¿Qué es una hipoteca a plazos?

Comprar una casa a menudo significa que necesitará un préstamo para financiarla. Se llama hipotecas, y cuando busca una casa por primera vez, puede ser difícil ver cuántos tipos diferentes de hipotecas pueden ofrecer los prestamistas hipotecarios.

Un tipo de hipoteca del que tal vez no haya oído hablar está creciendo en popularidad, y es fácil ver por qué. Esta hipoteca le permite pagar menos en los primeros años y ahorrar dinero en intereses en comparación con una hipoteca convencional de tasa fija. Entonces, ¿qué es una hipoteca de reparto?

Una hipoteca de pago progresivo es un préstamo especializado de la FHA que permite que los pagos mensuales de la hipoteca comiencen bajos, pero aumenten año tras año. Esta es una solución especial para las personas que quieren comprar una casa pero saben que pueden comprarla más adelante.

Hipotecas Pago Progresivo vs. Hipotecas Fijas y Variables

Antes de entrar en la promoción de las hipotecas de día de pago, hablemos de las dos categorías principales. Las hipotecas se clasifican en hipotecas de tasa fija e hipotecas de tasa variable (también conocidas como tasas variables). Las hipotecas de tasa variable verán subir y bajar sus pagos mensuales dependiendo del estado actual del mercado. Las hipotecas a tipo fijo no tienen tipos de interés variables.

Técnicamente, una hipoteca de pagos progresivos es una hipoteca con un tipo de interés fijo. Las hipotecas de pago progresivo (GPM, por sus siglas en inglés) se incluyen en la categoría de tasa fija. Este es un tipo de hipoteca donde los pagos mensuales comienzan pequeños y aumentan gradualmente con el tiempo.

¿Por qué las hipotecas a tipo fijo son de cuotas progresivas si cambian las cuotas?

Con GPM, son los pagos los que cambian. Sin embargo, la tasa de interés aplicada se mantiene constante durante la duración del préstamo. Por lo tanto, sigue siendo un préstamo de tasa de interés fija. No es un préstamo de pago fijo.

¿Quién debe obtener una hipoteca de pago gradual?

Las hipotecas de pago gradual funcionan mejor si su ingreso actual no es alto, pero debería mejorar con el tiempo. Por ejemplo, si alguien comienza un nuevo trabajo como gerente superior en una empresa y decide comprar una casa, puede obtener una hipoteca de reparto porque las facturas mensuales pueden ser demasiado altas para ellos en este momento.

Aunque las facturas regulares son demasiado altas ahora, no lo serán dentro de un año. Dado que esta persona tiene una razón para sentirse así, tiene sentido que planifique con anticipación de esta manera.

¿Cuánto dura su período de pago inicial?

Todo depende del préstamo específico que obtenga. El período de pago inicial es el primer conjunto de años en el que los pagos continúan aumentando de un año a otro. Una vez que alcanza el pago máximo, sus facturas mensuales permanecen constantes.

La mayoría de los préstamos de día de pago tendrán un período de pago inicial de cinco o diez años. Puede esperar que los pagos de su préstamo aumenten en un 2, 5 o incluso un 7,5 % durante el período inicial del préstamo.

Cómo calcular los pagos de hipoteca incrementales

Sus pagos progresivos dependerán del tamaño del préstamo, la tasa de interés y cuánto acepta aumentar su pago cada año (o el tiempo que elija). Honestamente, la mayoría de la gente querrá dejar eso en manos de una calculadora de GPM o llamar a su prestamista hipotecario. La función o fórmula exacta utilizada por los prestamistas puede variar, pero aquí hay una breve explicación de cómo calcularla usted mismo.

La ecuación es para el primer año de una hipoteca de pagos escalonados

En la fórmula, L el plazo del préstamo en años, NO es el número de ticks en GPM, es la tasa de interés anual expresada como decimal, y gramo es la tasa de crecimiento graduada en forma decimal.

Una vez que haya calculado el pago del primer año, puede calcular el segundo año multiplicando el pago del primer año por un factor de (1 + g), donde g es la tasa de crecimiento gradual en forma decimal. Haga lo mismo: multiplique el pago anterior por (1+g) para cada año que necesite calcular los pagos.

Aquí hay un ejemplo de los pagos progresivos que esperaría si hubiera obtenido una hipoteca de $200,000 con un plazo de 10 años, una tasa de interés del 4% y una tasa de crecimiento progresiva del 5%.

Si le preocupa que los pagos de la hipoteca estén aumentando demasiado rápido para su salario, podría ser mejor pedirle a su prestamista hipotecario una descripción general rápida de sus pagos mensuales de la hipoteca en un préstamo propuesto antes de inscribirse.

¿Cómo funciona una hipoteca de pago progresivo de amortización negativa?

La amortización negativa es un término que significa que usted paga menos de la cantidad estándar de interés por un período determinado. Cuando esto sucede, el interés principal se agrega al saldo del préstamo. Esto puede hacer que el saldo de su préstamo aumente en lugar de disminuir, incluso si paga sus cuentas a tiempo.

Pueden ocurrir una serie de problemas. La conclusión es que es posible que deba más de lo que vale la casa. Esto puede causar problemas al vender la casa y puede ponerlo en riesgo de ejecución hipotecaria.

¿Todas las hipotecas de progreso tienen amortización negativa?

No. De hecho, es muy raro que suceda. La mayoría de los prestamistas tratan de no dar a nadie un préstamo con amortización negativa. Si eres propietario y tienes pagos mínimos, esto podría ser un riesgo. Sin embargo, no siempre es fácil predecir quién obtendrá un préstamo con amortización negativa.

¿Cómo evitar la amortización negativa?

Es realmente bastante simple. La mejor manera de evitar la amortización negativa es fortalecer su puntaje crediticio y encontrar una hipoteca con una tasa de interés baja para suficiente. Los GPM con una tasa de interés alta tienen muchas más probabilidades de tener problemas de amortización negativa.

Por supuesto, hay algo que decir para evitarlo por completo. La mejor manera de evitar los problemas de GPM con la amortización negativa es elegir una hipoteca más tradicional.

Lista de verificación para solicitar una hipoteca de progreso de pago

Entonces, ¿qué necesitas para obtener un GPM? Es realmente bastante simple. Al igual que con todos los demás préstamos, los requisitos exactos varían de un prestamista a otro. Es importante preguntarle a cada prestamista hipotecario cuáles son sus estándares.

• Por lo general, se requiere un puntaje FICO mínimo de 620.
• Comprobante de ingresos e identidad.
• Relación DTI por debajo del 43%.
• Por lo general, se requerirán primas de seguro hipotecario.
• Pago inicial del 3,5%.
• Solo puede comprar propiedades unifamiliares ocupadas por sus propietarios con GPM.

Hipotecas de Pago Escalonado: Pros y Contras

Como todos los tipos de préstamos, existen ventajas y desventajas en su hipoteca de pago progresivo. Es mejor conocer los pros y los contras de su hipoteca, si decide obtener una.

Hipoteca de tasa variable versus hipoteca de pago escalonado

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) y las hipotecas de pago progresivo (GPM) pueden sonar similares. Ambos tienen pagos mensuales que pueden variar durante el plazo del préstamo. Sin embargo, son completamente diferentes.

¿Cómo cambia ARM sus pagos?

Una hipoteca de tasa variable cambia de vez en cuando para reflejar la tasa de interés del mercado. Se fija una determinada tasa de interés por un período inicial de entre tres y diez años. Una vez que finaliza el período de esta tasa de interés fija, la tasa de interés entrante puede aumentar o disminuir según un índice.

A diferencia de la hipoteca a plazos, la tasa de interés ARM cambia periódicamente sin previo aviso y no se basa en un calendario fijo. Por lo tanto, las tasas de interés suelen ser impredecibles después de los primeros años; suben o bajan, dejando al prestatario sin saber si el nivel de interés entrante es alto o bajo.

En general, los ARM son mucho más impredecibles que los GPM. Como no sabe en qué dirección va el mercado, no sabrá cuánto pagará en 10 años.

¿Cómo cambia GPM sus pagos?

Por otro lado, el GPM se basa en un cronograma de pago del préstamo, cambia, pero a diferencia del ARM, es predecible. Los GPM vienen con un cronograma fijo de aumentos de pagos mensuales como parte del préstamo. No hay sorpresas aquí. La única vez que no es cierto es cuando entran en juego los pagos diferidos.

Además, es importante tener en cuenta que las tasas de interés de las hipotecas de reparto no cambian. Básicamente, solo está mezclando lo que paga de un mes a otro. Es posible que aún se acumulen intereses sobre su cronograma de pagos, pero la tasa de interés real permanecerá constante.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas de progreso de pago

¿Quién debería considerar obtener una hipoteca de pago gradual?

Las hipotecas de pagos escalonados son adecuadas para personas que actualmente ganan un ingreso modesto, pero que tienen buenas razones para creer que mejorarán en los próximos dos años.

¿Cómo se calculan los pagos progresivos?

El GPM se puede calcular utilizando el monto de la hipoteca, la tasa anual de graduación, la tasa de interés y la cantidad de títulos que solicitó. Cada compañía de préstamos tiene una fórmula ligeramente diferente con diferentes opciones.

¿Puede fluctuar el calendario de pagos de una hipoteca de pagos escalonados?

No hay forma de que eso pueda suceder; independientemente del calendario de pago fijo se mantiene sin cambios. La única razón para un aumento puede provenir de pagos diferidos. En esos casos, el monto predeterminado se agregará al préstamo principal.

¿Cuáles son los principales riesgos asociados a las hipotecas de reparto?

El principal factor de riesgo es si los ingresos del prestatario aumentan lo suficiente para manejar los pagos más grandes.

¿Cuál es la diferencia entre una hipoteca de pagos progresivos y una hipoteca de capital creciente?

Las hipotecas de capital creciente son similares a las hipotecas de pagos progresivos en que los pagos aumentan con el tiempo. Sin embargo, hay una gran diferencia a considerar. Las hipotecas de pago generalmente comienzan con pagos que son más bajos que el interés adeudado en la hipoteca, lo que resulta en una amortización inicial negativa. Por otro lado, las hipotecas de acciones en crecimiento comienzan con un pago de hipoteca regular y crecen en un porcentaje fijo.