PREGUNTAS FRECUENTES DE LA FHA: Respuestas a las 19 preguntas más frecuentes sobre los préstamos FHA

Porcentaje de préstamos hipotecarios garantizados por la Administración Federal de la Vivienda

¿Te interesan los préstamos de la FHA? Según Ellie Mae Informe sobre el origen de los préstamoslos préstamos de la FHA representan alrededor del 20% de los préstamos hipotecarios en EE.UU. Alrededor de tres cuartas partes de esos préstamos se utilizan para la compra de viviendas y una cuarta parte para la refinanciación de hipotecas existentes.

Los préstamos de la FHA pueden ofrecer algunas ventajas distintas, y muchos detalles que pueden resultar confusos. Para ayudarte a entender mejor los préstamos de la FHA y saber si son adecuados para ti, aquí tienes una lista de 19 preguntas frecuentes de la FHA (FAQ).

Índice de contenidos
  1. 1) ¿Qué es la FHA?
  2. 2) ¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA?
  3. 3) ¿Para quién son los préstamos de la FHA?
  4. 4) ¿Cuáles son los límites máximos de las hipotecas de los préstamos FHA?
  5. 5) ¿Cómo se puede obtener un préstamo de la FHA?
  6. 6) ¿Qué puntuación de crédito necesito para obtener un préstamo de la FHA?
  7. 7) ¿Los préstamos de la FHA son sólo para quienes compran una vivienda por primera vez?
  8. 8) ¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar un préstamo de la FHA?
  9. 9) ¿Se puede comprar una casa adosada con la FHA?
  10. 10) ¿Cuáles son los pros y los contras de los préstamos de la FHA?
  11. 11) ¿Quién paga los gastos de cierre en un préstamo FHA?
  12. 12) ¿Qué tipo de seguro hipotecario se requiere para un préstamo FHA?
  13. 13) ¿Por qué se requiere un seguro hipotecario en un préstamo de la FHA?
  14. 14) ¿Puedo obtener ayuda para pagar la cuota inicial de un préstamo de la FHA?
  15. 15) ¿Puedo utilizar un préstamo de la FHA para comprar una propiedad que ha sido volteada?
  16. 16) ¿Exige el HUD una inspección de la vivienda para los préstamos de la FHA?
  17. 17) ¿Puedes refinanciar un préstamo de la FHA?
  18. 18) ¿Cuáles son los tipos de interés de los préstamos de la FHA y cómo se determinan?
  19. 19) ¿Cómo puedo encontrar un prestamista de la FHA?
  20. ¿Es la FHA adecuada para ti?

1) ¿Qué es la FHA?

FHA son las siglas de la Administración Federal de la Vivienda, y es una agencia del Gobierno de Estados Unidos que se creó en 1934. Sus principales objetivos son estabilizar el mercado hipotecario estadounidense, mejorar las condiciones y los estándares de la vivienda y proporcionar un sistema adecuado de financiación de la misma.

Trabaja para lograr estos fines proporcionando un seguro hipotecario sobre los préstamos concedidos a través de sus prestamistas aprobados y estableciendo normas de suscripción y construcción.

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2) ¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA?

La FHA proporciona un seguro hipotecario a sus prestamistas aprobados, de modo que si un prestatario incumple su préstamo, el prestamista es reembolsado. La FHA no ofrece directamente los préstamos.

Como prestatario, tendrás que pagar una prima de seguro hipotecario (MIP) por adelantado que se incorpora al préstamo y una MIP anual que se divide por 12 y se incluye en tus pagos mensuales.

Las primas van a un fondo que reembolsa a los prestamistas si los prestatarios incumplen. El seguro hipotecario es necesario para toda la duración de los préstamos de la FHA.

3) ¿Para quién son los préstamos de la FHA?

Los préstamos de la FHA para son los mejores para los prestatarios que buscan un pago inicial mínimo y que pueden tener problemas para que les aprueben otros préstamos. Además, será importante que la casa que quieras comprar esté dentro de los límites de la hipoteca.

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4) ¿Cuáles son los límites máximos de las hipotecas de los préstamos FHA?

Los límites máximos de las hipotecas para 2018 se pueden encontrar en el Página de límites hipotecarios de la FHA. Estos son los límites hipotecarios estándar básicos:

Los límites varían en función de tu ubicación, por lo que tendrás que buscar la zona donde piensas comprar para obtener el máximo que se te aplica.

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5) ¿Cómo se puede obtener un préstamo de la FHA?

Para poder optar a un préstamo de la FHA, tendrás que buscar y seleccionar el prestamista aprobado por la FHA que mejor se adapte a tus necesidades. Tendrás que cumplir los requisitos de elegibilidad del prestamista y de la FHA para que te aprueben.

Para comprobar si un prestamista está aprobado por la FHA, haz clic aquí.

Es una buena idea revisar los requisitos y trabajar con una agencia de asesoramiento en materia de vivienda aprobada por el HUD para asegurarte de que comprendes plenamente el programa.

Requisitos básicos de calificación para un préstamo de la FHA

Los solicitantes deben:

  • Tener un número de seguridad social (SSN)
  • Tener la edad mínima para contratar una hipoteca
  • Cumplir los requisitos de ingresos
  • Demostrar dos años de historial de trabajo e ingresos que se mantendrán durante los tres primeros años de la hipoteca
  • Tener una relación deuda-ingreso y pago de la hipoteca-ingreso que cumpla los requisitos (varía en función de la puntuación de crédito y los factores compensatorios)
  • Tener una puntuación crediticia mínima de 500 para el pago inicial del 10% y de 580 para el pago inicial del 3,5% (aunque muchos prestamistas exigen al menos 620)
  • Debes ser solvente (es decir, no tener quiebras recientes, embargos, impagos o cuentas de cobro no resueltas, ejecuciones hipotecarias recientes, etc.)
  • Tener un seguro hipotecario
  • Tener el título de propiedad a su nombre o a nombre de un fideicomiso en vida
  • Vivir en la propiedad como residencia principal en un plazo de dos meses y durante un año (existen excepciones)
  • No tener ninguna deuda fiscal o no fiscal federal atrasada

Además, la vivienda debe cumplir los "Criterios de aceptabilidad de la propiedad", y el préstamo debe estar por debajo del límite máximo de la FHA para tu zona

Conoce más detalles sobre la elegibilidad de la FHA aquí

6) ¿Qué puntuación de crédito necesito para obtener un préstamo de la FHA?

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD) exige que los prestatarios tengan una puntuación mínima de decisión crediticia (MCDS) de 500 para que se les apruebe un préstamo de la FHA con un pago inicial del 10%, y al menos un 580 para poder optar al pago inicial del 3,5%.

Para obtener tu MCDS, se extraerán tus informes crediticios de las tres agencias de crédito, y se utilizará la puntuación media. Si sólo tienes dos puntuaciones de crédito, se utilizará la cifra más baja.

Ten en cuenta que los requisitos de puntuación de crédito de los prestamistas aprobados por la FHA pueden ser más estrictos que las directrices de la FHA. Tim Milauskas, de First Home Mortgage Corp, dice: "La mayoría de los prestamistas ponen superposiciones a las normas de la FHA para evitar los impagos"

Añade que, en muchos casos, la puntuación de crédito mínima aceptada es de 620. Por esta razón, es bueno consultar a varios prestamistas cuando busques un préstamo de la FHA, especialmente si tu puntuación de crédito es inferior a 600.

Sigue estos sencillos pasos para conseguir la preaprobación de un préstamo hipotecario

7) ¿Los préstamos de la FHA son sólo para quienes compran una vivienda por primera vez?

Aunque son populares entre los compradores de vivienda por primera vez, los préstamos de la FHA también están disponibles para quienes hayan comprado una o más viviendas en el pasado. Sin embargo, sólo puedes tener un préstamo FHA a la vez, y debe utilizarse para comprar una vivienda que será tu residencia principal.

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8) ¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar un préstamo de la FHA?

Hay muchos factores que pueden influir en el tiempo de cierre de un préstamo. Sin embargo, según Ellie Mae, el tiempo de cierre de un préstamo de la FHA es de unos 50 días de media.

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9) ¿Se puede comprar una casa adosada con la FHA?

April Macowicz, agente inmobiliario en El Grupo MACañade: "Las casas adosadas pueden optar a la FHA, pero depende de la asociación y de cómo esté clasificada la propiedad. Si está clasificada como PUD (Planned Unit Development), en la mayoría de los casos sí cumple los requisitos. Sin embargo, puede haber algunas restricciones de la asociación de propietarios, así que ten cuidado"

10) ¿Cuáles son los pros y los contras de los préstamos de la FHA?

SOPESA LOS PROS Y LOS CONTRAS

Compara los pros y los contras para tomar una mejor decisión.

Pros
  • Menores requisitos de puntuación de crédito
  • Se aceptan pagos iniciales bajos y regalos de amigos
  • Los vendedores pueden pagar parte de los costes de cierre
  • Permite a los coprestatarios que no viven en la propiedad
  • Tipos de interés más bajos
Cons
  • Tienes que pagar un seguro hipotecario privado
  • Límites de la hipoteca

"La FHA es una gran opción para muchos prestatarios que tienen fondos limitados para un pago inicial o un historial crediticio menos que perfecto. La ventaja es, por lo general, un tipo de interés inferior al convencional", dice Joe Caltabiano, experto en hipotecas y finanzas que ha suscrito más de 2.500 millones de dólares en préstamos.

Otras ventajas son las opciones de pago inicial del 3,5% y del 10%, los bajos requisitos de puntuación de crédito y la posibilidad de utilizar un regalo como pago inicial.

La FHA es una forma estupenda de adquirir una propiedad, y un par de años después deberías buscar la refinanciación"

"El inconveniente de la FHA es que el PMI (seguro hipotecario privado) asociado al préstamo nunca desaparecerá ni se reducirá, independientemente de cuánto pagues por el préstamo o de cuánto se revalorice la propiedad.

Les explico a mis clientes que la FHA es una forma estupenda de adquirir una propiedad, y que un par de años más tarde debes buscar la refinanciación cuando tengas un 20% de capital en la propiedad", dice Caltabiano.

Además, los límites de la hipoteca pueden ser más bajos de lo que algunos prestatarios desearían.

Leer más sobre los pros y los contras de la FHA

11) ¿Quién paga los gastos de cierre en un préstamo FHA?

Depende del acuerdo entre el comprador y el vendedor. Las normas de la FHA permiten que el vendedor pague hasta el 6% del menor de los precios de compra de la propiedad o del valor de tasación para los gastos de cierre.

Esto es en comparación con el 3% permitido en los préstamos convencionales. Merece la pena negociar con el vendedor para que pague al menos la mitad de los gastos. Si acabas pagando una parte o la totalidad de los gastos de cierre, puedes pagarlos de tu bolsillo o preguntar por su financiación en el préstamo.

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12) ¿Qué tipo de seguro hipotecario se requiere para un préstamo FHA?

Todos los préstamos de la FHA requieren que pagues una prima de seguro hipotecario inicial y anual, independientemente del importe de tu pago inicial. La prima anual se mantiene durante toda la duración del préstamo.

Prima de seguro hipotecario inicial (UFMIP)

El UFMIP se paga en el momento del cierre del préstamo y es igual al 1,75% del importe base del préstamo. Ten en cuenta que debe financiarse íntegramente en el préstamo o pagarse íntegramente en efectivo. La recaudación se deposita en una cuenta de depósito en garantía creada por el Departamento del Tesoro de EEUU para proteger al gobierno si no pagas el préstamo.

Prima anual del seguro hipotecario (MIP)

La MIP se debe pagar anualmente, pero se puede pagar mensualmente. Los ingresos van a la FHA para cubrir las pérdidas del prestamista si no cumples.

Consulta los importes de las primas anuales del seguro hipotecario aquí

13) ¿Por qué se requiere un seguro hipotecario en un préstamo de la FHA?

El seguro hipotecario es necesario en un préstamo de la FHA para proteger al gobierno y al prestamista contra las pérdidas. Los préstamos de la FHA permiten una mayor accesibilidad a la propiedad de la vivienda al reducir los requisitos crediticios y financieros. Como resultado, los prestamistas se enfrentan a un mayor riesgo. El seguro hipotecario ayuda a mitigar ese riesgo.

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14) ¿Puedo obtener ayuda para pagar la cuota inicial de un préstamo de la FHA?

Sí. El HUD y la FHA te permiten utilizar regalos y programas de ayuda para conseguir los fondos necesarios para el pago inicial. Sin embargo, el regalo debe proceder de una persona elegida que no tenga un interés financiero en la transacción (es decir, un familiar, un amigo, un empleador, etc.). El vendedor, el constructor o el agente inmobiliario no serían donantes elegibles. Además, el regalo debe darse sin ninguna expectativa de reembolso.

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15) ¿Puedo utilizar un préstamo de la FHA para comprar una propiedad que ha sido volteada?

El término "flipping" se refiere a la compra de una propiedad y su reventa en un corto periodo de tiempo para obtener un beneficio considerable. Si quieres utilizar un préstamo de la FHA para comprar una propiedad que ha sido volteada, tendrás que esperar a que el propietario actual haya sido dueño de la propiedad durante más de 90 días. Ten en cuenta que se aplican algunas excepciones.

Si han pasado más de 90 días pero menos de 180, puedes utilizar un préstamo de la FHA para comprar la propiedad, pero tendrá que someterse a una segunda tasación para verificar el aumento de valor.

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16) ¿Exige el HUD una inspección de la vivienda para los préstamos de la FHA?

El HUD no exige una inspección profesional de la vivienda, pero la recomienda encarecidamente. Sin embargo, sí exige una tasación por parte de un tasador certificado por el HUD, que realizará una ligera inspección para asegurarse de que la casa es habitable.

17) ¿Puedes refinanciar un préstamo de la FHA?

Sí, al igual que cualquier hipoteca, un préstamo de la FHA puede refinanciarse. Además, la FHA ofrece un programa simplificado que hace que la refinanciación sea muy sencilla.

18) ¿Cuáles son los tipos de interés de los préstamos de la FHA y cómo se determinan?

En los préstamos de la FHA existen tipos de interés tanto fijos como ajustables. Los tipos medios del mercado dependerán de la actividad económica actual, y el tipo que obtengas dependerá además de tu perfil crediticio y financiero.

Los prestamistas evaluarán el nivel de riesgo que presentas y ofrecerán los mejores tipos a quienes presenten el menor riesgo (es decir, ingresos elevados, buen crédito, reservas de efectivo, etc.).

Ten en cuenta que los tipos de interés pueden variar según el prestamista, por lo que es inteligente comparar con al menos tres prestamistas.

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19) ¿Cómo puedo encontrar un prestamista de la FHA?

Puedes buscar Base de datos de HUD para encontrar una lista de prestamistas que prestan servicio en tu estado, condado, ciudad, etc. También puedes buscar varios prestamistas para saber si están aprobados por el HUD. Este artículo explica cómo encontrar condominios aprobados por la FHA.

¿Es la FHA adecuada para ti?

Muchos de los mejores prestamistas ofrecen préstamos hipotecarios de la FHA. Dirígete a nuestra página de revisión de préstamos hipotecarios para leer las opiniones de usuarios reales y comparar a los prestamistas entre sí.

Asegúrate de mirar sus requisitos de elegibilidad, crea una lista de tus mejores opciones y obtén unos cuantos presupuestos para averiguar cuál te ofrecerá la mejor oferta.

La FHA ofrece una gran alternativa a las hipotecas convencionales. Puede ayudarte a entrar en la casa de tus sueños o a ahorrar en la que ya tienes. Revisa cuidadosamente los pros y los contras para decidir si es la mejor vía para ti. Y si tienes alguna duda, acude a una agencia de asesoramiento o a un agente inmobiliario de confianza.

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