Cómo utilizar el apalancamiento para crear riqueza

El apalancamiento es una herramienta fenomenal que te permite endeudarte o pedir prestado contra los activos que ya tienes para aumentar el rendimiento de una determinada inversión. He aquí cómo utilizar el apalancamiento para crear riqueza. Tanto si se trata de inversiones inmobiliarias, como de acciones, o incluso de aprovechar tu propio tiempo en el mundo moderno, el apalancamiento es esencial tanto para preservar la riqueza existente como para hacerla crecer a un ritmo mucho más rápido. Para aprovechar al máximo los beneficios del apalancamiento, debes entender cómo se utiliza exactamente, y tanto los aspectos positivos como los negativos de su uso.

El apalancamiento es primordial para aquellos que buscan alcanzar la plena libertad financiera y crear riqueza. En pocas palabras, en un sentido financiero, el apalancamiento es el proceso de utilizar la deuda o el capital financiero adquirido por terceros para aumentar el rendimiento de una inversión. La deuda y el apalancamiento en el sentido moderno tienen sus raíces en el siglo XVII Compañía Holandesa de las Indias Orientales. En este caso, las primeras sociedades anónimas se crearon tanto para vender deuda como para apalancarse en los activos existentes.

Sin embargo, hoy en día, el proceso de utilizar el apalancamiento es mucho más sofisticado y común. Por ejemplo, si eres propietario de tu casa, estás utilizando el apalancamiento. Si inviertes en un fondo con ventas en corto, estás utilizando el apalancamiento. El proceso de endeudamiento puede dar miedo a algunos, pero si se hace de forma inteligente, puede ser una de las mejores formas de gestionar tus activos y construir tu riqueza.

Índice de contenidos
  1. El apalancamiento en la inversión inmobiliaria
  2. Utilizar el apalancamiento para multiplicar los rendimientos de la revalorización del activo
    1. Consejo profesional
    2. Un ejemplo de apalancamiento en el sector inmobiliario
  3. El apalancamiento supone un riesgo adicional
  4. Cómo aprovechar el valor de la vivienda
    1. Vender una parte de tu patrimonio neto
  5. Utilizar el apalancamiento en los rendimientos del alquiler para el flujo de caja
  6. Utilizar el apalancamiento en los mercados financieros
    1. Fondos de capital riesgo
    2. Fondos de venta en corto
    3. Fondos ETF apalancados
    4. El riesgo de las inversiones apalancadas
  7. Preguntas frecuentes
    1. ¿Cómo se puede utilizar el apalancamiento para aumentar la riqueza?
    2. ¿Cómo puedes apalancar tus ingresos?
    3. ¿Qué es la inversión de apalancamiento?
    4. ¿Es el apalancamiento una buena idea?
    5. ¿Los millonarios pagan sus deudas o invierten?
  8. Puntos clave

El apalancamiento en la inversión inmobiliaria

Si eres dueño de tu propia casa, entonces ya has utilizado el apalancamiento. A menos que seas el tipo de persona que tiene tanto dinero que ha pagado 100% efectivo por tu propiedad y no te importa el rendimiento apalancado, probablemente tengas una hipoteca. Esto significa que has pedido dinero prestado al banco o a una tercera empresa financiera para comprar el inmueble o refinanciarlo. Hay algunas formas de utilizar el apalancamiento en el mercado inmobiliario a la hora de invertir.

Utilizar el apalancamiento para multiplicar los rendimientos de la revalorización del activo

La forma más habitual de utilizar el apalancamiento en la inversión inmobiliaria es obtener una hipoteca para una vivienda, esperar a que suba el precio y luego venderla. La mayoría de las personas que tienen trabajos estables pueden obtener una hipoteca. Una hipoteca te permite poner un depósito menor, que en la mayoría de los casos es una pequeña fracción del precio total de la propiedad. Por ejemplo, si tienes un $100,000 propiedad y pagas una 10% depósito y obtener un 90% hipoteca, has puesto $10,000 de tu propio dinero con una inversión inicial para comprar la propiedad, y $90,000 que has tomado prestados.

A continuación, realizas los pagos de la hipoteca sobre la deuda que te ha concedido el banco o la institución. Puedes apalancar aún más esta inversión pidiendo un préstamo y utilizando tu propiedad como garantía para comprar otra propiedad que genere ingresos. A medida que generas capital en la nueva propiedad, puedes repetirlo una y otra vez comprando más propiedades y generando más flujo de caja.

Consejo profesional

La ventaja aquí es que has puesto un depósito que sólo es una fracción del precio total del activo. Sin embargo, el crecimiento del activo se basa en la la totalidad de precio del activo.

Un ejemplo de apalancamiento en el sector inmobiliario

A menudo es más fácil ver el poder del apalancamiento utilizando ejemplos. Utilizaremos esta tabla para desglosarlo.

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En este ejemplo, tenemos a Scott, Bob y Tom. Estos tres individuos compraron una casa en la misma calle por 100.000 dólares exactamente al mismo tiempo.

precio de compra de 100.000 dólaresScottBobTom
Importe de la hipoteca$0.0050%75%
Deudan/a$0.00$0.00
Patrimonio inicial$100,000$50,000$25,000

La única diferencia es que Scott pagó el 100% en efectivo por el precio de compra del bien, Bob pidió una hipoteca del 50% y Tom pidió una hipoteca del 75%. Para simplificar al máximo las cosas, supondremos que tanto Bob como Tom tienen una hipoteca fija de sólo interés al 4% con un plazo de 30 años.

precio de la propiedad en el momento de la venta: 150.000 $ScottBobTom
Pagos de intereses acumulados$0.00$10,000.00$15,000.00
Saldo de la hipotecan/a$50,000.00$75,000.00
Patrimonio total$150,000.00$90,000.00$60,000.00
Beneficio total sobre el capital inicial$50,000.00$40,000.00$35,000.00
Rendimiento total del capital inicial50%80%140%

Ahora la propiedad se vende cinco años después por un precio más alto, 150.000 dólares para ser exactos. Probablemente puedas hacer las cuentas en tu cabeza; para Scott, es fácil. Si invirtió 100.000 dólares en efectivo y vendió la propiedad por 150.000 dólares, obtuvo una rentabilidad del 50%. Sin embargo, como puedes ver, el ROI es mucho mayor para los que utilizaron deuda, incluso cuando se aplican los intereses del pago de la hipoteca y se considera un pago inicial menor.

Independientemente del interés del pago de la hipoteca, los que aportaron un pago inicial menor y utilizaron el apalancamiento del banco aumentaron mucho su ROI. Para quienes buscan crear riqueza utilizando el apalancamiento financiero y el dinero prestado, ésta es una forma muy directa de hacerlo. Pero el uso del apalancamiento no tiene por qué acabar aquí.

Por ejemplo, imagina que Tom decide apalancar aún más la propiedad obteniendo un préstamo de 25.000 dólares sobre la primera casa y utilizando el dinero para dar un pago inicial del 25% en otra propiedad de 100.000 dólares. Al cabo de 5 años, vende la segunda propiedad por otros 150.000 $.

2ª propiedad de 100.000 dólaresTom
Utiliza el préstamo con garantía hipotecaria para pagar la cuota inicial$25,000
Deuda$100,000
Patrimonio inicial$0
Pagos de intereses acumulados$20,000
Rendimiento total de la inversión inicial si Tom vende por 150.000 dólares260%

En este caso, Tom obtendría un rendimiento del 260% de su inversión inicial de 25.000 $.

El apalancamiento supone un riesgo adicional

Tanto si se trata de una propiedad de inversión, como de una propiedad de alquiler o de tu propia casa, es fácil ver el potencial de generación de ingresos del apalancamiento. Sin embargo, el apalancamiento tiene sus inconvenientes. Cuanto más apalancamiento utilices, mayor será el riesgo de perder más de ese capital inicial que has invertido. Ahora veamos qué ocurre si esa propiedad de 100.000 dólares disminuye un 10% en cinco años y los tres compradores tienen que vender.

precio adecuado de 90.000 $ en el momento de la ventaScottBobTom
Pagos de intereses acumulados$0.00$10,000$15,000
Saldo de la hipotecan/d$50,000$75,000
Patrimonio total$90,000$30,000$0.00
Rendimiento total del capital inicial-10%-40%-100%

Aquí también puedes ver las desventajas del apalancamiento. Si el mercado baja, y por tanto el valor de la propiedad baja con él, puedes perder un porcentaje mucho mayor del capital inicial que pusiste en la inversión inmobiliaria. En el ejemplo anterior, Tom tendría una pérdida del 200% de su inversión inicial de 25.000 $. Evidentemente, es importante no apalancarse en exceso al invertir en bienes inmuebles. Una de las principales razones por las que se produjo la crisis financiera es que la gente estaba utilizando el 100%+ apalancamiento. Algo más parecido a un 20% de depósito inicial y un 80% de pago de hipoteca se considera más seguro y estándar.

Consejo profesional

Utilizar el apalancamiento también puede tener enormes ventajas y beneficios fiscales. Recuerda que si tienes un activo que te pertenece al 100% y te endeudas con él, es mucho más ventajoso que venderlo a efectos fiscales.

Por ejemplo, si tu propiedad de 100.000 dólares vale ahora 150.000 dólares, puedes sacar los 50.000 dólares extra que has conseguido en la revalorización de la propiedad en forma de deuda, refinanciando el activo. Si se hace correctamente, puedes hacer crecer tu patrimonio, libre de impuestos.

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Cómo aprovechar el valor de la vivienda

¿Eres propietario de una vivienda y estás interesado en diversificar tu cartera invirtiendo el valor de tu vivienda? No tienes que vender tu casa para aprovechar el capital inmobiliario.

Hay múltiples opciones si quieres aprovechar el patrimonio de tu casa y utilizarlo para invertir. Entre ellas se encuentran los programas de capital compartido, la refinanciación de la hipoteca y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).

Vender una parte de tu patrimonio neto

Los acuerdos de participación en el capital son probablemente el método menos conocido (y más flexible) para aprovechar el capital de tu casa para invertir. Son una forma única de aprovechar tu casa porque no tienes que endeudarte ni hacer pagos mensuales. En su lugar, vendes una parte del futuro patrimonio neto de tu casa (manteniendo el 100% de la propiedad de la misma). Cuando tu casa se vende -o cuando termina el plazo del contrato- los inversores reciben su parte de la venta. Si el valor de la casa aumenta, también lo hace la cantidad que recibe el inversor. Si el valor de la casa baja, el inversor también participa en la pérdida.

Utilizar el apalancamiento en los rendimientos del alquiler para el flujo de caja

Al comprar una propiedad de inversión, en particular, la mayoría de la gente se siente atraída por los rendimientos del alquiler que son mensualmente positivos en términos de "flujo de caja". Flujo de caja positivo significa que, después de todos los gastos, como el pago de los intereses de la hipoteca, las cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA) y los gastos de gestión, sigues llevándote un beneficio al final de cada mes o año.

Algunas personas tienen miedo de endeudarse demasiado con una propiedad de inversión, porque cuanto mayor sea el pago de la hipoteca, menos flujo de caja tendrás. Sin embargo, al igual que la revalorización de los activos te proporciona un mayor rendimiento del capital si utilizas la deuda y el apalancamiento, lo mismo ocurre con el flujo de caja.

Utilizar el apalancamiento en los mercados financieros

El apalancamiento no se limita en absoluto al sector inmobiliario. Los principales gestores de fondos de cobertura y los titanes del capital riesgo de los mercados financieros también utilizan el apalancamiento. Algunos operadores minoristas de renta variable también utilizan el apalancamiento. Sin embargo, ten en cuenta que intentar negociar con acciones utilizando el apalancamiento puede ser increíblemente arriesgado si no sabes lo que estás haciendo.

Fondos de capital riesgo

Los fondos de capital riesgo son una forma de financiación privada en la que los inversores invierten directamente en empresas o facilitan la compra de éstas. Lo hacen utilizando dinero prestado, o capital prestado. Normalmente, los fondos de capital privado utilizan una pequeña parte de sus propios activos y piden prestado el resto del dinero a un banco o institución financiera. De ahí viene el término "compra apalancada". Al invertir en un fondo de capital riesgo, puedes colocar el capital con quienes saben exactamente lo que hacen con el apalancamiento para, con suerte, obtener grandes beneficios y ganancias.

Fondos de venta en corto

La compra con margen y la venta en corto es otra empresa relativamente arriesgada. Consiste en pedir prestadas acciones a una institución financiera, esperar a que los precios de las acciones bajen, vender las acciones y luego tomar el margen entre ambas. La película The Big Short mostró cómo algunos gestores de inversiones se forraron vendiendo acciones y derivados relacionados con el mercado de valores. Invertir en fondos con expertos en ventas en corto podría ser una vía rápida para la creación de riqueza.

Fondos ETF apalancados

Los fondos ETF son fondos que siguen el mercado de valores, como el índice S&P 500 o el Nasdaq 100. Estos fondos cotizados (ETF) apalancados utilizan derivados financieros y deuda para amplificar los rendimientos del índice subyacente. Los ETF tradicionales se limitan a seguir los valores de un índice con una proporción de 1:1. Sin embargo, los ETF apalancados pueden tener una relación de 2:1 o incluso de 3:1.

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Los ETFs apalancados son un arma de doble filo porque, aunque pueden generar importantes ganancias, pueden multiplicar tus pérdidas. Si eres optimista respecto a las perspectivas del mercado a medio y largo plazo, esta podría ser una opción.

El riesgo de las inversiones apalancadas

Como hemos mencionado anteriormente, el apalancamiento es un gran multiplicador de ingresos, pero también puede amplificar las pérdidas cuando las cosas van mal. Por tanto, debe utilizarse con precaución. El fondo de cobertura Long-Term Capital Management (LTCM) es una clásica historia de advertencia sobre los riesgos del apalancamiento excesivo.

El LTCM era un fondo altamente apalancado que se fundó en 1994. El fondo estaba dirigido por un equipo de arbitrajistas con título de doctorado. Dos de ellos, Robert Merton y Myron Scholes, habían ganado el Premio Nobel. En los primeros años, el fondo generó rendimientos anualizados de hasta el 41%. Sin embargo, esos rendimientos se basaban en un apalancamiento agresivo. En un momento dado, el LTCM tenía un ratio de apalancamiento efectivo de más de 250 a 1. Sin embargo, en 1998 el fondo perdió 4.600 millones de dólares en cuatro meses debido a su elevado apalancamiento y a su exposición a la crisis financiera asiática de 1997 y a la crisis financiera rusa de 1998. La Reserva Federal tuvo que intervenir para rescatar a la empresa y evitar un colapso mayor de los mercados financieros.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se puede utilizar el apalancamiento para aumentar la riqueza?

Puedes utilizar el apalancamiento mediante dinero prestado para aumentar el rendimiento de una determinada inversión. Dado que ganas dinero con el rendimiento de todo el importe de la inversión, puedes utilizar el dinero de otras personas y aportar tú una pequeña cantidad.

¿Cómo puedes apalancar tus ingresos?

Puedes apalancar tus ingresos, aunque ganes poco dinero, de muchas maneras diferentes. Sin embargo, el objetivo principal de apalancar tus ingresos es utilizar tus ingresos actuales para crear ingresos pasivos. Esto puede hacerse obteniendo ingresos de dividendos en el mercado de valores o ingresos pasivos derivados del flujo de caja de las propiedades en alquiler.

¿Qué es la inversión de apalancamiento?

La inversión de apalancamiento consiste en utilizar el dinero de otras personas para aumentar el rendimiento de tu inversión.

¿Es el apalancamiento una buena idea?

El apalancamiento sólo es una buena idea si sabes lo que haces, estás seguro de ello y no utilizas demasiado.

¿Los millonarios pagan sus deudas o invierten?

No hay una respuesta única para esto, pero los millonarios con conocimientos financieros suelen mantenerse alejados de las deudas para sus compras personales. Sin embargo, la mayoría de los individuos ultrarricos apalancan sus activos pidiéndolos prestados (o utilizando el dinero de otros inversores) y reinvirtiendo los fondos en activos que obtengan un rendimiento mayor que el coste de la deuda. Entender cómo utilizar el apalancamiento en sus inversiones empresariales les permite construir más riqueza de la que podrían conseguir utilizando sus propios recursos.

Puntos clave

  • El apalancamiento es una herramienta que puede utilizarse para crear riqueza.
  • El apalancamiento existe desde hace cientos de años, pero recientemente es más fácil y accesible para todos.
  • La propiedad inmobiliaria es una de las formas más comunes de conseguir rendimientos de inversión mediante el apalancamiento.
  • Puedes utilizar el apalancamiento en el sector inmobiliario para aumentar sustancialmente tu rentabilidad, utilizando una hipoteca para aprovechar la revalorización del activo.
  • También puedes utilizar el apalancamiento relacionado con tu flujo de caja de los bienes inmuebles para maximizar un mayor rendimiento.
  • En los mercados financieros, el apalancamiento también está ampliamente disponible. Sin embargo, es mucho más seguro dejar este tipo de apalancamiento a los expertos que gestionan tu cartera.
  • El apalancamiento también puede ser muy ventajoso desde el punto de vista fiscal, al utilizar la deuda de los activos en lugar de las ganancias de capital.

Ver fuentes del artículo
  1. La Compañía Holandesa de las Indias Orientales y su ascenso al poder - Colegio de Artes y Ciencias Emory
  2. Estudio del sector hipotecario - SuperMoney
  3. El capital privado es un capital apalancado - Financial Times
  4. Cortocircuito en Estados Unidos - SEC
  5. El apalancamiento causó la crisis de 2007 a 2009 - Centro de la Facultad de Derecho de Yale para el Estudio del Derecho Corporativo
  6. Cuando el genio fracasó - New York Times

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