Crédito Hipotecario | Tipos, Condiciones y Características

08/12/2021

A la hora de adquirir una vivienda, si no tienes el dinero disponible lo más probable es que tengas que solicitar un crédito hipotecario. Si no sabes cómo este tipo de crédito funciona o las características, te contamos todo lo que debes saber.

Siempre que vamos a contratar un producto crediticio es muy importante que entendamos cuáles son las características del préstamo. Esta es la mejor forma en la que nos aseguramos de que se trata de un producto ideal para nosotros.

En el caso de los créditos hipotecarios, conocer las características es importante porque este es uno de los créditos que ofrecen mayores cantidades de dinero. Esto significa que los riesgos tanto para el cliente como para la entidad pueden ser mayores.

Índice de contenidos

    ¿Qué es un crédito hipotecario?

    crédito hipotecario

    Como crédito hipotecario se define como un tipo específico de crédito que se solicita en una entidad bancaria o financiera con el propósito de adquirir una vivienda o propiedad. Tanto personas naturales como jurídicas pueden obtener este producto crediticio.

    Cuando se solicita un crédito hipotecario, la entidad bancaria o financiera otorga el mayor porcentaje del valor de la vivienda a adquirir. En este crédito, la propia vivienda o propiedad se utiliza como garantía del pago del dinero prestado.

    Dependiendo de los intereses que se apliquen al dinero que se ha prestado, se pueden adquirir tres tipos diferentes de créditos hipotecarios, adicionalmente a los intereses, puede que se apliquen otras condiciones económicas o de vinculación a la hora de firmas este tipo de contrato.

    Crédito hipotecario bancario

    Un crédito hipotecario es un producto crediticio otorgado por una entidad bancaria a sus clientes. Lo que diferencia a este tipo particular de crédito hipotecario es que se exigirá que el cliente que lo solicita sea cliente de la entidad bancaria que lo otorga, esto quiere decir que se adicional al crédito, se deberán hacer vinculaciones de otros productos financieros con el banco.

    Por lo general, se ofrecen beneficios en la forma de descuentos en intereses a estos clientes lo que significa que con cada vinculación se puede restar un porcentaje del interés aplicado.

    Características

    Este tipo de crédito hipotecario bancario cuenta con unas características que son particulares. Las más comunes son las siguientes:

    • El dinero prestado en un crédito hipotecario tiene un fin específico, adquirir una propiedad
    • Los montos son bastante elevados en comparación con otros tipos de créditos
    • Un crédito hipotecario siempre estará vinculado a una cuenta a nombre del prestatario del crédito
    • Por lo general los créditos hipotecarios no ofrecen más del 80% del valor de la propiedad
    • Los plazos de devolución de un crédito hipotecario suelen ser muy largos, entre 15 y 30 años
    • Los intereses suelen ser menores que en otros préstamos por su larga duración

    Crédito hipotecario de capital privado

    Por lo general los créditos hipotecarios son concedidos por entidades bancarias, pero en el caso de un crédito hipotecario de capital privado, tal y como su nombre lo indica, estos son préstamos otorgados por una persona bien sea física o jurídica para la adquisición de una vivienda o propiedad.

    El propósito de este tipo de créditos hipotecarios es el de brindarle un beneficio económico a aquellas personas que no pueden optar por un crédito hipotecario regular en un banco, bien sea porque no tenemos ingresos fijos o porque hemos terminado inscritos en ficheros de morosos como ASNEF.

    Este tipo de préstamo de dinero para la adquisición de una vivienda se negocia a través de un contrato firmado entre dos partes bien sean personas naturales o entre una persona natural y una jurídica pero ninguna de las dos partes será una entidad bancaria.

    Características

    Las características de un crédito hipotecario de capital privado son las siguientes:

    • Suelen ser más fáciles de obtener porque se trata de préstamos de capital privado
    • El proceso de solicitud de este tipo de hipotecas es mucho más rápido que los créditos hipotecarios bancarios
    • Es posible que puedas obtener este préstamo aún si no recibes una nómina
    • La vivienda se entrega como garantía del préstamo
    • Lo intereses aplicados serán mucho mayores que los de una hipoteca bancaria
    • Por su parte los plazos de devolución pueden variar dependiendo del prestamista

    Tipos de créditos hipotecarios

    Como hemos mencionado anteriormente, cuando hablamos de crédito hipotecario se debe entender que existen tres tipos diferentes de este producto crediticio y estos tipos estarán determinados por los tipos de intereses que se apliquen al monto de dinero otorgado. A continuación te explicamos los tipos de créditos hipotecarios que puedes contratar.

    Crédito hipotecario de interés fijo

    Como puedes imaginar por su nombre, el crédito hipotecario de interés fijo es aquel que ofrece el mismo tipo y porcentaje de interés a través de la duración completa del plazo de pago del crédito.

    Esto quiere decir que el cliente sabrá el costo exacto de las cuotas a pagar de antemano una vez que se hacen los cálculos al firmar el contrato y estos serán iguales a lo largo de la duración del mismo.

    Otra de las características de este tipo de crédito hipotecario es que los plazos de pago de este tipo de crédito suelen ser más cortos con una media de duración de entre 12 y 15 años.

    Crédito hipotecario de interés variable

    En el crédito hipotecario de tipo variable, el tipo de interés aplicado cambiará cada cierto período de tiempo que por lo general es de forma anual. Esto quiere decir que habrá épocas en las que serán menores y otras en las que serán mayores.

    Al hacer el contrato se establece un primer interés que será fijo por un año o 6 meses dependiendo de la entidad y luego de ese período especificado en el contrato, los intereses comenzarán a variar.

    La variación de estos intereses dependerá de dos elementos; el diferencial y el euríbor. El diferencial es un elemento que es calculado por cada entidad bancaria y se mantiene fijo durante la duración del crédito hipotecario. Por su parte el euríbor es un índice de referencia que comprende un valor que fluctúa con el tiempo y que está relacionado con el precio al que los bancos se prestan dinero entre sí. Este valor es variable y podrá aumentar o disminuir dependiendo de otros movimientos.

    Por lo general los plazos de pago de este tipo de crédito serán mayores a los de otros tipos de hipotecas de modo que las cuotas de pago sean de las menores del mercado.

    Crédito hipotecario mixto

    El último de los tipos de crédito hipotecario que existe es el de interés mixto. En este tipo de crédito se combinan dos períodos diferentes de intereses, unos fijos y otros variables, lo que quiere decir que es una mezcla de ambos tipos anteriores.

    Los períodos se establecen previamente en el contrato y por lo general los primeros años del plazo de pago se pagan con interés fijo y los siguientes con intereses variables. Por su parte las comisiones son más parecidas a las que se aplican a las hipotecas variables.

    Este tipo de interés es mucho menos común y no todas las entidades bancarias las ofrecen por lo que son más difíciles de encontrar y contratar.

    Gastos aplicados a un crédito hipotecario

    Todo tipo de crédito genera gastos, bien sea en la forma de intereses aplicados al capital prestado o en la forma de comisiones o gastos administrativos. En el caso del crédito hipotecario, estos gastos adicionales pueden o no aplicarse dependiendo de la oferta de la entidad bancaria con la que trabajes. Sin embargo, vale la pena que sepas lo que es posible que se aplique para que puedas estudiar la propuesta que se te presenta antes de tomar la decisión de contratar este producto.

    Intereses aplicados

    Todo crédito hipotecario genera intereses sobre el capital que será prestado por el banco para la compra de la vivienda. Los intereses que se aplican a una hipoteca son la TAE o Tasa Anual Equivalente y el TIN o Tipo de Interés Nominal. Por lo general cuando estás por elegir una oferta de crédito hipotecario debes buscar una que ofrezca un porcentaje de TIN menor y/o un porcentaje de TAE menor que otras.

    Vinculaciones requeridas

    La mayoría de las entidades bancarias que ofrecen crédito hipotecario requieren que el solicitante contrate una serie de vinculaciones como cuentas, tarjetas o seguros de vida o propiedad. Cada una de estas vinculaciones generará costos adicionales, por lo que cuando busques un crédito de este tipo debes estudiar las propuestas que menos vinculaciones exijan.

    Comisiones

    Otro de los gastos que muchos créditos hipotecarios generan son las comisiones administrativas generadas por el proceso de solicitud o pagos. Por lo general, en un crédito hipotecario se pueden cobrar las siguientes comisiones:

    Comisión de apertura

    Cuando esta comisión se cobra se trata de un pago único que se hace al momento de hacer la apertura del crédito hipotecario con el banco. Esto se cobra para cubrir ciertos gastos administrativos que el banco debe pagar al momento de la firma de la hipoteca. Por lo general, esta comisión es de entre el 0,5% y el 1,5% del total del capital aprobado.

    Amortización anticipada

    Por lo general un crédito hipotecario se fija a un plazo de tiempo determinado. En ocasiones cuando un cliente quiere pagar el remanente del crédito de forma anticipada, el banco le cobrará una comisión. Esto es porque el banco querrá recuperar parte de lo que perderá por los intereses que no se cobrarán en el tiempo restante.

    Algunos bancos cobrarán estas comisiones en porcentajes diferentes dependiendo del momento de la hipoteca en la que la amortización adelantada se pague. Dependiendo del tipo de hipoteca, esta comisión puede estar entre 0,25% y 2%.

    Comisión por subrogación

    Cuando se trata de subrogar un crédito hipotecario, muchas veces el cliente tendrá que pagar una comisión. Esto se hace generalmente cuando se trata de un cambio de banco. Según la ley, estas comisiones serán del 0,50% si el proceso se hace en los primeros 5 años y 0,25% si se hace luego de 6 años.

    Novación

    En caso de que el banco otorgue la oportunidad de hacer una novación que es un cambio en las condiciones del crédito hipotecario, se puede cobrar una comisión que se establece en un máximo de 0,10% del capital.

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    ¿Qué se estudia para otorgar un crédito hipotecario?

    Siempre que un cliente quiere solicitar un crédito hipotecario en un banco o entidad privada, hay ciertas condiciones que se estudian para que se le considere como un potencial beneficiario de este producto. Para esto, el banco estudiará ciertas condiciones financieras, estas son:

    Riesgo crediticio

    Todas las entidades prestamistas incluyendo los bancos necesitan asegurarse de que quienes soliciten un crédito hipotecario tengan un historial crediticio limpio. Esto significa que el nivel de riesgo es mucho menor para la entidad ya que se aseguran de que su inversión será remunerada.

    Las empresas financieras por lo general verifican ficheros de morosos como ASNEF o RAI para asegurarse de que el solicitante tiene un historial crediticio positivo. Las personas que tienen deudas pendientes y que han sido inscritos en este tipo de ficheros no serán considerados por la mayoría de las entidades bancarias para otorgar un crédito hipotecario. En el caso de las entidades privadas, puede que se le pida un aval o garantía.

    Nivel de endeudamiento

    Otro de los requisitos para pedir un crédito hipotecario que las entidades solicitan es hacer un estudio del nivel de endeudamiento que tiene el cliente. El nivel de endeudamiento es representado por los ingresos totales del cliente que representa la posibilidad que este tiene para hacerse responsable de pagar la deuda adquirida por la hipoteca.

    Este estudio también incluye el importe del crédito hipotecario y los pagos mensuales que generan así como los gastos comunes del cliente y si tiene la responsabilidad de pagar otros compromisos crediticios.

    Los datos que llevan a conocer este nivel de endeudamiento los obtiene la entidad antes de dar una respuesta de la solicitud del crédito para saber si el cliente se considera apto para ser beneficiario de una hipoteca.

    Precio de la vivienda

    Otra de las cosas que se estudian en un crédito hipotecario será el valor de la vivienda. Este precio, junto a los dos requisitos anteriores conforma el estudio previo que lleva a la entidad a saber si el cliente tiene las condiciones económicas para afrontar este compromiso.

    Cuando una entidad hace el estudio acerca de la entrega de un crédito hipotecario, se toman en consideración los aspectos anteriores. El peso que tiene el precio del crédito es que los bancos porque la utilizan como garantía de pago.

    Palabras finales

    A la hora de adquirir una vivienda o una propiedad, un crédito hipotecario puede sin duda ser la mejor alternativa para muchas personas. Sin embargo, elegir el mejor crédito es una tarea que debe tomarnos tiempo. Es importante estudiar las condiciones ofrecidas por las entidades que consideramos y hacer la elección que mejor se ajuste a nuestro perfil como cliente.

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