¿Qué es un Sistema de Registro Hipotecario Electrónico?

¿Qué es un Sistema de Registro Hipotecario Electrónico?
Resumen del artículo:

El Sistema de Registro de Hipotecas Electrónicas es una base de datos electrónica que rastrea los cambios en los derechos de servicio de hipotecas y los intereses de beneficiarios reales de préstamos garantizados por propiedades residenciales. Esto ahorra a los prestamistas ya la industria hipotecaria mucho tiempo y dinero.

Probablemente no haya oído hablar del Sistema de Registros Electrónicos Hipotecarios (MERS). Eso está bien, pocos prestatarios o consumidores lo han hecho. Sin embargo, esta base de datos almacena información valiosa para los actores de la industria hipotecaria, ahorrándoles mucho trabajo. Entonces, ¿qué puede hacer esta base de datos por usted? Siga leyendo para saber cómo MERS puede ayudarlo a identificar quién es el propietario de su hipoteca y qué significa esta información para su préstamo.

Índice de contenidos
  1. ¿Qué es MERS?
  2. ¿Cómo funciona MERS?
    1. El proceso MERS
  3. ¿Quién es el dueño de mi hipoteca?
    1. Póngase en contacto con el oficial de hipotecas
    2. Usar herramientas de investigación digital
    3. Consulte con MERS
  4. El papel del MERS en el sector inmobiliario
    1. ¿Cuál es el papel del MERS en las operaciones hipotecarias?
    2. ¿Qué papel juega el MERS en las convulsiones?
    3. ¿Por qué los prestamistas usan MERS como agente?
  5. Pros y contras del MERS
    1. La Importancia del Sistema de Registro Hipotecario Electrónico
  6. preguntas frecuentes
    1. ¿Cómo se convierte el MERS en deudor hipotecario o beneficiario?
    2. ¿MERS es dueño de mi hipoteca?
    3. ¿Todas las hipotecas están registradas en el MERS?
    4. ¿Por qué los bancos usan MERS?
  7. Puntos clave para recordar

¿Qué es MERS?

El Sistema de registros electrónicos hipotecarios (MERS) es una subsidiaria de propiedad total de MERSCORP Holdings. MERS es una base de datos electrónica nacional que realiza un seguimiento de los cambios en los derechos de servicio de hipotecas y los intereses de beneficiarios reales de préstamos garantizados por bienes inmuebles residenciales. Mantiene una base de datos de seguimiento de hipotecas para sus miembros a medida que se mueven entre bancos. El seguimiento de la base de datos electrónica de las transferencias de préstamos elimina la necesidad de que los prestamistas registren cada venta de préstamo con el registrador del condado.

Los consumidores pueden utilizar este sistema para averiguar quién es el propietario de su hipoteca. Puede hacerlo enlazando al sitio MERS. Busque utilizando su número de identificación hipotecaria (MIN) de 18 dígitos, la dirección de la propiedad y los detalles del préstamo. Si corresponde, también necesita su número de certificación de la Administración Federal de Vivienda (FHA), Asuntos de Veteranos (VA) o Seguro Hipotecario (MI).

MERS es una base de datos de confianza utilizada con frecuencia por muchas agencias gubernamentales. La Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae), la Corporación Hipotecaria de Préstamos Hipotecarios Federales (Freddie Mac) y la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno (Ginnie Mae) respaldan MERS y los datos que proporciona. Además de estas organizaciones, las agencias financieras de vivienda de la FHA, VA, California y Utah, y todas las principales agencias calificadoras de Wall Street también utilizan MERS.

¿Cómo funciona MERS?

Cuando un banco o institución financiera vende una hipoteca, el banco prepara una cesión y registra la cesión en los registros de tierras del condado correspondiente. Este documento describe la transferencia de la hipoteca y quién tomó la hipoteca.

Este puede ser un proceso arduo, ya que requiere que los propietarios de préstamos creen una asignación con el registrador del condado cada vez que se vende un préstamo. Las hipotecas se pueden vender muchas veces durante su vida. Significa mucho papeleo.

El proceso MERS

  • Al cierre, el prestatario firma una hipoteca y un pagaré. MERS es designado como "deudor hipotecario como agente" para el prestamista y sus sucesores y cede la hipoteca.
  • Esta hipoteca es registrada por el prestamista, quien hace uno de los siguientes:
    • Registrar la hipoteca en el registro de la propiedad del condado a nombre de MERS. Esto permite que el prestatario busque información sobre el agente de servicios y el inversionista en la base de datos.
    • Programa de información de préstamos en el sistema MERS.
    • Nota de venta, la información del inversionista está actualizada en el sistema MERS.
    • Ventas de mantenimiento, la información para el agente de servicio se actualiza en el sistema MERS. Si esto sucede, no hay interrupción en la cadena de títulos porque MERS sigue siendo el propietario del gravamen (siempre que el servicio se venda a un miembro del sistema MERS).
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MERS simplifica este proceso. Los acreedores que son miembros del MERS ya no tienen que presentar copias físicas de las asignaciones ellos mismos.

Cuando un prestamista vende el préstamo, MERS actualiza su información hipotecaria. Además, un administrador hipotecario puede solicitar que se elimine de la base de datos MERS. MERS notificará a la organización de financiación hipotecaria en cuestión. Si un administrador hipotecario desea cancelar por completo su membresía en el MERS, debe notificarlo a la institución financiera hipotecaria correspondiente lo antes posible.

¿Quién es el dueño de mi hipoteca?

Los bancos y otras instituciones financieras suelen vender sus propias hipotecas. Dos agencias patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac, son los compradores de hipotecas más comunes. Cuando su hipoteca se vende a un nuevo propietario, el comprador le enviará un aviso. Es posible que deba enviar el pago de su hipoteca a una nueva dirección o utilizar una nueva dirección de sitio web para realizar sus pagos en línea. De lo contrario, continuará realizando los pagos a su agente hipotecario original.

Hay muchas maneras de averiguar quién es el propietario de su hipoteca. Esto incluye investigar los sitios web de Fannie Mae o Freddie Mac, consultar el servicio de registro de MERS o llamar a su administrador hipotecario.

Póngase en contacto con el oficial de hipotecas

Comience su búsqueda comunicándose con la compañía que maneja su hipoteca, la cual recibe los pagos mensuales de su hipoteca.

Si prefiere estados de cuenta impresos y cheques, encontrará la información de contacto de su agente hipotecario en su estado de cuenta. Esta declaración también incluirá su número de préstamo e información adicional que le proporcionará al representante de servicio al cliente.

Para pagos electrónicos, inicie sesión en su cuenta primero. Una vez que haya hecho eso, recibirá su número de préstamo en su portal de pago. También puede encontrar los datos de contacto de su administrador de préstamos aquí.

Usar herramientas de investigación digital

Puede utilizar herramientas digitales para encontrar al propietario de su hipoteca. Comience con las herramientas de búsqueda de préstamos que ofrecen Fannie Mae y Freddie Mac. Estas dos agencias tienen la mayoría de las hipotecas que se originan en los Estados Unidos.

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Para usar la herramienta de búsqueda de Fannie Mae, ingrese su nombre, dirección y los últimos cuatro dígitos de su número de seguro social. Si su hipoteca aparece en los resultados de búsqueda, Fannie Mae es propietaria de su hipoteca. Buscador de préstamos de Freddie Mac funciona de la misma manera. Tener esta información es esencial si desea refinanciar su hipoteca sin tener suficiente capital en su casa.

freddy mac y fannie mae ofrecemos programas de refinanciamiento que le permiten refinanciar incluso con un 3% de capital en su vivienda. Sin embargo, para calificar para estos programas, Fannie o Freddie deben ser propietarios de su préstamo.

¿Qué es la equidad y por qué es importante?

La equidad es la diferencia entre la cantidad que debe en su hipoteca y el valor actual de su casa. Por ejemplo, si debe $100,000 en su hipoteca y su casa vale $180,000, eso significa que tiene $80,000 de capital en su casa. Los prestamistas generalmente requieren al menos el 20% del capital de su casa para refinanciar su hipoteca.

Consulte con MERS

También puede buscar su hipoteca en la base de datos en línea de MERS.

El papel del MERS en el sector inmobiliario

Si bien MERS puede no ser útil para los prestatarios o consumidores, esta base de datos es un salvavidas para la industria hipotecaria. Con MERS, los prestamistas pueden registrar de manera eficiente las transacciones hipotecarias sin la molestia del papeleo físico.

¿Cuál es el papel del MERS en las operaciones hipotecarias?

En ciertas transacciones de préstamos hipotecarios, MERS asume que el deudor hipotecario es el único agente del prestamista. Luego, los prestamistas marcan los préstamos como "MERS como hipoteca original" o préstamos "MOM". A continuación, se nombra al MERS como beneficiario para que actúe como agente del prestamista.

En otros casos, los prestamistas pueden asignar el préstamo a MERS como agente después del cierre del préstamo. MERS realiza un seguimiento de las transferencias de préstamos de aquí en adelante actuando como agente para cada titular, eliminando la necesidad de contabilizaciones separadas si o cuando se transfiere el préstamo.

¿Qué papel juega el MERS en las convulsiones?

La ejecución hipotecaria puede ser judicial o no judicial, según las circunstancias de la ejecución hipotecaria y la ley estatal. Si no paga su hipoteca, el prestamista puede iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria contra su propiedad. En una ejecución hipotecaria, el prestamista toma posesión de su casa antes de revenderla para recuperar los fondos perdidos.

En 2011, MERS dijo que no se podían iniciar ejecuciones hipotecarias en su nombre, incluso si el préstamo mencionaba a MERS como acreedor hipotecario o beneficiario. Si se ejecuta la hipoteca de un préstamo, el MERS generalmente asigna el préstamo al prestamista real o al propietario actual de la hipoteca. En este punto, el cesionario puede iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria.

¿Por qué los prestamistas usan MERS como agente?

Los prestamistas usan MERS como un proxy en los registros de la propiedad para ahorrar tiempo y reducir los costos de registro. Esto es mejor porque no se requieren múltiples tareas cada vez que se transfiere el préstamo. Sin embargo, es importante recordar que el MERS no es dueño de la deuda ni del pagaré.

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Pros y contras del MERS

Ventajas
  • Los propietarios de viviendas pueden encontrar información sobre sus hipotecas en línea o por teléfono llamando al 888-679-6377.
  • MERS ahorra a los prestamistas mucho tiempo y dinero.
  • Brinda información sobre gravámenes no revelados, como hipotecas tranquilas, lo que reduce el fraude.
los inconvenientes
  • Nombrar a MERS como beneficiario confunde a muchos propietarios. (Esto salió a la luz durante la crisis de la vivienda de 2008).
  • MERS no es el dueño de su préstamo hipotecario o deuda.

La Importancia del Sistema de Registro Hipotecario Electrónico

Si bien MERS no afecta a los prestatarios ni a los propietarios de viviendas, es importante para los prestamistas. Por ejemplo, si un préstamo se rastrea con MERS, no se requieren nuevos documentos cada vez que se vende un préstamo. Esto ahorra a los prestamistas mucho tiempo, papeleo y dinero.

preguntas frecuentes

¿Cómo se convierte el MERS en deudor hipotecario o beneficiario?

Por lo general, MERS se convierte en el acreedor hipotecario o beneficiario al cierre. Esto sucede cuando tanto el prestatario como el prestamista acuerdan un lenguaje estándar en el dispositivo de seguridad convirtiendo a MERS en el acreedor hipotecario o beneficiario original.

MERS también tiene derecho a actuar en nombre del Prestamista, sus sucesores y cesionarios. Este lenguaje es respaldado y utilizado por muchas de las agencias gubernamentales enumeradas en este artículo. En los casos en que MERS no sea el acreedor hipotecario original del instrumento de garantía, un prestamista puede asignar una Hipoteca MERS después del cierre.

¿MERS es dueño de mi hipoteca?

MERS actúa como acreedor hipotecario en los registros de tierras del condado, pero no es propietario del acreedor hipotecario. Si el prestamista vende el préstamo, MERS actualizará la información de la transferencia de la hipoteca.

¿Todas las hipotecas están registradas en el MERS?

Más de dos tercios de todos los nuevos préstamos residenciales en los Estados Unidos están registrados en MERS. MERS también tiene hipotecas o escrituras de fideicomiso registradas en registros públicos de tierras.

¿Por qué los bancos usan MERS?

Muchos bancos confían en MERS debido a la eficiencia del sistema. Dado que el sistema monitorea las transferencias de derechos de administración, MERS reduce significativamente el tiempo y el dinero gastado en el proceso original. MERS también proporciona información sobre privilegios de no divulgación, lo que reduce el fraude.

Puntos clave para recordar

  • MERS es una base de datos electrónica nacional que realiza un seguimiento de los cambios en los derechos de servicio de hipotecas y los intereses de beneficiarios reales de préstamos garantizados por bienes inmuebles residenciales.
  • Varias empresas patrocinadas por el gobierno respaldan y confían habitualmente en MERS.
  • Puede averiguar quién es el propietario de su hipoteca buscando en las bases de datos MERS, RefiNow de Fannie Mae o Refi Possible de Freddie Mac.
  • Incluso si se vende su hipoteca, es probable que realice sus pagos a la misma empresa o persona.
Ver fuentes del artículo
    1. ¿Qué es una nota de hipoteca? —SuperDinero
    2. ¿Qué es un préstamo hipotecario integral? —SuperDinero
    3. ¿Qué es una Hipoteca Subprime? —SuperDinero
    4. ¿Qué es una nota de hipoteca? —SuperDinero
    5. Cómo reducir el pago mensual de su hipoteca - SuperMoney
    6. Refinanciar es posible - Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos Hipotecarios
    7. RefiAhora — La Asociación Hipotecaria Federal Nacional

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