¿Qué es un ARM 3/1 y es una buena idea?

¿Qué es un ARM 3/1 y es una buena idea?
Resumen del artículo:

La mayoría de los préstamos hipotecarios tienen plazos sencillos, duran entre 15 y 30 años y tienen tipos fijos. Obtienes un tipo de interés que es bueno durante toda la vida del préstamo y tu cuota mensual de la hipoteca es la misma. Pero este tipo de préstamo no es para todo el mundo: quizá busques una cuota mensual más baja a corto plazo o quieras vender dentro de unos años. En esos casos, una hipoteca de tipo variable 3/1, también conocida como ARM 3/1, podría ser la opción adecuada para ti.

Cuando empieces a buscar una casa para comprar, a menos que vayas a pagar en efectivo, tendrás que obtener una hipoteca. Los prestamistas tienen una multitud de opciones de hipotecas a considerar. Cada tipo conlleva diferentes condiciones y tipos de interés, y tu agente de préstamos te ayudará a decidir qué opción es la adecuada para tus circunstancias específicas. También puedes preguntar a un agente inmobiliario sobre otras hipotecas. Los agentes inmobiliarios con experiencia probablemente estén familiarizados con todos los tipos, y tendrán una perspectiva única distinta de la de los prestamistas hipotecarios.

De momento, hablemos de las hipotecas de tipo variable (ARM) y de las condiciones individuales que pueden hacer que sea el préstamo hipotecario ideal para ti. En concreto, vamos a examinar la hipoteca ARM 3/1: qué significa, las condiciones precisas de los préstamos, los riesgos y las recompensas, y cuándo exactamente podría ser la opción perfecta para ti.

Índice de contenidos
  1. ¿Qué es una hipoteca de tipo variable 3/1?
    1. ¿Qué es un ARM conforme 3/1?
    2. ¿Qué significa un préstamo ARM híbrido 3/1?
    3. ¿Qué es el plazo de un préstamo 3/1?
  2. tipos de interés ARM 3/1
    1. Una nota sobre los topes y los suelos
    2. Consejo profesional
  3. ¿Cuándo deberías considerar una hipoteca ARM 3/1?
    1. aRM 3/1 vs. ARM 5/1
  4. ¿Cuáles son los pros y los contras de una hipoteca ARM 3/1?
  5. Puntos clave

¿Qué es una hipoteca de tipo variable 3/1?

Una hipoteca de tipo ajustable 3/1 es un tipo de préstamo en el que el tipo de interés es el mismo durante los tres primeros años y luego se ajusta al alza o a la baja cada año durante el resto del plazo del préstamo. Estos préstamos ofrecen un tipo de interés mucho mejor durante los tres primeros años que el que podrías esperar con una hipoteca tradicional de tipo fijo.

Probablemente puedas adivinar la desventaja obvia: no tienes ni idea de cuál será tu tipo de interés durante los años restantes, y cambia cada año. Sin embargo, hay situaciones en las que este tipo de préstamo (o sus hermanos, los ARM 5/1, 7/1 o 10/1) es atractivo para un comprador. Es una gran idea si piensan vender antes de que termine el periodo de tipo fijo.

Si no sabes por dónde empezar a buscar una hipoteca de tipo variable, no busques más. SuperMoney recopila y compara una gran variedad de hipotecas de tipo variable que están a tu disposición con un simple clic.

¿Qué es un ARM conforme 3/1?

Un préstamo ARM conforme 3/1 es una hipoteca de tipo ajustado que cumple los límites en dólares establecidos por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) y los criterios de financiación de Freddie Mac y Fannie Mae. Si tienes un crédito excelente, un préstamo conforme puede ser una buena opción porque ofrecen tipos de interés competitivos.

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¿Qué significa un préstamo ARM híbrido 3/1?

Un préstamo híbrido significa que la hipoteca es una combinación de interés fijo y tipos ajustables. Se diferencia de un préstamo a tipo fijo, que tiene un tipo, bueno, fijo durante todo el plazo del préstamo.

¿Qué es el plazo de un préstamo 3/1?

Un plazo 3/1 describe los préstamos hipotecarios que tienen tipos fijos durante los tres primeros años y luego pasan a tener tipos de interés ajustables durante el resto del préstamo. El tres del 3/1 es el periodo inicial de tres años, y el uno del 3/1 se refiere a que el tipo se ajustará cada año.

tipos de interés ARM 3/1

A principios de febrero de 2022, el tipo medio nacional de las hipotecas sobre viviendas rondaba el 3,4%. En comparación, el tipo de una hipoteca ARM 3/1 es de aproximadamente el 2,8%. Es una diferencia bastante importante y te ahorra mucho dinero en tasas de interés. Sin embargo, como se ha mencionado anteriormente, ese tipo de interés está sujeto a fluctuaciones una vez transcurridos los tres años. Veamos cómo puede afectar esto a los pagos de tu hipoteca.

Ejemplo:
Imagínate que compras una casa ahora mismo por 300.000 $, cuando piensas mudarte a Italia dentro de dos o tres años. Esto te convierte en un candidato ideal para una hipoteca de tipo variable 3/1. Supongamos también que vienes preparado con un pago inicial del 20% y que tu tipo de interés es del 4% para el periodo fijo inicial. Tu pago mensual es de unos 1.409 dólares (sin incluir los impuestos y el seguro), que puedes esperar durante los próximos tres años.

A continuación, considera lo que ocurre una vez transcurridos esos tres años. El tipo de tu hipoteca puede aumentar dos puntos porcentuales. Ahora tu pago es de 1.702 dólares al mes. Y, dentro de unos años, el tipo vuelve a subir otros dos puntos, por lo que ahora te encuentras con una factura hipotecaria mensual de 2.025 dólares. Este es un ejemplo sencillo, pero ilustra el peor escenario posible de lo que podría ocurrir si no abandonas esa hipoteca antes de que termine el periodo de tipo fijo.

Una nota sobre los topes y los suelos

Aunque es poco probable que los tipos de interés de las hipotecas suban tanto como en la década de 1980 -cuando, caramba, llegaron a los diez años-, habrá fluctuaciones. Por eso los prestamistas añaden topes y suelos de tipos a los préstamos hipotecarios.

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Topes: Los topes de tipos de interés protegen al prestatario de unos tipos de interés ridículamente elevados después de esos tres primeros años. Los topes suelen tener un aspecto similar al siguiente 2/2/5. En este caso, tu tope, después del periodo de tipo fijo, se establece en dos (el primer número). Esto significa que tu primer ajuste del tipo de interés no puede ser superior a dos puntos porcentuales. Así, por ejemplo, si tu tipo de interés inicial era del 2,84%, tu nuevo tipo no podrá ser superior al 4,84%. No está mal. Pero...

Elementos de una hipoteca de tipo variable

Pero hay un giro. Cuando tu tipo se ajuste al año siguiente, podría subir otros dos puntos (esa segunda cifra), haciendo que tu tipo llegue al 6,84%. Luego está el tercer tope (el cinco en ese ejemplo 2/2/5) que dice que tu tipo de interés máximo no puede subir más de cinco puntos durante la vida del préstamo. No subirá más que eso, pero aún podrías pagar un tipo de interés del 7,84%. Ouch. Eso es increíblemente alto para los estándares actuales. Sí, los tipos pueden bajar (hola, pandemia), pero no puedes planificar eso. Y por eso, de una forma u otra, tienes que salir de un préstamo hipotecario 3/1 antes de que se cumplan los tres años iniciales.

Pisos: Los suelos se establecen para proteger al prestamista. Supongamos que el prestamista fija el suelo en un tipo del 3,50%. Esto significa que, pase lo que pase con la economía, la compañía hipotecaria nunca obtendrá un tipo de interés inferior al 3,50% en tu préstamo hipotecario. Seamos realistas, los prestamistas hipotecarios harán todo lo posible para proteger su inversión en ti y obtener beneficios, y nosotros, como compradores, estamos a su merced.

Consejo profesional

Cuando investigues las hipotecas de tipo variable, compara los topes de los tipos junto con los tipos de interés. Los prestamistas pueden ofrecer el mismo tipo de interés fijo por adelantado, pero ofrecer diferentes topes de tipos. Esto podría repercutir en los pagos mensuales de tu hipoteca si tienes que cargar con ese préstamo durante más tiempo del previsto.

¿Cuándo deberías considerar una hipoteca ARM 3/1?

Un préstamo hipotecario 3/1 no suele ser una buena opción para las personas que tienen intención de vivir en la casa durante mucho tiempo. En ese caso, es mejor que obtengas un préstamo tradicional a 15, 20 o 30 años, lo que sea más factible para tu presupuesto. Sin embargo, una excepción a este escenario es si sabes que puedes pagar tu casa en tres años. En ese caso, por supuesto, obtén el tipo de interés más bajo y amortiza la vivienda tan pronto como puedas.

Los candidatos ideales para este préstamo, por lo general, son los compradores que planean vender y mudarse en menos de tres años. De este modo, nunca tendrán que lidiar con ese molesto tipo de interés variable. Claro que el tipo de interés podría bajar, pero no puedes esperar ni planificar eso. Otra opción es refinanciar la casa después de tres años, pero esto también puede ser arriesgado.

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Tal vez hayas experimentado una reducción de ingresos, tu puntuación de crédito haya bajado o tu casa valga menos de lo que pagaste originalmente por ella. Cualquiera de esos factores, o una combinación de ellos, puede hacer imposible la refinanciación. Entonces, o te quedas con las condiciones del préstamo o tienes que vender la casa.

aRM 3/1 vs. ARM 5/1

Mientras que la hipoteca ARM 3/1 tiene un tipo de interés inicial fijo durante tres años, la ARM 5/1 -lo has adivinado- te ofrece cinco años con ese tipo estable. Se trata de una propuesta menos arriesgada para el prestatario, ya que obtienes dos años más de respiro junto con una cuota hipotecaria más baja. Para quienes no tengan un plan seguro después de tres años, una hipoteca ARM 5/1 podría ser el préstamo para ti.

¿Cuáles son los pros y los contras de una hipoteca ARM 3/1?

SOPESA LOS RIESGOS Y LOS BENEFICIOS

Aquí tienes una lista de los beneficios e inconvenientes a tener en cuenta.

Pros
  • Tipo de interés más bajo que las hipotecas tradicionales
  • Ese tipo más bajo está garantizado durante tres años
  • Podrías optar a un préstamo mayor, lo que te permitiría comprar una casa que antes estaba fuera de tu alcance.
  • Podría ahorrarte dinero a corto plazo, lo que significa un pago más rápido de la hipoteca
  • Si los tipos de interés suben, puedes vender la casa, refinanciarla o incluso liquidarla por completo
Cons
  • Tu tipo de interés puede aumentar significativamente después de tres años
  • El aumento del tipo de interés implica una cuota mensual más alta de la hipoteca
  • El tipo inicial bajo no siempre es lo suficientemente bueno para justificar el riesgo
  • Sin refinanciar o vender la propiedad, podrías quedarte con ese préstamo

Puntos clave

  • Si tienes previsto vender dentro de tres años, la hipoteca de tipo variable 3/1 es una opción excelente.
  • Presta atención a los límites de los tipos de interés que ofrecen los distintos prestamistas, ya que varían.
  • Si piensas vivir en la casa durante mucho tiempo, ésta no es la hipoteca para ti.
  • Considera las hipotecas de tipo ajustable 5/1 (o 7/1 o 10/1) si necesitas un poco más de tiempo para hacer tus planes, pero no quieres vivir allí para siempre.
Fuentes del artículo
  1. ¿Qué es una hipoteca ARM 10/1? - SuperMoney
  2. ¿Qué es una hipoteca de tipo variable? - SuperMoney
  3. Los mejores tipos hipotecarios a 10 años | febrero de 2022 - SuperMoney
  4. Los mejores tipos hipotecarios a 15 años | Febrero 2022 - SuperMoney
  5. Hipotecas de tipo ajustable de la FHA - Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU
  6. Manual del consumidor sobre hipotecas de tipo variable - Oficina de Protección Financiera del Consumidor

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