¿Cuál es el coste de una hipoteca de 1 millón de dólares frente a una de 2 millones?

Los pagos de una hipoteca de 1 millón y 2 millones de dólares son, respectivamente, más de 5.000 y 10.000 dólares. Pero si tienes en cuenta el seguro de la vivienda, los impuestos sobre la propiedad y otros gastos de propiedad y mantenimiento de una casa, tus costes serán aún mayores.

Los precios de las viviendas en todo el país llevan años aumentando de forma espectacular. Según los datos de Zillow, el precio medio de la vivienda aumentó más del 39% desde enero de 2020 hasta mayo de 2022. Los precios son aún más extremos en ciertas partes del país. Por ejemplo, en mayo de 2022, el precio medio de la vivienda en Seattle es de unos 985.000 dólares, mientras que las casas de San Francisco se venden por un impactante precio medio de 1,65 millones de dólares.

Si vives en una de estas caras ciudades -o simplemente quieres comprar una casa de alto precio en tu zona-, probablemente te preguntes cómo puedes conseguir una hipoteca de 1 millón o 2 millones de dólares, así como cómo son esos pagos mensuales. En este artículo, hablaremos de los pagos de la hipoteca y de los gastos adicionales en los que probablemente incurrirás al vivir en una casa de uno o dos millones de dólares.

Índice de contenidos
  1. La hipoteca de una casa de 1 millón de dólares frente a la de 2 millones
  2. Préstamos para viviendas de alto valor
  3. Cómo calcular la cuota de una hipoteca de 1 millón de dólares frente a una hipoteca de 2 millones de dólares
    1. Ejemplo de cálculo de una hipoteca
  4. Ingresos necesarios para una hipoteca de 1 millón de dólares frente a una hipoteca de 2 millones de dólares
    1. Consejo profesional
  5. Requisitos para un préstamo jumbo
  6. Otros costes de la propiedad de la vivienda
    1. Consejo profesional
  7. Preguntas frecuentes
    1. ¿Cuál es la cuota mensual de una hipoteca de 1 millón de dólares?
    2. ¿Cuántos ingresos necesito para una hipoteca de 1 millón de dólares?
    3. ¿Qué ingresos necesitas para una hipoteca de 900.000 $?
  8. Puntos clave

La hipoteca de una casa de 1 millón de dólares frente a la de 2 millones

Lo primero que hay que saber sobre un préstamo hipotecario sobre una casa de 1 millón o 2 millones de dólares es que el valor de tu casa no es el mismo que el de tu hipoteca. Cuando compras una casa, los prestamistas hipotecarios suelen exigirte un pago inicial.

Para un préstamo convencional, los prestamistas exigen un pago inicial de al menos el 3% (aunque tendrás que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) para todo lo que sea inferior al 20%). Sin embargo, para la hipoteca de una casa de 1 o 2 millones de dólares, puedes esperar que el prestamista te exija más del 20%. En consecuencia, la hipoteca de una casa de 1 millón de dólares estaría más cerca de los 800.000 dólares. Mientras tanto, una hipoteca de 1 millón de dólares sería en realidad para una casa con un precio de unos 1,25 millones de dólares.

Obviamente, las cifras para una casa de 2 millones de dólares son aún mayores. Con un pago inicial del 20%, la hipoteca de una casa de 2 millones de dólares sería en realidad de unos 1,6 millones de dólares. Y por una hipoteca de 2 millones de dólares, podrías comprar una casa de 2,5 millones de dólares.

Préstamos para viviendas de alto valor

Cuando la mayoría de la gente compra casas, puede pedir préstamos conformes, que están respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac. Pero para poder optar a un préstamo conforme, el préstamo debe estar dentro de los límites de los préstamos conformes establecidos por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda. En 2022, los límites de los préstamos conformes son de 647.200 $ en la mayor parte del país y de 970.800 $ en las zonas de alto coste de la vida.

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Está claro que un préstamo hipotecario de 1 millón o 2 millones de dólares no entra dentro de estos límites de préstamos conformes. En cambio, los préstamos de ese tamaño se consideran préstamos jumbo. Como estos préstamos no están respaldados por ninguna otra entidad, los prestamistas hipotecarios pueden establecer sus propios requisitos de préstamo. Debido al mayor riesgo para los prestamistas, estos préstamos suelen requerir una mayor puntuación de crédito y un mayor pago inicial.

Para hacerte una mejor idea de cómo pueden ser las condiciones de un préstamo jumbo, consulta los prestamistas hipotecarios que aparecen a continuación.

Cómo calcular la cuota de una hipoteca de 1 millón de dólares frente a una hipoteca de 2 millones de dólares

Si estás pensando en comprar una casa con una hipoteca de 1 millón de dólares o de 2 millones, probablemente te preguntes cómo puedes calcular la cuota mensual de tu hipoteca.

Hay cuatro elementos que intervienen en los pagos mensuales de tu hipoteca:

  • El principal. La cantidad original del préstamo que tomas prestada, que pagarás a lo largo de todo el plazo del préstamo.
  • El interés. La cantidad que pagarás por pedir dinero prestado al prestamista. Se basa en el tipo de interés y en el importe del préstamo y se amortiza con el saldo de capital.
  • Seguro de hogar Normalmente se paga como parte del pago de tu hipoteca y se deposita en una cuenta de depósito en garantía que se paga anualmente.
  • Impuestos sobre la propiedad Al igual que el seguro del propietario, normalmente se paga como parte del pago de la hipoteca y se deposita en una cuenta de depósito en garantía.

Puedes calcular fácilmente el pago estimado de tu hipoteca utilizando una calculadora de amortización o de hipotecas online. Para una hipoteca de 1 millón de dólares con un tipo de interés del 5%, tu pago mensual sería de 5.368 dólares. Para una hipoteca de 2 millones de dólares con el mismo tipo de interés, tendrías una cuota mensual de 10.736 dólares.

Ejemplo de cálculo de una hipoteca

La siguiente tabla muestra los pagos de capital e intereses de las hipotecas de 1 y 2 millones de dólares, así como los de las hipotecas de 3 y 5 millones de dólares. La tabla supone un tipo de interés del 5%, pero tu pago podría ser mayor o menor en función del tipo de interés que te corresponda.

Ten en cuenta que, a medida que avanzas en el pago de tu hipoteca, el porcentaje de tus pagos que se destina al principal aumentará, mientras que el porcentaje que se destina a los intereses disminuirá.

Importe de la hipotecaCapital e intereses
1 millón de dólares$5,368
2 millones de dólares$10,736
3 millones de dólares$16,104
5 millones de dólares$26,841

Por supuesto, esas cifras sólo incluyen los importes de tu capital e intereses. Para tener una idea más precisa de tus pagos mensuales, busca las tarifas del seguro de la vivienda y del impuesto sobre la propiedad en tu zona y añádelas al pago del préstamo. Además, si tienes un tipo de interés variable, los pagos de tu hipoteca cambiarán según los tipos de interés.

Ingresos necesarios para una hipoteca de 1 millón de dólares frente a una hipoteca de 2 millones de dólares

Tus ingresos familiares son uno de los factores más importantes que determinan el tamaño del préstamo hipotecario que puedes pedir. Como puedes imaginar, la mayoría de la gente no tiene ingresos suficientes para acceder a una hipoteca de uno o dos millones de dólares.

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La cifra que utilizan los prestamistas para calcular el tamaño de la hipoteca que puedes pedir prestada es tu ratio deuda-ingresos (DTI), que es el porcentaje de tus ingresos brutos que se destina a la deuda. Los prestamistas suelen exigir un DTI no superior al 43%, aunque el 36% es el ratio preferido.

Entonces, ¿qué ingresos necesitarías para poder optar a una hipoteca de 1 millón de dólares? Depende en parte de la cantidad de deudas que tengas. Si el pago de tu hipoteca es tu única deuda, entonces también es la única cifra que se utiliza en tu DTI.

Tomemos el pago mensual de 5.368 $ que hemos comentado antes. Supongamos que tienes combinados el seguro de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad de 1.632 $, lo que supone un pago mensual total de 7.000 $. Para cumplir los requisitos, necesitarías unos ingresos mensuales de unos 19.444 $, lo que equivale a unos 233.328 $ al año.

Es probable que los pagos mensuales de una hipoteca de 2 millones de dólares sean aproximadamente el doble, lo que significa que necesitarías unos ingresos mensuales de unos 38.889 dólares al mes, o 466.667 dólares al año.

Consejo profesional

Las cifras anteriores suponen que no tendrás más deudas que la hipoteca. Si tienes otras deudas, tus ingresos tendrán que ser aún mayores para poder optar a una hipoteca de 1 o 2 millones de dólares.

Requisitos para un préstamo jumbo

Como hemos mencionado anteriormente, los préstamos jumbo suelen tener unos requisitos de préstamo más estrictos que otros préstamos convencionales. Estos son algunos de los requisitos que deberás cumplir:

  • Puntuación de crédito. La puntuación de crédito necesaria para un préstamo conforme comienza en 620, pero los prestamistas probablemente exigirán puntuaciones de crédito aún más altas para los préstamos jumbo.
  • DTI. Como hemos dicho, el DTI que necesitarás para un préstamo jumbo oscila entre el 36% y el 43%. Es mejor ir sobre seguro y tener un DTI de no más del 26%.
  • Reservas de efectivo. Los prestamistas de préstamos jumbo querrán saber que tienes dinero en el banco en caso de emergencia. Suelen exigir que haya suficiente dinero para cubrir de 6 a 12 meses de gastos en reservas de efectivo.
  • Un historial de ingresos suficiente. No basta con tener unos ingresos lo suficientemente elevados como para acceder a un préstamo jumbo. Los prestamistas suelen examinar las declaraciones de impuestos de los dos últimos años para asegurarse de que puedes mantener ese nivel de ingresos.
  • Pago inicial Como hemos mencionado, los prestamistas de préstamos jumbo suelen exigir un pago inicial más elevado que los préstamos conformes. Deberías esperar poner al menos el 20% del precio de la vivienda.
  • Costes de cierre. Al igual que otros tipos de préstamos, los préstamos jumbo requieren costes de cierre para pagar los honorarios del prestamista, los honorarios de la compañía de títulos, una inspección y más. Los costes de cierre convencionales suelen oscilar entre el 3% y el 6% del precio de compra, pero los préstamos jumbo pueden ser mucho más elevados, del 5% al 8%.

Otros costes de la propiedad de la vivienda

El pago mensual de la hipoteca puede ser el mayor coste de la propiedad de una vivienda, pero no es el único. En primer lugar, si vives en una zona con una asociación de propietarios, también tendrás que pagar las cuotas de la Asociación de Propietarios, que pueden oscilar entre cientos y miles de dólares al año.

Otro coste importante de la propiedad de una vivienda, y que mucha gente no tiene en cuenta antes de comprarla, es el mantenimiento. Los expertos suelen recomendar reservar cada año al menos un 1% del valor de la vivienda para gastos de mantenimiento. Para una casa de 1 millón de dólares, eso significa que deberías ahorrar al menos 10.000 dólares al año, y por tanto, al menos 20.000 dólares al año para una casa de 2 millones de dólares.

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Otro coste que hay que tener en cuenta al comprar una casa es el mobiliario, sobre todo si es tu primera vivienda. Mucha gente no tiene el mobiliario necesario para llenar su casa o quiere comprar artículos nuevos que hagan juego con su nueva casa. Puedes gastar fácilmente decenas de miles de dólares en mobiliario, así que querrás tener ese dinero ahorrado antes de hacer una oferta por una casa. Y cuanto más grande sea la casa, más muebles tendrás que comprar.

Consejo profesional

Antes de comprar una casa por cualquier precio, investiga los gastos de los propietarios locales de tu zona. Esto debería incluir el mantenimiento, la jardinería y otras cosas para determinar cuánto deberías estar dispuesto a pagar además de la cuota mensual de la hipoteca.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la cuota mensual de una hipoteca de 1 millón de dólares?

La cuota mensual de una hipoteca de 1 millón de dólares sería de unos 5.368 dólares, suponiendo un tipo de interés del 5%. Sin embargo, la cantidad exacta variará en función del tipo de interés al que tengas derecho y de otros factores. El pago real sería aún mayor si tienes en cuenta los impuestos y los costes del seguro de la vivienda.

¿Cuántos ingresos necesito para una hipoteca de 1 millón de dólares?

Los ingresos que necesitarás para una hipoteca de 1 millón de dólares dependen de varios factores, como los pagos de tus otras deudas, el tipo de interés, los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda.

Para alguien sin otras deudas, probablemente necesitarás unos ingresos de al menos 19.444 dólares al mes. Si tienes otras deudas además de la hipoteca, los prestamistas te exigirán unos ingresos mensuales aún mayores.

¿Qué ingresos necesitas para una hipoteca de 900.000 $?

Los ingresos que necesitarás para una hipoteca de 900.000 $ dependen, una vez más, del tipo de interés para el que tengas derecho, de tus otras deudas y de los pagos del seguro de la vivienda. Es probable que necesites unos ingresos mensuales de al menos 17.500 $.

Puntos clave

  • Para poder acceder a una vivienda de 1 millón de dólares o 2 millones de dólares, tendrías que pagar una cuota mensual cercana a los 7.000 y 14.000 dólares respectivamente. Este pago mensual incluye los impuestos sobre la propiedad y el seguro del propietario.
  • Como los préstamos de 1 millón y 2 millones de dólares se consideran préstamos jumbo, suelen exigir requisitos de préstamo más estrictos. Eso significa que necesitas una mayor puntuación de crédito y un mayor pago inicial.
  • Los ingresos que necesitarás para comprar una casa de 1 o 2 millones de dólares dependen de muchos factores, como los pagos de tus otras deudas, el lugar donde vives, el seguro de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad.
Ver las fuentes del artículo
  1. Impuesto complementario sobre bienes inmuebles de lujo - Asamblea General de Colorado
  2. ¿Qué es un préstamo jumbo? - Oficina de Protección Financiera del Consumidor
  3. Cómo financiar una casa de vacaciones (actualizado en 2022) - SuperMoney
  4. ¿Qué hace falta para ser considerado "rico" en Estados Unidos? - SuperDinero
  5. ¿Qué es un acuerdo de financiación de capital compartido? - SuperMoney
  6. Cómo financiar una casa - SuperMoney
  7. Las mejores hipotecas de revalorización compartida | Junio 2022 - SuperMoney
  8. Mejores prestamistas hipotecarios | Junio 2022 - SuperMoney

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