¿Qué es una constante hipotecaria y cómo se calcula?

Si quieres comprar una casa o ya eres propietario, es fundamental que tengas toda la información posible sobre tus finanzas. Un dato importante es la constante de la hipoteca. Calcular la constante hipotecaria sólo requiere unos pocos datos y es un cálculo rápido y sencillo. La constante hipotecaria te ayudará a determinar si una casa es una compra razonable. También te ayudará a gestionar mejor tu flujo de caja.

En este artículo explicaremos qué es la constante hipotecaria, cómo funciona y cómo calcularla. En caso de que seas un potencial inversor inmobiliario, también compararemos la constante hipotecaria con la tasa de capitalización, que te resultará una herramienta útil para evaluar las inversiones inmobiliarias.

¿Qué es la constante hipotecaria?

Una constante hipotecaria es el porcentaje de tu hipoteca que pagas cada año. Las constantes hipotecarias son datos importantes tanto para los prestatarios como para los prestamistas que participan en el proceso hipotecario. Conocer tu constante hipotecaria puede ayudarte a determinar el coste total de la compra de una vivienda. También puede ayudarte a comparar los tipos de hipoteca para determinar cuál es la opción más asequible.

Tu banco puede utilizar tu constante hipotecaria para decidir si te concede un préstamo. La constante ayuda a los prestamistas a decidir si un prestatario tiene suficientes ingresos para cubrir el coste de un préstamo. Por último, si te dedicas al sector inmobiliario, también puedes beneficiarte de conocer la constante hipotecaria. Puede ayudarte a decidir si una propiedad es una inversión rentable.

Cómo funcionan las constantes hipotecarias

Las constantes hipotecarias son datos valiosos. Te indican el porcentaje de dinero que se paga cada año por el servicio de la deuda en comparación con el valor total del préstamo. Este servicio anual de la deuda es la cantidad que pagas cada año por el capital y los intereses de tu préstamo. No incluye otras partes del pago de tu hipoteca, como los impuestos sobre la propiedad y el seguro.

Es importante destacar que las constantes hipotecarias sólo funcionan para los préstamos a tipo fijo. La tasa anual equivalente (TAE) no fluctúa, por lo que el cálculo funciona. En cambio, en los préstamos a tipo variable, la TAE fluctúa, lo que hace que este cálculo sea menos útil. Sólo te dirá el coste exacto del préstamo en el periodo inicial de tipo fijo, como los 10 primeros años de una hipoteca ARM 10/1.

Además, tu préstamo debe ser de tipo cerrado para poder calcular la constante de la hipoteca, lo que significa que tu prestamista te proporciona todo el importe de la hipoteca de una sola vez. En cambio, una hipoteca abierta no proporciona todo el importe de una vez, lo que significa que no puedes calcular la constante hipotecaria. Lee más sobre las hipotecas abiertas aquí.

Otra forma excelente de conocer los distintos tipos de hipotecas y sus tipos actuales es revisar los programas y ofertas de préstamos hipotecarios, así como las opiniones imparciales de clientes reales:

Cómo calcular la constante de tu hipoteca

Para calcular tu constante hipotecaria, necesitas conocer el coste de tu vivienda, el plazo del préstamo, tu cuota inicial y tu TAE. Con esta información, puedes determinar la cuota mensual de tu hipoteca.

Por ejemplo, supongamos que compras una casa por 400.000 $. Pones un 20% de entrada, es decir, 80.000 $. El plazo de tu préstamo es de 30 años y tu TAE es del 3,42%. Con estos valores, cualquier calculadora hipotecaria fiable te dirá que tu pago mensual de capital e intereses asciende a 1.422,69 $.

Esta cifra, por supuestono te dice lo que realmente pagarás cada mes, ya que excluye el coste mensual de los impuestos sobre la propiedad y el seguro del propietario. Pero como no quieres incluir estos otros gastos al calcular la constante de tu hipoteca, las calculadoras sí te dan la cantidad mensual que necesitas para calcular la constante de tu hipoteca.

Ahora podemos utilizar la cuota mensual de la hipoteca calculada de 1.422,69 € para determinar la constante de la hipoteca.

Recuerda que el servicio anual de la deuda hipotecaria es la cantidad que pagas por el capital y los intereses cada año. Por tanto, el servicio anual de la deuda hipotecaria es la cuota mensual de la hipoteca multiplicada por 12 (por el número de pagos que haces cada año).

En este ejemplo, tu servicio anual de la deuda hipotecaria sería de 1.422,69 $*12, lo que equivale a 17.072,28 $. Esta cifra es muy valiosa por sí sola, ya que te indica cuánto debes pagar por tu préstamo cada año, lo que resulta útil a la hora de elaborar un presupuesto.

Ahora podemos introducir los números en la fórmula para determinar la constante de la hipoteca. Recuerda que el importe total del préstamo es el coste de la vivienda restando el pago inicial. En este caso, el importe total de tu préstamo es de 320.000 $.

El resultado de este cálculo es 5,34, lo que significa que estás pagando el 5,34% de tu préstamo cada año.

A propósito de que ya tienes una hipoteca que estás pagando, ¿has pensado en refinanciar? La siguiente calculadora de refinanciación de hipotecas puede ayudarte a decidir si es una buena idea:

Entonces, ¿la calculadora indica que deberías considerar la refinanciación? Si es así, puedes utilizar las herramientas de búsqueda avanzada de SuperMoney para encontrar la refinanciación de la vivienda que mejor se adapte a tus necesidades:

¿Por qué son importantes las constantes hipotecarias?

Como ya se ha dicho, las constantes hipotecarias son importantes para una serie de actores en el proceso de solicitar una hipoteca. Para ti, el comprador o posible propietario de una vivienda, una constante hipotecaria te ayuda a entender el coste total de tu vivienda cada año y a determinar si el gasto anual es factible para ti. También puedes utilizar una constante hipotecaria para comparar opciones de préstamo. Una constante hipotecaria proporciona una visión más amplia y a largo plazo del efecto de tu hipoteca en tus finanzas.

Si actualmente eres propietario de una vivienda, una constante hipotecaria te ayuda a comprender tu flujo de caja y tus responsabilidades presupuestarias. Esto es especialmente útil si quieres liquidar tu hipoteca antes de tiempo. Puedes hacer múltiples cálculos para averiguar cómo variará tu constante hipotecaria si realizas pagos anticipados adicionales.

Los bancos también utilizarán la constante de la hipoteca a la hora de decidir si te ofrecen un préstamo. Los bancos utilizan la constante de la hipoteca como ratio de cobertura de la deuda. Les ayuda a decidir si tus ingresos son suficientes para cubrir los pagos de la hipoteca.

Por último, la constante hipotecaria es importante si quieres invertir en bienes inmuebles. En combinación con otras cifras, la constante hipotecaria puede indicar si un inmueble será una inversión rentable. Para determinarlo, puedes utilizar la fórmula de la tasa de capitalización para comparar la constante hipotecaria con los ingresos netos de explotación (NOI) que esperas de la propiedad. La fórmula de la tasa de capitalización es similar a la fórmula de la constante hipotecaria; todo lo que tienes que hacer es dividir el NOI anual por el importe del préstamo:

Si la tasa de capitalización es superior a la constante de la hipoteca, la inversión será probablemente rentable.

Constante hipotecaria vs. Tasa de capitalización

Exploremos un ejemplo de la constante de la hipoteca frente a la tasa de capitalización para determinar si una propiedad de alquiler será probablemente rentable. Utilizando el mismo ejemplo de casa de arriba, podemos estimar el NOI y calcular la tasa de capitalización. El NOI es el alquiler mensual menos los gastos mensuales. En este ejemplo, diremos que el NOI es de 1.600 $. Por tanto, los ingresos netos anuales son 1.600$*12$, es decir, 19.200$. El importe total del préstamo para comprar la propiedad es de 320.000 $. Ahora podemos calcular la tasa de capitalización:

El resultado de este cálculo es el 6,00%. Si recuerdas, la constante hipotecaria de arriba era del 5,34%. Como la tasa de capitalización es mayor que la constante hipotecaria, se trataría de una inversión rentable. Comparando estos tipos, un inversor inmobiliario sabe que el NOI anual previsto cubriría los costes anuales del servicio de la deuda.

Los bancos también pueden utilizar esta fórmula para determinar si te conceden un préstamo. En lugar de los ingresos mensuales por alquiler, el prestamista sustituiría los ingresos mensuales del prestatario. El prestamista podría calcular el NOI anual y el rendimiento de la deuda. Si es mayor que la constante de la hipoteca, el banco sabría que es una decisión inteligente concederte un préstamo.

FAQ

¿Cómo se calcula la constante de la hipoteca?

La constante hipotecaria se calcula con esta fórmula Constante hipotecaria = (Servicio anual de la deuda hipotecaria / Importe total del préstamo) * 100. Te quedará un porcentaje que te indica tu constante hipotecaria.

¿Por qué es importante la constante hipotecaria?

La constante hipotecaria puede ayudarte a determinar cómo presupuestar tus finanzas y comparar tus opciones de préstamo. Tu banco también puede utilizar la constante hipotecaria para determinar si te concede un préstamo. Por último, las constantes hipotecarias son útiles si quieres invertir en propiedades inmobiliarias.

¿Preparado para conseguir un préstamo hipotecario?

Si estás preparado para conseguir un préstamo, te recomendamos que leas sobre los mejores prestamistas hipotecarios y que leas las opiniones de clientes reales y las ofertas de préstamos.