¿Qué es una hipoteca ARM 10/1?

La mayoría de las personas que solicitan un préstamo para comprar una casa eligen una hipoteca de tasa fija a 30 años. Aquellos que pueden pagar un pago mensual más alto pueden optar por un préstamo a 15 años. Al elegir préstamos de tasa fija, estos compradores evitan el riesgo de aumentar los pagos mensuales si las tasas suben.

En el entorno actual de bajas tasas de interés, tiene sentido elegir una tasa fija. Para muchos prestatarios de hipotecas, podría ser solo eso. Sin embargo, esta no es la única opción, y los compradores de vivienda cautelosos deben tratar de conocer todas sus opciones antes de comprometerse.

Las hipotecas de tasa ajustable, o ARM, ofrecen una alternativa a las opciones de tasa fija como la hipoteca fija a 30 años. Un tipo de ARM es ARM 10/1.

¿Qué es ARM 10/1?

Por convención, los prestamistas identifican las ARM utilizando una forma abreviada de "A/B", donde "A" es la cantidad de años en el plazo de tasa fija original de la hipoteca y "B" es el intervalo de ajuste o el tiempo entre los ajustes de tasa subsiguientes. el vencimiento fijo. - finaliza el período tarifario. La Tasa Hipotecaria Ajustada para cada intervalo será una Tasa de Referencia, determinada por un Índice, más un Margen, puntos porcentuales adicionales a la Tasa Índice. El margen y el índice se especificarán en el contrato de hipoteca.

Una cosa confusa acerca de este atajo es que el segundo número puede ser de varios años o varios meses. Por lo tanto, un ARM 10/1 es un préstamo hipotecario con un período de ajuste año. Pero un ARM 10/6 es una hipoteca con un intervalo de ajuste de seis. mes.

Índices hipotecarios de tasa ajustable

Un punto de referencia comúnmente utilizado para ARM es la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR). En 2018, el Banco de la Reserva Federal de Nueva York informó que USD 1,2 billones de hipotecas minoristas en los Estados Unidos utilizaron LIBOR para establecer tasas. Dado que no habrá un índice LIBOR después de mediados de 2023, los prestamistas tendrán que vincular las tasas de préstamos ARM a índices basados ​​en otros puntos de referencia. La tasa de financiación nocturna recibida (SOFR) es el principal candidato para reemplazar LIBOR como punto de referencia para ARM.

Tasas de interés más bajas ahora, tasas de interés desconocidas después

Por lo tanto, una ARM 10/1 es una hipoteca de tasa variable donde la tasa de porcentaje anual (APR), y por lo tanto el pago mensual, permanecerán fijos durante los primeros 10 años. Después de eso, la APR se ajustará una vez al año. Generalmente, la tasa de interés durante los primeros 10 años será más baja que la tasa de una hipoteca de tasa fija a 30 años. Cuando los prestatarios eligen un ARM 10/1, esta tasa de interés más baja durante los primeros 10 años suele ser el motivo. La tasa de interés después de este período fijo dependerá de las fuerzas del mercado que el prestatario no puede predecir ni controlar. Y la mensualidad también.

Los datos sobre las tasas promedio para hipotecas ARM 10/1 no están disponibles, pero tenemos buenos datos para hipotecas ARM 5/1, lo que da una buena idea de los ahorros que puede esperar.

Tenga en cuenta las mayúsculas

Al decidir si una ARM es la opción de hipoteca adecuada para usted, recuerde que los ajustes de la tasa ARM serán limitados. Su acuerdo hipotecario establecerá los límites sobre cuánto puede subir o bajar su tasa y qué tan rápido.

Hay una "tapa" en la parte inferior para proteger su banco

Por ejemplo, el margen, o la tasa ligeramente superior, generalmente se establecerá en APR para un ARM. Incluso si la Reserva Federal decide experimentar con tasas de interés negativas y su ARM de referencia sigue su ejemplo, su tasa ARM no caerá por debajo de este mínimo.

Dos tapas en la parte superior para protegerte

Mientras que los mínimos protegen los intereses del prestamista, los topes o máximos sí lo hacen. por intereses. Es probable que su contrato de hipoteca ARM especifique un tope (ajuste) de tasa de por vida y un tope (ajuste) de tasa periódico. El primero limita el aumento de su tasa durante la vida de la hipoteca. Este último limita cuánto puede cambiar la tasa en un año.

Límite de tasa periódica ARM 10/1

Con un ARM 10/1, el límite de tasa periódico significa que su ajuste de tasa anual no puede exceder una cierta cantidad. Si las tasas aumentan más que eso de una sola vez, eso le da un año para vender o refinanciar su casa antes de que el ajuste del próximo año permita otro aumento. También permite que sus tarifas vuelvan a un nivel más razonable y no se meta en problemas.

Este tope se puede subdividir en dos topes periódicos diferentes, un tope de ajuste inicial y un tope de ajuste posterior. El primero especifica el cambio de tasa máximo la primera vez que se ajusta la tasa. Este último limita la cantidad de cambios de tasa para cada período de ajuste posterior.

Límite de tasa de vida ARM 10/1

Además, el límite de tasa de por vida (límite de ajuste de por vida) significa que, independientemente del nivel de la tasa de referencia, el número de ajustes anuales consecutivos no puede hacer que su tasa supere el límite. Si su acuerdo hipotecario especifica este límite en términos de un monto de ajuste en lugar de la tasa resultante, el tope significa que sus ajustes conjuntos no pueden exceder el límite.

¿Cómo funciona un ARM de 10 años?

Ahora que conoce los conceptos básicos, está listo para echar un vistazo más de cerca a las hipotecas de tasa ajustable 10/1. Si desea obtener más información sobre las ARM en general, lea "¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable?" »

El desafío de los futuros pagos mensuales de MRA

Como sabrá, es bastante fácil tener una idea aproximada de cómo serán sus pagos durante una hipoteca con una APR fija. Acaba de encontrar una calculadora de pago de hipoteca en línea y ejecutó los números. Pero estas calculadoras de hipotecas no hacen ARM. Incluso Alliant Credit Union, una empresa con críticas positivas de SuperMoney (a partir de enero de 2022) ofrece 10/6 ARM, enlaza con un artículo sobre su producto de tasa ajustable con una calculadora de hipoteca configurada para fijado tarifas

Su futuro pago mensual de la hipoteca: ¿Nada de qué preocuparse?

Ahora, Alliant señala que (1) pocos prestatarios tienen una hipoteca por más de 10 años y (2) la mayoría de los compradores de vivienda se mudan a una nueva casa dentro de los 8 años. Entonces, razón Alliant, ¿por qué preocuparse por lo que sucederá en 10 años? ¿Alliant tiene razón?

Quizás. Pero no se puede decir con certeza que las tasas de interés no subirán dentro de 10 años. Nunca se puede decir con seguridad que su crédito será tan bueno tan bueno como lo es hoy. ¿Qué sucede si las tasas comienzan a subir y no puede aprovechar la refinanciación con tasas atractivas? ¿Qué sucede si las ventas de viviendas también son lentas y no puede obtener un precio de venta satisfactorio?

En finanzas personales, la ignorancia no es felicidad

Antes de comprometerse con un ARM, debe tratar de tener una idea de lo que sucedería si se quedara con él hasta que pague su casa. Esperar lo mejor nunca te hará daño. Si te preparas solo para lo mejor, se te podría hacer mucho daño.

Afortunadamente, el hecho de que la calculadora de pago de la hipoteca se centre en la tasa fija típica no debería impedirnos explorar algunas posibilidades futuras. Cuando finaliza el período inicial de su ARM de tasa fija y se produce el primer ajuste de tasa, ¿qué tipo de pago hipotecario más alto puede esperar? Exploremos un futuro posible.

Ejemplo ARM 10/1

Una forma de obtener números de muestra es usar una calculadora de tasa fija y tratar cada ajuste anual como una nueva hipoteca de tasa fija por el resto del plazo del préstamo. Básicamente, una ARM que se ajusta una vez al año produce rendimientos similares a los que obtendría si refinanciara su hipoteca todos los años por un plazo más corto de un año. La analogía solo se aplica si asumimos que no hay tarifas ni costos adicionales durante el refinanciamiento, por supuesto, pero será suficiente para nuestros propósitos.

Algunas suposiciones iniciales

Una ARM 10/1 generalmente se amortizará en 15 o 30 años, al igual que una hipoteca de tasa fija. Tomaremos un préstamo de $250,000 con un plazo de 15 años. Para que la salida de la calculadora sea más manejable, supondremos pagos anuales. Bueno, divídalos por 12 para obtener los pagos mensuales de la hipoteca.

Para simplificar, ignoraremos el seguro hipotecario privado y los impuestos a la propiedad. Pero tenga en cuenta que estos no son costos despreciables.

• Seguro Hipotecario Privado, que protege al prestamista contra pérdidas en caso de incumplimiento, podría costarle desde menos del 1% hasta más del 2% del saldo de su préstamo cada año. Los prestamistas hipotecarios a menudo se refieren a este seguro por su acrónimo, PMI.
• Impuestos de propiedad también puede costarle caro. Por otro lado, la Institución Brookings informa que los impuestos a la propiedad en la mayoría de los condados de EE. UU. representan menos del 1% del valor de la propiedad. En el lado negativo, el Instituto Tributario señala que los impuestos a la propiedad varían ampliamente. ¿Cuan grande? Un estudio realizado por el Instituto Lincoln para la Política de Tierras encontró que las tasas oscilaron entre el 0,30 % en Honolulu, Hawái, y el 3,88 % en Bridgeport, Connecticut, en 2015.

Procedimiento básico

Para producir una tabla de valores para nuestro ARM 10/1 a 15 años, simplemente combinamos los primeros 10 años de una hipoteca de tasa fija a 15 años con los primeros años de 5 años, 4 años, 3 años, 2 años. y una tasa fija de 1 año, utilizando el saldo al final del primer año de cada hipoteca anterior como el monto del préstamo para la siguiente.

Supuestos adicionales

La duración total de nuestro 10/1 ARM es de 15 años. Para calcular los pagos de los primeros 10 años, solo necesitamos saber la tasa de interés del período inicial. Para los años 11 a 15, necesitamos proponer un camino futuro plausible para las tasas de interés y los cambios de tasas.

Tasa de interés inicial baja

Según Macrotrends, la tasa de interés promedio para una hipoteca fija a 30 años era del 3,56 % cuando se preparó este artículo en enero de 2022. Al mismo tiempo, US Bank cotizó una tasa de interés ARM del 3,375 % antes de las tarifas fijas y otros gastos, o una TAE del 3,395% incluyendo estas comisiones y costes. Para simplificar, ignoraremos esta distinción entre tasa de interés y APR total y haremos nuestros cálculos en términos de tasa de interés individual o APR. Y usaremos los términos tasa de interés y APR indistintamente.

Para una comparación posterior, supondremos una APR para hipotecas de tasa fija de 3.6 %, redondeando el valor real a enero de 2022. Hacer lo mismo para nuestra ARM 10/1 a 15 años nos da una APR cuando se establece el primer período de 3.4 % .

El aumento de las tasas hipotecarias más tarde

Para ilustrar, suponga que la tasa de interés al final de su período de tasa fija ha aumentado en un 2 %, hasta el 5,4 %, y continúa aumentando, pero más lentamente, hasta el 0,1 % cada año a partir de entonces.

¿Es probable que aumente un 2% en los próximos 10 años? Bueno, un cambio del 2% en las tasas durante un período reciente de 10 años no es nada nuevo. Según Macrotrends, las tasas hipotecarias fijas a 30 años oscilaron entre un mínimo de 2,67 % y un máximo de 4,86 ​​% durante el período de 10 años que comenzó en 2012.

Por supuesto, este rango se debe al máximo de 2018 seguido de una caída al mínimo de 2020. Pero las tasas que pueden caer rápidamente deberían poder repetirse con la misma rapidez en las circunstancias adecuadas. Entonces, en teoría, un aumento del 2% en solo dos años podría ocurrir en buenas condiciones de mercado. Un aumento del 2% en los próximos 10 años puede no ser el futuro más probable, pero no es imposible ni lo peor que podría pasar.

Para evitar que nuestro escenario hipotético sea demasiado pesimista, supondremos que la tasa de aumento disminuirá a 0,1% anual después de 10 años. Para asegurarnos de que sea lo suficientemente pesimista como para ser informativo, ignoraremos los límites de precios.

ARM 10/1 Cronograma de 15 años y cómo lo conseguimos

Antes de explicar cómo crear este calendario de pago mensual hipotético para el futuro, veamos los resultados:

La última columna de esta tabla, "Fuente", muestra de dónde obtenemos los valores mostrados. Aquí hay un resumen del proceso:

1. Para los años 1-10 de nuestra ARM, copiamos los valores de los años 1-10 de una hipoteca de tasa fija a 15 años con una APR de 3.4% correspondiente a la tasa de interés inicial de nuestra ARM. Usamos $250,000 como monto de nuestro préstamo para la calculadora.
2. Para el año 11 de nuestra ARM, copiamos los valores del primer año de un préstamo hipotecario con APR fija a cinco años con una APR del 5,4 %, lo que refleja el aumento de la tasa que asumimos. ¿Qué usamos como monto del préstamo para la calculadora de hipotecas? Usamos el saldo restante del paso anterior: $97,585.40.
3. Para el año 12, copiamos los valores del primer año en un préstamo hipotecario de APR fijo a cuatro años con una APR de 5.5%, lo que refleja la trayectoria de tasa ascendente que asumimos. El monto del préstamo que ingresamos en la calculadora de hipotecas es el saldo restante del paso anterior: $80,065.44.
4. Para el año 13, copiamos los valores del primer año para un préstamo hipotecario de APR fijo a tres años con una APR de 5.6%. Ingresamos el saldo restante del paso anterior, $61,626.81, en la calculadora como la cantidad prestada.
5. Para el año 14, copiamos los valores del primer año para un préstamo hipotecario APR fijo de dos años con una APR de 5.7%. Para el saldo del préstamo, utilizamos el saldo restante del paso anterior, que en este caso es de $42.193,14.
6. En el último año de nuestra ARM a 15 años, copiamos los valores de un año de un préstamo hipotecario con APR fija a 1 año con una APR del 5,8 %. Para el saldo del préstamo, usamos el saldo restante del paso anterior, que es de $21.681,16.

Por supuesto, hay otras formas de determinar la amortización de un ARM con tasas especulativas después del período inicial de tasa fija. Debido a que este es bastante simple y usa calculadoras de hipotecas en línea que están fácilmente disponibles y son abundantes, lo usamos.

Ahora que nuestra imagen del posible futuro de ARM está completa, ¿qué podemos hacer con ella? Sin algo con lo que compararlo, los números en nuestro cuadro no significan mucho. Así que comparemos este ARM con una hipoteca de tasa fija del mismo plazo.

Compare una ARM 10/1 y una hipoteca de tasa fija

Donde la tasa a plazo promedio para ARM es 3.4% en el período inicial, la tasa para una hipoteca de tasa fija será de alrededor de 3.6%. Al menos ese es el diferencial que asumimos según algunas estadísticas de enero de 2022.

Una hipoteca de $250,000 al 3.6% amortizada en 15 años se ve así:

Por lo tanto, amortizar esta opción de APR fija durante la misma cantidad de años que nuestra hipotética ARM 10/1 costaría un total de $327,913.92, un ahorro de menos de $2,000. A menos que pueda obtener un trato mejor que el promedio en su hipoteca APR fija, sus ahorros en una ARM 10/1 no serán significativos a menos que las tasas aumenten más de unas pocas décimas de un por ciento en el transcurso del año. los próximos 10 años. Tampoco serán geniales si el competitivo 10/1 ARM tiene un límite de por vida de, digamos, 2%. Si las tasas caen, por supuesto, el prestatario 10/1 ARM puede pagar menos que usted.

¿Debería obtener ARM 10/1?

Nuestra ARM hipotética 10/1 muestra que alguien que cree que las tasas de interés no aumentarán más del 2 % en los próximos 10 años puede estar seguro negociando ajustes de tasas anuales dentro de diez años para pagos mensuales más bajos hoy. Al mismo tiempo, las tasas ARM a plazo fijo no son significativamente más bajas en promedio que las tasas fijas para hipotecas estándar con plazos de 15 o 30 años a partir de enero de 2022. Son ligeramente más bajas, pero algo planas. En concreto, para préstamos amortizables a más de 15 años:

¿La reducción en los pagos durante los primeros 10 años vale la pena el aumento potencial en el costo total y los pagos mensuales después de 10 años? Si no puede hacerlo mejor que una tasa ARM a plazo fijo que es 0.2% más baja que la APR fija de la hipoteca, sus ahorros durante los primeros 10 años no serán tantos. Y si no puede administrar la obligación mensual de la hipoteca fija del 3,6 %, esa obligación de menos de $30 por mes con una ARM del 3,4 % probablemente no resolverá su problema. Esto sugiere que no debe estar dispuesto a aceptar más que un pequeño riesgo a cambio de ahorros a corto plazo.

10/1 MRA Riesgos

Al elegir ARM 10/1, se enfrenta a los siguientes riesgos:

• Existe el riesgo de que las tasas suban más del dos por ciento en los próximos 10 años
• El riesgo de que su casa no sea refinanciada o vendida en los próximos 10 años

Toma tu decisión

Si, por un lado, cree que las tasas de interés hipotecario son del 5% al ​​10% (o más) hoy en día más altas que nunca, puede decidir que los ahorros marginales a corto plazo que ofrece un ARM no valen la pena. eso. el riesgo. Si cree eso y piensa que existe un riesgo significativo de que no podrá refinanciar su casa a una tasa atractiva o vender su casa a un precio atractivo dentro de los próximos 10 años, acepte esos riesgos durante diez años de pequeñas rebajas. probablemente no estés bien. Por supuesto, los límites correctos pueden reducir significativamente su riesgo en caso de aumentos en las tasas de interés.

Si, por el contrario, cree que las tasas del 5% y más son cosa del pasado, no se está arriesgando mucho al elegir un ARM. Por supuesto, si su tasa de interés a plazo fijo para un ARM es solo 0.2% más baja que lo que podría obtener por una hipoteca de tasa fija a 15 o 30 años, no está pagando tanto por los pagos de los primeros diez años. . . Si puede obtener una mejor tasa inicial, la capacidad de ahorrar dinero con un préstamo de tasa ajustable podría hacer que los ahorros a corto plazo sean más sustanciales.

Preguntas frecuentes

¿Aún no está listo para comenzar su búsqueda de préstamo? Este apéndice responderá algunas de las preguntas más frecuentes que escuchamos aquí. Tal vez uno de ellos te ayude a decidir qué hacer a continuación.

¿Puede pagar un préstamo ARM 10/1 antes de tiempo?

Si tienes dinero, puedes pagar en absoluto anticipo de hipoteca. Si su contrato hipotecario no impone una multa por pago anticipado, puede ser una buena idea cancelarlo antes de tiempo. Y pagar su ARM 10/1 antes del primer ajuste de tasa puede reducir su ansiedad por la tasa.

¿Tiene sentido una ARM de 10 años?

Muchos prestamistas y prestatarios piensan que sí. Pero si una ARM a 10 años tiene sentido para usted depende de su situación financiera, sus planes para el futuro y cómo cree que se comportarán las tasas de interés dentro de diez años.

¿Para quién es adecuada la hipoteca ARM?

¿Son una buena idea los préstamos ARM (a menudo, aunque de forma redundante, llamados hipotecas ARM)? Si su principal preocupación es la disminución de las tasas y los pagos a corto plazo, es posible que desee considerar una ARM. Si no cree que es probable que las tasas de interés aumenten significativamente en los próximos 10 años, o en los próximos 5 a 20 años, puede encontrar una ARM que valga la pena considerar.

¿Paga capital ARM?

Los ARM son préstamos hipotecarios totalmente amortizados. Al igual que los préstamos hipotecarios de tasa fija, los ARM vienen con un cronograma de pago que los dejará en cero durante la vigencia del préstamo. Esto significa que usted paga capital e intereses cada vez que realiza un pago. La gran diferencia entre los cronogramas de pago ARM y los cronogramas de tasa fija es que los pagos futuros programados pueden cambiar cada vez que se ajusta la tasa.