¿Qué es un contrato de arrendamiento de suelo? Explicación de los pros y los contras

Resumen del artículo:

Un contrato de arrendamiento de terreno es cuando el propietario permite a los inquilinos realizar mejoras en la propiedad durante el periodo de arrendamiento. Sin embargo, el propietario seguirá siendo el dueño del terreno, incluidas las mejoras, una vez finalizado el arrendamiento.

Los que alquilan por primera vez a menudo se sorprenden al saber cuántos tipos diferentes de contratos de alquiler existen. Los contratos de arrendamiento de pisos normales pueden ser suficientemente desconcertantes, pero ¿qué significa un contrato de arrendamiento de suelo para los inquilinos? Además, ¿qué ocurre cuando se celebra un contrato de arrendamiento de suelo?

Los contratos de arrendamiento de suelo, también conocidos como contratos de arrendamiento de terreno, permiten a los inquilinos de inmuebles realizar modificaciones y mejoras permanentes en la propiedad que alquilan. Sin embargo, el propietario del inmueble será el dueño de todas las mejoras y de la propiedad una vez finalizado el arrendamiento.

Este tipo de arrendamiento es relativamente raro, y por tanto es poco probable que te encuentres con uno en tu búsqueda de una vivienda para alquilar. Sin embargo, merece la pena saber qué es un contrato de arrendamiento de suelo y cómo puede afectarte.

Índice de contenidos
  1. ¿Qué es un contrato de arrendamiento?
    1. ¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento de terrenos?
    2. ¿Por qué un arrendatario se compromete con un contrato de arrendamiento de terrenos?
    3. Consejo profesional
  2. Arrendamiento de suelo subordinado frente a arrendamiento de suelo no subordinado
    1. Arrendamiento territorial subordinado
    2. Arrendamiento de suelo no subordinado
  3. Por qué alquilar con un contrato de arrendamiento de suelo puede ser lo mejor para ti
  4. FAQ
    1. ¿Qué ventajas tiene el arrendamiento de terrenos?
    2. ¿Quién es el propietario del edificio en un contrato de arrendamiento de terrenos?
    3. ¿Qué ocurre al final de un contrato de arrendamiento de suelo?
    4. ¿El arrendamiento de un terreno se considera un gasto de explotación para una empresa?
  5. Puntos clave

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

Un arrendamiento de terrenos es un tipo especial de contrato de alquiler en el que el arrendatario alquila técnicamente el terreno, no el edificio. Esto significa que tiene derecho a construir en el terreno, a mejorar los edificios que ya están allí y, potencialmente, a subarrendar edificios en el terreno.

Sin embargo, una vez que el contrato de arrendamiento del terreno ha expirado, el terreno y todas las mejoras de la propiedad revierten al propietario. Como estás alquilando el terreno, tus posibilidades de conservar la propiedad y las mejoras en las que has invertido son nulas.

Aunque el inquilino no acabe siendo propietario del inmueble, sigue siendo responsable de todos los gastos relacionados con la propiedad y sus mejoras. Estos pueden incluir reparaciones, mejoras, impuestos sobre la propiedad, paneles solaresy el mantenimiento. Una vez que el arrendamiento finaliza y la propiedad se transfiere de nuevo al propietario, éste asume la responsabilidad de esos gastos.

¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento de terrenos?

Los arrendamientos de terrenos suelen ser contratos de arrendamiento a largo plazo, y muchos de ellos duran décadas. En muchas ciudades importantes, los periodos de arrendamiento de terrenos pueden durar entre 50 y 99 años. Esto crea la impresión de que, a largo plazo, el arrendatario del terreno es dueño de la propiedad.

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¿Por qué un arrendatario se compromete con un contrato de arrendamiento de terrenos?

Los inversores inmobiliarios comerciales suelen utilizar los contratos de arrendamiento de suelo para subarrendar un local comercial. Se trata de una práctica especialmente habitual en los grandes almacenes como Sears o McDonald's. La empresa comprará el terreno y luego permitirá a los franquiciados construir y gestionar la tienda mediante un contrato de arrendamiento.

Si el franquiciado no obtiene beneficios, la empresa puede rescindir el contrato de arrendamiento del terreno. Puede volver a alquilar la propiedad a otro franquiciado o venderla a otros inversores inmobiliarios para una empresa comercial diferente.

Consejo profesional

Si piensas comprar una franquicia, asegúrate de investigar las condiciones del contrato de arrendamiento del terreno antes de firmar en la línea de puntos. Las empresas suelen incluir en sus contratos condiciones específicas sobre la forma en que los franquiciados pueden utilizar el terreno.

Arrendamiento de suelo subordinado frente a arrendamiento de suelo no subordinado

Hay dos tipos de contratos de arrendamiento de terrenos que puedes encontrar cuando buscas una propiedad para alquilar: subordinados y no subordinados. La diferencia entre estos tipos de contratos de arrendamiento de terrenos está relacionada con el trato que los prestamistas dan a las propiedades en el terreno. Veamos cómo funciona cada uno y qué significa para los arrendatarios.

Arrendamiento territorial subordinado

En un contrato de arrendamiento subordinado, si el arrendatario obtiene un préstamo para realizar mejoras en la propiedad, el arrendador permite que se utilice la escritura de la propiedad como garantía. Esencialmente, el arrendador tiene una menor prioridad de reclamaciones sobre esa propiedad.

Esto significa que si el inquilino incumple el préstamo o no realiza los pagos del mismo a tiempo, el propietario podría perder el terreno arrendado a favor del prestamista. Por tanto, para mitigar el riesgo de un contrato de arrendamiento de suelo subordinado, los propietarios suelen negociar pagos de alquiler más elevados de sus inquilinos.

Arrendamiento de suelo no subordinado

Por el contrario, un contrato de arrendamiento de suelo no subordinado da al arrendador una mayor prioridad de derechos sobre la propiedad, lo que le permite mantener la propiedad del suelo incluso si el arrendatario incumple un préstamo. Dado que el prestamista no puede utilizar la propiedad como garantía, al arrendatario de un contrato de arrendamiento de suelo no subordinado le puede resultar más difícil que le aprueben un préstamo para realizar mejoras.

Como conllevan un riesgo significativamente menor para ambas partes, los arrendamientos de terrenos no subordinados suelen ser más populares entre los propietarios y los inquilinos. Los propietarios pueden conservar el control de su terreno, mientras que los inquilinos disfrutan de pagos de alquiler más bajos cada mes.

Por qué alquilar con un contrato de arrendamiento de suelo puede ser lo mejor para ti

El arrendamiento con opción de compra no es la mejor opción para todos los inquilinos, pero dependiendo de tus circunstancias, puede merecer la pena estudiarlo. He aquí algunas razones por las que puedes considerar el alquiler de una vivienda con un contrato de arrendamiento de suelo:

  • Ser propietario de una vivienda está fuera de tu alcance Ser propietario de un inmueble puede ser increíblemente caro, especialmente en zonas como San Francisco o Nueva York. El arrendamiento es una forma de evitar los elevados pagos de la hipoteca y de ahorrar más dinero a largo plazo. Los pagos del alquiler de un terreno suelen costar menos que el pago inicial de un gran terreno.
  • No estás del todo seguro de querer quedarte en una zona de forma permanente Un contrato de arrendamiento de diez años de un negocio puede ser suficiente para ayudarte a crear un colchón financiero. Cuando estés preparado, puedes simplemente terminar el contrato de arrendamiento y buscar una propiedad más grande en otro lugar.
  • Piensas abrir un negocio en una zona urbana importante La mayoría de los inmuebles de las grandes ciudades en zonas de gran afluencia sólo pueden alquilarse mediante arrendamiento de terrenos.
  • Quieres tener una franquicia. Tanto si quieres abrir un McDonald's, un Starbucks o un Dunkin' Donuts, las empresas franquiciadoras suelen exigir a los franquiciados que abran sus negocios bajo un contrato de arrendamiento de suelo comercial.
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FAQ

¿Qué ventajas tiene el arrendamiento de terrenos?

Dependiendo de las circunstancias, un arrendamiento de terrenos puede tener múltiples beneficios tanto para el propietario como para el arrendatario. Los propietarios pueden recibir un flujo de ingresos constante del terreno, al tiempo que disfrutan de una menor carga fiscal al evitar las ganancias de capital y los impuestos federales sobre la renta de la propiedad.

En cuanto a los arrendatarios, un contrato de arrendamiento de terrenos puede ofrecer un acuerdo ideal para los planes de expansión de las empresas, que pueden ser permanentes o no. Además, si se trata de un acuerdo temporal, la empresa puede abandonar la propiedad una vez que expire el contrato de arrendamiento. Además, los acuerdos de arrendamiento de terrenos son a menudo la mejor manera de que los arrendatarios obtengan un acceso asequible a una ubicación privilegiada, como una esquina de la calle 42 de Nueva York.

¿Quién es el propietario del edificio en un contrato de arrendamiento de terrenos?

El edificio es siempre propiedad del propietario del terreno, incluso en los arrendamientos subordinados. Dado que el arrendatario sólo arrienda el terreno en el que se encuentra el edificio, el propietario del terreno conservará la propiedad del edificio durante todo el arrendamiento.

¿Qué ocurre al final de un contrato de arrendamiento de suelo?

En la mayoría de los casos, el final de un contrato de arrendamiento de terrenos significa que el inquilino optará por renovar el contrato (si el propietario ofrece esta opción) o tendrá que abandonar las instalaciones. Si el contrato de arrendamiento finaliza y el inquilino actual no lo renueva, el propietario suele ofrecer un nuevo contrato de arrendamiento de terrenos a otro inversor inmobiliario.

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Sin embargo, en algunos casos, el final de un contrato de arrendamiento de terreno puede significar también que el propietario no quiere seguir alquilando el terreno. En este caso, el propietario puede poner el inmueble en el mercado e incluso ofrecer al arrendatario la posibilidad de comprarlo directamente.

¿El arrendamiento de un terreno se considera un gasto de explotación para una empresa?

Sí, un arrendamiento de terrenos suele considerarse un gasto de explotación. Puedes maximizar el ahorro fiscal de tu empresa amortizando los pagos del arrendamiento como parte de tu coste de explotación.

Sin embargo, siempre conviene saber si tu carga fiscal puede ser diferente a la habitual. En caso de duda, lo mejor es discutir las implicaciones fiscales de los arrendamientos de terrenos con un contador público.

Puntos clave

  • El arrendamiento de terrenos es un tipo especial de alquiler en el que el arrendatario tiene derecho a desarrollar y realizar mejoras en una propiedad situada en el terreno del propietario.
  • En un arrendamiento de terrenos, los inquilinos pagan las mejoras, los costes de desarrollo, los impuestos, las reparaciones y el mantenimiento del terreno y de las propiedades que incluye, mientras que el propietario del terreno conserva la propiedad de los terrenos y de esas propiedades.
  • Los propietarios utilizan los arrendamientos de terrenos como una forma de obtener un flujo de ingresos constante, al tiempo que evitan las mayores implicaciones fiscales.
  • Los arrendatarios pueden utilizar los arrendamientos de terrenos para adquirir bienes inmuebles de primera calidad o como parte de las condiciones para explotar una franquicia de una gran empresa.
  • Siempre debes leer detenidamente las condiciones de un contrato de arrendamiento de terrenos antes de firmarlo, para saber exactamente cuáles son tus derechos y obligaciones como inquilino.

A menos que te dediques al sector inmobiliario comercial, es posible que nunca te encuentres con un contrato de arrendamiento de suelo, y mucho menos que lo suscribas. Sin embargo, los principios en los que se basan los contratos de arrendamiento de terrenos se aplican en gran medida a otros tipos de contratos más comunes, como arrendamiento de un coche o un camión.

Si tienes la opción de firmar algún tipo de contrato de alquiler, pero te estás debatiendo sobre si es una buena opción para ti, merece la pena investigar para conocer todos los detalles al entrar. Empieza por leer algunas de nuestras guías de expertos sobre leasing, como la el mejor momento para alquilar un cochecómo comprar un coche alquiladoy los detalles del proceso de compra.

Ver las fuentes del artículo
  1. Definición de arrendamiento de terrenos - Arrendamiento comercial de terrenos
  2. Arrendamientos de terrenos - Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios
  3. Arrendamiento de capital frente a arrendamiento operativo - Diffen
  4. Arrendamientos de terrenos Cuestiones jurídicas básicas - La Universidad de Texas

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