¿Qué es el ARV en el sector inmobiliario y cómo se calcula?

¿Has pensado seriamente en convertirte en un revendedor de casas? ¿Es tan fácil como parece en la televisión? ¿Cómo se hacen los números? ¿Podrías ganar dinero? Como veremos, saber calcular el valor después de la reparación, o ARV, de una propiedad suele ser un requisito clave para ganar dinero como inversor inmobiliario. También es importante cuando buscas una hipoteca de renovación.

¿Qué es el valor después de la reparación (VPR) en el sector inmobiliario?

El ARV o valor después de la reparación es una estimación del precio de mercado de una propiedad después de haberla renovado. Forma parte de un cálculo estadístico que utilizan las personas que pretenden comprar, renovar y, a veces, vender propiedades, lo que se conoce como "house flipping". Tienes que hacer bien los cálculos (y tener algo de suerte) para que el cambio de casa funcione. Una regla general muy conocida entre los promotores inmobiliarios es la regla del 70%. Esta regla establece que no debes comprar la propiedad "tal cual" por más del 70% del valor después de la reparación menos el coste de la misma.

¿Qué es un buen ARV?

Un buen valor después de la reparación es aquel que es mucho más alto que el valor "tal cual" de una propiedad que sólo requiere reparaciones modestas. En otras palabras, un buen ARV proporciona un gran margen de beneficio y sólo requiere un poco de trabajo para volver a ponerlo en el mercado.

¿Cómo se calcula el ARV?

A continuación te explicamos cómo se calcula el valor después de la reparación o ARV. Es bastante sencillo. El ARV es el valor de la propiedad una vez que has hecho las renovaciones necesarias.

La fórmula es el precio medio por pie cuadrado de las casas comparables x los pies cuadrados de tu propiedad = ARV. Si el precio medio de las casas comparables es de 200 $/pie cuadrado y tienes una casa de 2.000 pies cuadrados, tu ARV es:

Así es como se calcula.

1. Encuentra propiedades similares (comps) en el barrio

Ya has oído el dicho: "Compra la peor casa del mejor bloque" En este momento, puede que te estés planteando comprar esa "peor casa" Tú y tu agente inmobiliario estáis mirando las ventas recientes de casas en buen estado en la misma zona. Vuestra lógica es que una vez que la casa haya sido renovada y se parezca a esas otras, debería venderse por un precio comparable.

Tienes que hacer una comparación de manzanas con manzanas. Las casas utilizadas como comparables o "comps" deben estar en el mismo barrio, no en el barrio cercano más caro. Deben tener una edad y unos metros cuadrados similares. Las reformas que planees deben ser también similares a lo que hay en esas casas. Dicho de otro modo, no puedes poner una cocina y un baño a precio de ganga cuando las casas cercanas parecen haber salido en las revistas de diseño y esperar obtener un precio de venta comparable.

2. Calcula el precio medio por pie cuadrado de las casas comparables

Divide el valor de mercado de las casas comparables por sus metros cuadrados. Así, una casa con un valor de mercado de 400.000 $ y 2.000 pies cuadrados tendría un precio por pie cuadrado de 200 $.

Hazlo con el mayor número posible de comparaciones y luego obtén la media sumando los precios por metro cuadrado y dividiéndolos por el número de comparaciones. Así pues, si encuentras cinco comparativas en tu zona con precios por pie cuadrado de 200 $, 220 $, 180 $, 240 $ y 160 $, el precio medio sería de 200 $ (1.000 $/5).

3. Aplica el precio medio de los comps a tu propiedad

Ahora tienes el precio medio por pie cuadrado de tus comps y lo multiplicas por los metros cuadrados de tu propiedad. Siguiendo con nuestro ejemplo, si tienes una propiedad de 2.200 pies cuadrados, el ARV estimado sería de 440.000 dólares (200 dólares x 2.200). Por supuesto, esto son sólo estimaciones. Determinar el valor de mercado de una propiedad, por no hablar de las múltiples comparaciones, es más un arte que una ciencia. Los precios de las viviendas dependen de múltiples factores, como las tendencias locales, las condiciones del mercado, las escuelas locales, los servicios, etc.

El ARV no es sólo para los revendedores de casas

El ARV no es sólo para los inversores inmobiliarios. Aunque el ARV se asocia a menudo con las personas que buscan comprar y vender propiedades, también es importante para las personas que solicitan una hipoteca de renovación.

Las hipotecas de renovación, como la FHA 203K. y la Fannie Mae HomeStylejust, permiten a los compradores de viviendas incluir el coste de las reparaciones en su hipoteca. Busca prestamistas que ofrezcan estos préstamos utilizando las herramientas de comparación de SuperMoney.

Considera la posibilidad de tasar la propiedad de forma profesional

Antes de intentar comprar la casa (o empezar a trabajar en una propiedad que tienes) suele ser una buena idea contratar a un profesional, sobre todo si eres nuevo en la inversión inmobiliaria. Considera la posibilidad de contratar a un tasador profesional para que valore la propiedad. Pídele que valore la propiedad tal y como está y que también tenga en cuenta las reformas que estás planeando. Los factores que determinan el valor son la ubicación (a menudo el factor más importante en el sector inmobiliario), los metros cuadrados de la propiedad, el número de dormitorios y baños, y otros factores como el estado general, la antigüedad y el "atractivo" de la casa

Estima el valor de las reparaciones

Conocer el ARV es sólo el primer paso. También tienes que saber lo que va a costar hacer el trabajo. Has visto este proceso en muchas series de remodelación de casas. Los compradores hablan con el contratista y le dicen lo que quieren hacer. Entonces el contratista les da un precio. En la tele lo hacen parecer tan fácil Es mucho más complicado de lo que imaginas.

Tu tasador puede dar una estimación aproximada de lo que costará el trabajo, pero no está haciendo el trabajo Lo ideal es que un contratista general de confianza con su propio equipo te haga un presupuesto. Ten en cuenta que los presupuestos son sólo eso, presupuestos. Nadie sabe lo que se va a encontrar una vez que se abran las paredes. Es el momento en que el contratista da al diseñador las malas noticias y éste tiene que pedir más dinero al propietario.

Otro aspecto a tener en cuenta es la obtención de los permisos y aprobaciones necesarios para la obra. Esto es especialmente importante si la casa está en un distrito histórico. Este papeleo cuesta dinero. Puede haber restricciones sobre lo que puedes y no puedes hacer en una propiedad. Esto se suma al coste de las reformas.

La evaluación del coste de las reparaciones debe incluir un fondo de contingencia para los problemas que surjan. También esperas que tu contratista comience el trabajo y siga trabajando en él hasta que esté terminado, y no que haga malabarismos con varios trabajos a la vez. ¿Por qué? Porque estás pagando intereses por el dinero utilizado para comprar la casa y financiar las reparaciones. Quieres que el trabajo se haga lo antes posible.

¿Qué significa "loan-to-ARV"?

El término relación entre el préstamo y el valor después de la reparación se refiere a la relación que no implica el valor de la propiedad en su estado actual, sino el valor futuro de la propiedad una vez completadas las renovaciones. Plantea la pregunta: "¿Prestarán los bancos basándose en algo que podría ocurrir?"

Algunos prestamistas tendrán en cuenta el ARV de una propiedad a la hora de determinar la elegibilidad y calcular los ratios financieros. Por ejemplo, algunos prestamistas ofrecen hipotecas de renovación, que incorporan el coste de las reparaciones a la hipoteca. No todos los prestamistas La mayoría de los bancos no lo hacen, pero algunas instituciones sí. Se ha dicho que el ratio puede ser del 65%. Lógicamente, debes esperar que los tipos de interés y las comisiones sean más altos, porque no todos los bancos conceden este tipo de préstamos.

Cosas que hay que tener en cuenta al estimar el valor real de un inmueble

El valor después de la reparación parece bastante sencillo. Es el coste del precio medio por pie cuadrado de casas comparables multiplicado por tus metros cuadrados. ¿Qué podría salir mal? Muchas cosas.

La ARV sólo representa un momento en el tiempo

El valor después de la reparación sólo es "verdadero" en ese momento. El tasador puso un valor a la casa que estás considerando comprar. ¿Y si dejas el proyecto aparcado durante seis meses? Las circunstancias pueden cambiar. Hace unos meses los periódicos hablaban de la burbuja de precios de la madera. De repente era más cara. Tu contratista pagará los precios actuales de los materiales, y no venderá de las existencias que tiene apiladas en su garaje.

Cambio de valor en el mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario sube y baja. La oferta y la demanda son factores importantes. Si los precios de los inmuebles en ese barrio se disparan, esa casa sin renovar debería subir con ellos porque "una marea creciente levanta todos los barcos" Si llegan al mercado muchas más casas sin renovar, los precios pueden debilitarse.

Resultados basados en la opinión del tasador

Tu tasador ha ofrecido su opinión ponderada, basada en su experiencia. Ha seleccionado varias comparativas. Un tasador diferente podría seleccionar otras comparaciones. La estimación del precio de tu tasador era válida en ese momento.

¿Dónde encaja el ARV en el negocio de la venta de casas?

El concepto de valor después de la reparación es un principio básico cuando se compran casas para renovarlas y revenderlas, también conocido como "house flipping".

Hay personas que quieren comprar una casa en condiciones de "mudarse". También hay personas que compran casas antiguas con la intención de restaurarlas. Hay un tercer grupo de personas que comprarán una casa en mal estado, la restaurarán y luego la venderán al primer grupo. Si no vas a comprar una casa lista para mudarse, probablemente debas calcular el valor real de tu propiedad.

Muchos inversores inmobiliarios compran una propiedad pensando que no la van a mantener tanto tiempo. Sin embargo, hay muchos factores desconocidos que entran en la ecuación. Los inversores tienen que asumir costes adicionales, como el coste de la financiación del proyecto o el coste de oportunidad de inmovilizar sus activos hasta que se venda la casa. También pueden pagar los impuestos inmobiliarios sobre la propiedad, y puede haber sobrecostes en las reformas.

La buena noticia es que hay formas de tener en cuenta el riesgo que conlleva la venta de casas. Entra la regla del 70%.

¿Qué es la regla del 70%?

Las personas que compran, renuevan y revenden propiedades suelen intentar comprar propiedades sin renovar utilizando la regla del 70%. Se trata de una regla empírica que recomienda pujar sólo por propiedades valoradas en un 70% (o menos) del precio ARV MENOS el coste de las reformas. La fórmula es la siguiente

Así pues, si buscas una propiedad multifamiliar con un ARV de 1.000.000 de dólares que costará unos 200.000 dólares arreglar, probablemente no deberías pujar más de 500.000 dólares.

La regla del 70% te ayuda a evitar proyectos con un estrecho margen de beneficio, ya que te da una estimación de cuál debe ser el precio máximo de tu oferta. Recuerda que sólo son estimaciones. Hay muchas variables desconocidas y las cosas pueden cambiar en cualquier momento. El precio de mercado de los comps podría bajar. El coste de las reparaciones puede ser mayor de lo que habías previsto. Así que, si es posible, busca propiedades que estén por debajo de la regla del 70%.