Lo crea o no, la asequibilidad de la vivienda no ha cambiado mucho en 40 años

El precio medio de venta de una vivienda ha aumentado más de un 2000 % desde 1963.

En 2020, el precio promedio de venta de una vivienda fue de $391,300. ¡Eso es 20 veces el precio de venta promedio de $19,300 en 1963! ¿Cómo puede decir que la asequibilidad de la vivienda no ha cambiado? Piensa en todos los detalles antes de saltar a conclusiones.

Los precios de la vivienda ajustados por inflación muestran una imagen más precisa

Primero, el gráfico anterior muestra el precio de venta promedio, no la mediana. El precio medio de la vivienda puede verse distorsionado por la venta de viviendas a precios muy altos o muy bajos. Los precios medios son generalmente una medida más confiable del precio de una casa típica.

En segundo lugar, debe tener en cuenta la inflación para comprender cómo han cambiado realmente los precios. Definitivamente. El precio medio de la vivienda en 1963 era quizás de 19.300 dólares. Pero también lo era el salario promedio $4,500. Un galón de gasolina cuesta 30 centavos. Y podrías comprar una docena de huevos por 55 centavos.

El gráfico anterior muestra los precios promedio de las viviendas ajustados por inflación desde 1975 hasta 2020. Aunque el aumento de precios no es tan dramático, aún puede ver que los precios de las viviendas son mucho más altos que los promedios históricos. Esto podría indicar que estamos en otra burbuja inmobiliaria similar a la que existió en 2005/2006. Pero hay otro factor a considerar.

Índices de Case-Shiller

Otra forma de comparar el costo de la vivienda a lo largo del tiempo es utilizar índices de reventa, como los índices de precios de vivienda CoreLogic Case-Shiller de Standard & Poor's. Algunos índices de Case-Shiller se basan en el trabajo original de los economistas Karl Case y Robert Shiller, quienes estudiaron las tendencias de los precios de las viviendas comparando las ventas repetidas de las mismas viviendas. El siguiente gráfico muestra los índices Case-Shiller y Real Adjusted Construction Cost para los Estados Unidos desde 1898 hasta 2019.

Aunque el índice Case-Shiller no está en máximos históricos, no estamos lejos del pico de 2007. A finales de 2019, el índice Case-Shiller era similar al índice de 2005, cuando Robert Shiller publicó el segundo . Problema de exuberancia irracional y expresó su preocupación por la sostenibilidad de los precios de la vivienda ya que los ingresos no estaban a la altura del auge de la vivienda. gastos.

Los salarios no se han mantenido al día con los precios de las propiedades

Ahora compare el aumento en el precio medio de la vivienda con el ingreso medio de los estadounidenses.

Con el ajuste de la inflación, el ingreso medio de los estadounidenses aumentó solo un 33%. Sin embargo, los precios medios de la vivienda aumentaron un 60%. Es aún peor cuando miras los ingresos de los adultos jóvenes. Por ejemplo, el ingreso medio de las personas de 25 a 34 años aumentó solo $30 en 44 años (de 1974 a 2017). No es de extrañar que las tasas de propiedad de viviendas entre los Millennials sean más bajas que las generaciones anteriores.

Vivienda nueva y PIB

¿Realmente estamos gastando más en casas nuevas que antes? Ciertamente parece que la vivienda es más cara que nunca. Sin embargo, estamos gastando menos en viviendas nuevas como porcentaje del producto interno bruto (PIB) que en 1963, y la mitad de lo que gastábamos en 2005. Usar el PIB como referencia para el gasto no está exento de problemas para los consumidores. Sin embargo, pinta una imagen de la industria de la construcción de viviendas y el gasto en vivienda a lo largo del tiempo. El siguiente gráfico muestra el índice de dinero gastado en viviendas nuevas dividido por el PIB desde 1963 hasta 2020.

Estamos gastando mucho menos ahora, pero estamos retomando el rumbo rápidamente. El gráfico también muestra claramente el efecto de la recesión en las ventas de viviendas. Cada recesión desde 1973 ha estado precedida por una fuerte caída en el índice. Este índice también muestra la volatilidad de la industria de la construcción, que puede caer 145 puntos en tan solo 4 años (2005 a 2009).

Las casas nuevas son un 47% más grandes que hace 40 años

La inflación, los ingresos estancados y las estadísticas atípicas no son las únicas razones por las que muchas personas no pueden permitirse comprar una casa. Nuestro gusto por las casas grandes también juega un papel importante. En 2018, la casa nueva promedio era 781 pies cuadrados más grande que en 1978. Sin embargo, el tamaño de la casa es un factor que a menudo se pasa por alto.

Cuando también se tiene en cuenta la inflación, el precio por pie cuadrado se ha mantenido relativamente estable. Vea el precio por pie cuadrado (ajustado por inflación) de casas nuevas en el cuadro a continuación.

En 2017, el precio por pie cuadrado de una casa nueva era solo un 4% más alto (alrededor de $3) que en 1979. Lo que ya no suena como una burbuja inmobiliaria. Especialmente cuando considera las comodidades que ahora son estándar para las casas nuevas.

En 1978, solo el 8% de las viviendas tenía tres o más baños y solo el 63% tenía aire acondicionado. Hoy, el 40% de las casas nuevas tienen tres o más baños y el 94% tiene aire acondicionado.

En 2019, los precios de las casas nuevas cayeron, pero el tamaño promedio de las casas cayó aún más, lo que elevó el precio medio por pie cuadrado a $137.50.

Por supuesto, esto solo refleja el precio agregado para todo Estados Unidos. Se vuelve más complicado cuando miras los precios a nivel regional.

Los datos del noreste y oeste de los Estados Unidos explican por qué tantos creen que el mercado inmobiliario está a punto de implosionar. Estas regiones han visto los mayores aumentos de precios: $63 y $19 en los últimos 40 años.

Si bien es probable que veamos una burbuja inmobiliaria en California y Nueva York, los datos muestran una historia diferente en el Medio Oeste y el Sur.

Sin embargo, la situación es completamente diferente en el Medio Oeste, donde el precio por pie cuadrado bajó casi $20. Comprar una casa en el Medio Oeste es más barato hoy, cuando se ajusta al tamaño y la inflación, que en 1978.

Dejó que se hundiera.

En el Sur, el precio por pie cuadrado apenas cambió. Tiene los precios de vivienda más bajos del país y siguió de cerca la tendencia en todo Estados Unidos.

Si tomas en cuenta la inflación, podrías comprar una casa por el mismo precio hace casi 40 años. La clave es mantener el tamaño de la casa a lo que era "normal" hace 40 años.

Por supuesto, hay desventajas al usar un precio medio. Cuando los precios se vuelven menos volátiles, puede dar la apariencia de una subida o bajada colectiva de precios, pero todo depende de cómo se distribuyan los números. Los precios promedio y los precios promedio no pueden predecir con precisión la dirección del mercado. Para hacer esto, debe tener un conocimiento profundo del mercado inmobiliario local. Factores como el precio de venta de propiedades comparables, el mercado laboral local y la edad promedio de la población son críticos a nivel de ciudad y vecindario.

Índice de asequibilidad de la vivienda

Un índice útil para determinar si los precios de la vivienda corresponden a lo que la gente realmente puede pagar es el índice tradicional de asequibilidad de la vivienda. Muestra qué porcentaje de la población puede permitirse comprar la casa al precio medio en una zona determinada en función de sus ingresos.

Un índice de asequibilidad bajo puede ser otra señal de una burbuja inmobiliaria. Como puede ver en el mapa a continuación, la mayoría de los condados de los Estados Unidos ofrecen viviendas relativamente asequibles. También muestra puntos calientes donde la vivienda es menos asequible en los Estados Unidos. En algunas áreas densamente pobladas, la propiedad residencial es demasiado costosa para que la familia promedio compre una casa.

Grandes áreas de la costa oeste y noreste son inaccesibles. En este mapa, California es un estado mayoritariamente rojo. Los centros de empleo como San Francisco, San Diego y Los Ángeles tienen distintos costos de vivienda. Comparar la asequibilidad promedio vivienda en Estados Unidos, 53, y California, 26. Esto significa que solo el 26% de California puede. para traer una casa de precio medio en su estado. La situación es similar en Nueva York, especialmente en las zonas urbanas. Entonces, sí, California y Nueva York probablemente estén en una burbuja inmobiliaria. Sin embargo, a nivel nacional, el 53% de los estadounidenses tienen los ingresos para calificar para una vivienda de precio medio en su estado.

La línea de fondo

Probablemente no veamos otra burbuja inmobiliaria nacional. Las casas son mucho más caras ahora, incluso teniendo en cuenta la inflación. Los salarios no se han mantenido al día con los precios en aumento, lo que exacerba el problema de asequibilidad de la vivienda. Pero el tamaño de la casa mediana también ha aumentado. De hecho, el costo medio por pie cuadrado de los Estados Unidos se ha mantenido relativamente estable durante los últimos 40 años.

Aunque las familias son más pequeñas, aspiramos a viviendas más grandes. Esto aumenta significativamente los precios de la vivienda. Sin embargo, paso a paso, la asequibilidad de las nuevas viviendas no ha cambiado mucho. Si tomas en cuenta la inflación, podrías comprar una casa por el mismo precio hace casi 40 años. La clave es mantener el tamaño de la casa a lo que era "normal" hace 40 años. La buena noticia es que puede encontrar excelentes ofertas en su área, si está dispuesto a comprar una casa del mismo tamaño que la de sus abuelos. La mala noticia es que las casas son tan grandes o difíciles de encontrar.

La situación cambia dramáticamente cuando miras la costa oeste y el noreste, especialmente alrededor de las principales ciudades. En áreas como el Área de la Bahía, bien podríamos estar lidiando con una burbuja inmobiliaria. Lea nuestro Estudio de la industria hipotecaria de 2020 para averiguar qué causó este ciclo de auge y caída en muchas ciudades importantes.