¿Qué es la preejecución hipotecaria y cómo funciona?

¿Qué es la preejecución hipotecaria y cómo funciona?
Resumen del artículo:

Las ejecuciones hipotecarias no se producen en el momento en que se incumple un pago. Hay un periodo, normalmente de tres a cuatro meses, en el que los propietarios de viviendas pueden trabajar con su prestamista para ponerse al día o renegociar el préstamo. Este periodo se llama preejecución hipotecaria.

Perder tu casa puede ser el revés más devastador de tu vida. Además de hacer caer tu puntuación de crédito en 100 puntos o más, puede dejar a tu familia sin hogar. No hace falta decir que mantener un techo sobre la cabeza es la máxima prioridad para la mayoría de las familias. La buena noticia es que las ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos descendieron a un mínimo histórico en 2021. Sin embargo, todavía había 151.153 propiedades con solicitudes de ejecución hipotecaria. Entender qué es la preejecución hipotecaria y cómo funciona puede ayudarte si tienes dificultades con tu hipoteca.

Índice de contenidos
  1. ¿Qué significa preejecución hipotecaria?
  2. Las cuatro etapas de la ejecución hipotecaria
  3. ¿Cómo funciona la preejecución hipotecaria?
    1. Incumplimiento
    2. Aviso de impago
    3. Venta de la vivienda
  4. ¿Qué debo hacer si no puedo afrontar los pagos?
  5. Es posible evitar la ejecución hipotecaria con una refinanciación de la hipoteca
  6. ¿Qué puede hacer un propietario para detener la ejecución hipotecaria?
    1. 1. Habla con tu prestamista sobre los planes de amortización
    2. 2. Pide ayuda
    3. 3. Discute una modificación del préstamo con tu prestamista
    4. 4. Explora la indulgencia
    5. 5. Persigue una venta previa a la ejecución hipotecaria (venta al descubierto)
    6. 6. Firma una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria
  7. La preejecución hipotecaria desde el punto de vista del comprador
    1. Inversores
    2. Compradores de viviendas
  8. Cómo comprar una propiedad antes de la ejecución hipotecaria
  9. Preguntas frecuentes
    1. ¿Es una buena idea comprar una vivienda preejecutada?
    2. ¿Qué es mejor: la preejecución hipotecaria o la ejecución hipotecaria?
    3. ¿Cómo funciona la compra de una preejecución hipotecaria?
    4. ¿Cómo se negocia la compra de una propiedad en preejecución hipotecaria?
  10. Puntos clave

¿Qué significa preejecución hipotecaria?

Afortunadamente, la ejecución hipotecaria no se produce en el momento en que dejas de pagar una hipoteca. Existe un proceso llamado preejecución hipotecaria, un periodo de unos pocos meses en el que puedes intentar remediar la situación o quitarte la propiedad de encima antes de que el prestamista ejecute la hipoteca y embargue la propiedad.

Las cuatro etapas de la ejecución hipotecaria

Has oído hablar de las cuatro etapas del duelo. Pues aquí están las cuatro de la ejecución hipotecaria.

  1. La primera etapa describe a un prestatario en buena situación. Está al corriente de los pagos de la hipoteca, pero sabe que pronto tendrá problemas para realizar los pagos.
  2. La segunda es la de la persona que se ha saltado uno o dos pagos. Necesitan ponerse al día.
  3. La tercera etapa es la preejecución hipotecaria. Estás en apuros, pero aún hay formas de arreglar las cosas con el prestamista y seguir siendo propietario y viviendo en tu casa.
  4. La cuarta etapa es la de la persona que está en ejecución hipotecaria, el proceso de perder su casa al pasar a ser propiedad del prestamista.

¿Cómo funciona la preejecución hipotecaria?

Si tienes una hipoteca, habrás visto en la factura mensual el pago que vence el primero de mes y una anotación de una cantidad ligeramente mayor si se paga después de una fecha diferente, unas dos semanas más tarde. Ese tiempo extra se llama periodo de gracia. El cargo mayor incluye la comisión de demora si el pago se realiza después de esa fecha.

No se produce un impago instantáneo de la hipoteca si te retrasas un día. En general, si pagas dentro del plazo de gracia, que suele ser de 14 días, no hay problema. Si pagas el día 15 o después, incurrirás en una comisión por retraso. Sigues sin problemas. Cruza la línea de los 30 días y habrás incumplido un pago, ya que ahora vence el siguiente. La compañía hipotecaria suele informar a las agencias de información crediticia, lo que perjudicará tu crédito.

Ahora estás entrando en el territorio de la preejecución hipotecaria. Más allá del umbral de 30 días, estás entrando en la fecha de vencimiento del pago y en el periodo de gracia del segundo mes. En el día 45, has agotado el periodo de gracia del segundo mes. Ya has dejado de pagar dos veces. El prestamista se vuelve cada vez más proactivo, y se pone en contacto contigo para advertirte. Una vez que llegas al umbral de los 90, quizá 120 días, sales del territorio de la preejecución hipotecaria. El prestamista puede pasar al procedimiento de ejecución hipotecaria.

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Incumplimiento

Puede variar según el estado, pero si dejas de pagar tres cuotas de la hipoteca, el prestamista considera que estás en situación de impago. Te envían una carta alertando de esta situación y exponiendo las consecuencias. Los índices de morosidad son bajos ahora, pero todavía hay miles de familias que se enfrentan al estrés de estar en mora.

La mayoría de la gente considera que mantener un techo sobre sus cabezas es la mayor prioridad cuando se trata de pagar las facturas. Así que, si estás en situación de impago de la hipoteca, es probable que también te retrases en otras facturas, como las de los servicios públicos y las de las tarjetas de crédito. Esto significa que, además de que el prestamista hipotecario te escriba, es probable que la compañía de la tarjeta de crédito y las empresas de servicios públicos te envíen cartas con el texto "Atrasado" estampado en rojo.

Aviso de impago

El prestamista no se limita a enviarte una carta que podrías alegar que no has recibido. Presentan una notificación de impago en la oficina de registros del gobierno local. Si tenías intención de vender la propiedad, esto permite saber que se debe dinero, además de lo que es obvio.

Venta de la vivienda

El prestamista se dedica a conceder préstamos, conseguir que se paguen y luego prestar dinero a otros. Cuando un prestamista ejecuta la hipoteca, vuelve a tomar posesión de la propiedad.

Los ocupantes deben marcharse y buscar otro lugar donde vivir. A continuación, el prestamista toma medidas para vender la propiedad, a menudo en una subasta. El principal objetivo del prestamista es recuperar el dinero que se le debe. Teniendo en cuenta que rara vez, o nunca, prestan el valor total de mercado del inmueble, esperan recuperar al menos lo suficiente para devolver el préstamo. Dicho de otro modo, no pretenden subastar la propiedad por menos de lo que se les debe.

¿Qué debo hacer si no puedo afrontar los pagos?

Si eres el prestatario y te das cuenta de que probablemente no pagarás la hipoteca, ponte en contacto con tu prestamista e intenta llegar a un acuerdo. Quieren recuperar lo que se les debe, pero podrían estar de acuerdo en ampliar la duración del préstamo. Es probable que tengas patrimonio en la casa. No querrás perderlo si puedes evitarlo.

Cuando la gente debe dinero a alguien, a menudo se enfada cuando no le pagan y piensa que le estás ignorando. Los prestamistas suelen contratar a empresas de cobro si no llegas a un acuerdo con ellos. Cuando debes dinero y no puedes pagar, es tentador pasar desapercibido e ignorar estos intentos de ponerse en contacto contigo. Esto es una mala idea, especialmente con tu prestamista. No quieren que pierdas tu casa. Es caro para ellos ejecutar la hipoteca. Puede que estén de acuerdo en llegar a un acuerdo. Cuando recibas una carta en la que se habla de impago de la hipoteca, debes llamar a tu prestamista y hablar de tu situación. No serás la primera llamada de este tipo que reciben.

Es posible evitar la ejecución hipotecaria con una refinanciación de la hipoteca

No es fácil, pero en principio, puedes evitar la ejecución hipotecaria con una refinanciación de la hipoteca, pero sólo si solicitas una refinanciación antes de entrar en la ejecución. Tus posibilidades de aprobación serán mucho más altas si lo solicitas antes de que te salgas de los pagos. Obviamente, esto no siempre es una opción. Sin embargo, si descubres que es probable que tengas dificultades financieras en el futuro, puedes tener una oportunidad para refinanciar tu hipoteca por una con una cuota mensual más baja y asequible.

¿Qué puede hacer un propietario para detener la ejecución hipotecaria?

Ten en cuenta que el prestamista y las agencias de protección al consumidor no quieren que la gente sea desahuciada de sus casas. Sus motivaciones pueden venir de distintos lugares, pero todos quieren que te quedes donde estás si puedes acordar tus obligaciones y cumplirlas. Si la refinanciación de la hipoteca no es una opción, aún tienes otras alternativas que considerar.

1. Habla con tu prestamista sobre los planes de amortización

Llama a tu prestamista. Cuéntales tu situación. Hazlo pronto, no en el último momento. Quieren trabajar contigo, porque seguir recibiendo pagos mientras sigues en tu casa es lo mejor para todos. Si se trata de un problema temporal, como si tuvieras un periodo de sequía entre los encargos de consultoría, es posible que accedan a doblar las cantidades atrasadas a lo largo de los siguientes periodos de pago. Esta es una buena estrategia si estás seguro de que tu suerte cambiará a mejor muy pronto.

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2. Pide ayuda

Supongamos que tienes familia y familia extensa. Están encantados de que puedas comprar tu propia casa. Quieren que sigas viviendo en ella. Pídeles ayuda económica. Si ocurriera lo peor y te desalojaran, probablemente pedirías vivir con ellos. Pídeles un préstamo para que te ayuden a permanecer en tu propia casa. Estos préstamos deben hacerse por escrito y con las condiciones establecidas. Esto demuestra que te tomas en serio el reembolso. También es importante en caso de que murieras, porque tendrían un papel en el que figuraría una deuda que debería ser pagada por tu patrimonio.

3. Discute una modificación del préstamo con tu prestamista

Llevamos años en un entorno de tipos de interés bajos. Los tipos de interés han empezado a aumentar. Esto significa que las personas con hipotecas de tipo variable pueden esperar que sus pagos mensuales sigan aumentando con el tiempo. Tu prestamista podría cambiar las condiciones a una hipoteca de tipo fijo. Tu prestamista podría ampliar los plazos del préstamo, añadir las cantidades vencidas al nuevo saldo principal del préstamo o cambiar el tipo de interés.

4. Explora la indulgencia

La indulgencia es similar a pedir un "tiempo muerto" durante el gran partido. Todo el mundo acuerda tomarse un descanso antes de reanudar. Una vez finalizado este "periodo de gracia", a menudo se espera que te pongas al día con todos los pagos atrasados de una vez y que reanudes los pagos regulares. Esto podría ser una buena estrategia si tuvieras una obra de arte de gran valor que has consignado a subasta, pero hay un lapso de tiempo entre el momento actual y la fecha de la venta, más otro lapso entre el día en que se vende y la fecha en que la casa de subastas te envía el cheque. Necesitas un pequeño respiro, pero sabes que el dinero va a llegar.

5. Persigue una venta previa a la ejecución hipotecaria (venta al descubierto)

Una venta previa a la ejecución hipotecaria es similar a una venta al descubierto. Una venta al descubierto se produce cuando el prestamista acepta un pago inferior al que se le debe. Esto facilita al propietario la venta de una propiedad que está actualmente bajo el agua.

Por otro lado, la venta previa a la ejecución hipotecaria se produce cuando el propietario decide vender la vivienda para pagar el saldo de la hipoteca en su totalidad. Sin embargo, el precio de venta suele ser inferior al valor de mercado para que la propiedad se venda más rápidamente.

Las ventas previas a la ejecución hipotecaria y las ventas al descubierto suelen ser necesarias cuando se compran propiedades cuando el mercado está alto y luego los precios bajan drásticamente. Entonces, estás "bajo el agua" en tu hipoteca. En otras palabras, debes más que el valor de mercado de la propiedad. En estos casos, a menudo tienes que hablar con el prestamista para poner la casa en venta tú mismo. Lo que consigas se aplica a la hipoteca pendiente. Si el valor de mercado de la casa es inferior al saldo de la hipoteca, tendrás que pedir al prestamista que apruebe una venta al descubierto. Quizá te preguntes por qué un prestamista aceptaría un acuerdo como éste La respuesta breve es que las ejecuciones hipotecarias son un proceso costoso, por lo que una venta rápida al descubierto puede ser un beneficio para todos.

6. Firma una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria

La escritura en lugar de la ejecución hipotecaria es similar a la solución de venta al descubierto. Cedes la casa al prestamista. La casa puede valer menos de lo que debes, pero están de acuerdo. El resto de tu deuda se perdona. Ellos son los dueños de la casa. Te mudas. Asumen la tarea de venderla. ¿Por qué el prestamista estaría de acuerdo con esto? De nuevo, porque el proceso de ejecución hipotecaria es caro.

La preejecución hipotecaria desde el punto de vista del comprador

Puede que estés leyendo esto y pienses: "Aquí tienes una forma de comprar una casa barata" Puede que tengas razón, pero ten en cuenta que las casas no siempre están ocupadas por los propietarios. Puede que se trate de una propiedad que produce ingresos con inquilinos. Si las personas que viven en ella creen que van a perder su casa, puede que causen daños o, como mínimo, que se salten el mantenimiento necesario. La casa puede estar en mal estado.

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Inversores

Esta es una situación en la que un inversor puede comprar a un vendedor motivado. Deben tener en cuenta que es probable que haya que hacer reparaciones antes de poder traer nuevos inquilinos o poner la casa en venta.

Compradores de viviendas

Como comprador, es posible que lo enfoques desde el punto de vista del propietario/ocupante. Tal vez sea tu vivienda inicial. Tal vez los padres la compren para su hijo recién casado. Es muy probable que la casa necesite obras antes de ser habitable. Como comprador, tienes que planificar el gasto financiero de vivir en otro lugar, cubrir los gastos de mantenimiento y pagar las reparaciones necesarias.

Cómo comprar una propiedad antes de la ejecución hipotecaria

Comprar una propiedad en preejecución hipotecaria puede suponer una auténtica ganga. Sin embargo, también es la fase más complicada para comprar una vivienda en dificultades. Para empezar, puede que la propiedad no esté en venta. Es posible que los propietarios busquen una venta rápida, pero que intenten subsanar el impago de otra manera.

  1. Busca ejecuciones hipotecarias previas en plataformas como Zillow y RealtyTrac. Recuerda que los propietarios de estas propiedades podrían resolver sus dificultades financieras, por lo que no hay garantía de que estas propiedades sigan en preejecución hipotecaria cuando hagas tu mudanza.
  2. Visita la propiedad. Es muy posible que todavía haya personas viviendo en la casa. Así que sé inteligente a la hora de afrontar la situación. En otras palabras, no seas espeluznante.
  3. Comprueba el estado de la propiedad Puedes ponerte en contacto con el administrador que puso en marcha la ejecución hipotecaria o contratar a un especialista local en ejecuciones hipotecarias.
  4. Averigua cuánto debe el propietario por el inmueble. Puedes obtener esta información consultando los registros públicos. A continuación, comprueba por cuánto es probable que se venda si aparece como una ejecución hipotecaria. Estas cifras te ayudarán a decidir cuál debe ser tu oferta.
  5. Calcula cuánto costarán las reparaciones. Deduce tus costes del valor estimado de la propiedad para determinar cuál debe ser tu oferta máxima.
  6. Pon en orden tu financiación antes de hacer una oferta. Si no tienes dinero en efectivo para comprar la propiedad en preejecución hipotecaria, asegúrate de que tu prestamista haya preaprobado tu préstamo y esté listo para actuar en cuanto se acepte la oferta. Los prestamistas que aparecen a continuación son un buen punto de partida para comparar tipos y condiciones.

Preguntas frecuentes

¿Es una buena idea comprar una vivienda preejecutada?

Puede ser una buena idea, pero tienes que saber el grado de trabajo que habrá que hacer antes de poder ocuparla, alquilarla o venderla. Tienes que saber lo que te costará.

¿Qué es mejor: la preejecución hipotecaria o la ejecución hipotecaria?

La preejecución hipotecaria implica que la propiedad está todavía ocupada. La ejecución hipotecaria significa que el prestamista es el dueño y la propiedad está vacía. Puede haber estado desocupada y descuidada durante mucho tiempo. Los inmuebles vacíos suelen ser objetivo de los okupas y los ladrones. El estado de una casa preejecutada puede ser algo mejor.

¿Cómo funciona la compra de una preejecución hipotecaria?

En términos generales, estás comprando al propietario que debe dinero al prestamista por la hipoteca. Sueles comprarlo "tal cual". Así que, básicamente, le estás pagando el saldo de la hipoteca, que luego ellos pagarán al prestamista. Por tanto, eres responsable de los gravámenes de la propiedad.

¿Cómo se negocia la compra de una propiedad en preejecución hipotecaria?

Si eres el comprador, espera que el vendedor fije un precio de compra que cubra la hipoteca y los gastos de venta relacionados.

Puntos clave

  • La preejecución hipotecaria es el periodo que transcurre entre el incumplimiento de los pagos de la hipoteca y el momento en que el prestamista toma medidas para ejecutar la hipoteca de la propiedad. Suele durar entre tres y cuatro meses.
  • La ejecución hipotecaria no te sorprende. El prestamista suele utilizar varios canales para avisarte.
  • Habla con tu prestamista. Su objetivo es conseguir el pago del préstamo. Es probable que te ofrezcan algunas opciones que te permitan permanecer en tu casa.
  • Los índices de morosidad y ejecución hipotecaria son bajos ahora, pero miles de familias siguen enfrentándose a dificultades financieras y se ven obligadas a entrar en la preejecución hipotecaria.
Ver las fuentes del artículo
  1. Informe sobre el mercado de las ejecuciones hipotecarias - Datos de ATTOM
  2. Tasas de morosidad de las hipotecas residenciales unifamiliares - Reserva Federal
  3. Procedimiento de ejecución hipotecaria - CFPB
  4. Evitar la ejecución hipotecaria - USA.gov
  5. Estudio del sector hipotecario de SuperMoney - SuperMoney
  6. Cómo invertir en el sector inmobiliario - SuperMoney

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