¿Cuándo hay que pagar el anticipo de una casa de nueva construcción?

¿Cuándo hay que pagar el anticipo de una casa de nueva construcción?
Resumen del artículo:

Financiar una vivienda de nueva construcción puede no ser tan diferente de financiar la compra de una vivienda existente. Tendrás acceso a los mismos tipos de préstamo y el proceso de pago inicial es el mismo. Sin embargo, es posible que necesites otros tipos de financiación además de tu hipoteca tradicional, lo que significa que puedes estar pendiente de más de un pago inicial.

Para la mayoría de las personas, una casa es la compra más cara que harán en su vida. Encontrar la casa de tus sueños es un momento emocionante, pero también puede ser estresante, gracias a las muchas partes en movimiento.

La compra de una casa requiere un montón de nuevos gastos, desde el pago inicial hasta los costes de cierre y los nuevos pagos de la hipoteca. Y comprar una casa de nueva construcción puede complicar aún más las cosas, sobre todo si necesitas financiación adicional o tienes que pagar un depósito al constructor de la casa.

Antes de decidirte a comprar una casa de construcción, es importante entender en qué te estás metiendo. Sigue leyendo para saber más sobre los distintos tipos de financiación que se necesitan para las casas de nueva construcción, cuándo hay que pagar la entrada y mucho más.

¿Qué es una vivienda de nueva construcción?

Una casa de nueva construcción es aquella en la que tú eres el primero en vivir en ella tras su construcción. En algunos casos, puedes trabajar directamente con el constructor para personalizar y construir tu casa. Cuando sigues este camino, tienes un papel práctico en el proceso de construcción, ayudando a aprobar el diseño, a elegir características personalizadas para la casa y mucho más.

En otros casos, puedes simplemente comprar una casa de nueva construcción cuando ya está construida. En este caso, no tendrías nada que decir sobre las características de la casa, pero seguirías siendo el primero en vivir en ella.

Cuando se trata de una casa de nueva construcción, suele haber tres opciones:

  • Construida según las especificaciones Una casa específica no suele permitir mucha personalización por tu parte como comprador. El plano y las características de la casa ya están decididos, y la compras tal cual.
  • Semipersonal: Con una casa semipersonalizada, la estructura ya está fijada, pero tendrás la posibilidad de personalizar algunas de las características interiores. Con una casa semipersonalizada, a menudo los constructores ofrecen múltiples opciones para el suelo, los armarios, las encimeras y otras características similares.
  • A medida: Con una casa a medida, tú, como comprador, tienes un papel activo en todo el proceso. Puedes contratar a contratistas y subcontratistas individuales, ayudar a diseñar el plano y tomar todas las demás decisiones importantes sobre la casa.
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¿Cuándo hay que pagar la entrada en las casas de nueva construcción?

El momento del pago inicial de una casa de nueva construcción es el mismo que el de cualquier otra compra de vivienda. Llevarás el pago inicial a la mesa de cierre, junto con los gastos de cierre y cualquier otra cosa que debas aportar.

Sin embargo, cuando compras una casa de nueva construcción, el pago inicial de la hipoteca puede no ser el único que pagarás. En primer lugar, si utilizas un préstamo para la construcción durante el proceso de construcción, tendrás que aportar un pago inicial cuando cierres ese préstamo. Los pagos iniciales de los préstamos para la construcción suelen ser mayores que los de las hipotecas tradicionales, y es posible que se te exija un 20-30% del importe de la hipoteca.

Dependiendo de si estás comprando una casa por encargo o construyendo una casa a medida, también se te puede pedir que pagues un pago inicial o un depósito al constructor. Este depósito del constructor suele exigirse en el momento de la firma del contrato. En otros casos, puede deberse en dos plazos )o más) durante el proceso de construcción. La buena noticia es que el depósito que hagas al constructor puede contar para tu futuro pago inicial de la vivienda.

Préstamos para nuevas construcciones: ¿cuándo necesitas uno?

Como hemos dicho, la compra de una casa de nueva construcción puede adoptar diferentes formas, desde la compra de una casa lista para mudarse hasta la construcción de una casa totalmente personalizada. El tipo de casa de nueva construcción que compres afectará al tipo de financiación necesaria. Si eres nuevo en el proceso o no estás seguro de por dónde empezar, un agente inmobiliario puede orientarte sobre el tipo de financiación que necesitarás.

Financiación del constructor

Algunos constructores no requieren que obtengas ninguna financiación especial para construir tu casa. En su lugar, el constructor paga el proyecto, y luego tú simplemente obtendrás una hipoteca tradicional, que cerrarás cuando la construcción esté terminada. Con este tipo de financiación, es posible que tengas que hacer un depósito con el constructor cuando se ponga la primera piedra de la casa. Sin embargo, si la casa ya está construida cuando la compras, puede que no sea necesario un depósito.

Préstamos para la construcción de viviendas nuevas

Si estás construyendo una casa a medida, es probable que necesites un préstamo para construcción de obra nueva para financiar el proyecto. Los préstamos para la construcción son un tipo de financiación a corto plazo que obtienes a través de un prestamista. Se utiliza para financiar el proceso de construcción. Como los préstamos para la construcción de viviendas no están garantizados como las hipotecas tradicionales, pueden tener tipos de interés más altos y requerir pagos iniciales más elevados. Cuando la casa esté terminada, obtendrás una hipoteca tradicional, que se utiliza para pagar el préstamo para la construcción.

Es importante -independientemente del método de financiación que elijas- comparar varios prestamistas antes de tomar una decisión. Un estudio de la Reserva Federal descubrió que obtener un solo presupuesto adicional ahorraba a los compradores de vivienda 1.500 dólares a lo largo de la vida del préstamo. Pedir cinco o más presupuestos, ahorró a los compradores una media de 3.000 dólares.

Préstamos de construcción a vivienda

Algunos prestamistas hipotecarios ofrecen préstamos de construcción a permanente, también conocidos como préstamos combinados. En lugar de tener dos préstamos distintos y dos cierres distintos, sólo se requiere un préstamo. Cuando la vivienda está terminada, el préstamo para la construcción se convierte automáticamente en financiación permanente. La ventaja de estos préstamos es que sólo hay un proceso de aprobación del préstamo, un cierre y un conjunto de costes de cierre.

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Depósito del constructor (también conocido como depósito de garantía) frente al pago inicial

Los constructores suelen exigir un depósito que oscila entre el 5% y el 10% del precio total de venta

Como ya hemos dicho, la mayoría de los constructores te exigen un depósito, también conocido como arras, cuando trabajas con ellos en tu casa de nueva construcción. Este depósito es similar a la fianza que puedes depositar cuando haces una oferta por una casa de reventa. Dependiendo del constructor, el depósito puede oscilar entre el 5 y el 10% del precio total de la construcción.

El depósito es una muestra de buena fe, y si te echas atrás en el trato, puedes perderlo. Sin embargo, suponiendo que sigas adelante con el acuerdo, tu fianza contará para el pago inicial final.

Hay un par de diferencias clave entre el depósito (o la fianza) y el pago inicial. En primer lugar, el depósito se paga al constructor, mientras que el pago inicial se paga a tu prestamista hipotecario (aunque en última instancia va al vendedor).

La finalidad del depósito es reservar tu vivienda y proporcionar algo de capital al constructor. El pago inicial, sin embargo, se destina al precio de compra de la vivienda y representa tu patrimonio. Por ejemplo, si construyes una casa de 300.000 $ y tu pago inicial es de 30.000 $, tendrás un 10% de capital en la casa, mientras que el banco es dueño del otro 90%.

¿Qué cuota inicial necesitas en un préstamo para una vivienda nueva?

La cuantía de los pagos iniciales requeridos para los préstamos para viviendas nuevas no difiere de la que se necesitaría para comprar una vivienda de reventa, y depende en gran medida del tipo de préstamo que se solicite.

Si utilizas una hipoteca convencional, necesitarás un pago inicial mínimo del 3% (aunque algunos prestamistas pueden preferir el 5%). Ten en cuenta que si tu pago inicial es inferior al 20%, tendrás que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que adquieras suficiente patrimonio en tu casa.

Tu pago inicial puede ser un poco diferente para otras opciones de préstamo, como un préstamo respaldado por el gobierno. Por ejemplo, un préstamo de la FHA requiere un pago inicial de al menos el 3,5%, pero los prestamistas podrían exigir hasta el 10%, dependiendo de tu puntuación de crédito. Otros préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos VA y los préstamos USDA, no suelen requerir ningún pago inicial.

Por último, si utilizas un préstamo para la construcción de tu casa, es posible que tengas que pagar una cuota inicial aparte (a menos que utilices un préstamo de construcción a vivienda). Los préstamos para la construcción suelen requerir un pago inicial mayor, normalmente entre el 20% y el 30%.

¿El pago inicial vence en la fecha de cierre?

Sí, al igual que en una hipoteca tradicional, el pago inicial de una vivienda de nueva construcción debe abonarse en la fecha de cierre. Si utilizas un préstamo para la construcción, también pagarás un pago inicial cuando cierres ese préstamo.

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¿Es más difícil conseguir una hipoteca para una obra nueva?

Los requisitos para obtener una hipoteca para una obra nueva no son diferentes de los que se exigen para comprar cualquier otra vivienda. Sin embargo, si necesitas obtener un préstamo para la construcción, puedes encontrarte con obstáculos adicionales, ya que esos préstamos no están garantizados por ninguna propiedad. Suelen tener tipos de interés más altos y requisitos de pago inicial más elevados, y también pueden exigir una puntuación de crédito más alta.

¿Cuánto tiempo tiene que estar el pago inicial en tu cuenta?

Algunos prestamistas exigen lo que se conoce como "maduración del pago inicial", es decir, que mantengas el dinero del pago inicial en tu cuenta durante un determinado periodo de tiempo. Por lo general, los prestamistas quieren que el dinero esté en tu poder durante al menos 60 días antes del cierre.

¿Quién se queda con el pago inicial de una casa de nueva construcción?

El pago inicial de una vivienda es técnicamente para el vendedor, y representa tu contribución al precio de la vivienda. Por ejemplo, si pones un 10% de entrada en una casa de 300.000 $, entonces estarías pagando 30.000 $ del precio de venta, mientras que el prestamista paga los otros 270.000 $ con el importe del préstamo. Es la parte del precio de compra que no se financia a través de la hipoteca.

Puntos clave

  • Una casa de nueva construcción es aquella en la que eres el primero en vivir, ya sea porque la has comprado nueva a un constructor o porque has participado en el proceso de construcción.
  • Las casas de nueva construcción pueden requerir una financiación especial, incluidos los préstamos para la construcción o los préstamos para la construcción. El agente inmobiliario adecuado puede ayudarte a encontrar el mejor tipo de préstamo para tu situación.
  • Los préstamos para la construcción suelen requerir un pago inicial más elevado -a menudo entre el 20% y el 30%- y pueden tener tipos de interés más altos que los préstamos convencionales.
  • El pago inicial de cada préstamo debe realizarse en el momento del cierre. Si utilizas tanto una hipoteca de construcción como una permanente, es posible que tengas varios pagos iniciales.
  • Además del pago inicial exigido por el prestamista, es posible que también tengas que pagar una fianza del constructor o un depósito de garantía cuando firmes el contrato.

Financiación de una vivienda de nueva construcción

Si vas a comprar una casa de nueva construcción, es importante entender cómo funciona la financiación de la construcción. Dependiendo del acuerdo, puedes tener sólo una hipoteca tradicional, un préstamo para la construcción, un préstamo tradicional o una hipoteca combinada que pasa de ser un préstamo para la construcción a una hipoteca permanente cuando la casa está terminada. En todos los casos, es probable que debas un pago inicial, que será exigible en el momento del cierre.

Asegúrate de comparar al menos tres prestamistas cuando busques una hipoteca. La lista de prestamistas que aparece a continuación es un buen punto de partida.

Ver fuentes del artículo
  1. Estudio del sector hipotecario - SuperMoney
  2. Préstamos para la vivienda - GovLoans.Gov
  3. ¿Por qué los consumidores dejan dinero sobre la mesa? - Reserva Federal

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