¿Qué cuota inicial necesitas para comprar una casa?

Juan y María planean comprar una casa. Su crédito es bueno, pero no excelente. Tienen algo de dinero guardado para un pago inicial de aproximadamente el 20% del valor de la casa que quieren comprar. Por su parte, Joe y Nancy tienen un crédito excelente, pero tienen muy poco dinero ahorrado para el pago inicial de la casa que desean comprar. ¿Qué pareja obtendrá un préstamo hipotecario?

La respuesta puede sorprenderte. Ambas parejas pueden encontrar una hipoteca que se adapte a sus necesidades, aunque sus importes de entrada varíen mucho. Esta guía explica lo que debes saber sobre el funcionamiento de los pagos iniciales.

¿Qué es un pago inicial estándar?

La sabiduría convencional sostenía que el punto de referencia estándar para los pagos iniciales es el 20 por ciento del precio de compra de tu nueva casa. El precio medio de compra de una vivienda estadounidense es de 186.000 dólares (fuente), lo que significa que, para alcanzar el umbral del 20 por ciento, la familia estadounidense típica tendría que soltar 37.200 dólares para obtener un préstamo hipotecario.

En realidad, sin embargo, los prestamistas hipotecarios aceptan ahora una amplia gama de pagos iniciales. Datos recientes sugieren que el pago inicial medio es del 14% en todo el país (fuente). La apertura de un prestamista para trabajar dentro de las posibilidades de un prestatario permite que muchas personas que de otro modo no podrían acceder a una hipoteca la obtengan. Esto es una buena noticia para cualquiera que esté buscando una nueva vivienda.

¿Cuál es el pago inicial más bajo que puedes hacer?

La respuesta a esta pregunta depende del tipo de préstamo hipotecario que obtengas, de tu solvencia y del precio de compra de tu vivienda.

Por ejemplo, si eres veterano, puedes optar a un préstamo VA, que no requiere ningún pago inicial. ¿Y si no eres veterano?

El Departamento de Agricultura de EE.UU. también ofrece una opción de pago inicial del 0% para las viviendas designadas como rurales por el USDA. Sin embargo, este préstamo tiene algunas restricciones bastante estrictas en cuanto a la relación entre ingresos y pagos y la ubicación. Así que, a menos que tengas unas circunstancias un tanto singulares, es posible que no puedas optar a un préstamo del USDA.

Fannie Mae ofrece un Préstamo Convencional 97 y una hipoteca HomeReady™ que sólo requiere un 3% de pago inicial.

Los préstamos de la FHA requieren un mínimo del 3,5 por ciento de entrada para préstamos de hasta 417.000 dólares. Sin embargo, los préstamos de la FHA vienen con un pago mensual de seguro hipotecario (MIP), que aumentará tu pago mensual de la hipoteca.

Los préstamos convencionales te ofrecen una variedad de opciones de pago inicial que puedes explorar. Si tienes un crédito excelente, puede ser posible conseguir un préstamo convencional con un pago inicial de tan sólo el 5 por ciento. Estos préstamos también requieren que lleves un seguro hipotecario privado. Sin embargo, la buena noticia es que, una vez que hayas acumulado al menos un 20 por ciento de patrimonio neto en tu casa, puedes eliminar por completo el seguro hipotecario privado. Más adelante hablaremos de ello. Otros pagos iniciales típicos para los préstamos convencionales son el 10 por ciento de entrada, el 15 por ciento de entrada o el 20 por ciento de entrada.

Los préstamos respaldados por el gobierno de los EE.UU. se ajustan a normas estrictas en cuanto a los importes de la cuota inicial. Sin embargo, si encuentras un préstamo convencional que no esté respaldado por el gobierno, es posible que tu prestamista esté dispuesto a negociar la cantidad de la cuota inicial.

¿Qué es la relación préstamo-valor (LTV) y cómo afecta al pago inicial?

La relación préstamo-valor (LTV) es una comparación entre el saldo del préstamo que quieres y el valor actual de la casa que compras. Los prestamistas establecen el valor de tu casa por uno de los dos métodos. Utilizan el valor de tasación de tu casa, o utilizan el precio de compra. Normalmente, el valor que asignarán a tu casa es el menor de los dos.

Para determinar tu LTV, tu prestamista dividirá el importe de tu préstamo entre el valor de tu vivienda. El ratio resultante es tu LTV. Por ejemplo, supongamos que vas a comprar una casa con un valor de 200.000 $. Si intentas conseguir un préstamo de 180.000 $, tu LTV será del 90%.

Generalmente, cuanto menor sea tu LTV, mejor será tu tipo de interés. ¿Por qué? Los prestamistas consideran que los préstamos para los prestatarios que tienen una LTV más baja son menos arriesgados porque esos prestatarios tienen más patrimonio en sus casas. Los prestamistas parten de la base de que los prestatarios con una LTV más baja y más capital en sus casas tienen menos probabilidades de incumplir su hipoteca. Incluso si un prestatario de este tipo incumple, el prestamista tiene más posibilidades de vender la casa en una ejecución hipotecaria por al menos la misma cantidad que el saldo pendiente de la hipoteca.

Tu pago inicial afecta a tu LTV. Cuanto mayor sea tu pago inicial, menor será tu LTV. Recuerda que cuanto menor sea tu LTV, menor será tu tipo de interés y más posibilidades tendrás de conseguir el préstamo que deseas.

¿Cómo afectan los pagos iniciales al Seguro Hipotecario Privado (PMI)?

El Seguro Hipotecario Privado (PMI) es un seguro hipotecario de compañías de seguros privadas que se exige para los préstamos convencionales con una LTV superior al 80 por ciento. El PMI protege al prestamista si dejas de pagar la hipoteca de tu casa. Normalmente, el coste del PMI es un añadido a tu pago mensual de la hipoteca, al igual que los impuestos sobre la propiedad y el seguro del propietario.

Los prestamistas no te exigen que pagues el PMI si tu LTV es inferior al 80%. Esto significa que si puedes hacer un pago inicial del 20 por ciento, no incurrirás en el gasto añadido del PMI. Si no puedes hacer un pago inicial del 20 por ciento, tendrás que pagar el PMI hasta que tengas una LTV del 80 por ciento o menos.

¿Cuánto te ahorras en intereses por cada dólar que gastas en el pago inicial?

Aunque no hay una respuesta fija a esta pregunta, hay que tener en cuenta algunas cosas. Si un pago inicial mayor te ayuda a conseguir un tipo de interés más bajo, ahorrarás miles de dólares a lo largo del préstamo. Sin embargo, si un pago inicial mayor no cambia tu tipo de interés, puede que no estés ahorrando tanto como crees.

Por ejemplo, supongamos que vas a comprar una casa valorada en 200.000 dólares.

• Si financias la totalidad de los 200.000 dólares a un tipo de interés del 6 por ciento durante 30 años, el pago de la hipoteca será de unos 1.199 dólares al mes y el coste total de la hipoteca será de 431.676 dólares.
• Si haces un pago inicial de 20.000 $ en el mismo préstamo, tus pagos mensuales serán de 1.079 $ y el coste total de la hipoteca sería de 388.509 $. Un ahorro de 43.167 $ en intereses.
• Con un pago inicial de 40.000 $, las cuotas mensuales se reducirían a 959 $ y el coste total a 345.341 $. Eso supone un ahorro de 86.335$ en intereses.

Eso no incluye el seguro de la vivienda, los impuestos sobre la propiedad ni el PMI. El seguro hipotecario privado suele costar entre el 0,5% y el 1% del saldo de la hipoteca al año. En este ejemplo, el PMI costaría entre 83,3 y 166,7 $ al mes. Si haces un pago inicial de 20.000 $, te ahorrarías entre 1.000 y 2.000 $ al año en pagos del PMI, además de lo que te ahorras en intereses.

Punto de equilibrio y coste de oportunidad

Es bueno tener en cuenta los cambios en esos pagos mensuales, pero también tienes que darte cuenta del tiempo que tardarás en cosechar el ahorro que supone hacer un pago inicial mayor.

El punto de equilibrio, o el punto en el que realmente ahorras dinero pagando una cuota inicial de 20.000 $, es de 5 años y 10 meses. Y eso es con un PMI del 1%.

Una vez que ya no tienes que pagar un PMI, tardas más en recuperar el pago inicial que invertiste. Si pagas un anticipo de 40.000 $, tardarás casi 14 años en empezar a ahorrar dinero. Y lo que es peor. Estos cálculos no tienen en cuenta el coste de oportunidad de invertir tu dinero en un pago inicial frente a otra inversión, como acciones o bonos. Si no piensas quedarte en tu casa tanto tiempo, quizá tengas que hacer algunos cálculos para saber cuánto dinero estás dispuesto a invertir en el pago inicial.

Nota: Estos ejemplos suponen que el prestatario mantendrá el mismo plazo de la hipoteca de 30 años. El ahorro global de intereses sería mayor si se reduce el plazo del préstamo.

¿Cuánto deberías poner de entrada en tu casa?

Para tomar una decisión sobre cuánto debe ser tu pago inicial, debes tener en cuenta las siguientes preguntas:

• ¿Qué cuota hipotecaria puedes pagar cómodamente con tu presupuesto actual?
• ¿Cuánto tiempo piensas vivir en la casa que compres?
• ¿Aumentar el importe del pago inicial reducirá el tipo de interés lo suficiente como para que te merezca la pena?
• ¿Aumentar el importe del pago inicial te ayudará a conseguir un préstamo?
• ¿Tienes suficiente dinero extra después del pago inicial para pagar los costes de cierre, los gastos de mudanza y cualquier otro gasto que pueda surgir?
• ¿Tendrás que acabar con una cuenta de ahorros, un fondo para la universidad, un fondo de jubilación o un fondo de emergencia para hacer el pago inicial?
• ¿Te convendría utilizar el dinero extra del pago inicial para pagar deudas no garantizadas y mejorar tu puntuación de crédito?

Preguntas frecuentes sobre el pago inicial de la vivienda

¿Cuándo se necesita el pago inicial para una casa?

El requisito de pago inicial mínimo para el seguro de préstamo hipotecario depende del precio de compra de la vivienda. Para un precio de compra de 500.000 $ o menos, el pago inicial mínimo es del 5%. Cuando el precio de compra es superior a 500.000 $, el pago inicial mínimo es del 5% para los primeros 500.000 $ y del 10% para el resto.

¿Cuánto necesito para el pago inicial de una casa?

Las hipotecas convencionales, como la tradicional de tipo fijo a 30 años, suelen requerir al menos un 5% de pago inicial. Si vas a comprar una casa de 200.000 $, en este caso, necesitarás 10.000 $ para asegurar un préstamo hipotecario. Para una hipoteca respaldada por el gobierno, como una hipoteca FHA, el pago inicial mínimo es del 3,5%.

¿Cómo se calcula la relación préstamo-valor?

La relación préstamo-valor se calcula dividiendo la cantidad prestada por el valor de tasación del inmueble, expresado en porcentaje. Por ejemplo, si compras una casa tasada en 100.000 dólares por su valor de tasación y haces un pago inicial de 10.000 dólares, pedirás un préstamo de 90.000 dólares, lo que supone una relación LTV del 90% (90.000 / 100.000).

¿Cómo puedo reducir mi LTV?

Puedes encontrar tu LTV dividiendo el importe total de tu hipoteca entre el precio total de compra de la vivienda y expresando el resultado en forma de porcentaje. Puedes tomar varias medidas para reducir tu LTV, como trabajar con un asesor financiero para aumentar tus ahorros y hacer un gran pago inicial.

¿Qué factores debo tener en cuenta a la hora de elegir un préstamo que requiera un PMI?

Al igual que otros tipos de seguro hipotecario, el PMI puede ayudarte a conseguir un préstamo que de otro modo no podrías obtener. Pero puede aumentar el coste de tu préstamo. Y no te protege si tienes problemas con tu hipoteca: sólo protege al prestamista. Cuando pagas un 20% de entrada, el PMI no es necesario con un préstamo convencional. También puedes recibir un tipo de interés más bajo con un 20 por ciento de pago inicial.

Las respuestas a todas estas preguntas te ayudarán a decidir el importe de la cuota inicial que puedes pagar de forma realista. Un pago inicial razonable te ayudará a conseguir el préstamo que quieres, con el tipo de interés y el plazo que deseas. Una empresa hipotecaria de confianza trabajará diligentemente contigo para encontrar el préstamo que mejor se adapte a tus necesidades con un pago inicial que puedas permitirte. ¿Estás preparado para comprar una casa ahora? Si es así, aquí puedes encontrar las mejores compañías hipotecarias.