¿Con qué frecuencia fracasan las ofertas contingentes?

Las ofertas contingentes representan alrededor de 8 de cada 10 compras de viviendas, pero sólo 1 de cada 10 fracasa. Tanto los compradores como los vendedores pueden establecer contingencias para protegerse del fracaso de la financiación, de los gastos exorbitantes de reparación de la vivienda o de las disputas por la propiedad.

La encuesta de la NAR de 2022 reveló que alrededor del 5% (o 1 de cada 20) de los contratos inmobiliarios se cancelaron debido a las contingencias indicadas en el contrato.

Tratar las contingencias de la venta de una casa forma parte del proceso de compra. Las contingencias protegen tanto a los compradores como a los vendedores, pero eso no significa que sean fáciles de manejar. Hay todo tipo de contingencias, como las de tasación, inspección o financiación. Sin embargo, a pesar de la variedad de contingencias que se encuentran en los contratos inmobiliarios, es raro que un acuerdo fracase por culpa de una de ellas.

Sigue leyendo para saber a qué contingencias hay que prestar atención, qué puede hacer fracasar un acuerdo y cómo mantener la venta de tu casa en marcha.

Índice de contenidos
  1. ¿Qué es una oferta contingente?
    1. ¿Cuánto duran las ofertas de contingencia?
  2. ¿Por qué no se cierran?
    1. La casa está sobrevalorada
    2. Sin título claro
    3. Problemas para conseguir financiación
    4. El comprador no puede vender su casa actual
    5. La inspección de la vivienda revela problemas
    6. Consejo profesional
  3. ¿Con qué frecuencia fracasan las ofertas contingentes?
  4. ¿Puedes evitar que una oferta contingente se caiga?
    1. Como el comprador..
    2. Para el vendedor..
    3. ¿Puede un vendedor cancelar una oferta contingente?
  5. Puntos clave

¿Qué es una oferta contingente?

Una oferta contingente es una oferta que incluye una estipulación. El comprador está dispuesto a actuar siempre que se cumplan algunas condiciones.

Es probable que encuentres al menos una de estas contingencias comunes en la mayoría de los contratos inmobiliarios.

  • Contingencia de venta de la vivienda También se conoce como contingencia de "venta del comprador". Antes de que la persona compre tu casa, tiene que vender la suya primero.
  • Contingencia hipotecaria Se trata de una contingencia de financiación. Al posible comprador le gusta tu casa, pero no tiene dinero en efectivo. Un prestamista tiene que concederle una hipoteca. Su compra depende de su capacidad para conseguir financiación.
  • Contingencia de tasación. En un mercado de vendedores, las guerras de ofertas suelen hacer que el precio de una vivienda supere su valor. Los prestamistas dependen en gran medida de la tasación para asegurarse de que ofrecen una financiación adecuada.
  • Contingencia de título. Tú (y el prestamista) queréis una prueba de que el vendedor es realmente propietario del inmueble en cuestión. Eso suele llamarse informe del título. Esta investigación suele realizarse a través de una empresa de títulos que puede proporcionar un seguro de título.
  • Contingencia de inspección de la vivienda Pocas personas están dispuestas a comprar la casa "tal cual" Ninguna casa es perfecta, pero algunas reparaciones son mucho más caras que otras. A menudo es un punto de negociación quién pagará las reparaciones.

¿Cuánto duran las ofertas de contingencia?

La duración suele estar especificada en el acuerdo, pero un oferta contingente puede durar entre 30 y 90 días. Todo el mundo quiere que el acuerdo se cierre rápidamente.

¿Por qué no se cierran?

Los imprevistos representan una circunstancia que puede impedir que un acuerdo se lleve a cabo. Es conveniente que las subsanes o que busques ofertas que no incluyan contingencias.

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La casa está sobrevalorada

En una guerra de ofertas, las ofertas en efectivo pueden hacer subir el precio. Sin embargo, cuando se valora la casa, el valor real puede resultar mucho más bajo. En estos casos, el prestamista no aprobará el importe del préstamo que has solicitado. Puede que te den una hipoteca menor, o que el prestamista se niegue a financiar la compra por completo.

Sin título claro

La ausencia de título claro indica que el vendedor no es dueño de la casa de forma libre y clara. Puede haber más de un derecho de retención o gravamen sobre la propiedad que el comprador asumiría tras la compra. Esto significa que el nuevo propietario tendría que ocuparse de los conflictos de propiedad.

Problemas para conseguir financiación

El comprador no puede conseguir la aprobación del préstamo por el motivo que sea. Tal vez la tasación de la vivienda reveló un fuerte aumento del precio o el comprador potencial perdió recientemente un trabajo y su puntuación de crédito bajó. Esta es la razón por la que muchos agentes inmobiliarios sólo muestran viviendas a prestatarios precalificados. Si estás buscando una nueva casa, considera la posibilidad de obtener una precalificación con varios prestamistas. También es una buena idea intentar que te aprueben una cantidad de préstamo superior al precio de las viviendas por las que estás pujando.

El comprador no puede vender su casa actual

Esto puede ser un gran obstáculo y una oportunidad para que el comprador se salga del contrato. El comprador no puede seguir adelante porque no tiene el dinero sin la venta de su casa actual. Debido a las complicaciones que pueden surgir, es mejor evitar a un comprador con esta contingencia.

La inspección de la vivienda revela problemas

Es raro encontrar una casa que no necesite un poco de trabajo, pero algunos problemas son mayores que otros. Una grieta estructural en los cimientos es mucho más que un trabajo de pintura nuevo. Las inspecciones de la vivienda te protegen de asumir problemas que no puedes ver por ti mismo. También es posible que tu prestamista se niegue a financiar una casa que no haya pasado la inspección en las áreas más importantes.

Consejo profesional

Utiliza el sentido común cuando te prepares para vender tu casa. Esta es una área en la que los agentes inmobiliarios muestran su valor. Pueden guiarte para fijar el precio de la casa de forma realista, identificar los problemas de la propiedad y recomendar reparaciones. Una vez que un comprador decide que quiere tu casa, debes facilitar al máximo el cierre de la venta.

¿Con qué frecuencia fracasan las ofertas contingentes?

Podrías pensar que es a menudo, pero no es así. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios descubrió que casi el 80% de los contratos inmobiliarios contenían contingencias. Sin embargo, sólo el 5% de las ofertas no se llevaron a cabo en 2022 debido a las contingencias incluidas en el contrato.

Estas cifras suenan bastante bien. Tengamos en cuenta un par de cosas: Puede que haya las cinco contingencias indicadas anteriormente, pero pocos tratos, si es que hay alguno, dependen de las cinco. Puede haber un comprador que pague todo en efectivo y que sólo quiera que la casa pase la inspección.

Consejo profesional

Si eres un vendedor y te encuentras en un mercado de vendedores competitivo, quieres un comprador con el menor número posible de contingencias.

¿Puedes evitar que una oferta contingente se caiga?

Aunque menos del 10% de las ventas de viviendas se frustran, probablemente no quieras formar parte de esa cifra. Sin embargo, esto no es sólo tarea del vendedor. Para evitarlo, tanto el comprador como el vendedor deben estar preparados para afrontar posibles contingencias.

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Como el comprador..

  • Asegúrate de que tu financiación es sólida. Si la financiación de un comprador fracasa inesperadamente, es probable que el vendedor no espere a que la encuentre. Aunque tu prestamista te apruebe previamente, evita pedir préstamos adicionales y problemas de crédito negativos.
  • Vende primero tu antigua casa. Muchas cosas pueden salir mal cuando compras y vendes una casa al mismo tiempo. Aunque tengas que buscar una vivienda temporal, vender tu antigua casa antes podría ser una forma rápida de satisfacer la contingencia de venta del comprador.

¿Cómo superar una oferta contingente?

Si quieres comprar una casa en un mercado competitivo, la mejor manera de superar una oferta contingente es no tener contingencias propias. Hacer una oferta totalmente en efectivo llamará la atención del vendedor y puede llevar a un cierre rápido.

Para el vendedor..

  • Haz que la casa se valore primero Tu agente inmobiliario debería poder ayudarte en este aspecto. Tienes que poner un precio realista a tu casa para que se valore correctamente. De lo contrario, es posible que el prestamista del comprador no esté dispuesto a facilitar la financiación.
  • Prepara el título con antelación Tu agente inmobiliario también puede ayudarte en esto. Siendo realistas, si has comprado tu casa con un título claro y tienes la documentación (y el seguro del título), esto debería significar un título claro para el siguiente comprador. Sin embargo, confirma este hecho antes de que se realice la venta.
  • Asegúrate de que tu casa está en buenas condiciones Incluso puedes hacer una inspección de la casa de antemano. Lo ideal es que quieras solucionar cualquier problema grave antes de tiempo. Por otro lado, puedes identificar los problemas con antelación y reflejarlo en la descripción y el precio.
  • Consigue una oferta directa en efectivo La mejor de todas las ofertas posibles es una oferta totalmente en efectivo con pocas o ninguna contingencia. En una situación de puja competitiva, cuanto más rápido y fácil sea el cierre, más atractivo será para el comprador.
  • No aceptes contingencias en la venta de una casa Si tienes varias ofertas, puedes elegir a tu comprador. Lo ideal es que quieras un comprador que no dependa de la venta de otra propiedad.
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¿Puede un vendedor cancelar una oferta contingente?

La mejor manera de que el vendedor se libere de una oferta contingente puede ser convencer al comprador de que no siga adelante.

Por ejemplo, la inspección de la vivienda revela problemas y el comprador quiere que se solucionen o una concesión en efectivo. El vendedor se niega, por lo que el comprador podría decir que quiere salirse del contrato.

Puntos clave

  • Las contingencias son una forma de protección, que puede proteger al comprador, al prestamista o al vendedor.
  • Cuantas más contingencias, menos atractiva es la oferta.
  • Los imprevistos suelen ser un punto de partida para la negociación posterior.
  • Si la oferta más alta tiene múltiples contingencias, puede que no sea la mejor oferta para tu casa.
  • La mejor oferta es la que se hace en efectivo y sin condiciones.
Lectura relacionada: Si los vendedores no pasaran por alto esto tan a menudo, lo consideraríamos demasiado obvio para mencionarlo. Una forma de evitar que una venta contingente fracase debido a una inspección de la vivienda fallida es preparar tu casa para que pase esa inspección.
Ver fuentes del artículo
  1. Encuesta del Índice de Confianza REALTORS® | Enero 2022 - Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios
  2. el 91% de las ventas cerradas en agosto de 2017 tenían contingencias en la liquidación del contrato - Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios
  3. Cómo comprar una casa - SuperMoney
  4. Cómo vender y comprar una casa al mismo tiempo - SuperMoney
  5. ¿Con qué frecuencia deniega un préstamo un asegurador? - SuperDinero
  6. Cómo financiar una casa - SuperMoney
  7. Los mejores prestamistas hipotecarios | Marzo de 2022 - SuperMoney

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