¿Qué es una escritura de garantía y la necesitas?

¿Qué es una escritura de garantía y la necesitas?
Resumen del artículo:

¿Quieres comprar una casa nueva? ¡Enhorabuena! Tanto si es la primera vez que compras una casa como si estás buscando tu casa para siempre, la compra de una casa es un compromiso grande y caro. Como tal, los compradores de vivienda deben tener en cuenta los posibles peligros y tomar las precauciones necesarias para garantizar tu seguridad, la de tu familia y la de tu querida nueva casa. Una escritura de garantía es una de tus mejores defensas en este caso. Veamos qué son las escrituras de garantía y por qué puedes necesitar una.

Puede ser un tópico, pero el conocimiento es poder. La compra de una propiedad es un proceso legal complicado, y cuantos más conocimientos adquieras, mejor equipado estarás para manejar una transacción inmobiliaria. Siempre te conviene saber en qué te metes antes de que sea demasiado tarde para investigar. Ya sea buscando un agente inmobiliario, un bufete de abogados, o aprendiendo sobre el seguro del título o la búsqueda del mismo, es importante informarse antes de cerrar el trato.

La escritura de garantía es una pieza fundamental del rompecabezas cuando se trata de comprar un inmueble y asumir la propiedad del mismo. Cuando compras una propiedad, quieres asegurarte de que está libre de hipotecas, embargos u otros gravámenes. O, al menos, quieres conocerlos. Esto es lo que la escritura de garantía hará por ti: garantizar que tu nueva inversión está libre de cualquiera de estos problemas.

Índice de contenidos
  1. ¿Qué es una escritura de garantía?
  2. ¿Necesitas una escritura de garantía?
  3. Cómo funcionan las escrituras de garantía
  4. Tipos de escrituras de garantía
    1. Escritura de garantía general
    2. Escritura de garantía especial
    3. Escritura de renuncia
    4. Escritura de reemplazo
    5. Escritura de propósito especial
  5. ¿Cuándo se utilizan las escrituras de garantía?
    1. Cómo conseguir una escritura de garantía
  6. Preguntas frecuentes
    1. ¿Quién se beneficia más de una escritura de garantía?
    2. ¿Significa la escritura que eres dueño de la casa?
    3. ¿La escritura de garantía es un contrato?
    4. ¿Es mejor una escritura de garantía que una escritura de renuncia?
    5. ¿Es una escritura de garantía una hipoteca?
    6. ¿Una escritura de garantía demuestra la propiedad?
    7. ¿Necesito una escritura de garantía y una búsqueda de títulos?
    8. ¿Sigo necesitando un seguro del título?
  7. Puntos clave

¿Qué es una escritura de garantía?

En pocas palabras, una escritura de garantía es un documento legal en el que el otorgante garantiza que la propiedad es legalmente propiedad del vendedor y está libre de hipotecas, gravámenes pendientes u otros gravámenes. Los gravámenes incluyen las reclamaciones pendientes de terceros contra la propiedad, como las servidumbres o los gravámenes del impuesto sobre la propiedad.

Lo que esta escritura de garantía significa para ti, como cesionario, es que el vendedor asume todo el riesgo de cualquier reclamación legal sobre la propiedad, y garantiza que es responsable de todos y cada uno de los problemas de titularidad, incluso si no era consciente de los problemas, o si se produjeron antes de ser propietario. Esencialmente, garantiza que el vendedor es el propietario legítimo y está legalmente capacitado para transferir el título libre y claro al nuevo propietario.

¿Necesitas una escritura de garantía?

Versión corta, sí. Versión larga, sí. Rotundamente, sí. Una escritura de garantía, también conocida como escritura de garantía general, proporciona al comprador (o cesionario) protección para su vivienda. Las escrituras de garantía suelen utilizarse cuando no conoces al vendedor (o cedente) y casi siempre las exigen los prestamistas si solicitas una hipoteca.

Cómo funcionan las escrituras de garantía

Las escrituras de garantía sirven para proteger el título de propiedad del cesionario, garantizando que el vendedor tiene la propiedad legal del inmueble. Además de la propiedad legal, una escritura de garantía declara que el vendedor no tiene ningún gravamen, hipoteca o reclamación de terceros sobre la propiedad. Así, la propiedad queda libre para transferir su titularidad al comprador.

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1919 Escritura de garantía general de Orville Campbell y Ruby Campbell a Henry P. Chiles y Virgie R. Chiles guardada en el Museo Harry S. Truman

Cada escritura de garantía debe incluir la fecha de la transacción, los nombres de todas las partes implicadas, una descripción física de la propiedad y las firmas correspondientes. Además, todas las firmas deben firmarse en presencia de un notario, ya que, de lo contrario, las firmas no son legalmente vinculantes.

Convenios y protecciones

Los pactos no son más que una palabra elegante para referirse a las promesas, y hay tres principales que ofrece la escritura de garantía:

  1. Garantiza que el otorgante es el propietario legítimo y tiene la titularidad de la propiedad, que está libre de cualquier gravamen o hipoteca.
  2. Puedes confiar en que el título resistirá cualquier reclamación de propiedad de terceros.
  3. Garantiza que el otorgante hará todo lo necesario para asegurar el título de propiedad del cesionario.

Tipos de escrituras de garantía

Escritura de garantía general

Casi siempre se utiliza en las compras residenciales, las escrituras de garantía general son tu mejor protección frente a cualquier reclamación futura sobre el título, y es un documento necesario cuando se solicita una hipoteca o si se va a contratar un seguro de título.

Escritura de garantía especial

Las escrituras de garantía especial, que suelen utilizarse más en las transacciones inmobiliarias comerciales, no tienen tantas protecciones como las escrituras de garantía general. Básicamente, las escrituras de garantía especial declaran que el otorgante ha recibido el título, que es el propietario y que la propiedad no tenía deudas ni otros problemas de titularidad mientras el otorgante la poseía. A diferencia de la escritura de garantía general, no da al cesionario protecciones contra lo que pudiera haber ocurrido antes de la venta por la anterior titularidad de la propiedad.

Escritura de renuncia

Las escrituras de renuncia se suelen utilizar para transferir propiedades entre miembros de la familia, como en casos de divorcio o herencia, cuando no hay venta de por medio. La escritura de renuncia proporciona menos protección que otras escrituras porque presupone que ya existe un fideicomiso entre las dos partes. Libera el interés y la responsabilidad del otorgante sobre la propiedad al firmarla, y el cesionario acepta asumir todos los riesgos y condiciones de cualquier otro demandante de la titularidad de la propiedad. En caso de divorcio, por ejemplo, el propietario que se muda renuncia a cualquier derecho sobre la propiedad, así como a cualquier responsabilidad por los pasivos.

Escritura de reemplazo

A menudo, cuando un prestatario incumple su hipoteca, puede optar por transferir la propiedad al prestamista con una "escritura en lugar de ejecución hipotecaria" Esto es beneficioso para el prestatario, ya que puede ayudarle a evitar que la ejecución hipotecaria aparezca en su informe de crédito, lo que obviamente es muy perjudicial para su calificación crediticia. También es útil para el prestamista, porque las ejecuciones hipotecarias pueden acarrear costosos gastos legales y llevan tiempo, lo que a menudo puede dejar la propiedad desocupada y relativamente desprotegida frente a los daños causados por los saqueadores, o incluso por los propietarios que saben que están a punto de ser desahuciados.

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Escritura de propósito especial

Las escrituras con fines especiales suelen utilizarse en relación con órdenes o procedimientos judiciales o con alguien que actúa en calidad de funcionario de la propiedad. Por ejemplo, una escritura con fines especiales se utilizaría en el caso de una casa que se vende para pagar impuestos atrasados. Una escritura en lugar de un inmueble es un tipo de escritura con fines especiales que suele utilizarse en las transacciones inmobiliarias residenciales.

¿Cuándo se utilizan las escrituras de garantía?

Se utilizan en casi todas las transacciones inmobiliarias, tanto comerciales como residenciales, en diversas formas. Pero la escritura de garantía general es necesaria siempre que una propiedad residencial cambie de manos, concretamente que se venda en lugar de ser cedida por una u otra parte debido a circunstancias, como un fallecimiento en la familia o un divorcio en el que no se produce realmente la venta.

Cómo conseguir una escritura de garantía

Normalmente, una escritura de garantía formará parte del paquete que incluye todos los documentos legales en el proceso de compra de una propiedad nueva para ti. Sin embargo, si no estás seguro, puedes preguntar a tu agente inmobiliario o incluso descargar una plantilla en Internet. Recuerda que todas las escrituras de garantía deben incluir la fecha de la transacción, las partes implicadas, una descripción de la propiedad y las firmas correspondientes, ante un notario.

Preguntas frecuentes

La compra de un inmueble puede ser una de las decisiones más difíciles y caras que tomes en tu vida. Como ocurre con el matrimonio, no es un contrato que quieras tomar a la ligera. No esperes entrar en la transacción a ciegas, con la esperanza de que tu agente inmobiliario y tu asesor jurídico velen siempre por tus intereses. Por eso tienes que investigar y asegurarte de que existe una escritura de garantía general.

Nunca se insistirá lo suficiente en la importancia de este documento legal para tu protección, la de tu familia y la de tu nueva casa. El título de propiedad tiene que estar absolutamente libre y claro para que no te encuentres con ningún problema inesperado en el futuro. La escritura de garantía, junto con una búsqueda de títulos y un seguro de títulos, proporciona protección a tu inversión.

¿Quién se beneficia más de una escritura de garantía?

Sin lugar a dudas, el comprador es el que más se beneficia de este tipo de escritura. El mayor riesgo es para el vendedor, que asume toda la responsabilidad de todas y cada una de las infracciones que se produzcan en la propiedad, independientemente de que se hayan producido sin su conocimiento o incluso antes de ser propietario de la misma. Por eso es tan importante -y a menudo obligatorio- que tu abogado o tu oficina inmobiliaria redacten la escritura de garantía antes de comprar una casa nueva. También la necesitas para obtener una hipoteca sobre la propiedad.

¿Significa la escritura que eres dueño de la casa?

No. Hay una diferencia entre los términos escritura y título. El escritura garantiza que el otorgante es el propietario de la casa y está legalmente autorizado a venderla a ti. Sin embargo, no eres realmente propietario de la casa hasta que el vendedor transfiera legalmente la título a tu nombre.

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¿La escritura de garantía es un contrato?

No, una escritura de garantía no es un contrato. Un contrato es una transacción, en la que, por ejemplo, el otorgante se compromete a venderme una casa sólo si me comprometo a pagar la cantidad decidida. Una escritura difiere en que suele ser ejecutable incluso con falta de contraprestación. La contraprestación se define como un acto o una abstención, o la promesa de los mismos, realizada o dada por una parte a cambio del acto o la promesa de otra. En términos sencillos, el otorgante se compromete a venderte una casa con un título libre y claro y se responsabiliza de que no haya problemas de título. No estás prometiendo nada a cambio en una escritura de garantía.

¿Es mejor una escritura de garantía que una escritura de renuncia?

La respuesta corta es sí, si no conoces al vendedor. Te da, como comprador, la máxima protección permitida de que estás obteniendo un título libre y claro. Sin embargo, si conoces al vendedor y confías en él, una escritura de renuncia puede ser una alternativa razonable y segura a la escritura de garantía general.

¿Es una escritura de garantía una hipoteca?

No, pero es probable que la necesites para obtener una hipoteca. Una escritura de garantía demostrará que tu título está libre y claro y que ahora eres el propietario legal de la propiedad. Esto será muy útil a la hora de obtener un préstamo.

¿Una escritura de garantía demuestra la propiedad?

No. La escritura de garantía significa que el anterior propietario puede garantizar que nadie más tiene la propiedad o se le debe dinero por la propiedad en cuestión. No se te considera propietario del inmueble hasta que se te transfiera el título.

¿Necesito una escritura de garantía y una búsqueda de títulos?

Sí. Esto ofrece otra capa de protección para que el comprador verifique lo que dice la garantía. La mayoría de los prestamistas exigirán al propietario una búsqueda de títulos para consultar los registros públicos y encontrar cualquier problema. Recuerda que tu casa es la garantía de la hipoteca.

¿Sigo necesitando un seguro del título?

Sí. Casi todos los prestamistas exigen un seguro del título. Además, el seguro del título cubre un abanico más amplio de problemas que la escritura de garantía general, como los problemas de zonificación o las normativas gubernamentales.

Puntos clave

  • Si vas a comprar una casa, sobre todo si necesitas una hipoteca, debes tener una escritura de garantía general para tu propia protección.
  • La escritura de garantía general proporciona al comprador la mayor forma de protección frente a los defectos del título de propiedad.
  • La escritura de garantía general, combinada con una búsqueda de títulos y un seguro de títulos, ofrece al comprador las capas más completas de protección frente a reclamaciones de terceros.
  • Aunque hay otros tipos de escrituras para las transacciones inmobiliarias, suelen ser para casos muy concretos y no ofrecen tanta protección al nuevo propietario.
Fuentes del artículo
  1. ¿Qué es una escritura de concesión? - SuperMoney
  2. Escritura de garantía general - Museo Harry Truman
  3. Definición de escritura de garantía - Escuela de Derecho de Cornell
  4. Fideicomiso vs. Hipoteca - SuperMoney

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