¿Qué es un préstamo hipotecario 80-10-10 y cómo funciona?

Con los precios actuales de la vivienda, no hay que avergonzarse de no poder pagar un 20% de entrada. Una alternativa a la hipoteca tradicional con un 20% de entrada es una hipoteca 80-10-10. las hipotecas 80-10-10, también llamadas préstamos "piggyback", te permiten comprar una casa con sólo un 10% de entrada y evitar tener que pagar el seguro hipotecario privado (PMI). Para ello, te permiten obtener una segunda hipoteca sobre la vivienda que vas a comprar, un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), para financiar la mitad del pago inicial tradicional del 20%. Esto supondrá dos pagos hipotecarios cada mes, y podría tener otros inconvenientes, pero algunos compradores de vivienda encuentran que una hipoteca 80-10-10 es una buena opción para su situación financiera.

La compra de vivienda tradicional era bastante sencilla. Una vez que tú y el vendedor acordabais un precio, pagabas el 20% de esa cantidad como pago inicial y financiabas el resto a través de un prestamista hipotecario. El préstamo hipotecario que contratabas cubría el 80% del precio de compra, y tu acuerdo hipotecario creaba un gravamen sobre tu propiedad. Este gravamen permitía a tu prestamista forzar una venta por ejecución hipotecaria si no hacías los pagos mensuales de capital e intereses. Salvo una gran caída de los precios de la vivienda, tu 20% de pago inicial garantizaba que el prestamista que ejecutara la hipoteca no se vería perjudicado, incluso si incumplías el contrato antes de tiempo.

Índice de contenidos
  1. De las hipotecas tradicionales a las alternativas actuales
  2. ¿Qué es una hipoteca 80-10-10 (préstamo complementario)?
  3. ¿Cómo funciona una hipoteca 80-10-10?
    1. Consejo profesional: puedes utilizar dos prestamistas en lugar de uno, pero ten cuidado
    2. el 80-10-10 significa que no hay PMI, pero ¿por qué?
    3. Mira el caballo regalado del 80-10-10 en la boca
  4. Antes de aceptar una oferta de préstamo 80-10-10, responde a estas preguntas:
    1. ¿Deberías contratar una hipoteca 80-10-10?
  5. Cómo se estructuran los préstamos 80-10-10
    1. Primera hipoteca: tipo fijo o variable
  6. Tres ARMs dignas de mención
    1. Segunda hipoteca: Préstamo con garantía hipotecaria o línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
  7. alternativas hipotecarias 80-10-10
    1. Ahorra el 20% de cuota inicial antes de comprar una casa
    2. Solicita una ayuda para el pago inicial
    3. Consigue un préstamo no convencional
  8. Puntos clave

De las hipotecas tradicionales a las alternativas actuales

Este acuerdo tradicional sirvió bien a los compradores de viviendas durante muchos años, y los embargos hipotecarios y las ejecuciones hipotecarias siguen siendo tradicionales. Pero el aumento de los precios de la vivienda ha hecho que el acuerdo tradicional, con su relación préstamo-valor (LTV) del 80%, sea insostenible para muchos compradores de hoy.

"¿Y qué?", te preguntarás. "¿No han subido los ingresos con la misma rapidez?"

No del todo. A finales de 1995, cuando el precio medio de la vivienda en EE.UU. era de 138.000 dólares, un pago inicial del 20% era de sólo 27.600 dólares. A finales de 2020, el precio medio de la vivienda había alcanzado los 358.700 $, lo que suponía un pago inicial del 20% de 71.740 $. Eso es el 260% del pago inicial de 1995. Mientras tanto, la Oficina del Censo estima que, en dólares corrientes, la renta media pasó de 34.076 $ en 1995 a 67.521 $ en 2020. Eso es sólo el 198% de la renta media de 1995. Desde 1995, los ingresos no han aumentado tan rápidamente como los precios de las viviendas.

¿Por qué jugar con los porcentajes en lugar de limitarse a comparar las cifras en dólares? Las cifras del Censo ajustan los ingresos a dólares corrientes. Convirtiendo ambas series de cifras en porcentajes de sus valores de 1995, obtenemos sólo una idea de cómo ha cambiado cada una en relación con su punto de partida. Esto nos permite comparar las tasas de aumento sin preocuparnos de las cantidades en dólares.

Dado que los ingresos no han seguido el ritmo de los precios de las viviendas y de los pagos iniciales que los acompañan, los acuerdos de financiación alternativos son esenciales para muchos compradores.

Uno de estos acuerdos es una hipoteca 80-10-10. Este artículo te dirá lo que necesitas saber sobre los préstamos 80-10-10, incluyendo qué son, cómo funcionan, por qué deberías o no deberías obtener uno y qué alternativas puedes considerar en su lugar.

¿Qué es una hipoteca 80-10-10 (préstamo complementario)?

El "80-10-10" de "hipoteca 80-10-10" significa "80%, 10%, 10%" Con este tipo de financiación para la compra de vivienda, obtienes una primera hipoteca (hipoteca principal) para financiar el habitual 80% del precio de compra de la vivienda (80% LTV). Sin embargo, en lugar de pagar el saldo como pago inicial, obtienes una segunda hipoteca (hipoteca subordinada) por el 10% del precio de compra (10% LTV). Esto deja un 10% para cubrir con tu pago inicial.

La primera hipoteca será normalmente una hipoteca estándar de tipo fijo, normalmente con un plazo de 30 años, aunque no es imposible una hipoteca de tipo variable (ARM). La segunda hipoteca será un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) y podría tener un tipo de interés variable. Ambas hipotecas están garantizadas por la propiedad que vas a comprar.

Dado que la segunda hipoteca se concede al mismo tiempo y se "encaja" en la primera, una hipoteca 80-10-10 también puede llamarse préstamo encubierto o hipoteca encubierta. Aunque una operación 80-10-10 comprende dos hipotecas, de las cuales sólo una va a caballo de la otra, tanto los prestamistas como los prestatarios suelen llamar a todo el acuerdo hipoteca 80-10-10 o hipoteca a caballo. Este artículo hace lo mismo.

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¿Cómo funciona una hipoteca 80-10-10?

Normalmente, si financias la compra de una vivienda con menos del 20% de entrada, tu prestamista hipotecario te exigirá que contrates un seguro hipotecario privado (PMI). Este seguro protege al prestamista en caso de que dejes de pagar antes de que hayas hecho suficientes pagos y hayas acumulado suficiente capital para que el prestamista que ejecute la hipoteca salga bien parado del acuerdo, o al menos no pierda demasiado dinero.

Consejo profesional: puedes utilizar dos prestamistas en lugar de uno, pero ten cuidado

Para simplificar, este artículo supone un paquete de 80-10-10 a través de un único prestamista. Pero también puedes organizar la primera y la segunda hipoteca a través de prestamistas distintos. Si lo haces, asegúrate de no ocultar lo que estás haciendo a ninguno de ellos.

Algunos prestatarios que no pueden permitirse un 20% de entrada intentan cubrir el pago inicial concertando una segunda hipoteca silenciosa a través de un segundo prestamista. Asegurándose de que esta segunda hipoteca no se registre hasta que el primer prestamista haya finalizado la búsqueda de títulos y aprobado el préstamo, estos prestatarios pueden obtener mejores condiciones para la primera hipoteca. También se arriesgan a ser procesados por fraude hipotecario.

el 80-10-10 significa que no hay PMI, pero ¿por qué?

Superficialmente, un acuerdo hipotecario 80-10-10 no parece eliminar la necesidad de protección del prestamista. Al fin y al cabo, el 90% del precio de compra procede de préstamos garantizados por la propiedad. Se podría pensar que los prestamistas seguirían exigiendo un PMI en este caso. Las hipotecas complementarias no parecen reducir el riesgo de impago ni acelerar la acumulación de capital en la vivienda.

A pesar de estas consideraciones, una hipoteca 80-10-10 hace elimina el requisito del PMI. Esta es la principal razón por la que los compradores de vivienda consideran estos préstamos. Visto de forma aislada, eliminar el costoso seguro hipotecario privado parece ciertamente rentable. Pero si un prestamista, por ejemplo, compensara la pérdida de la protección del PMI cobrándote tasas más altas o más intereses, te lo podrías pensar mejor.

Mira el caballo regalado del 80-10-10 en la boca

Así que, antes de entusiasmarte demasiado con la posibilidad de un préstamo 80-10-10, asegúrate de mirar algo más que lo que te ahorrarás al evitar el pago del PMI. ¿Será más difícil cumplir los requisitos para una hipoteca 80-10-10 que para una hipoteca tradicional con un 20% de cuota inicial con el mismo prestamista? Si es así, podría ser una buena señal. Si necesitas tener un mejor crédito para conseguir la oferta del 80-10-10, esto significa que tu prestamista sólo ofrece este producto hipotecario a los prestatarios de menor riesgo. Por tanto, es posible que tu prestamista vea menos necesidad de mitigar el riesgo de otras maneras.

¿De qué otras formas? Puesto que no pagarás los costes del PMI, y además sólo pagarás un 10% de entrada, tu prestamista podría tratar de mejorar el perfil de beneficio-riesgo obteniendo más dinero de ti por otros medios. Así que debes prestar mucha atención a los costes de apertura y a los tipos de interés.

Antes de aceptar una oferta de préstamo 80-10-10, responde a estas preguntas:

  • ¿Cómo se comparan los costes de originación combinados de los dos préstamos en el acuerdo 80-10-10 con
    • el coste de originar una sola hipoteca con un 20% de entrada?
    • ¿el coste de originar un único préstamo con un 10% de entrada?
  • ¿Cómo se compara el coste combinado de los intereses del par de préstamos 80-10-10 con
    • el coste de los intereses de la hipoteca con un 20% de cuota inicial?
    • ¿el coste de los intereses más el PMI de una hipoteca individual con un 10% de entrada?

Ahorrar en costes de PMI es bueno. Gastar tanto o más en un pago mensual de intereses más alto o en mayores costes de originación, anulando el ahorro en los pagos del PMI, no es tan bueno.

¿Deberías contratar una hipoteca 80-10-10?

El aspecto más importante del funcionamiento de una hipoteca 80-10-10 es cómo, o sifunciona para ti. ¿Has examinado detenidamente las propuestas de primera y segunda hipoteca de tu prestamista? ¿Has revisado cuidadosamente las comisiones e intereses y los has comparado con las comisiones e intereses de otras hipotecas? ¿El hecho de no tener que pagar los costes del PMI te ahorra lo suficiente como para compensar las comisiones o intereses adicionales que te supondrá asumir las dos hipotecas de un acuerdo 80-10-10?

Si los números parecen buenos y estás seguro de que puedes hacer los pagos de la primera y la segunda hipoteca cada mes sin falta, seguir adelante con el préstamo 80-10-10 podría ser prudente. Dependiendo de su grado de certeza, tus planes futuros de vender o refinanciar también podrían afectar a tu decisión. Teniendo en cuenta cuándo planeas vender o esperas refinanciar, ¿es el acuerdo 80-10-10 el mejor enfoque para ti? ¿O el doble pago mensual de la hipoteca bloquearía unos ingresos que podrías utilizar de forma más productiva para otras cosas?

Para ayudarte a tomar tu decisión, aquí tienes una lista de algunos de los principales pros y contras de las hipotecas 80-10-10.

SOPESA LOS RIESGOS Y LOS BENEFICIOS

Aquí tienes una lista de los beneficios e inconvenientes a tener en cuenta.

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Pros
  • Ahorro de PMI. Al no tener que comprar el seguro hipotecario privado, ahorrarás entre 20 y 70 dólares al mes por cada 100.000 dólares financiados.
  • Menor pago inicial Una hipoteca 80-10-10 requiere un pago inicial más bajo, por lo que puedes emplear tus ahorros en otras inversiones.
  • Más intereses deducibles. Los intereses de las dos hipotecas serán deducibles si detallas, hasta los límites actuales.
Cons
  • Más deuda hipotecaria y dos pagos mensuales de hipoteca. ¿Merece la pena tener que pagar más deuda cada mes por las ventajas que ofrece un acuerdo 80-10-10?
  • Riesgo de subida de tipos. La segunda hipoteca de un 80-10-10 suele tener un tipo de interés variable. Si los tipos suben después de comprometerte con ella, también lo hará tu cuota mensual.

Tus planes y tus finanzas son únicos. Así que sólo tú puedes determinar si cualquier acuerdo de financiación, ya sea un préstamo 80-10-10 a plazos o cualquier otra cosa, es tu mejor opción. Las herramientas de búsqueda y las opiniones de SuperMoney pueden ayudarte.

Las deducciones del PMI son deducibles fiscalmente ahora mismo, pero eso podría cambiar el año que viene. La cuestión de si las primas del seguro hipotecario deben ser deducibles ha sido un tema de debate legislativo durante algunos años. En el momento de la actualización del 31 de marzo de 2022, el Título 26 del Código de EE.UU. (Subtítulo A Subcapítulo B Parte VI §163 Interés) indicaba que la ley más reciente que hacía deducible el seguro hipotecario, que trataba las primas como si fueran intereses, expiraba a finales de 2021. Pero deberías investigar la situación actual de esta posible deducción antes de decidirte por un préstamo 80-10-10.

Cómo se estructuran los préstamos 80-10-10

Ya conoces la estructura básica de estos préstamos: una hipoteca principal por el 80% del precio de compra, una segunda hipoteca por el 10% y un pago inicial en efectivo por el 10% final. Veamos esta estructura con más detalle.

Primera hipoteca: tipo fijo o variable

Como ya se ha dicho, la primera hipoteca del 80% en una configuración 80-10-10 suele ser una hipoteca estándar a 30 años con un tipo fijo. Los prestatarios que no pueden cubrir un pago inicial del 20% y están preocupados por el coste del PMI no suelen estar interesados en un plazo más corto, como 15 años. Al fin y al cabo, un plazo más corto significa pagos mensuales más altos. Los plazos superiores a 30 años son hipotecas no cualificadas. Esto significa que son más arriesgadas para los prestamistas y suelen tener comisiones y tipos de interés más altos.

Sobre el tema de los pagos mensuales más bajos....

Con una hipoteca 80-10-10, cambias unas cuotas mensuales más altas (combinadas) por un pago inicial más bajo. ¿Pero qué pasa si lo que quieres reducir son las cuotas mensuales? Una opción es una hipoteca de pago global. Este tipo de hipoteca reduce los pagos mensuales trasladando parte o la totalidad de los pagos del capital a un pago único que vence al final del plazo del préstamo. Estas hipotecas tienen varios inconvenientes y no son la mejor opción para la mayoría de los prestatarios, pero podrían ser una buena opción para algunos, posiblemente incluso para ti.

Aunque la primera hipoteca de tu operación 80-10-10 tendrá probablemente un tipo fijo, es posible un tipo variable. La primera hipoteca del 80% puede ser un ARM. Las hipotecas de tipo variable tienen un tipo fijo durante un cierto número de años, seguido de ajustes regulares del tipo, casi siempre anuales y normalmente con un límite máximo, lo que provoca cambios en tu pago mensual. En teoría, los prestamistas pueden estructurar los ARM de múltiples maneras, dentro de los límites de las leyes federales y estatales. Algunos tipos de ARM disponibles actualmente son los siguientes.

Tres ARMs dignas de mención

  • 3/1 ARM. Esta hipoteca tiene un tipo fijo durante los tres primeros años. En el siguiente periodo de tipo variable, el tipo de interés cambia una vez al año. Más información.
  • aRM 5/1. El periodo de tipo fijo de esta hipoteca ARM dura cinco años. Los cambios de tipo se producen una vez al año. Más información.
  • 10/1 ARM. Lo has adivinado: después de 10 años con un tipo fijo, el tipo de interés de esta hipoteca ARM se ajusta anualmente. Más información.

Cada entrada de la lista anterior enlaza con un artículo en el que puedes obtener más información sobre ese tipo de préstamo hipotecario. Para saber más sobre los ARMs en general, sigue este enlace.

Segunda hipoteca: Préstamo con garantía hipotecaria o línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)

La segunda hipoteca de tu operación 80-10-10 será un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Estas dos formas estándar de sacar el capital de tu casa se utilizan aquí para sacar lo que equivale a un adelanto de tu capital. Aunque el espacio no permite entrar en detalles sobre estos préstamos aquí, puedes aprender mucho sobre ellos leyendo nuestro artículo Préstamo sobre el capital de la vivienda frente a la línea de crédito: ¿qué deberías elegir?

alternativas hipotecarias 80-10-10

Antes de comprometerte con un préstamo 80-10-10 con su segundo préstamo hipotecario, compara el acuerdo 80-10-10 con alternativas viables.

Ahorra el 20% de cuota inicial antes de comprar una casa

La primera alternativa, y la más obvia, es ahorrar un poco más para poder permitirte el tradicional 20% de entrada. En un mercado en el que los precios de los inmuebles suben rápidamente y los tipos de interés hipotecarios parecen estar a punto de subir, este planteamiento parece contraintuitivo, posiblemente descabellado. Pero un comprador de vivienda prudente debe conocer todas las opciones antes de tomar una decisión.

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Solicita una ayuda para el pago inicial

Si necesitas ayuda con el pago inicial, hay muchas opciones que investigar más allá de los préstamos 80-10-10. Los gobiernos federal, estatal y local, así como las organizaciones sin ánimo de lucro, tienen programas de ayuda al pago inicial. Si cumples los requisitos, uno de ellos podría ser mejor para ti que una hipoteca 80-10-10.

Infórmate sobre los programas de ayuda al pago inicial.

Consigue un préstamo no convencional

Una forma de evitar el pago de privado seguro hipotecario es conseguir un préstamo ofrecido o asegurado por un público entidad. Sólo tienes que pagar el PMI en los préstamos convencionales, y los préstamos convencionales son los que no ofrece ni asegura el gobierno.

Un préstamo conforme no te ayudará con esto. Aunque los préstamos conformes tienen de facto el respaldo del gobierno a través del mercado hipotecario secundario, ninguna agencia gubernamental los emite o asegura, lo que significa que son convencionales y están sujetos al requisito del PMI.

Entonces, si quieres un préstamo no convencional, ¿cuáles son tus opciones? Los préstamos de la FHA, la VA y el USDA son tres tipos de préstamos subvencionados que vale la pena considerar. Ten en cuenta que algunos de los programas de estas agencias pueden incluir una ayuda para el pago inicial.

Préstamos FHA

Estos préstamos, asegurados por la Administración Federal de la Vivienda, son más fáciles de conseguir que los préstamos convencionales, como las hipotecas 80-10-10. Si puedes pagar un 10% de entrada, puedes optar a ellos con una puntuación de crédito tan baja como 500. Si sólo puedes pagar un 3,5% de entrada, puedes necesitar una puntuación de crédito de alrededor de 580.

Préstamos VA

El Departamento de Asuntos de los Veteranos de EE.UU. garantiza estas hipotecas. Algunos miembros del ejército, veteranos y familiares que reúnen los requisitos pueden obtenerlas. Aparte de los vínculos militares, sus requisitos se parecen mucho a los de los préstamos de la FHA. Los préstamos VA también se parecen a los de la FHA en que son más fáciles de conseguir que los préstamos convencionales, como el 80-10-10.

Préstamos USDA

El Departamento de Agricultura de EEUU tiene varios programas de vivienda. Los préstamos del USDA están disponibles para los compradores de vivienda con bajos ingresos en zonas rurales cualificadas. Tienen requisitos flexibles de puntuación de crédito. Como permiten a los prestatarios comprar casas sin un pago inicial, los préstamos del USDA podrían ser una gran opción para los prestatarios que estén considerando un préstamo 80-10-10 para reducir su pago inicial.

Los siguientes prestamistas admiten los programas de préstamos de la FHA, la VA y el USDA.

Puntos clave

  • Con una hipoteca 80-10-10, puedes pagar menos del 20% de entrada para una financiación convencional y evitar tener que pagar el seguro hipotecario privado (PMI).
  • Un préstamo 80-10-10 significa pedir una primera y una segunda hipoteca al comprar tu casa. Esto significa que tendrás dos pagos de hipoteca cada mes.
  • La primera hipoteca cubre el 80% del precio de la vivienda y suele ser una hipoteca de tipo fijo. Puede ser una hipoteca de tipo variable (ARM), pero esto es menos habitual.
  • La segunda hipoteca cubre el 10% del precio de la vivienda y sustituye la mitad del pago inicial tradicional. Esta hipoteca puede ser un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), normalmente con un tipo de interés variable.
  • Los prestatarios deben sopesar el ahorro del PMI frente a las comisiones e intereses añadidos. También deben tener en cuenta la carga financiera de tener que cubrir dos pagos mensuales de la hipoteca en lugar de uno.
  • Las alternativas a las hipotecas 80-10-10 incluyen retrasar la compra de la vivienda hasta que puedas permitirte un pago inicial del 20%, encontrar otras ayudas para el pago inicial y buscar financiación no convencional. La financiación no convencional que merece la pena considerar incluye los préstamos de la FHA, la VA y el USDA.
Ver las fuentes del artículo
  1. Acerca de la Publicación 936, Deducción de los intereses hipotecarios de la vivienda - IRS
  2. Deja que los préstamos FHA te ayuden - Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD)
  3. Título 26 Subtítulo A Subcapítulo B Parte VI §163 Intereses - Código de los Estados Unidos
  4. Préstamos para viviendas del VA - Departamento de Asuntos de los Veteranos de EE.UU
  5. ¿Qué tipo de pago inicial necesito? - Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB)
  6. ¿Qué es el seguro hipotecario privado? - CFPB
  7. ¿Por qué el 20% es ideal para un pago inicial?
    Las hipotecas tradicionales del 80-20 están vivas y bien. Algunos expertos del sector las consideran incluso ideales.
  8. Artículos adicionales enlazados en el post - SuperMoney
    Para ahorrar espacio, sólo se enumeran aquí algunos artículos de SuperMoney. Puedes descubrir varios más siguiendo los enlaces del artículo anterior.
  9. Los mejores prestamistas de HELOC - SuperMoney
  10. Los mejores prestamistas de refinanciación de hipotecas - SuperMoney
  11. ¿Cómo evitar el pago del PMI (Seguro Hipotecario Privado)? - SuperMoney
  12. Los mejores prestamistas hipotecarios - SuperMoney
  13. Cómo reducir el pago mensual de tu hipoteca - SuperMoney

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