¿Qué es una hipoteca basada en activos?

¿Qué es una hipoteca basada en activos?
Resumen del artículo:

La compra de un inmueble suele implicar la solicitud de una hipoteca. Esto lleva tiempo. Si tienes dinero en efectivo o valores en una empresa de servicios financieros, puedes organizar un préstamo basado en activos por adelantado. Los préstamos basados en activos no son habituales, pero pueden darte la posibilidad de actuar rápidamente cuando encuentres una buena oferta en una propiedad. Hay ventajas, como la posibilidad de saltarse la comprobación del crédito y la verificación de los ingresos. Hay contras, como poner en riesgo el activo que estás garantizando.

Normalmente, la gente no hace la mayoría de las grandes compras en efectivo. Cuando compran bienes inmuebles, suelen obtener una hipoteca del banco sobre la propiedad. Cuando compran joyas, pueden utilizar una tarjeta de crédito, pero los tipos de interés son elevados en comparación con los tipos hipotecarios. ¿Por qué? Las compras con tarjeta de crédito se hacen con una línea de crédito no garantizada.

Hay otra forma de financiar las grandes compras, además del efectivo y los préstamos sin garantía. Puedes concertar un préstamo basado en activos con antelación a través de tu entidad financiera. Pones en prenda determinados activos como garantía. Suelen ser líquidos, como cuentas del mercado monetario o valores como acciones, bonos y fondos de inversión. El banco los retiene como garantía. El prestatario recibe dinero a cambio y paga el capital y los intereses, de forma similar a una hipoteca.

El proceso tiene sus ventajas porque puede ser rápido y no requiere las mismas comprobaciones de ingresos o de crédito.

Índice de contenidos
  1. ¿Cómo pueden ayudarme los préstamos basados en activos?
  2. ¿Qué es una hipoteca basada en activos?
  3. ¿Cómo funciona un préstamo basado en activos?
  4. ¿Puedes pedir un préstamo y no pagar ni los intereses ni el capital?
  5. Cálculo de tu préstamo basado en activos
  6. Ventajas e inconvenientes de la financiación basada en activos
  7. Ejemplo de hipoteca respaldada por activos
  8. ¿Quién puede optar a ello?
  9. ¿Qué prestamistas ofrecen hipotecas basadas en activos?
  10. Garantía para tu hipoteca basada en activos
  11. Financiación de la vivienda
  12. Preguntas frecuentes
    1. ¿Se puede conseguir una hipoteca basada en el patrimonio?
    2. ¿Cómo funcionan los préstamos basados en activos?
    3. ¿Es una hipoteca un préstamo basado en activos?
    4. ¿Debes asegurar el activo?
    5. ¿Son buenos los préstamos basados en activos?
  13. Puntos clave

¿Cómo pueden ayudarme los préstamos basados en activos?

Imagina que los tipos de interés están subiendo y el mercado de valores es volátil. Te encuentras con un propietario que necesita dinero rápido. Hay otros compradores interesados, pero primero necesitan hipotecas. Eso lleva tiempo. Tú entras y te ofreces a extender un cheque inmediatamente porque tienes la ventaja de los préstamos basados en activos. Eso te coloca en una gran posición negociadora.

Disponer de un activo para garantizar una hipoteca también facilita la obtención de préstamos de mayor cuantía, lo cual es una ventaja a medida que aumentan los precios y los niveles de deuda hipotecaria en general.

¿Qué es una hipoteca basada en activos?

Una hipoteca basada en activos es un préstamo contratado para comprar bienes inmuebles cuando la propiedad que se compra no es la garantía (o al menos no es la única garantía) de su préstamo. Aunque se denomina hipoteca, el dinero puede utilizarse para comprar casi cualquier cosa. Por lo general, el prestatario realiza pagos mensuales de capital e intereses para pagar gradualmente el préstamo. Puede haber variaciones a esta regla.

¿Cómo funciona un préstamo basado en activos?

Cuando compran bienes inmuebles, los bancos suelen prestar con la propiedad como garantía. Si el prestatario no paga, ejecutan la propiedad. Los bancos se dedican a prestar dinero. Prestarán contra otros activos que tengan un valor verificable. Un buen ejemplo son las acciones y bonos que tienes en tu cuenta de inversión. Es posible que tu empresa de servicios financieros ya te haya dado la opción de configurar la posibilidad de pedir un préstamo contra determinados activos. Estos activos se suelen apartar en una cuenta separada, indicando que son la garantía de un préstamo. Los préstamos también pueden hacerse contra el dinero en efectivo que tengas en una cuenta del banco o en cuentas del mercado monetario. Algunos bancos también prestan contra activos como obras de arte. Los activos tienen que ser líquidos y tener un valor verificable.

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Lo ideal es que el prestatario realice pagos mensuales consistentes en el capital y los intereses, de forma similar a una hipoteca convencional. Es posible tener préstamos de sólo intereses. También hay circunstancias en las que los intereses adeudados se suman al capital en lugar de pagarse mensualmente. En ese caso, el préstamo crece y crece.

¿Puedes pedir un préstamo y no pagar ni los intereses ni el capital?

Las empresas de servicios financieros llevan años ofreciendo cuentas de margen a los inversores. Las acciones que posees actualmente son la garantía. Puedes pedir un préstamo hasta una determinada cantidad para comprar más acciones. A diferencia de una hipoteca, los intereses adeudados se añaden al préstamo, haciendo que el préstamo o débito de margen sea mayor. Algunas empresas de servicios financieros han transformado esto en préstamos basados en activos.

Este ejemplo es similar al funcionamiento de una casa de empeño. El prestatario trae un objeto. El propietario de la casa de empeño determina la cantidad que prestará contra el objeto. El objeto se mantiene como garantía. El importe del préstamo aumenta porque los intereses se añaden al préstamo. El prestatario vuelve, paga el préstamo más los intereses acumulados y se le devuelve el objeto que utilizó como garantía.

Puedes ver por qué esto es arriesgado para el prestatario.

Cálculo de tu préstamo basado en activos

¿Cuánto puedes pedir prestado? Si pides un préstamo utilizando como garantía acciones de alta calificación, bonos u otros valores de inversión tradicionales, la cantidad que puedes pedir prestada puede ser de entre el 50 y el 70% del valor de la cuenta. Se trata de umbrales similares a los que utilizan las empresas de servicios financieros para los préstamos con margen. Esto no significa que tengas que aceptar todo lo que te ofrecen Se puede configurar de forma similar a una línea de crédito, con un talonario de cheques. Esto te permite acceder a los fondos cuando los necesites.

Las cosas se complican más cuando se trata de un activo duro como un coche, un inmueble o una obra de arte. A diferencia de los activos líquidos, como el dinero en efectivo y los valores, suelen tardar más en convertirse en efectivo. Los coches se deprecian y no siempre es fácil encontrar un comprador para las obras de arte. La cantidad que puedes pedir prestada tampoco es tan sencilla. El banco determinará la cantidad que prestará en cada caso.

¿Cómo se determina el valor del activo? Con el dinero en efectivo, las acciones, los bonos y los fondos del mercado monetario, el valor es bastante sencillo. En el caso de los activos duros, como las obras de arte o los bienes inmuebles, se recurre a un tasador autorizado y cualificado. Ellos pueden proporcionar una valoración oficial.

Ventajas e inconvenientes de la financiación basada en activos

SOPESA LOS RIESGOS Y LOS BENEFICIOS

Aquí tienes una lista de los beneficios y los inconvenientes a tener en cuenta.

Pros
  • Te permite precalificar Se puede organizar con antelación. La capacidad de préstamo está ahí cuando la necesitas.
  • No hay verificación de ingresos El préstamo no depende de tus ingresos. ¿Por qué? Porque prestan en función del valor de la garantía.
  • Evita el largo proceso de aprobación de la hipoteca No hay un tiempo de espera mientras el banco considera el inmueble que quieres pedir prestado y te lleva a través del proceso de aprobación del préstamo.
  • No hay verificación de crédito Estás pidiendo un préstamo contra un activo, no contra tu crédito.
Cons
  • Préstamo por agotamiento de activos Supón que pones como garantía una de tus cuentas del mercado monetario en el banco y pides prestada toda la cantidad que el banco permite. El banco cobra regularmente los "pagos hipotecarios" mensuales de intereses y capital de la cuenta. Tu activo se va agotando poco a poco. Puede que sigas ganando los tipos de interés del mercado monetario, pero el tipo de interés del préstamo es mucho mayor.
  • El valor de tu activo disminuye. Esto ocurre a menudo cuando los inversores compran acciones con margen en sus cuentas de inversión. En tu caso, pides prestado todo el 70% garantizado por tu cartera de acciones y bonos. No estás comprando más acciones, sino que estás sacando el dinero. Es un préstamo basado en activos. El mercado de valores cae bruscamente. Tus acciones de repente no valen nada. El banco quiere que vuelvas a equilibrar la cuenta. Esto significa que tienes que añadir dinero fresco (que no tienes) o vender valores en un mal momento.
  • Tu cuenta de jubilación está en peligro Has pignorado una de tus cuentas de jubilación como garantía del préstamo. Quizá hayas pedido un préstamo contra tu cuenta 401(k). Ahora supongamos que las cosas no han salido como querías y no puedes devolver el préstamo. El importe del préstamo se considera ahora una distribución de activos de jubilación. Esto significa que cuenta como renta imponible. Si eres menor de 59 años y medio, también hay una penalización por retirada anticipada.
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Ejemplo de hipoteca respaldada por activos

El prestatario es un jubilado rico que ha decidido que invertir en bienes inmuebles es una buena forma de diversificar su cartera. Tienen 5.000.000 de dólares en acciones y bonos en una importante empresa de servicios financieros. No tienen ingresos laborales porque sus ingresos proceden de la Seguridad Social más los dividendos e intereses de sus inversiones.

El prestatario tiene la intención de detectar negocios inmobiliarios atractivos que requieran un cierre rápido. Necesitan un acceso fácil al efectivo. El prestatario consulta con su asesor financiero sobre los préstamos basados en activos. Acuerdan pignorar 2.000.000 de dólares en acciones y bonos, que se mantienen en una cuenta específica que designa esos activos como garantía del préstamo. Aunque podrían pedir un préstamo máximo de 1.400.000 $, tienen la intención de quedarse muy por debajo de ese nivel.

Ven una propiedad que les gustaría adquirir. El vendedor pide 1.2000.000 $. Se dirigen al comprador y le ofrecen 1.000.000 de dólares, entendiendo que tienen los fondos disponibles y pueden cerrar el trato inmediatamente. El vendedor está de acuerdo.

El comprador es ahora propietario del inmueble. Realizan pagos mensuales con su flujo de caja para cubrir los intereses y el capital. Después de mejorar la propiedad, la ponen a la venta, obteniendo 1.300.000$. Cierran la venta, pagan el resto del préstamo de 1.000.000 de dólares y depositan los ingresos restantes en otra cuenta. Pagan impuestos sobre la plusvalía.

¿Quién puede optar a ello?

La pregunta "quién tiene derecho" es sencilla de responder: Las personas que tienen suficientes activos a su nombre cumplen los requisitos. Deben ser activos líquidos como dinero en efectivo, fondos del mercado monetario, acciones y otros valores, pero también pueden ser activos duros como obras de arte.

¿Qué prestamistas ofrecen hipotecas basadas en activos?

Encontrar una hipoteca si no tienes ingresos regulares es difícil. Sin embargo, es posible si tienes activos sustanciales para garantizar la hipoteca. La mayoría de los prestamistas hipotecarios no anuncian sus ofertas de hipotecas basadas en los activos. Sin embargo, nada les impide utilizar tus activos para determinar la elegibilidad, así que siempre vale la pena preguntar si estás interesado en una hipoteca basada en activos.

Compara varios prestamistas y considera la posibilidad de trabajar con un agente hipotecario con experiencia en hipotecas basadas en activos.

Garantía para tu hipoteca basada en activos

La garantía para una hipoteca basada en activos puede encajar en varias categorías:

  • Efectivo y equivalentes de efectivo Tienes un fondo del mercado monetario o certificados de depósito en el banco.
  • Valores negociables Esto incluye acciones, bonos, fondos de inversión y otros valores fácilmente negociables.
  • Activos duros Puedes tocarlos. Esto puede incluir bienes inmuebles, coches, barcos, aviones, obras de arte, joyas y otros objetos que pueden ser tasados y vendidos, si es necesario.
  • Bienes que producen un flujo de ingresos. Tienes rentas vitalicias no cualificadas. Tal vez hayas publicado un libro y cobres derechos de autor. Podrías pignorarlas como garantía, aunque es lógico que el banco quiera ser el primero en reclamar los ingresos que producen.
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Financiación de la vivienda

Utilizar el capital que has acumulado en una propiedad para financiar inversiones inmobiliarias es probablemente la forma más popular de hipoteca basada en activos. Puedes utilizar una refinanciación en efectivo, un préstamo con garantía hipotecaria, un HELOC o un acuerdo de capital compartido.

Sea cual sea el método que elijas, es importante que compares varios prestamistas e inversores antes de tomar una decisión. El simple hecho de obtener presupuestos de tres o más inversores puede ahorrarte miles de dólares.

Preguntas frecuentes

¿Se puede conseguir una hipoteca basada en el patrimonio?

Puedes obtener un préstamo basado en el valor de los bienes pignorados como garantía. Si se espera que hagas pagos mensuales que contengan tanto el principal como los intereses, se comporta como una hipoteca.

¿Cómo funcionan los préstamos basados en activos?

Te pones en contacto con tu entidad financiera y le explicas que quieres pedir un préstamo, dando como garantía determinados activos. Juntos acordáis un valor para esos activos, a menudo determinado por un tasador cualificado, excepto cuando el precio está fácilmente disponible, como los fondos del mercado monetario o los valores negociables. El prestamista indica la cantidad que aceptará prestarte, que es un porcentaje del valor de los activos. Los activos se consideran una garantía y a menudo se reservan. El prestamista realiza pagos mensuales, normalmente de capital e intereses.

¿Es una hipoteca un préstamo basado en activos?

Una hipoteca puede considerarse un préstamo basado en activos porque el activo es un bien inmueble. El banco presta una cantidad inferior al valor total del inmueble. El prestatario realiza pagos de capital e intereses para retirar el préstamo. Sin embargo, las hipotecas suelen asociarse a los bienes inmuebles, mientras que los préstamos basados en activos pueden hacerse sobre diferentes tipos de propiedades.

¿Debes asegurar el activo?

Si pides un préstamo con fondos del mercado monetario o con valores de la entidad financiera, el seguro no es un problema. Sin embargo, si tomas un préstamo contra un activo duro, como un coche o una obra de arte, tienes que protegerte en caso de que te lo roben. Si se trata de un bien inmueble, quieres protección contra daños. El banco seguirá queriendo su dinero.

¿Son buenos los préstamos basados en activos?

Sí, porque te da más flexibilidad a la hora de pedir dinero prestado. Puedes pedir dinero prestado para pagar una propiedad sin utilizar la propia propiedad como garantía, lo que acelera el proceso de compra.

Puntos clave

  • Si quieres comprar un inmueble, utilizarlo como garantía del préstamo no es tu única opción.
  • Puedes crear una línea de crédito con antelación tomando préstamos contra otros activos a través de los préstamos basados en activos.
  • Pretende hacer pagos mensuales regulares de capital e intereses, similares a los de una hipoteca convencional.
  • La cantidad que puedes pedir prestada contra los activos está determinada por la liquidez de los mismos.
  • El valor de los activos lo determina un tasador externo, a menos que la garantía tenga un valor conocido, como los valores cotizados.
  • Cuando pides un préstamo con activos, los pones en riesgo.
Ver las fuentes del artículo
  1. Préstamos basados en activos - OCC
  2. Manual de calidad de los activos - OCC
  3. ¿Cuál es la ventaja de los préstamos basados en activos? SBA
  4. Los activos como base para el reembolso de las obligaciones - FreddieMac

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