Contrato de Arras | Qué Es, Tipos y Qué Debe Incluir

13/11/2021

Cuando vamos a adquirir una vivienda hay una serie de documentos que debemos consignar y otros que debemos firmar, cada uno de ellos representa una parte importante del proceso y debemos conocer en detalle todo aquello que debemos firmar antes de hacerlo. Para aclarar algunas dudas, hoy te hablaremos acerca del contrato de arras.

Sin importar si estamos trabajando de la mano de un abogado u otro tipo de gestor para que nos asista durante el proceso de compra de una vivienda, es vital que tengamos conocimiento completo de todo lo que este tipo de compras involucra, especialmente aquellos documentos que debemos firmar, porque estos traen consigo algún tipo de compromiso.

Es probable que hayas escuchado hablar acerca del contrato de arras pero no sepas exactamente lo que significa o lo que representa dentro del proceso de compra venta de una vivienda. Hoy te explicaremos todo lo que este documento incluye.

Índice de contenidos

    Contrato de arras

    Contrato de Arras

    Cuando se está negociando una compra, por ejemplo de una vivienda o un bien mueble, el vendedor quiere asegurarse de que la persona que muestra interés en adquirirla está realmente comprometida a seguir adelante con el proceso de compra.

    Para legalizar sus intenciones se firma lo que se conoce como contrato de arras. Esto quiere decir que el contrato de arras se define como un compromiso de compra venta firmado por ambas partes en vista a la adquisición de una propiedad.

    Este contrato se firma en el momento en el que el comprador entrega una parte del valor total de la propiedad como medio de reservar la propiedad. Se trata de un compromiso entre ambas partes para llevar a término la venta de la propiedad o inmueble.

    Tipos de contrato de arras

    En el mundo legal existen tres tipos diferentes de contrato de arras que se pueden firmar cuando se está firmando este tipo de compromiso. Aunque todos son un compromiso firmado por ambas partes que debe ir acompañado con el pago de un importe de dinero, se diferencias principalmente en la responsabilidad legal o jurídica que cada uno de los tipos de contrato trae para las partes.

    Los tipos de contrato de arras que existen se clasifican de la siguiente manera:

    Arras confirmatorias

    Este es el tipo de contrato de arras más común que existe en negociaciones de compra venta. Al firmarse se entrega un porcentaje del valor total de la propiedad que luego será deducido del valor total.

    Este compromiso por lo general establece que si el comprador desiste de la compra, el avance monetario entregado no será devuelto, mientras que el si es el vendedor el que desiste de continuar el proceso de compra venta, el adelanto debe devolverse al comprador.

    En lo que respecta a sus implicaciones judiciales, las arras confirmatorias no cuentan con un sistema de penalización previamente establecido, por lo que en caso de que el proceso de compra venta sea desestimado, las partes deben llegar a un acuerdo.

    Arras penales

    Cuando se habla del contrato de arras penales, el dinero que se incluye durante la firma de este contrato no se considera como un adelanto de la compra sino como una garantía económica. Esto quiere decir que la señal entregada no se deduce del valor final de la propiedad.

    En el caso de que no se proceda con la compra venta, habrá ciertas penalizaciones establecidas por ley. En el caso de que el comprador desista de la compra, el vendedor se apropiará de la señal dada como garantía.

    Cuando es el vendedor el que desiste del contrato, este debe entregar al comprador el doble dela cantidad entregada como garantía.

    Arras penitenciales

    Este tipo de contrato también se conoce como arras de desistimiento ya que son las únicas que por ley permiten que cualquiera de las partes desista de continuar con el proceso de compra venta. Estas arras son las únicas inscritas en el Código Civil.

    Al igual que en los otros contrato de arras cuando este se firma se entrega una señal de compromiso en forma de dinero. Si el comprador desiste del contrato, perderá el dinero que haya entregado. Por su parte, si es el vendedor el que se retracta, este debe devolver al comprador el doble de la señal entregada.

    ¿Qué debe incluir el contrato de arras?

    Sin importar el tipo de contrato de arras que se firme, es importante entender que se trata de un documento legal que compromete a ambas partes de alguna manera con un posible compromiso de compra venta.

    Por esto es muy importante que el documento contenga toda la información necesaria para que sea considerado como un documento con peso legal. Lo que este contrato debe contener es lo siguiente:

    • Datos de ambas partes: se deben incluir tanto los nombres completos como los números de documentos de identidad de ambas partes, es decir tanto del comprador como del vendedor.
    • Información de la propiedad: se debe detallar la propiedad que es el objeto del compromiso de compra venta de forma detallada. Esto debe incluir dimensiones y dirección si se trata de un bien inmueble o marcas y años de fabricación de bienes muebles.
    • Precio total: el contrato de arras debe incluir el precio total de venta de la propiedad en cuestión.
    • Monto de la señal: sin importar si se trata de arras confirmatorias o de otro tipo, se debe detallar el monto exacto de la señal entregada y la naturaleza de la misma, es decir si se trata de un porcentaje del total que se ha adelantado o una garantía.
    • Plazo: también se debe incluir en el contrato de arras el plazo máximo que debe transcurrir entre la firma de este y la culminación del contrato de compra venta.
    • Detalles del compromiso: se debe describir la naturaleza del contrato de arras y los detalles de lo que este implicará para ambas partes.
    • Gastos: en caso de que se incurra en gastos adicionales durante la firma de este contrato o el de compra venta, estos deben detallarse.
    • Firmas: es vital que ambas partes firmen este documento para que se considere establecido.

    ¿Cuánto dinero se entrega junto al contrato de arras?

    En realidad no existe un monto exacto que el comprador deba entregar, sin embargo, por lo general se tratará de un monto que represente entre el 5% y el 10% del precio final de compra del bien. Este monto entregado como señal de compromiso debe ser acordado por ambas partes sin importar si se trata de un adelanto o una garantía.

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    Contrato de arras y vicio oculto

    Una vez que se ha firmado el contrato de arras se entiende que ambas partes han entrado en un compromiso que puede tener consecuencias jurídicas. Por esto, la única forma en la que puedes desistir de la compra y reclamar la devolución de la señal ya pagada es si existe lo que conoce como Vicio Oculto.

    Como vicio oculto se entiende una un defecto de la propiedad que de haberse hecho conocido reduciría el precio de la misma. Esto quiere decir que si luego de la firma de este tipo de contrato descubres que la propiedad que esperas adquirir tiene algún daño que era preexistente a la firma del contrato de arras pero que no fue presentado por el vendedor, puedes legalmente reclamar la devolución del dinero y la anulación del compromiso.

    Sin embargo es importante que se entienda que este vicio debe ser lo suficientemente grave como para que se considere que disminuye el precio de la propiedad y que este debe haber estado presente antes de la firma del contrato de arras.

    Palabras finales

    El contrato de arras es un compromiso que puede tener consecuencias legales si no se continúa o si las partes deciden desistir del proceso por cualquier razón, es por esto que es muy importante que te segures de leer muy bien las condiciones expresadas en el contrato antes de firmarlo, esto sin importar si estás trabajando con un abogado o gestor.

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