¿Qué es una comisión de apertura de la hipoteca y cómo evitarla?

Resumen del artículo:

La comisión de apertura de una hipoteca es lo que los prestamistas te cobran por establecer un préstamo hipotecario. Las comisiones de apertura de la hipoteca pueden incluir comisiones de suscripción, administrativas y de tramitación del préstamo, por mencionar algunas. La buena noticia es que hay formas de negociar e incluso evitar algunas comisiones de apertura de la hipoteca.

Una comisión de apertura de la hipoteca puede aumentar el coste de tu hipoteca entre un 0,5% y un 1,5%. En una hipoteca de 335.000 dólares, eso supone entre 1.675 y 5.025 dólares. Eso es una gran cantidad de dinero. Sin embargo, muchos propietarios no saben realmente lo que están pagando cuando se trata de la comisión de apertura de la hipoteca. Haz clic aquí si quieres ir directamente a nuestras 9 estrategias para reducir los gastos de constitución de la hipoteca

La compra de un inmueble conlleva gastos de cierre. En su libro "Casas y otros agujeros negros", Dave Barry lo dijo mejor:

"En esencia, lo que debes hacer en la ceremonia ritual de cierre es entrar en una pequeña habitación y extender grandes cheques a completos desconocidos. Según la tradición, cualquiera puede pedirte un cheque, por cualquier cantidad, y no puedes negarte"

Los gastos de cierre a los que se refiere incluyen los gastos de constitución de la hipoteca. Para entender lo que cubren, cuánto cuestan y las formas de eliminarlos, tienes que entender primero cómo funciona el sector hipotecario.

Índice de contenidos
  1. Historia de las comisiones de apertura de la hipoteca
  2. ¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?
  3. El presupuesto del préstamo y los gastos de constitución de la hipoteca
  4. Puntos en una hipoteca
  5. ¿Dónde encajan los agentes hipotecarios?
  6. ¿Qué son los originadores de préstamos?
  7. 9 Estrategias para reducir (o incluso eliminar) las comisiones de apertura de las hipotecas
    1. 1. Sólo tienes que preguntar
    2. 2. Haz tus deberes
    3. 3. Acércate a los bancos comunitarios
    4. 4. Comprueba los presupuestos de los nuevos prestamistas de tu zona
    5. 5. Prueba con tu banco actual
    6. 6. Pide ayuda a tu prestamista
    7. 7. Aumenta el tamaño de la hipoteca
    8. 8. Paga un tipo de interés más alto por tu préstamo
    9. 9. Haz que los prestamistas compitan
  8. Puntos clave

Historia de las comisiones de apertura de la hipoteca

En un pasado lejano, los bancos ganaban dinero a la antigua usanza. Los particulares depositaban dinero en el banco. El banco les pagaba un tipo de interés en su cuenta de ahorros, y luego prestaba el dinero a otras personas y empresas, cobrándoles un tipo de interés mayor. Las hipotecas eran un producto muy popular. El banco ganaba dinero con el diferencial, la diferencia entre lo que pagaba a los depositantes y lo que cobraba a los prestatarios. Estos tipos solían ser fijos. El banco asumía el riesgo de que el prestatario incumpliera la hipoteca, pero tenía protección porque la casa era la garantía. Los bancos mantenían las hipotecas durante largos periodos de tiempo.

Hace varias décadas, los bancos empezaron a abandonar el negocio de mantener los préstamos hipotecarios hasta su vencimiento. Hacían préstamos hipotecarios que cumplían unas normas específicas, y luego los vendían a un tercero, a menudo la Asociación Federal de Hipotecas Nacionales (FNMA o Fannie Mae) o la Corporación Federal de Préstamos para Viviendas (Freddie Mac). La gente volvía a empaquetar estas hipotecas como valores en el mercado secundario, a inversores que buscaban ingresos. Instituciones como los fondos de pensiones eran los principales compradores.

Como los bancos ya no se dedicaban a ganar dinero con los tipos de interés del préstamo, necesitaban otra forma de rentabilizar el negocio. De ahí surgieron las comisiones de apertura de las hipotecas.

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Conclusión clave Los bancos ya no conservan las hipotecas como antes. A menudo las venden a un tercero. Esa es una de las razones por las que quieren ganar dinero por adelantado mediante comisiones.

¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?

En términos sencillos, es una comisión que se cobra por concederte una hipoteca. Varía según la institución o el proveedor. Cuando un banco te concede una hipoteca, primero tiene que hacer sus deberes. Esto puede implicar la verificación de tus ingresos y activos. Tienen que confirmar que la propiedad puede ser hipotecada. ¿Es seguro? ¿El precio de compra es adecuado para la propiedad o se ha sobrevalorado? Esto implica una tasación, que suele hacerse teniendo en cuenta propiedades comparables en la misma zona. Tienen que recopilar la documentación y procesar el papeleo. Este proceso tiene un precio, que suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la hipoteca. Es una tarifa, así que existe la posibilidad de negociar. Para tu información: la tasación es un ejemplo de cargo fijo. Más adelante hablaremos de ello.

Como puedes ver en la siguiente tabla, los gastos de constitución de hipotecas actuales son bajos en comparación con los de los años 90.

Puedes considerar que es un dinero bien gastado para que el proceso avance rápidamente, así que ¿por qué negociar? Considera la analogía de comprar una botella de vino en un restaurante. La primera botella que pides cuesta 50 dólares. El camarero presenta la botella, quita el corcho, te ofrece una degustación y sirve el vino. Se espera que des una propina del 15%, es decir, 7,50$. La segunda botella que pides es de 500,00$. (Te sentías de buen humor.) El camarero del vino sigue exactamente el mismo procedimiento. De nuevo se espera que des una propina del 15%, ¡que son 75,00$! ¿Qué han hecho diferente?

Ahí radica el problema de una tarifa basada en un porcentaje. El proceso de verificación y tramitación debería ser idéntico en una hipoteca de 200.000 $ y en una de 2.000.000 $, ¡pero las comisiones pueden ser 10 veces superiores!

El presupuesto del préstamo y los gastos de constitución de la hipoteca

El gobierno cree en la divulgación total. Obtendrás el documento de Estimación del Préstamo, un informe de tres páginas. (1) El apartado A es el detalle de los costes de cierre, que muestra los costes de originación y un desglose. Dado que la Sección B muestra cargos fijos que no puedes cambiar, esto implica que los Costes de Originación son negociables. Estos gastos de la Sección A se denominan a veces gastos del prestamista o "gastos basura"

¿Las comisiones del prestamista son exclusivas del negocio hipotecario? No. Te las encuentras con los préstamos para automóviles y los préstamos personales. Aquí puedes saber más sobre las comisiones de apertura de los préstamos. Es posible que te encuentres con algo similar cuando decidas aprovechar una oferta de transferencia de saldo: trasladar la deuda de tu tarjeta de crédito a otro banco para aprovechar un tipo de interés más bajo puede provocar a veces una comisión de transferencia de saldo, que es otro tipo de comisión de apertura de préstamo.

Lo más importante Las comisiones de apertura son un centro de beneficios para el prestamista. Algunos gastos pueden negociarse (Sección A), pero otros no.

Puntos en una hipoteca

Otra forma en que los prestamistas ganan dinero es a través de los puntos asociados al tipo de interés de tu hipoteca. Un punto equivale al uno por ciento del importe del préstamo hipotecario. Por ejemplo, un punto en una hipoteca de 200.000 dólares sería de 2.000 dólares. Esto se consideraría una comisión a pagar. Si aceptas el tipo de interés estándar, puede que no haya puntos. Sin embargo, si prefieres un tipo de interés que podría ser un cuarto de punto más bajo y estás dispuesto a pagar, el coste podría ser de un punto.

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Lo más importante A menudo puedes obtener un tipo de interés más bajo, una ventaja a largo plazo, si estás dispuesto a pagar un coste inicial.

¿Dónde encajan los agentes hipotecarios?

No todo el mundo solicita su hipoteca a un banco. Muchas personas eligen trabajar con un agente hipotecario basándose en la lógica de que actuará como intermediario en tu nombre para encontrar el mejor tipo de producto hipotecario al mejor tipo de interés para ti.

Puede que tu agente inmobiliario te haya ofrecido incluso un nombre. Quizá te preguntes si les pagan por remitirte el negocio. Por ley, no se les puede pagar. La Ley de Procedimientos y Acuerdos Inmobiliarios (RESPA) (2) prohíbe expresamente que los agentes inmobiliarios sean remunerados por un profesional hipotecario.

¿Cómo ganan dinero los agentes hipotecarios? Se les considera en el lado mayorista del negocio, llevando los préstamos a los prestamistas y siendo compensados por ellos. Ganan dinero a través de las comisiones de los prestamistas mencionadas anteriormente, ya que hacen el trabajo calificando al prestatario.

Supongamos que el prestatario acepta pagar un tipo de interés más alto El agente hipotecario podría recibir un reembolso en efectivo del proveedor de la hipoteca. Puede parecer que pagar un tipo de interés más alto no beneficia al prestatario, pero esto puede suponer una oportunidad para que el agente hipotecario absorba los costes del prestamista y explique que su producto hipotecario no tiene "costes de originación" (3)

¿Por qué iba a aceptar una persona un tipo de interés más alto sólo para ahorrarse unos cuantos miles en la fase inicial de la transacción? Puede que el comprador no tenga la intención de mantener la propiedad sólo durante un tiempo, venderla y devolver la hipoteca. Ten cuidado con las penalizaciones por pago anticipado.

Lo más importante Puedes conseguir que te quiten las comisiones de apertura si estás dispuesto a tener una hipoteca con un tipo de interés más alto.

¿Qué son los originadores de préstamos?

Los originadores de préstamos realizan funciones similares a las de los bancos, pero normalmente no tienen la intención de mantener los préstamos. Hacen el papeleo y financian el préstamo. A continuación, venden el préstamo a un inversor, obteniendo dinero para hacer más préstamos, repitiendo el proceso.

Lo más importante Algunas empresas se dedican a conceder hipotecas y a venderlas.

9 Estrategias para reducir (o incluso eliminar) las comisiones de apertura de las hipotecas

Hemos establecido que los costes de los prestamistas son una de las principales formas en que el banco o el agente hipotecario gana dinero con cada hipoteca. ¿Pueden eliminarse estas comisiones? Como a menudo son negociables, merece la pena intentarlo. Aquí tienes nueve estrategias a tener en cuenta.

1. Sólo tienes que preguntar

Merece la pena intentarlo. Si eres un prestatario cualificado, el prestamista debería estar interesado en conceder el préstamo y reservar tu negocio. Deberían estar dispuestos a competir. Simplemente preguntando amablemente puede iniciarse el proceso de negociación.

2. Haz tus deberes

Muchos bancos están dispuestos a prestar dinero. Es lo que hacen. Los agentes hipotecarios pueden representar a otras instituciones que no tienen sucursales en todo el país. Investiga qué tipos están disponibles. Habla con ellos, no te limites a hacer una búsqueda en Internet. Las puntuaciones FICO también se conocen como tu calificación crediticia. Para tu información: FICO son las siglas de Fair Isaac Corporation. Aunque se dice que solicitar un préstamo varias veces dañará tu puntuación crediticia, FICO entiende que la gente busca. FICO considera varias consultas realizadas en un plazo de 30 días como una sola consulta. (4) Busca el prestamista que ofrezca las mejores condiciones.

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3. Acércate a los bancos comunitarios

Suelen ser instituciones más pequeñas, con muchas menos sucursales que sus competidores multiestatales. Tienen un compromiso con la comunidad y suelen tomar decisiones de préstamo a través del personal de la zona. Quieren prestar localmente.

4. Comprueba los presupuestos de los nuevos prestamistas de tu zona

Los nuevos prestamistas pueden estar dispuestos a rebajar sus tarifas para conseguir algún negocio. Han incurrido en costes, ahora necesitan obtener ingresos. Puede que estén dispuestos a negociar las comisiones para conseguir tu negocio.

5. Prueba con tu banco actual

Tu banco quiere una mayor cuota de tu cartera. Dicho de otro modo, quieren relaciones comerciales adicionales contigo porque eso hace que la relación sea más "pegajosa" Están dispuestos a ofrecer condiciones más atractivas porque ya eres cliente. Estás aumentando el tamaño de tu relación y la rentabilidad para tu banco.

6. Pide ayuda a tu prestamista

El mercado inmobiliario no siempre es un mercado caliente. Algunas propiedades llevan más tiempo a la venta que otras. El tiempo que llevan en el mercado es una cifra a la que los agentes inmobiliarios pueden acceder. Si la casa lleva un tiempo en venta o el vendedor quiere una venta rápida, puede estar dispuesto a pagar estos honorarios cuando se liquiden los gastos de cierre.

7. Aumenta el tamaño de la hipoteca

Mira a ver si puedes incluir estos gastos de cierre adicionales en el valor total del préstamo. No es lo más inteligente, pero si el dinero es escaso cuando estás comprando tu casa, puede ser una opción.

8. Paga un tipo de interés más alto por tu préstamo

Antes hemos sabido que los agentes hipotecarios pueden recibir un descuento de la entidad de crédito si el prestatario acepta un tipo de interés más alto. Esto puede permitir al agente hipotecario ofrecer el préstamo sin comisiones del prestamista o absorberlas.

9. Haz que los prestamistas compitan

Armado con tu información, dirígete a varios bancos de tu zona. Explica que estás contento con las condiciones que te ofrece otro banco, pero que quieres ver si puedes conseguir una oferta mejor. A ver qué te dicen.

Puntos clave

  • Las comisiones de apertura son una forma de que el prestamista gane dinero en la fase inicial del proceso hipotecario.
  • Hay formas de reducir o eliminar estas comisiones. Merece la pena intentarlo.
  • Las comisiones de apertura se han convertido en un centro de beneficios para muchos bancos, ya que rara vez mantienen las hipotecas hasta su vencimiento. Muchos ganan dinero con el volumen de préstamos concedidos.
  • Entender cómo funciona el negocio es el primer paso para reducir o eliminar estas comisiones.
  • Es posible que consigas que se eliminen las comisiones de apertura si estás dispuesto a tener una hipoteca con un tipo de interés más alto.
Ver las fuentes del artículo
  1. Servicios de originación de hipotecas - CFPB
  2. Reglamento X Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces - CFPB
  3. Costes de originación de la VA - Asuntos de los veteranos
  4. Puntos de la hipoteca de la vivienda - HACIENDA

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