¿Qué es un préstamo hipotecario calificado?

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor creó una nueva categoría de hipotecas denominadas "hipotecas calificadas" (también conocidas como QM) en 2014. Las normas otorgan a los propietarios y prestatarios nuevos derechos y protecciones. También alentaron la oferta de hipotecas de alta calidad en los mercados hipotecarios primario y secundario.

En otras palabras, requieren que los prestamistas tomen medidas para garantizar que los prestatarios puedan hacer los pagos de su hipoteca. Estos cambios fueron parte de la Ley de Protección al Consumidor y Reforma de Wall Street Dodd-Frank. Los prestamistas que deseen ofrecer hipotecas calificadas deben hacer esfuerzos de buena fe para asegurarse de que usted pueda pagar la hipoteca antes de que se obtenga. Esta es la regla de la "capacidad de pago".

¿Qué es un préstamo hipotecario calificado?

En pocas palabras, una hipoteca calificada es un préstamo hipotecario que cumple con las pautas federales específicas, que prohíben otorgar préstamos a prestatarios que no pueden pagarlos. Las hipotecas que califican son una categoría de préstamos que tienen características más estables que hacen que sea menos probable que un prestatario obtenga una hipoteca que no puede pagar.

Esos requisitos incluyen adherirse a la regla de "capacidad de pago" y no ofrecer hipotecas globales (solo interés) o préstamos de amortización negativa. Los préstamos de amortización negativa son aquellos que aumentan su principal con el tiempo, incluso cuando realiza pagos regulares a tiempo. La herramienta de comparación a continuación le permite comparar los términos de los principales prestamistas hipotecarios.

Cómo funcionan las hipotecas calificadas

Un préstamo hipotecario calificado requiere que el prestamista siga las reglas de "capacidad de pago". Los prestamistas solicitarán y documentarán sus activos, historial crediticio, ingresos, gastos mensuales, puntaje crediticio, relación deuda-capital e historial laboral para garantizar que podrá pagar el préstamo que reciba.

Los prestatarios y prestamistas deben cumplir con ciertos requisitos para calificar para una hipoteca. Los principales requisitos son:

• El prestamista no cobró más del 3 % de cargos por originación y puntos
• Los pagos de la hipoteca no superan el 43 % de los ingresos mensuales del prestatario (relación deuda/ingresos)
• El préstamo no incluye términos riesgosos, como pagos de interés solamente o amortización negativa.

Las regulaciones hipotecarias calificadas también protegen a los prestamistas

Las reglas de QM también protegen a los prestamistas. Las disposiciones de puerto seguro protegen a los prestamistas de las demandas de los prestatarios en dificultades que afirman que los prestamistas les dieron un monto de préstamo que no tenían motivos para creer que pagarían.

También brindan incentivos a los prestamistas que desean vender préstamos en el mercado secundario, ya que los préstamos hipotecarios calificados son más atractivos para los suscriptores en transacciones de productos estructurados.

A los prestamistas les resulta más fácil revender hipotecas calificadas a entidades gubernamentales como Freddie Mac y Fannie Mae. Compran estos préstamos para liberar capital para que las instituciones financieras puedan hacer préstamos adicionales. Sin embargo, solo las hipotecas calificadas específicas califican para la venta en el mercado secundario.

¿Qué es una hipoteca no elegible?

Una hipoteca no calificada, también conocida como no QM, es un tipo de préstamo hipotecario que no cumple con los estándares requeridos para una hipoteca calificada.

Las hipotecas que no califican no tienen que cumplir con los mismos estándares de suscripción, como el límite de la relación deuda-ingreso. Como resultado, pueden ser más flexibles en cuanto a la elegibilidad y ofrecer más opciones de programas hipotecarios a los nuevos prestatarios.

Es importante tener en cuenta que los préstamos no calificados varían de un prestamista a otro.

Hay tres razones principales por las que los prestatarios eligen una hipoteca no elegible. Éstos incluyen:

• Razones DTI más de un 43 % más altas
• Préstamos de interés solamente
• Documentación limitada

¿Importa si un préstamo es una hipoteca calificada?

Las hipotecas que califican brindan protecciones valiosas para prestamistas y prestatarios. Esto no significa que las hipotecas no elegibles sean necesariamente malos préstamos. Según CoreLogic, la relación préstamo-valor promedio para los préstamos QM fue del 80 % en comparación con el 79 % de las hipotecas no calificadas.

VA, FHA, Freddie Mac y Fannie Mae pueden respaldar, garantizar o asegurar hipotecas calificadas. Esto los hace más seguros para los inversores que compran inversiones respaldadas por hipotecas.

Una hipoteca calificada ayuda a garantizar que los prestatarios no paguen demasiados cargos y puntos y reduce el riesgo de obtener una hipoteca para la que no puede ser aprobado. Sin embargo, si tiene flujos de ingresos poco confiables o índices DTI altos, una hipoteca no calificada puede ser su única opción.

¿Cuáles son los requisitos para un préstamo hipotecario calificado?

Según lo establecido por la CFPB, las hipotecas que califican deben cumplir con los siguientes cuatro requisitos:

regla ATR

Esta es la regla de capacidad de reembolso. Los prestamistas deben verificar que el prestatario pueda realizar el pago mensual documentando los activos, el empleo, los gastos mensuales, el historial crediticio y los ingresos.

Esta regla excluye las hipotecas con tasas iniciales bajas conocidas como tasas de interés que aumentan significativamente hacia el período inicial.

Restricciones a las características de los préstamos subprime

Ciertos tipos de hipotecas no son elegibles para el estado QM. Éstos incluyen:

• Préstamos con pagos de intereses reducidos solo durante una parte del plazo de reembolso del préstamo durante el cual los prestatarios no pueden acumular capital en la propiedad.
• Préstamos con un pago final grande, comúnmente conocido como pago global, cerca del final del período de pago.
• Préstamos con amortización negativa. Estos son préstamos en los que el capital y los intereses adeudados en la hipoteca aumentan durante el plazo de pago del préstamo.
• Hipotecas con plazos de amortización superiores a 30 años.

Restricciones basadas en ingresos

Los prestamistas que emiten QM deben confirmar que el pago mensual no genera un índice de endeudamiento de los hogares superior al 43 %.

El límite de deuda a ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) se calcula dividiendo sus pagos de deuda mensuales totales (hipotecas, tarjetas de crédito, automóviles y tarjetas de crédito) entre los ingresos mensuales antes de impuestos del prestatario.

Esta restricción está diseñada para evitar que los compradores pidan prestado más de lo que pueden pagar.

Puntos y límites de tarifas

Una hipoteca calificada de más de $100,000 no puede cobrar puntos u otros cargos que excedan el 3% del monto del préstamo.

Protecciones al Consumidor proporcionadas por Hipotecarios Calificados

Las reglas de la CFPB brindan protección a los prestatarios que están atrasados ​​en los pagos de su hipoteca. Aquí hay un resumen de las reglas que el prestamista debe seguir.

1. Los administradores de hipotecas deben llamar o comunicarse con la mayoría de los prestatarios antes de que tengan 36 días de retraso en su préstamo hipotecario.
2. Según las nuevas reglas de la CFPB, los administradores, con algunas excepciones, no pueden iniciar la ejecución hipotecaria hasta que los préstamos tengan más de 120 días de vencimiento. El objetivo es dar a los prestatarios tiempo para presentar una solicitud de modificación de préstamo o una alternativa a la ejecución hipotecaria.
3. Los administradores de hipotecas ya no pueden iniciar una ejecución hipotecaria mientras trabajan con un propietario de un hogar que ha presentado una solicitud completa de asistencia.
4. Los oficiales hipotecarios ahora deben asegurarse de que las personas que reciben llamadas de los prestatarios puedan responder preguntas y tener acceso a documentos críticos.
5. Los ajustadores deberán proporcionar información precisa y oportuna a los propietarios de viviendas que soliciten información sobre su estado de ejecución hipotecaria cuando se les solicite.
6. Las reglas de la CFPB requieren que los administradores hipotecarios ayuden a los prestatarios que están atrasados ​​en sus hipotecas a conocer todas sus opciones. Si un prestatario presenta una solicitud completa de asistencia con suficiente anticipación, el departamento de hipotecas debe evaluar al prestatario en relación con todas las opciones que pueden estar disponibles para el prestatario.
7. Si el funcionario hipotecario niega una solicitud completa de mitigación de pérdidas que se envió con suficiente anticipación antes de la ejecución hipotecaria, el funcionario debe explicar por qué se le negó al prestatario. Un préstamo
   presentar una solicitud completa con suficiente anticipación antes de la ejecución hipotecaria el derecho a apelar cualquier error que el agente pueda haber cometido para considerar al prestatario para la modificación del préstamo.

Tipos de hipotecas elegibles

El CFPB incluyó disposiciones para excepciones en casos específicos. En consecuencia, hay tres tipos de hipotecas calificadas. Éstos incluyen:

Hipotecas generalmente definidas: Se trata de hipotecas que cumplen los cuatro requisitos enumerados anteriormente.

Hipotecas elegibles GSE. Estas hipotecas están temporalmente exentas del requisito de DTI del 43%. La exención se mantuvo hasta el 10 de enero de 2021. Después de la crisis de la vivienda en 2008, esto desestabilizó los préstamos de GSE y la FHFA tomó el control de ellos para devolverlos a una base financiera sólida.

Préstamos elegibles para seguro por FHA, VA y USDA también pueden considerarse MQ a pesar de la relación deuda-ingreso hasta que las agencias emitan sus propias regulaciones.

Hipotecas calificadas para pequeños acreedores. Los prestamistas hipotecarios con menos de $2 mil millones en activos que originan menos de 500 hipotecas residenciales privadas por año (generalmente cooperativas de ahorro y crédito y pequeños prestamistas) pueden designar sus hipotecas como hipotecas calificadas siempre que mantengan estos préstamos QM en sus carteras y verifiquen y revisen cada uno de ellos. una. El DTI del prestatario contra sus criterios de préstamo.

¿Cuáles son los pros y los contras de las hipotecas calificadas?

La razón principal por la que la CGPB ideó los estándares hipotecarios calificados fue restaurar la confianza de los inversionistas en el mercado hipotecario. Si bien las hipotecas calificadas están diseñadas para proteger a los prestamistas y sus partes interesadas de tales incumplimientos masivos, las MQ también protegen a los prestatarios. Los requisitos de DTI y la capacidad de pago de las hipotecas elegibles evitan que los prestatarios realicen pagos hipotecarios inasequibles. Sin embargo, exceder los estrictos requisitos de MQ puede dificultar la calificación de los compradores de vivienda.

Cuándo considerar una hipoteca no elegible

Aunque es menos común, muchos prestamistas aún ofrecen hipotecas que no cumplen con los estándares de QM. Sin embargo, la voluntad de un prestamista de relajar ciertos requisitos de capacidad de pago, como aceptar un índice DTI superior al 43%, no significa que aceptará ningún préstamo. Incluso pueden mirar con más cuidado las finanzas del prestatario que aquellos que otorgan préstamos QM.

Los candidatos ideales para las hipotecas no calificadas son los prestatarios de alto valor neto con grandes activos pero bajos ingresos. Es posible que no cumplan con la relación DTI requerida para QM, pero puede demostrar que pueden liquidar activos o inversiones para hacer pagos de hipoteca.

Los compradores de vivienda por primera vez con ingresos bajos a moderados que no pueden cumplir con los requisitos de QM del DIT aún pueden calificar para algunos que no son QM, pero deben esperar tarifas y tasas de interés más altas.

¿El puntaje de crédito afecta las hipotecas que califican?

Sí, los puntajes de crédito afectan las hipotecas que califican. En general, si tiene un puntaje de crédito más alto, puede esperar mejores tasas y términos.

Sin embargo, los requisitos hipotecarios calificados no rigen las tasas de interés. Los prestamistas fijan las tasas de interés en función de la solvencia del prestatario. Si está pensando en solicitar una hipoteca, es una buena idea revisar sus tres informes de crédito lo antes posible y tomar medidas para corregir cualquier error que pueda dañar su puntaje.