5 Mejores Hipotecas para Subrogar y Sus Condiciones

28/11/2021

Si estás pagando una hipoteca pero has considerado que quizás puedas obtener mejores condiciones de las que tienes ahora, puede que te preguntes cuáles son las mejores hipotecas para subrogar.

En el mercado actual la mayoría de los bancos además de otras entidades financieras ofrecen hipotecas de diversos tipos y condiciones, por esto es que cuando pensamos en la posibilidad de hacer una subrogación tenemos que buscar las mejores condiciones que se nos ofrezcan.

Para quienes están considerando llevar a cabo un proceso de subrogación, tenemos toda la información que debes saber antes de llevar a cabo este proceso así como cuáles son las mejor hipoteca para subrogar en el mercado actual.

Índice de contenidos

    ¿Qué es subrogar una hipoteca?

    mejores hipotecas para subrogarAntes de hablar de las mejores hipotecas para subrogar, debemos entender cómo este proceso funciona. La subrogación de hipoteca es un trámite en el que se cambian las condiciones iniciales de una hipoteca. Estas condiciones incluyen cambiar el titular de la hipoteca o el banco con el que esta se mantiene.

    Por lo general, cuando se considera subrogar una hipoteca, esto se hace para tratar de conseguir mejores condiciones para el crédito como mejores intereses. Para hacer esto, podemos hacer un cambio desde el banco original en el que solicitamos el crédito hasta otro que nos ofrezca mejores ventajas.

    Tipos de subrogación

    Otra cosa que debemos saber a la hora de elegir entre las mejores hipotecas para subrogar son los tipos de este proceso. Dependiendo de la razón por la que queramos subrogar una hipoteca existen dos tipos, por cambio de acreedor o por cambio de deudor. A continuación hablaremos en detalle con respecto a cada uno de estos tipos.

    Subrogar una hipoteca por cambio de acreedor

    Cuando se habla de este tipo de subrogación se entiende como el proceso en el que el deudor del crédito hipotecario decide cambiar la hipoteca del banco que la otorgó en un principio a una segunda entidad que generalmente ofrece mejores condiciones como por ejemplo, mejores intereses, menos comisiones o plazos diferentes de pago.

    Proceso de subrogación de hipotecas

    Por lo general, cuando queremos subrogar una hipoteca lo consideramos porque las condiciones que nuestra entidad bancaria original ofrece ya no se ajustan a nuestras posibilidades o porque hemos encontrado otra entidad bancaria nos ofrece condiciones mejores.

    Por lo general, el primer paso que debe tomar el deudor es el de tratar de negociar con el banco con el que tenemos la hipoteca mejores condiciones. En este caso, el banco podrá considerar llegar a un acuerdo con el deudor. Si esto no sucede, podemos comenzar el proceso para subrogar una hipoteca.

    Si hemos recibido una mejor oferta por parte de otro banco, podemos informar al banco actual esta oferta. Esto se hace para que nuestro banco considere mejorar esta segunda oferta con la idea de que el cliente siga pagando el crédito en esa entidad.

    En caso de que nuestra entidad original se niegue a mejorar estas condiciones, podemos comenzar el proceso de subrogación. Lo que debemos hacer es ir a la oficina de un notario y firmar el documento de la subrogación.

    Al firmar el documento, la nueva entidad bancaria se encargará de pagar al banco original el remanente de la deuda incluyendo las comisiones si existen y nosotros comenzaremos nuestro compromiso de pago con el nuevo banco.

    Costo de subrogar una hipoteca por cambio de acreedor

    Como todo proceso legal subrogar una hipoteca es un proceso que generará ciertos costos. El documento que debemos firmar en el notario incluirá los datos de la nueva entidad acreedora de la hipoteca así como las nuevas condiciones aplicables.

    Adicionalmente a lo que debemos hacer en el registro, la nueva hipoteca y sus características y también debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que también generará ciertos gastos.

    En resumen, los gastos pueden resumirse de la siguiente manera:

    • Honorarios notariales: este precio dependerá del capital que aún debemos de la hipoteca y está establecido por ley entre 0,2% y 0,5% del capital.
    • Gestoría: aunque este monto puede variar, la gestoría que se encargará del papeleo por lo general cobra entre 200€ y 500€.
    • Inscripción en el Registro de la Propiedad: este es otro gasto que está controlado por ley y por lo general es un trámite que no supera los 100€.
    • Tasación: por lo general la vivienda se debe tasar antes de subrogar una hipoteca. Este procedimiento puede estar entre los 200€ y 400€.

    Subrogar una hipoteca por cambio de deudor

    El segundo tipo de subrogación que se puede tramitar es el del cambio del deudor o titular de la hipoteca. Este proceso puede necesitarse por ejemplo en caso de que la vivienda cambie de dueño por cualquier motivo y el nuevo dueño vaya a hacerse cargo de pagar el resto de la deuda pendiente.

    Cuando se trata de subrogar una hipoteca por cambio de titular, las condiciones del crédito no se cambian, es decir, que no se buscan mejoras o cambios de entidad sino hacer un cambio legal del titular de la deuda.

    Proceso de subrogación por cambio de deudor

    Este proceso es bastante sencillo para ambas partes. Lo que debemos hacer es notificar a la entidad bancaria la intención de subrogar una hipoteca para hacer un cambio de deudor. En ese momento, el banco deberá hacer un estudio de riesgo a la persona que desea hacerse cargo de la deuda para saber si se trata de una persona fiable.

    Esto quiere decir que así como el titular original debió demostrar que estaba preparado financieramente para asumir los costos del crédito, igual pasará con el potencial nuevo titular. Si esta tercera persona cuenta con las características financieras necesarias, entonces la subrogación se hará efectiva.

    Costos de la subrogación por cambio de titular

    Este proceso no generará gastos adicionales para el deudor inicial de la hipoteca, sin embargo, para la persona que quiere asumir el papel de nuevo deudor es posible que haya algunos gastos porque tendrá que demostrar su viabilidad mediante la entrega de los mismos requisitos y documentos que se solicitan a la hora de solicitar una hipoteca por primera vez.

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    5 Mejores hipotecas para subrogar

    Antes de hablar de las mejores hipotecas para subrogar debemos entender que no todos los bancos ofrecen la posibilidad de hacer una subrogación, pero entre los que lo ofrecen, las mejores ofertas son las que te comentaremos a continuación.

    1.- Hipoteca My Investor

    My Investor ofrece una de las que consideramos entre las mejores hipotecas para subrogar aunque debemos cumplir ciertas condiciones, por ejemplo, que el monto a financiar sea superior a 70.000€. En lo que respecta a los intereses aplicados a esta nueva hipoteca, estos serán los siguientes:

    • Hipoteca variable: euríbor + 0,89% TIN (1,39% primer año) y 0,67% TAE
    • Hipoteca fija: TIN 1,59% y TAE 1,78%

    2.- Banca Pueyo

    En el caso de esta entidad, el proceso de subrogación en Banca Pueyo se maneja exactamente igual al de una hipoteca de compra venta. Esto quiere decir que la financiación no puede superar el 80% del valor de la tasación. El plazo de la hipoteca será de un máximo de 30 años pero se exigen algunas vinculaciones:

    • Plan de pensiones de al menos 720€ al año
    • Ingresos recurrentes o nómina
    • Tarjeta de crédito con el banco
    • Seguros de vida, hogar y daños

    3.- Bankiter

    Otra de las mejores hipotecas para subrogar de las que podemos hablar es la de Bankinter, siempre que cumplas con la condición de que el monto a financiar sea de al menos 100.000€ para que la subrogación se trate como una hipoteca de compra venta regular. Las condiciones dependerán del tipo de hipoteca dela siguiente forma:

    • Hipoteca fija: 2,75% TIN y 3,06% TAE
    • Hipoteca variable: euríbor + 2,29% TIN (3,29% primer año) y 3,63% TAE
    • Hipoteca mixta: euríbor+2,29% (2,90% los primeros diez años) y 3,23% TAE

    NOTA: las condiciones de esta hipoteca pueden variar si tienes contratadas las vinculaciones necesarias para que se convierta en una hipoteca bonificada.

    4.- Unicaja

    Otra que se puede considerar entre las mejores hipotecas para subrogar es la ofrecida por Unicaja, esto es porque ofrece las mismas características que una compraventa. Esto quiere decir que se financia el 80% del precio de tasación con un plazo de amortización de hasta 30 años.

    Para hacer una subrogación con Unicaja se deben tener ciertas vinculaciones, principalmente las que mencionamos a continuación:

    • Domiciliar nómina
    • Ser titular de una tarjeta de crédito
    • Seguros de vida, hogar, coche, incapacidad temporal o salud
    • Contratar planes de pensiones o fondos de inversión

    Si cumples con estas condiciones, las condiciones serán las siguientes:

    • Hipoteca fija: 1,70% TIN y 2,31% TAE
    • Hipoteca variable: euríbor+0,99% TIN (1,90% primer año) y 2,53% TAE

    5.- Kutxabank

    Entre las mejores hipotecas para subrogar también podemos mencionar la que se ofrece en Kutxabank. Si queremos subrogar nuestra hipoteca con esta entidad se nos exige que tengamos al menos un año con la hipoteca que hemos contratado principalmente.

    Esta entidad ofrece un máximo del 80% del precio de la vivienda y el plazo de amortización ofrecido es de máximo 30 años. Se solicitan ingresos netos mensuales de entre 2.000€ para un titular y 3.000€ para dos titulares.

    Adicionalmente se pedirán las siguientes vinculaciones:

    • Domiciliar nómina
    • Tener 35 años o más
    • Tarjeta de crédito con consumo mínimo anual de 1.200€
    • Seguros de vida, hogar, coche, salud y protección de pagos
    • Planes de pensiones de al menos 1.000€

    En caso de que se cumplan estas condiciones los intereses aplicados serán los siguientes:

    • Hipoteca fija: 1,68% TAE y TIN desde 1,35%
    • Hipoteca variable: 1,78% TAE y 1,45% TIN primer año, Euríbor + 0,89% el resto

    Ventajas de subrogar una hipoteca

    Ahora que conocemos las mejores hipotecas para subrogar, veamos las ventajas de subrogar una hipoteca. Estas están más que nada dirigidas a la que se hace cuando se cambia de acreedor. Algunas de estas son:

    • Mejora en los intereses originales: esto puede ser cambiar el tipo de hipoteca de fija a variable y viceversa, una reducción en los intereses o un cambio en el índice referencial, especialmente para hipotecas más antiguas.
    • Cambios en el plazo de amortización: otra de las cosas que se pueden hacer cuando de solicita subrogar una hipoteca es cambiar el plazo remanente para pagar el resto de la deuda lo que puede ayudar a reducir el monto de las cuotas de pago.
    • Eliminar vinculaciones: muchos bancos para otorgar beneficios en una hipoteca o para contratarla exigen que se contraten una serie de vinculaciones. Estas podemos eliminarlas mediante un proceso de subrogación.

    Palabras finales

    Cuando se trata de elegir entre las mejores hipotecas para subrogar primero debes estar muy claro en las razones que te llevan a querer subrogar porque de esto dependerá que se tengan que aplicar costos adicionales, tal como hemos explicado anteriormente. Luego de esto, debes estudiar con detenimiento las condiciones de las entidades que te permiten hacer la subrogación de modo que elijas con cuidado la que te ofrezca las mejores condiciones.

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