¿Qué es una cláusula de caducidad en el sector inmobiliario?

Una cláusula de caducidad es la parte de tu contrato hipotecario que garantiza que recibirás el título de propiedad de tu casa cuando pagues el préstamo hipotecario. Pero sólo se utilizan en algunos estados.

Cuando compras una casa por primera vez, es probable que te encuentres con todo tipo de terminología que nunca habías oído antes, y es fácil sentirse abrumado. Este escenario es especialmente cierto cuando se trata de la contrato hipotecario. Y cuando ves un término como "cláusula de caducidad" mientras firmas los papeles el día del cierre, es natural que te preguntes cómo podría afectarte.

No te preocupes: una cláusula de caducidad es realmente algo bueno. Garantiza que, cuando hayas cumplido tu obligación de pagar el préstamo hipotecario, recibirás el título de propiedad de tu casa. Sigue leyendo para saber más sobre cómo funcionan las cláusulas de extinción de dominio y dónde puedes encontrar una.

Índice de contenidos
  1. ¿Qué es una cláusula de caducidad?
  2. ¿Cómo funciona una cláusula de caducidad?
    1. Consejo profesional
  3. Estado de la teoría del título vs. Estado de la teoría del derecho de retención
  4. Preguntas frecuentes
    1. ¿Cuándo se aplica una cláusula de caducidad?
    2. ¿A quién protege una cláusula de caducidad?
    3. ¿Cuándo entra en vigor la cláusula de caducidad en una hipoteca?
    4. ¿Qué es una cláusula de asunción?
  5. Puntos clave

¿Qué es una cláusula de caducidad?

Una cláusula de caducidad es una parte de un contrato hipotecario que establece que, cuando el prestatario haya pagado totalmente el préstamo, recibirá el título de propiedad. Esta cláusula proviene de la palabra defeasanceque es "el proceso de anular una condición en una escritura o contrato" Esencialmente, significa que una vez que devuelves el préstamo, tu prestamista hipotecario ya no tiene derecho a tu vivienda, lo que da lugar a la anulación del préstamo.

La cláusula de extinción del préstamo está ahí para protegerte como comprador, ya que garantiza que, una vez que hayas cumplido tu parte del trato y hayas hecho los pagos de la hipoteca, obtendrás la plena propiedad y el control de la vivienda. Sin embargo, no todos los contratos hipotecarios incluyen estas cláusulas. Como veremos en detalle más adelante, las cláusulas de caducidad sólo aparecen en los estados que utilizan la teoría del título para la legislación hipotecaria.

¿Cómo funciona una cláusula de caducidad?

La mayoría de la gente no puede permitirse comprar su casa al contado, por lo que debe recurrir a una hipoteca de un prestamista. Y cuando una institución financiera presta una cantidad tan grande de dinero, quiere tener cierta seguridad de que recuperará su dinero. Para ello, los prestamistas suelen exigir una garantía.

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La garantía se refiere a un objeto físico que asegura un préstamo. Si el prestatario deja de hacer sus pagos mensuales, el prestamista tiene derecho a embargar la propiedad. Cuando pides una hipoteca garantizada, la propiedad que compras sirve como garantía del préstamo. Por tanto, si dejas de hacer los pagos, pasarás por un proceso llamado ejecución hipotecaria.

El funcionamiento exacto del proceso de ejecución hipotecaria depende del estado en el que vivas y de si se trata de un estado de propiedad con gravamen o con título de propiedad. Estos conceptos se tratan con más detalle a continuación, pero por ahora, debes saber que los estados que siguen la teoría del título utilizan cláusulas de caducidad. Mientras tengas un saldo en tu préstamo hipotecario, tu prestamista mantiene el título de propiedad en caso de que no lo pagues. Pero una vez que hayas devuelto el préstamo en su totalidad, la cláusula de caducidad estipula que recibes el título de propiedad.

Como ya se ha dicho, las cláusulas de caducidad no existen en todas partes. En la actualidad, casi la mitad de los estados las utilizan en sus acuerdos hipotecarios. Tu hipoteca puede incluir una cláusula de caducidad si vives en uno de los siguientes estados:

AlaskaMississippiTennessee
ArizonaMissouriTexas
CaliforniaNebraskaUtah
ColoradoNevadaVirginia
Distrito de ColumbiaCarolina del NorteWashington
GeorgiaOregónVirginia Occidental
IdahoDakota del SurWyoming

Consejo profesional

Puedes averiguar si tienes una cláusula de caducidad leyendo el contrato hipotecario que firmaste el día que cerraste tu casa.

Estado de la teoría del título vs. Estado de la teoría del derecho de retención

En el apartado anterior se ha mencionado el concepto de teoría del título y cómo afecta a los acuerdos hipotecarios. En un estado de teoría de la titularidad, el prestamista tiene la titularidad de la propiedad hasta que el prestatario haya pagado totalmente el préstamo hipotecario. Así que, aunque vivas en la casa, técnicamente pertenece al banco que te prestó el dinero para comprarla.

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En los estados que se adhieren a la teoría de la titularidad, los contratos hipotecarios incluyen una cláusula de caducidad. Ésta exige que el prestamista te ceda el título de propiedad cuando pagues el préstamo.

Los estados que no utilizan la teoría del título suelen emplear la teoría del gravamen, lo que significa que el prestatario es el titular del inmueble. En lugar de poseer el título de propiedad, el prestamista hipotecario simplemente coloca un gravamen sobre él. Este gravamen les da el derecho a ejecutar la hipoteca de la vivienda si el prestatario incumple el préstamo. Pero mientras el prestatario esté al día en los pagos de la hipoteca, el prestamista le dará un título equitativo, que es el derecho a poseer y vivir en la casa. Esto no es lo mismo que la plena propiedad de la vivienda.

En los estados con teoría del derecho de retención, no hay cláusula de caducidad. En cambio, cuando pagas la totalidad de la hipoteca, el derecho de retención del prestamista se libera del título de propiedad y adquieres la plena propiedad de la vivienda.

Hay algunos estados que practican una combinación de la teoría del título y la teoría del gravamen. El prestatario mantiene el título de propiedad, pero si no paga el préstamo, el acuerdo hipotecario da al prestamista el derecho a recuperar el título. Estos estados se conocen como estados de la teoría del intermediario, e incluyen los siguientes:

AlabamaMontana
HawaiiNuevo Hampshire
MarylandOklahoma
MassachusettsRhode Island
MichiganVermont
Minnesota

Preguntas frecuentes

¿Cuándo se aplica una cláusula de caducidad?

La cláusula de caducidad se utiliza en los contratos hipotecarios en los estados que suscriben la teoría del título para sus leyes inmobiliarias.

¿A quién protege una cláusula de caducidad?

La cláusula de caducidad te protege a ti, como comprador de bienes inmuebles, ya que te garantiza que recibirás el título de propiedad cuando pagues la hipoteca.

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¿Cuándo entra en vigor la cláusula de caducidad en una hipoteca?

La cláusula de caducidad de una hipoteca surte efecto cuando el prestatario ha pagado la totalidad de su hipoteca.

¿Qué es una cláusula de asunción?

Una cláusula de asunción también aparece en los contratos hipotecarios. Otorga al prestatario el derecho a traspasar su responsabilidad hipotecaria a un nuevo comprador de vivienda. También se conoce como hipoteca asumible. Cuando un nuevo comprador asume la hipoteca y la paga, recibe el título de propiedad de la vivienda en virtud de la cláusula de extinción.

Puntos clave

  • Una cláusula de caducidad en una hipoteca establece que, una vez devuelto el préstamo, la titularidad de la propiedad se transferirá del prestamista al prestatario.
  • Una cláusula de caducidad protege tanto al prestamista como al prestatario. Permite al prestamista conservar el título hasta que recupere su dinero, pero garantiza que el prestatario lo recibirá cuando haya cumplido su parte del trato.
  • Las cláusulas de caducidad no se utilizan en todos los estados, sólo en aquellos que utilizan la teoría del título en sus leyes inmobiliarias, lo que significa que el prestamista hipotecario mantiene el título hasta que se paga el préstamo.
  • En los estados que aplican la teoría del derecho de retención, en lugar de retener el título, el prestamista hipotecario establece un derecho de retención sobre la propiedad. Por ello, no hay cláusula de caducidad.

Si vives en un estado con teoría del título, puede aparecer una cláusula de caducidad en tu hipoteca. Aunque puede parecer intimidante, en realidad es buena para los prestatarios. Garantiza que, una vez pagada la hipoteca, recibirás el título de propiedad.

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Ver las fuentes del artículo
  1. La caducidad - Instituto de Información Jurídica, Facultad de Derecho de Cornell
  2. Hipoteca - Instituto de Información Jurídica, Facultad de Derecho de Cornell
  3. Título Teoría Estados 2022 - Revisión de la población mundial

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