Qué es Mello-Roos y cómo saber si una casa está en un CFD

Los impuestos Mello-Roos son impuestos especiales impuestos por la ley de California a los Distritos de Instalaciones Comunitarias (CFD). En un distrito que ha sido designado como CFD, también conocido como distrito Mello-Roos, el gobierno local puede vender bonos para ayudar a financiar los servicios y comodidades públicas. Los impuestos recaudados en virtud de la ley Mello-Roos están destinados a devolver esos bonos y recaen sobre los hombros de los propietarios.

En el sector inmobiliario, hay algunos términos que suenan a oficiales, como "fideicomiso" Mello-Roos es un poco diferente, sobre todo porque suena más a postre o merienda que a ley. Sin embargo, es una ley de California que todos los que viven en el Estado Dorado deberían conocer.

Los impuestos Mello-Roos pueden ser una carga para los propietarios que deben pagarlos, sobre todo si no los tienen en cuenta al comprar una propiedad. Pero los impuestos Mello-Roos también pueden beneficiar en gran medida a las personas de la comunidad que utilizan los servicios y comodidades financiados por los bonos que estos impuestos hacen posibles. Antes de dar por sentado que sabes lo que te espera en el sector inmobiliario, hablemos de lo que es este impuesto y de lo que debes esperar.

Índice de contenidos
  1. ¿Qué son los impuestos Mello-Roos?
    1. ¿Cómo se pone en marcha un Distrito de Instalaciones Comunitarias?
    2. ¿Cómo puedes saber si vives en un Distrito de Instalaciones Comunitarias?
    3. ¿Hay impuestos Mello-Roos en todos los estados?
    4. Financiación de la compra de tu casa o propiedad de inversión
  2. ¿Por qué existen los impuestos Mello-Roos?
    1. ¿Cómo se determinan los impuestos Mello-Roos?
  3. ¿Con qué rapidez pueden aumentar los impuestos Mello-Roos?
    1. ¿Qué pasa con Rocklin?
    2. Procede con precaución
  4. ¿Qué ayuda a financiar mi impuesto Mello-Roos?
    1. ¿Cuánto duran los impuestos Mello-Roos?
  5. FAQ
    1. ¿El impuesto Mello-Roos está incluido en el impuesto sobre bienes inmuebles?
    2. ¿Cuánto cuesta Mello-Roos al mes?
    3. ¿Pagas Mello-Roos todos los años?
    4. ¿Es bueno comprar una casa con Mello-Roos?
  6. Puntos clave
  7. Tu aprendizaje del derecho fiscal apenas ha comenzado

¿Qué son los impuestos Mello-Roos?

Mello-Roos es un término para referirse a un distrito de impuestos especiales que permite a las comunidades vender bonos y recaudar impuestos como forma de mejorar los servicios y comodidades de la zona. La ley Mello-Roos no exige que todos los distritos recauden dinero de esta manera. En cambio, faculta a distritos específicos conocidos como Distritos de Instalaciones Comunitarias, o CFD, para hacerlo.

Mello-Roos recibe su nombre de los dos políticos que crearon este método de recaudación de fondos: El senador estatal de California Henry Mello y el asambleísta estatal Mike Roos. Si vives en un distrito CFD, recibirás una factura de impuestos adicional sobre la propiedad que posees.

Cuando la gente compra bonos Mello-Roos, los funcionarios locales (de un distrito escolar, una ciudad o un condado) utilizarán ese dinero para reforzar las instalaciones o servicios de la zona. Sin embargo, van a tener que devolver esos bonos. Lo harán mediante un aumento de los impuestos locales sobre la propiedad.

¿Cómo se pone en marcha un Distrito de Instalaciones Comunitarias?

Los CFD no son asignados arbitrariamente por el Estado. Los representantes de tu gobierno local tienen que someterlo a votación, y tiene que ser aprobado por una mayoría de dos tercios.

Como vivir en un distrito Mello-Roos puede ser muy caro para los propietarios, conseguir esta supermayoría puede ser difícil. Por lo general, la gente no quiere que le aumenten los impuestos sobre la propiedad, sobre todo en tiempos difíciles. Puede ser necesaria una situación bastante grave para conseguir el apoyo público necesario para recaudar este impuesto especial.

¿Cómo puedes saber si vives en un Distrito de Instalaciones Comunitarias?

Los agentes inmobiliarios suelen decirte si quieres comprar una casa en un CFD. Tu agente inmobiliario podrá decirte si el distrito vendió bonos Mello-Roos o si tu casa estará sujeta a este tipo de impuesto sobre la propiedad.

Dicho esto, también puedes averiguar si vives en uno de los muchos distritos Mello-Roos que existen, mirando tu factura del impuesto sobre la propiedad. Si tienes impuestos Mello-Roos, tu factura puede indicarlo. Si no lo indica, tendrás que buscar en el sitio web del asesor fiscal de tu condado utilizando el número de parcela fiscal de tu propiedad asegurada, que puedes encontrar en tu factura de impuestos. Los procedimientos exactos para encontrar la información que necesitas pueden variar de un distrito a otro.

Consejo profesional - Los impuestos Mello-Roos pueden suponer una gran carga financiera, hasta el punto de añadir el equivalente a 60.000 dólares de deuda extra a tu hipoteca. Es mejor advertir a los agentes inmobiliarios si no quieres estar en una de estas zonas. Por supuesto, no hay garantía de que dos tercios de los votantes locales no vayan a convertir tu zona en un CFD después de que te mudes.

¿Hay impuestos Mello-Roos en todos los estados?

No La ley que promulgó este tipo de impuestos es una ley estatal en California. Por lo tanto, sólo va a ser un problema para los residentes, los propietarios y los dueños de propiedades en California.

Nota de uso: Dado que "Mello-Roos" deriva de los nombres de dos legisladores de California (más adelante se hablará de ello), siempre debe llevar un guión, tanto si se utiliza como adjetivo ("Tengo que pagar mis impuestos Mello-Roos") como si es un sustantivo independiente que significa "distrito Mello-Roos" ("Tengo una propiedad en un Mello-Roos y los impuestos me están matando"). Sin embargo, a menudo lo verás utilizado sin el guión, así que prepárate.

Además, ni siquiera es una parte de la fiscalidad estatal, por lo que hay muchas comunidades que ni siquiera tienen un plan de fiscalidad Mello-Roos. Es una ley que sólo se aplica a los condados, ciudades y municipios (así como a los distritos escolares) bajo la etiqueta CFD.

Consejo profesional - Aunque la ley estatal no obliga a pagar estos impuestos, tienes que hacerlo si vives en un Distrito de Instalaciones Comunitarias. Si no los pagas, puedes acabar con un embargo de impuestos sobre tu casa.

Financiación de la compra de tu casa o propiedad de inversión

Elegir si comprar o no una propiedad en un distrito Mello-Roos es una gran decisión, no cabe duda. Sin embargo, una vez que la has tomado y has elegido una propiedad, tu trabajo no ha terminado ni mucho menos. Encontrar la financiación adecuada puede ser un reto aún mayor. Los filtros de búsqueda y las herramientas de comparación de SuperMoney, junto con las opiniones de clientes reales libres de prejuicios comerciales, pueden ayudarte a superar ese reto.

¿Por qué existen los impuestos Mello-Roos?

Los impuestos Mello-Roos comenzaron en 1982 con la Ley Mello-Roos. Fue una respuesta directa a la Proposición 13, que limitaba el poder de los gobiernos locales para aumentar los impuestos sobre la propiedad de las viviendas que no se vendían en función de su valor creciente. La proposición permitía a los propietarios que no podían permitirse una carga fiscal que aumentara de forma sincronizada con el rápido aumento del valor de la propiedad, y que podrían haber perdido sus casas como resultado, mantener la propiedad a largo plazo. La proposición también estableció el requisito de que los impuestos locales con fines especiales debían recibir la aprobación de dos tercios de los votantes.

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Sin embargo, un efecto adicional de la proposición fue dificultar a los gobiernos locales la financiación de los servicios e infraestructuras que deseaban. La Ley Mello-Roos compensa este hecho permitiendo a los gobiernos locales crear distritos que puedan recaudar fondos para servicios y mantenimiento bien financiados mediante bonos. Los propietarios que votan a favor de los bonos Mello-Roos creen que el beneficio que se obtiene de las instalaciones o servicios públicos creados o mejorados justifica el coste.

Primer plano histórico

Los votantes de California aprobaron la Propuesta 13 en 1978, y el apoyo de los propietarios a la ley se ha mantenido firme desde entonces. Se puede adivinar por qué en este resumen de la Oficina del Analista Legislativo de California:

Antes de la Propuesta 13, los impuestos sobre la propiedad se basaban en el valor de mercado de la propiedad, es decir, el precio por el que se podía vender. Con la Propuesta 13, los impuestos sobre la propiedad se basan en el precio de compra del inmueble. En el año en que se adquiere una propiedad, se grava a su precio de compra. A partir de entonces, el valor imponible de la propiedad aumenta un 2% o la tasa de inflación, lo que sea menor. Este proceso continúa hasta que la propiedad se vende y se grava de nuevo a su precio de compra" - Afirmaciones habituales sobre la Propuesta 13

Poco después de que se aprobara la proposición, quedó claro para los funcionarios locales que no podrían financiar muchos de los proyectos que tenían en mente con sus restricciones. Así que, en 1982, los legisladores estatales demócratas Mello y Roos, a los que ya has conocido, convencieron a sus colegas legisladores para que aprobaran la "Ley Mello-Roos de Instalaciones Comunitarias de 1982" (el título completo de la Ley), que permitía a los funcionarios locales vender bonos exentos de impuestos para financiar proyectos que no podían financiar con los ingresos existentes.

Posdata

En 1996, los votantes de California aprobaron la Proposición 218, que pone algunas limitaciones al uso de impuestos especiales por parte de los funcionarios locales. Los lectores curiosos pueden leer más sobre ella aquí.

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¿Cómo se determinan los impuestos Mello-Roos?

En realidad, esto depende de la forma de calcular los impuestos de los gobiernos locales. En palabras de la Asociación de Titulares de Terrenos de California,

La mayoría de los impuestos especiales que se cobran a las propiedades dentro de estos [CFD] distritos se han estructurado sobre la base de la densidad de desarrollo, los metros cuadrados de construcción o los cargos por superficie plana. Sin embargo, la Ley permite una considerable flexibilidad en el método de reparto de los impuestos, y los organismos locales pueden haber establecido un método totalmente diferente para recaudar el impuesto especial sobre las propiedades del distrito en cuestión." -Comprensión de Mello-Roos

Sea cual sea el método que utilice tu distrito, es probable que implique cálculos basados en una fórmula. Tienes derecho a preguntar por la fórmula poniéndote en contacto con la Oficina del Asesor del Condado de tu localidad. El personal de la oficina podrá informarte sobre la fórmula fiscal, si puedes hacer algo para reducirla y cómo puedes corregir los errores que detectes al revisar cómo se ha aplicado el cálculo a tu propiedad.

¿Con qué rapidez pueden aumentar los impuestos Mello-Roos?

En cualquier lugar en el que se imponga un impuesto Mello-Roos se establecerá un límite sobre cuánto puede aumentar el impuesto cada año, y la ley parece establecer un límite máximo del 2% para estos aumentos anuales. Tanto California Title Company como LegalZoom interpretan que la ley significa precisamente esto.

Sin embargo, los funcionarios locales de una ciudad de California dejan las cosas menos claras.

¿Qué pasa con Rocklin?

Curiosamente, la ciudad de Rocklin indica que es posible un aumento anual de hasta el 4% en algunos de sus CFD. ¿Existen excepciones y complejidades a esto que California Title y LegalZoom no mencionan? Esa parece ser una posible explicación.

Procede con precaución

Los aumentos anuales aparentemente más elevados de algunos CFD en Rocklin invitan a la cautela. Debes investigar detenidamente las medidas de creación de CFD en vigor en el lugar donde pienses comprar una propiedad. Hablar con un profesional del derecho de la zona, o con el personal adecuado de las oficinas del gobierno local, debería ayudarte a saber exactamente qué puedes esperar si compras una propiedad en un distrito Mello-Roos de esa zona.

¿Qué ayuda a financiar mi impuesto Mello-Roos?

El impuesto Mello-Roos se estableció como una forma de ayudar a financiar una amplia gama de servicios diferentes que la gente desea, pero que cree que no se puede confiar en que las entidades no gubernamentales proporcionen. Las instalaciones comunitarias de Mello-Roos pueden incluir cosas como un parque local, un centro comunitario, la mejora de una biblioteca o incluso reparaciones de obras públicas.

Si tienes distritos escolares en dificultades o necesitas protección policial, tu gobierno local puede utilizar estos impuestos sobre la propiedad para ayudar a financiar estas cosas. En la mayoría de las comunidades, la razón de un impuesto Mello-Roos proviene de un distrito escolar que necesita financiar los libros, los salarios de los profesores y otras cosas. Para incentivar la construcción de nuevas viviendas, los impuestos Mello-Roos también se utilizan a menudo para construir infraestructuras alrededor de las grandes urbanizaciones privadas.

¿Cuánto duran los impuestos Mello-Roos?

Los contribuyentes se alegrarán de saber que los impuestos Mello-Roos no son para siempre. Los propietarios del distrito que se beneficia de la recaudación de fondos tendrán un impuesto Mello-Roos sobre sus propiedades durante un periodo de tiempo determinado, hasta que se haya reembolsado el bono (principal más intereses).

En la mayoría de los casos, este periodo de imposición durará entre 20 y 25 años. Pero esto varía. Los CFD del condado de Los Ángeles, por ejemplo, suelen tardar 30 años en amortizar estos bonos. Y es posible que algunos bonos requieran un plazo de amortización de hasta 40 años.

FAQ

¿El impuesto Mello-Roos está incluido en el impuesto sobre bienes inmuebles?

Sí, tu factura del impuesto sobre la propiedad puede mencionar también tus impuestos Mello-Roos, si los tienes. Normalmente tendrás que pagarlos junto con los impuestos normales sobre la propiedad. Sin embargo, algunos distritos pueden darte la opción de recibir las facturas de los impuestos Mello-Roos y de los impuestos generales sobre la propiedad por separado.

¿Cuánto cuesta Mello-Roos al mes?

Esto depende del año fiscal concreto, pero en general, puedes esperar que los impuestos Mello-Roos oscilen entre 350 y 600 dólares al mes. Si tienes una casa muy grande que tiene una factura de impuestos sobre la propiedad muy alta, los pagos pueden ser incluso más altos.

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¿Pagas Mello-Roos todos los años?

En general, la respuesta es sí. Los impuestos Mello-Roos hay que pagarlos cada mes, o cada año, dependiendo de tu ayuntamiento. Si los bonos Mello-Roos se han liquidado, ya no tienes que pagar ese impuesto especial cada año.

¿Es bueno comprar una casa con Mello-Roos?

Esto depende de tu situación económica y de lo que quieras de tu casa. Si vives en un distrito de Mello-Roos, puedes estar pendiente de miles de dólares de impuestos que podrían destinarse a otras cosas. Sin embargo, hay una contrapartida.

Los distritos Mello-Roos suelen tener casas con precios más bajos para compensar el aumento de los impuestos sobre la propiedad. También suelen tener mejores servicios del distrito escolar y pueden mostrar la influencia de la financiación Mello-Roos en la calidad de otros recursos públicos, como las bibliotecas. Por tanto, depende de ti hacer ese juicio de valor.

Puntos clave

  • Mello-Roos se refiere a una ley que permite a los gobiernos locales vender bonos para recaudar fondos para infraestructuras, instalaciones y servicios públicos y otros servicios.
  • La ley también permite a los funcionarios de la ciudad, el condado y el municipio cobrar impuestos a los residentes locales para pagar esos bonos.
  • Si vives en un Distrito de Instalaciones Comunitarias Mello-Roos, es posible que los impuestos sobre la propiedad sean más altos que la media para ayudar a pagar los bonos.
  • La cantidad que deberás pagar por este impuesto especial se determina mediante una fórmula utilizada por la Oficina del Asesor del Condado de tu zona.
  • Estos impuestos suelen durar 20 años, pero pueden durar hasta 40 años.
  • Esta ley fiscal concreta sólo es aplicable en el estado de California.

Tu aprendizaje del derecho fiscal apenas ha comenzado

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Ver las fuentes del artículo
  1. Código de Gobierno de California... La Ley de Instalaciones Comunitarias Mello-Roos de 1982 - Información legislativa de California
    Esta es la ley completa en su versión actual. En el artículo se ofrece una referencia más específica a una sección de interés.
  2. Manual de referencia para administradores de impuestos sobre la propiedad de California - Asociación Estatal de Auditores de Condados de California
  3. Afirmaciones comunes sobre la Propuesta 13 - Oficina del Analista Legislativo
  4. Henry Mello... El demócrata era conocido como el clásico político minorista - SFGate
  5. Directrices para la financiación Mello-Roos - Comisión Asesora de la Deuda de California
    Estas primeras directrices aconsejaban a los funcionarios locales limitar los aumentos de los impuestos Mello-Roos al 2% anual por razones prácticas.
  6. Ley de Instalaciones Comunitarias Mello-Roos - Ciudad de Rancho Santa Margarita
  7. Preguntas frecuentes sobre Mello-Roos - Rocklin, California
  8. Michael Roos - Centro de Medios de Comunicación y Democracia
  9. Información sobre Mello-Roos - Condado de San Diego
  10. Información de Mello Roos -Tesoro del Condado de Orange-Recaudador de Impuestos
  11. Mello-Roos Q & A's - Compañía de Títulos de la Costa del Pacífico
  12. Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre la propiedad - Auditor-Controlador del Condado de Los Ángeles
  13. Cambios recomendados en la Ley Mello-Roos de 1982: Informe a la Legislatura y al Gobernador - Comisión Asesora de la Deuda de California
    Aquí es donde la comisión recomendó que el límite del 2% formara parte de la ley.
  14. La verdad sobre Mello Roos - Compañía de Títulos de California
  15. Comprender los Mello-Roos - Asociación de Títulos de Propiedad de California
  16. ¿Qué es Mello-Roos? - Condado de Tulare
  17. ¿Qué es Mello-Roos? La guía definitiva para entender esta ley fiscal de California - LegalZoom
  18. ¿Quién construirá las carreteras? Cualquiera que se beneficie de ellas - Instituto Mises
    Algunos economistas creen que se puede confiar en que las entidades no gubernamentales produzcan mucho más que los partidarios de leyes como la Ley Mello-Roos. Este es un ejemplo de su pensamiento.
  19. ¿Comprando una casa con un gravamen fiscal? Esto es lo que debes saber - SuperMoney
  20. Cómo comprar una casa - SuperMoney
  21. Cómo financiar una propiedad de inversión - SuperMoney
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