te permite acumular patrimonio más rápidamente, y pagar tu hipoteca más rápidamente, lo que podría ahorrarte mucho dinero en intereses.

Los GEM suelen ser para personas que, aunque no tengan trabajos bien remunerados todavía, esperan que su salario aumente con bastante rapidez para acompañar los crecientes pagos de la hipoteca. Están diseñadas para permitir que alguien compre una casa de inmediato que, de otro modo, no podría ser elegible en función de factores como los ingresos actuales.

Las hipotecas de capital creciente (GEM) están diseñadas para los prestatarios que quieren pagar el préstamo antes de tiempo haciendo que el capital del préstamo crezca lo más rápido posible.

El joven profesional que eligió una GEM

Supongamos que eres un joven comprador de vivienda por primera vez, recién salido de la facultad de Derecho y con tu primer trabajo como asociado junior. Puede que aún no tengas una gran puntuación de crédito o unos ingresos muy elevados, pero quieres comprar una casa ahora. Debido a la naturaleza del sector en el que trabajas, puedes esperar razonablemente ascensos y fuertes aumentos salariales en un periodo de tiempo relativamente corto. Esto te convierte en un candidato ideal para una hipoteca de capitalización, y en un riesgo bastante aceptable para un prestamista.

Muchos prestamistas tradicionales ofrecen un programa de hipoteca de capital creciente para los prestatarios que muestran una expectativa razonable de crecimiento salarial significativo. La Administración Federal de la Vivienda (FHA) también tiene un programa de este tipo, y a menudo sólo requiere un 3,5% de pago inicial y tiene requisitos de elegibilidad aún menos estrictos que los prestamistas convencionales.

Unas palabras sobre el requisito de la "expectativa razonable" ¿Has leído alguna vez el informe anual de una empresa o el folleto de una inversión? La norma de estos documentos es una advertencia de "declaraciones prospectivas". En caso de que no hayas visto una antes, aquí está un clásico del Banco Real de Canadá:

Por su propia naturaleza, las declaraciones prospectivas nos obligan a hacer suposiciones y están sujetas a riesgos e incertidumbres inherentes, que dan lugar a la posibilidad de que nuestras predicciones, pronósticos, proyecciones, expectativas o conclusiones no resulten precisas, que nuestras suposiciones no sean correctas y que no se alcancen nuestros objetivos de rendimiento financiero, visión y metas estratégicas"

Considera la posibilidad de tener en cuenta este tipo de advertencias antes de elegir una hipoteca basada en declaraciones prospectivas sobre tus ingresos. Estar en un sector en crecimiento ayuda, pero ten en cuenta que no todos los empleados de un sector en crecimiento crecen con la misma rapidez o fiabilidad que el sector. Intenta estudiar algunas probabilidades realistas y múltiples escenarios futuros, incluso los peores, antes de comprometerte. Y asegúrate de buscar una variedad de opciones hipotecarias, no sólo las GEM.

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Cómo buscar hipotecas de capitalización

Los prestamistas hipotecarios rara vez anuncian si ofrecen hipotecas de capital creciente como opción. En lugar de invertir demasiado tiempo y energía en buscar prestamistas especializados en hipotecas de capital creciente, céntrate en encontrar el prestamista que te ofrezca la mejor oferta. Una vez que encuentres el prestamista que te ofrezca los mejores tipos y condiciones, pregunta si las hipotecas de capitalización son una opción. Si una hipoteca de capitalización es una opción, considera qué tipo de hipoteca te conviene más.

Cómo funcionan las hipotecas de capitalización

Una hipoteca convencional a 30 años conlleva un tipo de interés fijo y una cuota mensual que es la misma cada mes. Las hipotecas de capital creciente, por otro lado, también tienen un tipo de interés fijo, pero los pagos aumentan cada año durante la vida del préstamo. Normalmente, este tipo de préstamos se paga en 15-20 años.

El incremento suele ser de hasta un 5% anual, dependiendo de la rapidez con la que quieras liquidar el préstamo en su totalidad. El primer año, tus pagos iniciales serán los mismos que si tuvieras un préstamo convencional a 30 años. A partir de entonces, los pagos aumentarán cada año, y el dinero extra se destinará directamente al capital.

Al pagar el principal antes de lo normal, construyes el patrimonio de la vivienda mucho antes. Esto no sólo supone un ahorro de miles de euros en intereses, sino que también te coloca en mejor posición si quieres vender y comprar una casa más cara. Además, como estás sentado sobre todo ese capital, podrías obtener un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito si alguna vez lo necesitas.

Ventajas y desventajas de las hipotecas de capitalización

Pros y contras del GEM

Aquí tienes una lista de las ventajas y los inconvenientes a tener en cuenta.

Pros
  • Pago inicial más bajo. Por su propia naturaleza, los GEM atraen a compradores que no ganan mucho dinero ahora, pero que esperan hacerlo en el futuro. Por eso, y porque se trata de una hipoteca de mayor riesgo, los requisitos son más permisivos que para conseguir la aprobación de un préstamo hipotecario tradicional, que incluye pagos iniciales más pequeños.
  • Requisitos de elegibilidad flexibles. Además de un pago inicial más bajo, un comprador no necesita tener la puntuación crediticia más asombrosa ni un salario especialmente elevado para ser considerado para una GEM. El prestamista apuesta -literalmente- por que tus ingresos aumenten junto con esos pagos mensuales más altos.
  • Te ahorra dinero en intereses. Como básicamente estás pagando una hipoteca de 30 años en 15-20 años, vas a ahorrar una cantidad sustancial de dinero en el pago de intereses. Cada vez que tu pago aumenta, esa suma va directamente al capital. Así que empiezas a ahorrar dinero en intereses a partir del segundo año del préstamo, al tiempo que reduces el saldo de capital.
  • Acumula patrimonio más rápidamente. Como tus pagos aumentan y tu capital disminuye al mismo tiempo, estás acumulando capital mucho más rápido de lo que podrías con una hipoteca tradicional. Puede ser muy conveniente tener ese dinero a mano si alguna vez lo necesitas. Además, si obtienes un préstamo con garantía hipotecaria, puedes deducir los intereses de éste en tus impuestos.
Con
  • Los pagos aumentan cada año. Aquí está la trampa. Y es grande. Las cuotas mensuales de tu hipoteca crecerán cada año hasta que ese préstamo se pague en su totalidad. Puede que no te parezca un gran problema durante los primeros años, pero muy pronto te encontrarás con un pago de hipoteca considerable, y sólo va a aumentar. Si algo va mal -tu carrera profesional fracasa o te pones enfermo o te lesionas- podrías encontrarte con una ejecución hipotecaria. Debes tener cuidado con las "declaraciones prospectivas", recuerda.
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¿Quién solicita los préstamos de capitalización?

La cuestión importante no es quién lo solicita, sino quién debe solicitar estos préstamos.

No es ideal para los prestatarios de media carrera y con salario

Digamos que estás entrando en la mediana edad y tienes un trabajo estable, pero ya no esperas grandes saltos en los ingresos. En ese caso, un préstamo con cuotas hipotecarias crecientes no va a ser la opción adecuada para ti.

Mejor para los prestatarios jóvenes y en ascenso, incluso sin un gran crédito

Sin embargo, si eres joven y acabas de empezar en un sector de gran crecimiento, o has cambiado de profesión por otra más lucrativa, un GEM puede ser una gran oportunidad. Entonces, a medida que tus pagos de la hipoteca crezcan, tu salario debería aumentar junto con ellos.

Estos préstamos pueden ser especialmente buenos para una persona que se ajuste a esa descripción básica, pero que tampoco tenga el mejor crédito. Un préstamo de capitalización es de mayor riesgo, por lo que las normas de aprobación no son tan estrictas. La FHA tiene opciones de préstamos que permiten puntuaciones crediticias no tan estelares y, además de no requerir que pongas tanto dinero de entrada como lo harías en un préstamo convencional, pueden incluir una ayuda para el pago inicial.

Este préstamo en la historia. Los GEM no son un producto nuevo en el mundo de los préstamos FHA administrados por el HUD. Un nota de la agencia sobre el tema se remonta a 1985.

¿Cuáles son los riesgos de una hipoteca de capitalización?

El mayor riesgo es que algo salga mal y te encuentres con que no puedes hacer frente al pago de la hipoteca. Si pierdes el trabajo (o hay otra pandemia) podrías encontrarte con una factura inasumible y acabar teniendo que vender tu casa o, peor aún, acabar en una ejecución hipotecaria. Por eso tienes que estar muy seguro de tus perspectivas antes de emprender una hipoteca de capitalización.

Piensa en un fondo de emergencia

Una forma de mitigar ese riesgo es disponer de un fondo de emergencia considerable para superar los momentos difíciles. Esto puede significar hacer un pago inicial menor. A veces, tener ese dinero extra en el banco puede ser más valioso que un exceso de patrimonio en tu casa. Para empezar, es más líquido, lo que puede ser muy útil en caso de emergencia. Puede llevar tiempo pedir un préstamo sobre el valor de la vivienda o una línea de crédito sobre el valor de la vivienda, y dependiendo de las circunstancias, podrían denegártelo. Puedes acceder al dinero en efectivo de tu cuenta de ahorros o del mercado monetario hoy mismo.

Alternativas a las hipotecas de capitalización

Hipotecas convencionales a tipo fijo

Los programas de financiación convencional son la forma más tradicional y conservadora de acudir a un préstamo hipotecario. Tienen una cuota mensual constante durante toda la vida del préstamo -a diferencia de los GEM- y pueden ser más fáciles de ajustar a tu presupuesto. Además, si quieres liquidar tu préstamo antes de tiempo, siempre puedes hacer pagos adicionales cuando tengas el dinero extra. Sólo tienes que asegurarte de que tu prestamista no te cobre una comisión por pago anticipado.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que este préstamo conlleva unos requisitos más estrictos en cuanto a puntuación de crédito, ingresos e inversión personal en efectivo, lo que puede ponerlo fuera del alcance de algunos compradores.

Préstamos FHA 203(b)

Esta opción puede ser una gran alternativa a un préstamo de capitalización, porque los requisitos para la aprobación del préstamo son aún más flexibles. Estos préstamos son estupendos para los que compran por primera vez y para los que no tienen un pago inicial considerable o una gran calificación crediticia.

El programa de préstamos ofrece hipotecas a 15 y 30 años y acepta pagos iniciales de tan sólo el 3,5% del precio de compra con una puntuación de crédito de 580 o superior. (El inconveniente es que tendrás que pagar una prima de seguro hipotecario (MIP) por adelantado, así como una MIP mensual como parte de tu factura hipotecaria total. Esto puede reducir lo que un comprador puede permitirse.

Puedes obtener más información sobre estos préstamos y cómo conseguirlos aquí y aquí.

Préstamos de pago gradual

No hay que confundirlo con un préstamo de capitalización, una hipoteca de pago gradual es muy diferente. Las únicas similitudes son los pagos mensuales crecientes y los tipos de interés fijos.

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Pero en el caso de los préstamos de pago gradual, empiezas con un pago muy bajo, esencialmente de sólo intereses, que aumenta gradualmente hasta alcanzar el pago total de la hipoteca (también conocido como pago de amortización total).

Como al principio de una hipoteca de pago gradual haces un pago mensual bajo de sólo intereses, a veces acabas con una amortización negativa. Esto hace crecer el capital y acaba costándote más en intereses. (Más adelante hablaremos de la amortización negativa.) En cambio, una GEM comienza en la cuota totalmente amortizada y va subiendo a partir de ahí a lo largo de la vida del préstamo, lo que te permitirá ahorrar mucho en intereses.

FAQ

¿Cuál es la ventaja de una hipoteca de capitalización?

A medida que tu carrera despega, esperas ganar más dinero, pero eso no ocurre de la noche a la mañana. Si lo hace, tienes suerte, pero si no es así, la gran ventaja es poder empezar con una cuota mensual de hipoteca manejable. Con el tiempo, a medida que tu carrera avanza y tu salario aumenta, puedes hacer esos pagos más elevados a medida que van llegando. Esto te permitirá amortizar más rápidamente el capital, ahorrar en intereses y acumular patrimonio en la vivienda.

¿Cuál es otro nombre para una hipoteca de capital creciente?

Las hipotecas de capitalización (GEM) también se conocen como préstamos de capitalización, hipotecas de capitalización y préstamos de capitalización. Los términos son intercambiables. Todos ellos se refieren al mismo programa de hipotecas de capital creciente, que permite al comprador empezar con un pago mensual bajo que aumenta con el tiempo. El objetivo del prestatario con un GEM es liquidar el préstamo y acumular capital más rápidamente, y ahorrar miles de dólares en intereses.

¿Disminuyen los pagos de la hipoteca a medida que aumenta el patrimonio?

Las cuotas de tu hipoteca nunca disminuirán en una hipoteca de capitalización. Aumentarán anualmente durante la vida del préstamo hasta que se liquide. Pero el exceso después de los pagos totalmente amortizados del primer año va directamente al capital, lo que te permite pagar antes el préstamo.

Puntos clave

  • El programa de préstamos GEM es una forma más rápida de acumular patrimonio, ahorrar miles de euros en intereses y amortizar tu vivienda.
  • Los individuos con un alto potencial de ingresos son buenos candidatos para este tipo de préstamo.
  • Las cuotas mensuales de la hipoteca aumentarán anualmente a lo largo del plazo del préstamo.
  • Los GEM tienen unas cuotas mensuales realmente elevadas a lo largo del tiempo.
  • Los préstamos de capitalización tienen requisitos de crédito más flexibles que las hipotecas convencionales.
Ver las fuentes del artículo
  1. Préstamo hipotecario básico 203(B) - Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD)
  2. Precaución con respecto a las declaraciones prospectivas - Royal Bank of Canada
  3. Carta del Hipotecario 85-3 sobre el tema de las hipotecas de capital creciente (GEM) - HUD
  4. Caminos hacia la propiedad de la vivienda Unidad 6 - 4: Cómo encontrar la hipoteca adecuada para ti - Comisión Inmobiliaria de Kentucky y Universidad del Norte de Kentucky
  5. ¿Qué es la amortización negativa? - Oficina de Protección Financiera del Consumidor
  6. Guía completa de ayudas al pago inicial - SuperMoney
  7. Guía completa para la ejecución de la hipoteca - SuperMoney
  8. Los mejores prestamistas hipotecarios - SuperMoney
  9. Las mejores tarjetas de crédito personales - SuperMoney
  10. ¿Comprando una casa? Así se elige el mejor prestamista hipotecario - SuperMoney
  11. Líneas de crédito sobre el capital de la vivienda: opiniones y comparaciones - SuperMoney
  12. Los mejores prestamistas de refinanciación de hipotecas - SuperMoney
  13. Préstamos con garantía hipotecaria: Reseñas y comparaciones - SuperMoney
  14. Cuentas del mercado monetario: Opiniones y comparaciones - SuperMoney
  15. Estudio del sector hipotecario - SuperMoney
  16. Cuentas de ahorro: Opiniones y comparaciones - SuperMoney
  17. La guía definitiva de los préstamos FHA - SuperMoney
  18. ¿Qué es un ARM 3/1 y es una buena idea? - SuperDinero
  19. ¿Qué es una hipoteca de pago gradual? - SuperMoney

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