¿Qué es la fianza y cuánto debo aportar?

Supongamos que has encontrado la casa de tus sueños. Está en la ubicación perfecta y tiene todo lo que buscas. Sin embargo, el competitivo mercado inmobiliario hace que seas uno más entre una docena de ofertas por la casa. ¿Cómo puedes destacar? ¿Cómo demuestras al vendedor que te tomas en serio la compra de la casa? Aquí es donde entra en juego un depósito de garantía.

El depósito de garantía distingue al comprador y protege al vendedor. Pero, ¿cómo puedes estar seguro de que tu dinero está a salvo en un depósito de garantía? ¿Y hay alguna posibilidad de recuperar tu dinero si te retiras del trato? Sigue leyendo para saber más sobre las arras y las contingencias.

¿En qué se diferencia esto de un depósito de buena fe?

Los términos "arras" y "depósito de buena fe" suelen utilizarse indistintamente. Ambos demuestran el compromiso con la compra de una vivienda, y ambos se destinan a los gastos de la compra en caso de que el acuerdo se lleve a cabo. Sin embargo, si quieres ponerte técnico, estos fondos están en manos de diferentes partes.

El comprador entrega las arras al vendedor, mientras que el depósito de buena fe se entrega al prestamista. Un depósito de buena fe puede pagar las comprobaciones de crédito, las tasaciones y los costes que conlleva la tramitación de un préstamo.

¿Cómo determino el importe del depósito de garantía?

Tu agente inmobiliario puede ayudarte a determinar una cantidad exacta, pero suele ser del 1% al 3% del precio de compra de la vivienda.

Dependiendo de lo intensa que sea la guerra de ofertas por la propiedad, es posible que quieras ofrecer un gran depósito. Esto no sólo demuestra tu dedicación a la compra de la propiedad, sino que un gran depósito también demuestra tu seguridad financiera. Esto puede atraer la atención del vendedor.

¿Cómo me ayuda un depósito de garantía?

La fianza ayuda tanto al comprador potencial como al vendedor. Para un comprador, este depósito le ayuda a destacar en un mercado inmobiliario competitivo. Hay que tener en cuenta que hay situaciones en las que el comprador puede recuperar su dinero si no se cumplen determinadas condiciones.

Un depósito de garantía ayuda al vendedor si el comprador se echa atrás en la venta. El vendedor retira su vivienda del mercado una vez que ha llegado a un acuerdo de compra con el comprador. Si el acuerdo fracasa y el vendedor tiene que volver a poner la casa en el mercado, esto puede suponer un duro golpe financiero para el vendedor. Un depósito de garantía garantiza que el vendedor sea compensado en caso de que el comprador se eche atrás.

¿Debo pagar las arras por adelantado?

El comprador aplica las arras por adelantado como parte de la oferta inicial al vendedor. Este dinero se mantiene en una cuenta de depósito en garantía hasta que se cierra la venta. En la mayoría de los estados, el comprador y el vendedor deben rellenar y firmar un formulario de arras junto con el contrato de compraventa.

Si la venta fracasa, las arras se entregan a la parte que las merezca, lo que puede cambiar en función de las condiciones del contrato de compraventa.

¿Qué método de pago debo utilizar para el depósito de garantía?

Los métodos de pago aceptables son un cheque personal, una transferencia bancaria o un cheque certificado. Tu agente inmobiliario puede ayudarte con cualquier otra pregunta sobre los métodos de pago.

¿Cómo protegen las contingencias el dinero de garantía?

La mayoría de los contratos de compraventa tienen cláusulas de contingencia, que ayudan al comprador a recuperar su depósito de garantía en determinadas circunstancias.

Hay cinco contingencias de préstamo habituales:

1. Inspección de la vivienda. Esto permite que el comprador se vaya con su dinero en efectivo si la inspección de la vivienda revela un problema importante.
2. Título claro. Esta contingencia reembolsa al comprador si una empresa de títulos encuentra un problema irresoluble.
3. Tasación de la vivienda. El comprador puede retirarse si el vendedor baja el precio o si la tasación de la vivienda es muy inferior al precio de compra. Con una contingencia de tasación de la vivienda, el comprador tiene derecho a la fianza.
4. Financiación hipotecaria Esto da al comprador tiempo para encontrar una forma de financiar la vivienda. Si la financiación hipotecaria del comprador fracasa, o si se cae, el comprador puede echarse atrás. Esta contingencia permite devolver al comprador el depósito de garantía.
5. Venta de viviendas. Los compradores utilizan una contingencia de venta de vivienda si intentan vender su casa actual antes de comprar una nueva. Esto protege al comprador contra el pago de dos hipotecas. No todos los vendedores aceptan esta contingencia. Puede llevarles a rechazar otras ofertas mientras esperan que el comprador venda su casa.

Si no estás seguro de lo que debes incluir en tu contrato de compraventa, habla con un agente inmobiliario con experiencia o con un abogado inmobiliario.

¿Qué ocurre después de hacer un depósito de garantía?

Dependiendo de cómo progrese la venta, hay algunas cosas que pueden ocurrir con tu depósito de garantía. A continuación, describiremos algunas situaciones y lo que ocurre con tu depósito de garantía en estos casos.

Por el bien de estos ejemplos, digamos que María acaba de hacer un depósito de garantía en la casa de Bill. El listado muestra que la casa se vende por 300.000 $, así que Mary prepara un depósito de garantía de 6.000 $ (el 2% del precio de compra).

1.) La venta se lleva a cabo

Mary y Bill acuerdan y firman un contrato de compraventa, momento en el que Mary entrega el depósito de garantía. La casa pasa todas las inspecciones de la vivienda, y la compañía de títulos no encuentra ningún gravamen en la propiedad.

Mary acepta comprar la casa a Bill. Su depósito se retira de la cuenta de depósito en garantía y se aplica al pago inicial de la vivienda o a los gastos de cierre.

2.) El comprador se echa atrás

A Mary le gusta la casa de Bill y ofrece un depósito de garantía después de firmar un contrato de compra. La propiedad pasa las inspecciones de la vivienda, no hay gravámenes sobre la misma y Mary no tiene problemas para solicitar una hipoteca.

Sin embargo, María encuentra una casa que le gusta aún más durante este proceso. Decide retirarse de la venta. Como Bill debe volver a poner la casa en venta, se queda con el depósito de garantía.

3.) Contingencias fallidas

A Mary le gusta la casa de Bill y entrega un depósito de garantía después de acordar algunas condiciones en el contrato de compraventa. Esto incluye las contingencias de título claro e inspección de la vivienda, que hacen que el depósito de garantía sea reembolsable.

Durante la inspección de la vivienda, el inspector encuentra varias goteras en el tejado y recomienda realizar importantes reparaciones en los cimientos. María descubre que las reparaciones costarán miles de dólares que no había previsto y se retira del trato.

Debido a los imprevistos, Mary recupera su dinero de garantía.

¿Cómo puedo evitar problemas de financiación durante este proceso?

Comprar una casa es un proceso largo y estresante, sobre todo si tienes que luchar por la casa de tus sueños en medio de una guerra de ofertas. Para destacar entre la multitud, es posible que quieras aportar algo más que un depósito de garantía.

Mientras que las arras demuestran tu seriedad para comprar la propiedad, una carta de preaprobación de tu prestamista hipotecario confirmará esta intención. Una carta de preaprobación también reducirá el riesgo de ofrecer una fianza, porque puedes mostrar claramente tu salud financiera.

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¿Qué cantidad de arras debes depositar?

Una fianza típica es de entre el 1% y el 3% del precio de venta. Un agente inmobiliario puede darte una idea concreta de la cantidad de arras que debes depositar. Si la venta se realiza sin problemas, la fianza se destina al pago inicial o a los gastos de cierre.

Sin embargo, es importante que retengas tus arras en una empresa de custodia en lugar de dárselas directamente al vendedor. Siempre existe la posibilidad de que el vendedor, o incluso la agencia inmobiliaria, sean fraudulentos.

¿Se requiere una fianza?

Aunque el depósito de garantía no es obligatorio, puede ayudar al comprador a destacar. Las arras son especialmente valiosas en un mercado inmobiliario competitivo, ya que demuestran la intención del comprador de adquirir la propiedad.