Muchos propietarios de viviendas llegan a un punto en el que quieren refinanciar su hipoteca. De hecho, de 2015 a 2016 se produjo un aumento del 20% en el nivel de originaciones de refinanciación en EE.UU., según el Informe sobre las originaciones de hipotecas en EE.UU de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
Hay muchas razones para refinanciar, pero las principales son ahorrar dinero con un tipo de interés más bajo y sacar el valor de la vivienda. Puede ser un buen movimiento financiero estratégico, pero es importante saber primero algunas cosas. Para ayudarte a conseguir un mejor trato en tu hipoteca, aquí tienes unos consejos que debes tener en cuenta.
Conoce tus opciones
En primer lugar, conoce las opciones de refinanciación disponibles. Hay dos tipos principales, la regular y la de pago en efectivo.
- Refinanciación ordinaria
Con una refinanciación normal, simplemente estás refinanciando la cantidad que debes para conseguir un mejor trato en tu hipoteca. Aquí tienes algunos cambios que puedes hacer. - Bajar el tipo de interés
Si te gusta el tipo de interés que tienes actualmente (fijo o ARM) pero quieres ver si puedes optar a un tipo más bajo, puedes comparar precios para ver qué tipo te ofrecen los prestamistas. - De una hipoteca de tipo variable (ARM) a un tipo fijo.
Si tu préstamo actual es variable y quieres sustituirlo por un tipo de interés constante que te proporcione pagos mensuales predecibles, puedes refinanciar a un préstamo de interés fijo. - De fijo a un ARM
O viceversa, si quieres reducir tus pagos y comprendes el riesgo con las fluctuaciones, un ARM puede proporcionar un tipo de interés más bajo ahora. Esta puede ser una buena opción, sobre todo si no piensas permanecer en tu casa durante toda la duración del préstamo. Lee más sobre las hipotecas fijas frente a las ARM. - Refinanciar por un plazo más corto.
Si quieres liquidar tu préstamo más rápidamente y puedes permitirte pagos más elevados, un préstamo a más corto plazo te permitirá reducir el interés total que pagas. También deberías intentar conseguir un mejor tipo de interés, ya que un préstamo más corto es menos arriesgado para los prestamistas. - Refinanciación en efectivo
Con una refinanciación en efectivo, sustituyes tu hipoteca actual por un nuevo préstamo que suma más de lo que debes actualmente por tu casa. Te permite sacar parte del patrimonio de tu casa en un pago único en efectivo. Según Las directrices de Fannie Mae, tu préstamo sólo puede suponer un porcentaje del valor de mercado actual de tu vivienda y la relación préstamo-valor (LTV) máxima puede oscilar entre el 65% y el 80%, según el tipo de operación. Así, si tu casa vale 200.000 dólares y tienes una LTV máxima del 80%, podrías pedir un préstamo de hasta 160.000 dólares. Si debes 120.000 $ en tu hipoteca anterior, podrías cobrar 40.000 $. El dinero que recibas puede usarse como quieras, aunque es buena idea utilizarlo para fines con beneficios a largo plazo, como mejoras en la vivienda o para pagar otras deudas. La ventaja de saldar deudas como tarjetas de crédito y préstamos personales es que los intereses de la hipoteca son deducibles de los impuestos si detallas tus impuestos federales, mientras que los intereses de esas deudas no lo son.
Asegúrate de sopesar todas las opciones de refinanciación para poder tomar una decisión informada sobre la vía que mejor se adapte a tus necesidades.
Haz tus deberes
A continuación, haz un balance de tu hipoteca actual. ¿Cuál es el tipo de interés y cuáles son sus condiciones? ¿Hay algún factor que te guste? ¿Tiene una comisión de salida para liquidar la hipoteca antes de tiempo? ¿Qué es lo que no te gusta y quieres sustituir? Debes determinar lo que quieres en tu nueva hipoteca en cuanto a tipo de préstamo, tipo de interés, cuota mensual, duración y coste total.
Calcula el punto de equilibrio
La refinanciación puede ahorrarte dinero en tu hipoteca, pero tiene un coste. Según varios prestamistas que hemos revisado, las siguientes son las comisiones más comunes que puedes tener que pagar.
- Penalización por pago anticipado
Tarifa que cobra el prestamista si pagas la hipoteca antes de tiempo. Aunque está restringida por la CFPB, estas comisiones están permitidas en algunas circunstancias, así que asegúrate de comprobar tu hipoteca actual. - Puntos
Un coste inicial opcional que se paga para reducir el tipo de interés; un punto equivale al 1% del importe total de la hipoteca. - Gastos de tasación
La cantidad que pagas por la tasación de tu vivienda. - Gastos de custodia y de título
Estos costes incluyen el seguro del título y la tasa de depósito en garantía. Los costes adicionales relacionados con el título pueden incluir los gastos de mensajería y los gastos diversos de dibujo. - Honorarios del prestamista
Los prestamistas pueden cobrar por la preparación de documentos, la suscripción, la tramitación, la financiación y los gastos administrativos. - Tasas de crédito
Costes por sacar tus informes de crédito de las tres agencias. - Impuestos
Todos los impuestos sobre la propiedad pendientes o atrasados tendrán que pagarse al cierre de la hipoteca.
Asegúrate de identificar todos los costes asociados a un posible préstamo. Aunque un tipo de interés bajo que se traduce en una cuota mensual más baja puede ser atractivo, es importante ver el panorama completo. Calcula cuánto te ahorrarás en la cuota mensual. A continuación, calcula cuántos meses harán falta para que tus ahorros cubran los costes de la refinanciación. Busca el prestamista que pueda ayudarte a alcanzar el punto de equilibrio en el menor tiempo posible, y que al mismo tiempo te ahorre lo máximo durante la vida del préstamo.
Audita tu informe de crédito
Uno de los factores clave para conseguir un buen trato al refinanciar tu hipoteca es que te aprueben un tipo de interés bajo. Para ello, tu crédito debe estar en plena forma. Consulta tu informe de crédito y comprueba tu puntuación crediticia. Si tienes algún error o marca negativa que puedas arreglar, asegúrate de aclararlo antes de presentar la solicitud. Además, calcula tu ratio deuda-ingresos (pagos mensuales totales de la deuda/ingresos mensuales brutos) y asegúrate de que es del 43% o menos, ya que influirá en la aprobación, según el Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB).
Busca la mejor oferta global
Una vez que sepas lo que quieres y cómo identificar una buena oferta, es el momento de comparar precios. Tienes muchos prestamistas entre los que elegir, así que habrá que investigar un poco para encontrar los mejores. Aquí tienes una lista rápida de lo que debes buscar.
- Un prestamista que ofrezca el tipo de préstamo que deseas
- Un tipo de interés bajo
- Pocas comisiones y penalizaciones
- Servicio (buen servicio de atención al cliente y opiniones positivas de clientes anteriores)
Una vez que tengas una lista de prestamistas preseleccionados, haz la solicitud. Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, los prestamistas deben proporcionarte un formulario estándar de tres páginas presupuesto del préstamo en un plazo de tres días hábiles tras recibir tu solicitud. Este presupuesto incluirá tu tipo de interés estimado, los costes de cierre, el pago mensual, los costes de impuestos y seguros, las penalizaciones, las características y cómo pueden cambiar tu tipo de interés y tus pagos en el futuro.
Todos los prestamistas utilizarán el mismo formulario estándar, lo que facilita la comparación de las ofertas. Obtener este formulario no significa que te aprueben o denieguen el préstamo, sólo muestra lo que ofrece cada prestamista para que puedas elegir aquel con el que quieres avanzar.
Considera la posibilidad de bloquear el tipo de interés
Por último, es posible que quieras conseguir un bloqueo de tipos si los tipos de interés bajan y has encontrado un prestamista que te ofrece una buena oferta global. Un bloqueo de tipos es cuando fijas un tipo de interés y una estructura de costes con un prestamista concreto. Al hacerlo, el prestamista está obligado a darte ese tipo en tu préstamo, independientemente de que los tipos hayan cambiado desde el momento del bloqueo del tipo hasta la fecha de cierre. Los periodos de bloqueo de tipos suelen oscilar entre 30 y 65 días o más, el Oficina de Protección Federal del Consumidor dice.
Ten en cuenta que el momento más seguro para conseguir un bloqueo de tipos es después de tu tasación. El tipo de interés que te den depende de la valoración de tu vivienda y de la relación préstamo-valor. Si obtienes el bloqueo del tipo antes de la tasación y las cifras que presentaste en un principio acaban siendo inexactas, el tipo de interés tendrá que cambiar. Además, pregunta si el bloqueo del tipo tiene un coste adicional. El prestamista puede cobrarte un pequeño aumento de los intereses, así que asegúrate de que el coste no supera el beneficio.
Para que un prestamista fije tu tipo de interés, primero tendrás que solicitarlo y obtener la precalificación.
Encuentra el mejor prestamista para ti
Refinanciar tu hipoteca puede ser un gran movimiento financiero. Si crees que es la más adecuada para ti, asegúrate de informarte sobre las opciones de refinanciación, haz los deberes para entender bien las condiciones de tu préstamo actual y lo que quieres, calcula el punto de equilibrio, audita tu informe crediticio, compara precios y considera la posibilidad de bloquear el tipo de interés.
A la hora de elegir un prestamista, te llevará tiempo investigar tus opciones. Sin embargo, puedes encontrar una amplia gama de prestamistas en un lugar práctico en nuestra página de revisión de préstamos hipotecarios. Puedes comparar fácilmente las ofertas y leer las opiniones de clientes anteriores.
