Hipoteca sumergida: ¿Qué es y qué puedes hacer?

Hipoteca sumergida: ¿Qué es y qué puedes hacer?
Resumen del artículo

Una hipoteca bajo el agua es una hipoteca que tiene un saldo principal superior al valor de mercado actual de la vivienda. Esto puede tener problemas de largo alcance tanto para los prestatarios como para los prestamistas.

Si escuchas las noticias, ya sabes que una hipoteca bajo el agua no es algo que quieras tener nunca. A menudo provoca grandes trastornos financieros e impide que la gente venda sus casas.

Durante la Gran Recesión de 2008, tanto los financieros como los propietarios de viviendas estaban aterrorizados ante la posibilidad de que más hipotecas quedaran al revés. A menudo era la sentencia de muerte de las finanzas de una familia. Pero, ¿qué significa tener un préstamo hipotecario bajo el agua?

Índice de contenidos
  1. ¿Qué es una hipoteca sumergida?
  2. ¿Cómo se produce una hipoteca bajo el agua?
    1. ¿Qué tienen que ver las hipotecas bajo el agua con la crisis financiera de 2008?
  3. ¿Cuál es el problema de las hipotecas sumergidas?
  4. ¿Cómo sabes si estás bajo el agua en tu casa?
  5. Opciones para los propietarios que tienen una hipoteca bajo el agua
    1. ¿Cuál es la mejor manera de salir de una hipoteca sumergida?
    2. ¿Cuál es el mejor consejo que podemos darte en relación con los préstamos hipotecarios bajo el agua?
  6. Preguntas frecuentes
    1. ¿Cómo puedo salir de mi hipoteca bajo el agua?
    2. ¿Qué porcentaje de hipotecas están bajo el agua?
    3. ¿Cómo se llama cuando debes más de lo que vale tu casa?
    4. ¿Puedes refinanciar si tu casa está bajo el agua?
  7. Puntos clave

¿Qué es una hipoteca sumergida?

Una hipoteca bajo el agua, también conocida como hipoteca al revés, se produce cuando debes más por tu casa de lo que vale actualmente. Si tu hipoteca está bajo el agua, no puedes vender y pagar la casa. Una hipoteca bajo el agua se produce cuando tienes una casa que vale menos de lo que debes por ella. Por ejemplo, si tu casa vale 200.000 dólares, pero debes 400.000 dólares, se considera que está bajo el agua. En algunas zonas, esto también se conoce como "hipoteca al revés"

¿Cómo se produce una hipoteca bajo el agua?

Está claro que nadie quiere tener una casa bajo el agua. Hay varias razones por las que la hipoteca de una casa puede estar bajo el agua. Las razones más comunes son:

  • Hay una gran recesión económica que ha afectado al valor de tu vivienda Durante la crisis financiera de 2008, la burbuja inmobiliaria estalló. Las condiciones del mercado inmobiliario pasaron de ser favorables a desfavorables. Esto hizo que en la mayor parte del país se produjera una importante caída del valor de las propiedades.
  • Has comprado tu casa con poco o ningún dinero de entrada, o tienes una hipoteca inversa Ésta es una de las razones más comunes por las que el saldo de tu préstamo supera el precio de tu casa, especialmente en tiempos volátiles. Los préstamos hipotecarios de alto riesgo pueden causar esto.
  • Un gran proyecto de construcción desfavorable ha hecho que te quedes bajo el agua de tu hipoteca Vivir junto a una autopista, por ejemplo, haría que el valor de la mayoría de las viviendas bajara.
  • Los índices de delincuencia y el deterioro urbano hicieron bajar el valor de tu vivienda Esto suele ocurrir a lo largo de varios años. Sin embargo, en los disturbios de Newark durante los años 60 y 70, esto a menudo parecía una experiencia de una noche.
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En algunos grupos financieros, sólo se considera realmente que estás bajo el agua si debes más de 15.000 dólares más de lo que vale tu casa. Sin embargo, éste no es siempre el caso. Cualquier cantidad de déficit entre tu hipoteca y el valor de la vivienda está bajo el agua.

¿Qué tienen que ver las hipotecas bajo el agua con la crisis financiera de 2008?

Quizá el ejemplo más extremo de hipotecas sumergidas generalizadas se produjo durante la crisis financiera de 2008. Durante esta crisis, el mercado inmobiliario se encontraba en medio de una gran burbuja. Las viviendas tenían un precio muy superior a su valor real, y luego se concedieron a los prestatarios hipotecas de alto riesgo que realmente no podían pagar.

Cuando el mercado se desplomó, miles de personas perdieron sus empleos. Esto hizo que no pudieran pagar sus hipotecas. Los que tenían un patrimonio inmobiliario intentaron hacer una venta al descubierto, pero a menudo se les denegó la venta al descubierto.

Se produjo el caos. La pérdida de empleo y las hipotecas al revés provocaron graves problemas. Esto hizo que muchas personas decidieran abandonar sus casas o hacer algo ilegal como una segunda hipoteca silenciosa. Esto se convirtió en una gran crisis inmobiliaria que afectó a los precios de las viviendas en todo el país.

¿Cuál es el problema de las hipotecas sumergidas?

Si tu casa se hunde, vas a tener problemas, incluso si pagas las cuotas de la hipoteca puntualmente. Sin embargo, esto no siempre es un problema. Por lo general, sólo es un problema si quieres mudarte, vender tu casa o poner en marcha un plan de refinanciación.

En pocas palabras, si debes más de lo que vale tu casa, se producirá un patrimonio neto negativo y eso dificultará la mayoría de las decisiones de pago de la vivienda.

La buena noticia es que, en los últimos años, cada vez son menos las viviendas que están bajo el agua. Según el último informe de Attom Data, los hogares hipotecados tienen 13 veces más probabilidades de tener un patrimonio neto que de estar seriamente sumergidos. Como muestra el siguiente gráfico, el patrimonio neto de los hogares ha aumentado drásticamente desde 2011.

¿Cómo sabes si estás bajo el agua en tu casa?

Si no estás seguro de si eres una de las muchas personas que tienen hipotecas bajo el agua, te explicamos cómo puedes averiguarlo.

  1. Ponte en contacto con tu prestamista hipotecario y solicita una declaración de pago de tu préstamo actual Sólo tienes que averiguar el saldo restante y a cuánto asciende el valor de tu vivienda.
  2. Comprueba si tu préstamo es mayor que el que tenías cuando lo pediste Si los tipos de interés acabaron perjudicando el saldo de tu hipoteca y el valor de la vivienda no aumentó en tu zona, estás bajo el agua.
  3. Entonces, llama a un agente inmobiliario local para averiguar cuánto vale tu casa en el mercado No necesitas una tasación completa, pero quizá quieras conocer las ventas generales comparables en tu zona. Si puedes, averigua el valor actual de tu casa. Si ves que es muy inferior a lo que pagaste por la casa o a lo que debes, estás bajo el agua.

Opciones para los propietarios que tienen una hipoteca bajo el agua

Estar bajo el agua puede ser duro, pero no es insuperable. Hay formas de solucionarlo. Esto es lo que debes saber en cuanto a tus opciones.

  1. Sigue haciendo los pagos mensuales de la hipoteca Lo creas o no, la mayoría de las personas que están bajo el agua tienden a ver cómo se resuelven sus problemas por sí solas si siguen pagando su hipoteca cada mes. Cada pago va reduciendo el saldo del préstamo de tu casa, lo que te acerca al equilibrio. De este modo, aguantas la mala economía y conservas tu casa.
  2. Considera la posibilidad de hacer una venta al descubierto Las ventas al descubierto te permiten librarte de tu hipoteca vendiendo la casa a un precio rebajado que se ajusta a los valores de la propiedad. Sin embargo, esto no siempre es posible. Para conseguir una venta al descubierto, tu prestamista tiene que aprobar la cantidad por la que se vende. Esto supone una pérdida del valor de la vivienda para el banco. Muchos bancos no lo permiten debido a la pérdida que puede suponer para ellos.
  3. Elige vender la casa y pagar la diferencia de tu bolsillo Esta también es una opción, pero puede ser un poco dura para las carteras.
  4. También puedes hacer una refinanciación de tu vivienda Si realizaste pagos mensuales regulares de la hipoteca y tienes menos del 20 por ciento de patrimonio neto en tu casa, es posible que puedas obtener un paquete de refinanciación HARP. Sin embargo, el HARP expiró en 2018. Es posible que tengas que recurrir a un préstamo personal para cubrir la diferencia de tu patrimonio neto negativo, si es que es posible. En general, esta es una solución que rara vez, o nunca, se considera posible.
  5. Haz un impago estratégico Si no puedes hacer los pagos mensuales por un motivo u otro, puedes hacer un impago estratégico. Esto significa que te alejas de tu casa y esperas a que se produzca una ejecución hipotecaria. Esto se suele hacer cuando no se permite una venta al descubierto.
  6. Si tienes un préstamo de la FHA, es posible que puedas obtener ayuda a través del administrador de tu préstamo Algunos préstamos de la FHA vienen con opciones que pueden ayudarte a pagar el saldo de tu hipoteca aunque el importe del pago mensual no sea asequible tal como está. Deberías pedir consejo a un asesor aprobado por el HUD si no estás seguro de qué hacer.
  7. El banco también puede ejecutar la hipoteca de tu casa Si hay alguna forma de evitarlo, deberías hacerlo. La ejecución hipotecaria y la quiebra afectarán negativamente a tu puntuación de crédito y a tu vida.
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¿Cuál es la mejor manera de salir de una hipoteca sumergida?

Sinceramente, en la mayoría de los casos, lo mejor es mantener tu hipoteca actual y trabajar para pagar el importe del préstamo. Cuando sigues pagando tu hipoteca, construyes un patrimonio y aprovechas el valor actual de tu casa.

Con esperanza, podrás reducir el saldo actual de tu hipoteca y tener realmente una cantidad decente de capital. Con el tiempo, los precios de las viviendas suelen aumentar. Es una tendencia nacional. La idea es que sigas pagando todo hasta que el valor de la propiedad suba y te saque del "agua"

¿Cuál es el mejor consejo que podemos darte en relación con los préstamos hipotecarios bajo el agua?

Los precios de las viviendas fluctúan, al igual que las situaciones financieras. Si tienes un préstamo hipotecario del que no estás seguro, lo mejor que puedes hacer es hablar con un agente de préstamos y un experto hipotecario cualificado para averiguar cuáles son tus mejores opciones.

Preguntas frecuentes

¿Cómo puedo salir de mi hipoteca bajo el agua?

Las formas más habituales de salir de una hipoteca sumergida son seguir pagando las letras mes a mes, o vender la casa con pérdidas. Vender tu casa puede ser difícil, ya que tu prestamista puede exigirte que le avises.

¿Qué porcentaje de hipotecas están bajo el agua?

Durante la Gran Recesión de 2008, las hipotecas bajo el agua eran bastante comunes. Sin embargo, la tasa de hipotecas bajo el agua ha disminuido en los últimos años. Según un estudio realizado en 2022 por Attom Data, sólo el 3,1% de las viviendas hipotecadas, es decir, 1 de cada 32, estaban seriamente bajo el agua en el cuarto trimestre de 2021. En este estudio, se definió como gravemente infravalorado el hecho de deber un 25% más que el valor de mercado de la vivienda.

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El mismo estudio muestra que el 41,9% de las hipotecas son ricas en capital, lo que significa que el saldo del préstamo era del 50% o menos de su valor de mercado. En otras palabras, las casas hipotecadas tienen 13 veces más probabilidades de ser ricas en capital que de estar seriamente sumergidas.

¿Cómo se llama cuando debes más de lo que vale tu casa?

Se llama "estar bajo el agua" o estar al revés en tu casa. Cualquier préstamo hipotecario puede estar bajo el agua si se dan circunstancias desafortunadas.

¿Puedes refinanciar si tu casa está bajo el agua?

Si tu casa está actualmente bajo el agua, probablemente no vas a poder refinanciar en breve. A no ser que tengas patrimonio en tu casa, es imposible. Desde que expiró el programa HARP, la inmensa mayoría de los prestamistas hipotecarios no están dispuestos a trabajar con viviendas sumergidas.

Puntos clave

  • Las hipotecas sumergidas son viviendas que deben más de lo que valen.
  • Las formas más habituales de salir de un préstamo sumergido son seguir haciendo pagos, vender la casa o entrar en un impago planificado.
  • Si no quieres mudarte o refinanciar, una casa sumergida no perjudicará tu vida cotidiana.
  • La mayoría de las hipotecas bajo el agua fueron provocadas por la crisis financiera de 2008 y las hipotecas de alto riesgo.
Fuentes del artículo
  1. Informe sobre hipotecas sumergidas - Datos de Attom
  2. Ahogarse en la deuda - Censo.gov
  3. Evitar la ejecución hipotecaria - HUD
  4. Patrimonio de los propietarios de los hogares - Reserva Federal
  5. Los mejores prestamistas de refinanciación de hipotecas - SuperMoney

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