Cómo transferir la propiedad de una casa con hipoteca

Resumen del artículo:

Siempre que tengas una hipoteca asumible, deberías poder transferir la propiedad de tu casa junto con la hipoteca. Hay varias formas de hacerlo, como la venta, la donación o el traspaso tras el fallecimiento. Cada método tiene sus propias consecuencias fiscales Si te preguntas cómo transferir la propiedad de una casa con hipoteca, estás en el lugar adecuado. Aquí tienes una guía paso a paso.

La vida es imprevisible, sobre todo cuando tienes una hipoteca. Por un motivo u otro, puede que quieras transferir la propiedad de una casa con hipoteca a un familiar o socio. Y es posible que quieras hacerlo de forma que el beneficiario no tenga que pagar la hipoteca existente y obtener una nueva. Pero, ¿es esto realmente posible, y si es así, cómo se hace?

Transferir la propiedad de una vivienda hipotecada puede ser complicado, incluso si tienes un préstamo asumible. Con las hipotecas asumibles, puedes transferir la hipoteca existente al nuevo propietario, que normalmente tendrá que pagar una cuota. Tendrás que rellenar un formulario de cambio de titularidad y registrar una escritura para completar la transferencia. Un abogado puede ayudarte.

Averiguar lo que tienes que hacer es imprescindible si te encuentras en esta situación. Esto es lo que debes tener en cuenta.

Índice de contenidos
  1. Cómo transferir la propiedad de una casa con hipoteca
  2. ¿Son transferibles todas las viviendas con hipoteca?
    1. Consigue una hipoteca asumible, si puedes
    2. ¿Existen excepciones a la cláusula de "vencimiento en la venta"?
    3. ¿Debes intentar una transferencia no oficial de la hipoteca?
  3. ¿Qué debes saber sobre la transmisión de la propiedad a un familiar?
    1. Escritura de renuncia
    2. Transferencia por venta
    3. Escritura de transmisión por fallecimiento
    4. Transferencia por donación
    5. Cómo refinanciar una hipoteca
    6. Impuestos
  4. Puntos clave
  5. FAQ
    1. ¿Se puede transferir la propiedad de una casa a un familiar?
    2. ¿Se puede quitar el nombre de alguien de una hipoteca sin refinanciar?
    3. ¿Puedo asumir una hipoteca de mis padres?
    4. ¿Puedo transferir una hipoteca a mi hija?
    5. ¿Se puede mantener una hipoteca a nombre de una persona fallecida?
    6. ¿Cómo me hago cargo de la hipoteca de mi padre fallecido?
  6. Lo esencial

Cómo transferir la propiedad de una casa con hipoteca

La mayoría de las veces, esto no va a ser algo fácil de hacer. Es un proceso complejo, que idealmente se hace con la ayuda de un abogado inmobiliario. A continuación te explicamos cómo deberás hacerlo, en términos de pasos sencillos y generalizados:

  1. Tienes que nombrar a la persona a la que quieres transferir la propiedad Puede ser un amigo, un familiar o cualquier otra persona.
  2. Vas a tener que determinar las condiciones de la transferencia, idealmente con la ayuda de un abogado Técnicamente, no necesitas un abogado para esto, pero trabajar con uno puede ayudarte a evitar costosos errores relacionados con los impuestos, las tasas y otros asuntos.
  3. Rellena un formulario de cambio de titularidad Las leyes y los formularios varían según el estado, por lo que es posible que quieras recurrir a un abogado para ello. También tendrás que cambiar el nombre en el título.
  4. Elige la escritura correcta y prepara el papeleo, trabajando con un abogado si es posible Hay diferentes formas de hacerlo, dependiendo de tu estado y localidad. Las escrituras de renuncia son las más utilizadas. En ellas se transfieren todos los derechos de una persona sobre un bien inmueble a otra sin garantizar nada. Un abogado especializado en transmisiones de bienes inmuebles te facilitará la elección del mejor método para tu situación.
  5. Consigue que la escritura sea notariada y archivada Así de fácil, ¡la propiedad se transfiere!

¿Son transferibles todas las viviendas con hipoteca?

Por desgracia, no todas las hipotecas son transferibles en el sentido más amplio de la palabra. En muchos casos, necesitarás que un prestamista hipotecario apruebe las transferencias. Sin embargo, si tienes una hipoteca asumible, es seguro que puedes transferir tu hipoteca a un nuevo propietario.

La mayoría de las hipotecas tienen una cláusula de "vencimiento a la venta". Esta cláusula significa que quien se quede con la vivienda tendrá que pagar todo el saldo de la hipoteca en cuanto se transfiera. Esto significa que la antigua hipoteca tiene que ser pagada en su totalidad inmediatamente, y el nuevo comprador tiene que conseguir una nueva hipoteca sobre la casa. Si las condiciones de las nuevas hipotecas son tan buenas o mejores que las de la antigua, esto no es un gran problema para la mayoría de los beneficiarios con buen crédito. Sin embargo, si la nueva hipoteca implica tipos de interés más altos o condiciones menos atractivas, los beneficiarios mucho más feliz si pueden hacerse cargo de la hipoteca existente.

La cláusula de vencimiento por venta no siempre entra en vigor si quieres transferir la propiedad a un familiar. Para saber cómo funciona esto, lee tu contrato de hipoteca y discútelo con tu prestamista. Preguntar a un abogado también puede ayudar.

La cláusula de vencimiento por venta es un tipo de cláusula de aceleración. Además de las cláusulas de vencimiento en la venta, las hipotecas suelen tener cláusulas de aceleración que entran en vigor cuando los prestatarios incumplen demasiados pagos. Las cláusulas de aceleración no suelen entrar en vigor automáticamente. En su lugar, los prestamistas deben elegir invocarlas cuando sus condiciones (venta de la vivienda, incumplimiento de los pagos de la hipoteca) se han significado. Esta discreción del prestamista significa que a veces puedes negociar en torno a estas cláusulas.

Consigue una hipoteca asumible, si puedes

Las hipotecas asumibles son hipotecas que pueden transferirse a otra persona sin la aprobación del prestamista. Lo más probable es que los préstamos FHA y VA sean hipotecas asumibles. Si no tienes una hipoteca asumible, tendrás que ponerte en contacto con tu prestamista hipotecario para obtener la aprobación.

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En algunos casos, tu compañía hipotecaria puede exigir que el nuevo propietario cumpla los requisitos para obtener un nuevo préstamo en las mismas condiciones. Por tanto, incluso un donatario que no quiera obtener una nueva hipoteca puede tener que demostrar su capacidad financiera.

¿Existen excepciones a la cláusula de "vencimiento en la venta"?

Sí, la FDIC tiene varias normas que impiden a los prestamistas pedir el "pago acelerado" o ejercer la cláusula de venta. Estas normas prevalecen, o tienen prioridad, sobre las leyes estatales relativas a las cláusulas de vencimiento en venta. Estas normas de la FDIC incluyen:

  • Transferencia al coarrendatario superviviente cuando fallece el propietario principal
  • Transferencia al hijo de un prestatario
  • Transferencia al cónyuge superviviente o a un familiar del prestatario
  • Transferencia a un ex-cónyuge como parte de un divorcio
  • Transferencia como parte de un inter vivos fideicomiso que tiene como beneficiario a un prestatario o donatario
Inter vivos, término jurídico de origen latino, significa "entre personas vivas" Inter vivos los fideicomisos se llaman comúnmente "fideicomisos en vida"

Si recibes la propiedad en condiciones en las que se aplica la preponderancia federal de las leyes estatales de vencimiento en la venta, tienes una fuerte posición de negociación cuando intentas asumir un préstamo hipotecario "no asumible".

¿Debes intentar una transferencia no oficial de la hipoteca?

Si no consigues que tu prestamista te apruebe, puedes tener la tentación de sortear a los prestamistas mediante una transferencia no oficial de la propiedad. Esto no suele ser una buena idea, principalmente porque acabarás siendo responsable de las ramificaciones legales si los prestamistas se enteran.

Dependiendo de las circunstancias, puedes verte demandado o incluso enfrentarte a cargos penales. Además, si la persona a la que transfieres la propiedad no paga los impuestos o la hipoteca, puedes acabar debiendo tú en su lugar.

¿Qué debes saber sobre la transmisión de la propiedad a un familiar?

Si tu donatario va a ser un miembro de la familia, los prestamistas van a estar más dispuestos a la transferencia. La cuestión es que aún tienes que elegir la escritura y las circunstancias adecuadas para el cambio. Veamos los documentos de préstamo más importantes que puedes firmar.

Escritura de renuncia

Una escritura de renuncia transfiere la propiedad sin una venta tradicional. La mayoría de la gente utiliza una escritura de renuncia para transferir la propiedad de un inmueble entre miembros de la familia. En caso de divorcio, es posible que uno de los ex cónyuges transfiera la propiedad de un inmueble al otro. Estas escrituras no ofrecen ninguna garantía sobre la titularidad, sólo transfieren todos los derechos de propiedad de una persona a otra.

Transferencia por venta

Cuando vendes tu casa, realizas una transferencia por venta. Si tu hipoteca no es asumible, esta venta casi siempre implicará tener que lidiar con una cláusula de vencimiento en la venta. Si tu comprador quiere asumir tu hipoteca, tendrás que negociar con tu prestamista para que esto ocurra. Y no hay garantías de que tu prestamista esté de acuerdo.

Además, a diferencia de los receptores de regalos o de los donatarios, pocos hogares compradores se conformarán con una escritura de renuncia. En casi todas las transmisiones por venta, tendrás que utilizar una escritura de garantía. Un tipo común de escritura de garantía en California, por ejemplo, es la escritura de concesión.

Escritura de transmisión por fallecimiento

También llamada "escritura de beneficiario" en algunos estados, es, como puedes adivinar, una forma de organizar una herencia. En este caso, mantienes el control y el uso de la vivienda mientras estás vivo. La escritura de transmisión por causa de muerte entra en vigor cuando mueres, cediendo la propiedad y el control al ser querido que elijas.

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Al evitar el proceso de sucesión, el traspaso por causa de muerte puede agilizar en gran medida la herencia de bienes inmuebles. Sin embargo, tu beneficiario deberá hacerse cargo de tu hipoteca cuando mueras. Además, la escritura de transmisión por causa de muerte no siempre es una opción. Depende de dónde vivas.

Transferencia por donación

Este es un formulario especial que tienes que rellenar si quieres regalar una vivienda a un familiar o amigo. Para que la transmisión de la propiedad se considere una donación, no puedes exigir ni esperar una compensación. En este caso, es posible que tengas que pagar un impuesto sobre donaciones, ya que el límite para las donaciones anuales es de 15.000 dólares.

Una escritura de donación puede ser revocable y, en la mayoría de los casos, actúa como un intercambio de títulos retrasado. Esto tiene consecuencias fiscales, así que es mejor hablar con un asesor financiero si quieres hacerlo. Los donantes suelen tener que pagar el impuesto sobre donaciones federal y estatal.

Cómo refinanciar una hipoteca

La refinanciación puede ser una buena opción cuando tu préstamo no es asumible, pero esto dependerá de tu prestamista hipotecario. Para ello, tu donatario tendrá que tener una buena situación financiera y deberá cumplir los requisitos para la refinanciación de la hipoteca.

En determinadas circunstancias, tu prestamista hipotecario también puede estar dispuesto a añadir otro prestatario a tu hipoteca. A partir de ahí, el prestatario puede realizar los pagos y la propiedad de la vivienda (título) puede transferirse mediante una escritura. Puedes preguntar a un abogado inmobiliario y a tu prestamista qué se puede hacer en estas situaciones.

Impuestos

Es importante recordar que la transmisión de tu casa probablemente conllevará un montón de consecuencias fiscales. Esto puede incluir un impuesto sobre las plusvalías, así como un impuesto sobre donaciones que pueden tener que pagar tanto el donante como el donatario. Hablar de este asunto con un planificador financiero puede ayudarte a evitar problemas con Hacienda.

Puntos clave

  • La posibilidad de transferir la propiedad de una vivienda con hipoteca depende de si la hipoteca es asumible o no.
  • La transmisión de la vivienda puede producirse a través de la venta, la donación, la herencia o incluso una escritura de transmisión por fallecimiento.
  • La mayoría de las hipotecas asumibles tienen una cláusula de vencimiento a la venta que puede obligar a tus herederos a pagar el resto de la hipoteca.
  • Las penalizaciones fiscales son una preocupación importante, así que asegúrate de discutir los resultados con un profesional de la fiscalidad antes de transferir la escritura.
  • En muchos casos, querrás que un abogado inmobiliario te ayude a cumplimentar correctamente todos los documentos para que la transferencia sea un éxito.

FAQ

¿Se puede transferir la propiedad de una casa a un familiar?

Por supuesto. Dejando a un lado la venta de casas, transferir el título de propiedad de una casa de un miembro de la familia a otro es una de las formas más habituales de cambiar de manos las casas. Lo más habitual es que se haga como parte de un intercambio de propiedades por fallecimiento o divorcio. Las escrituras más comunes que se utilizan para estas transferencias son las escrituras de renuncia.

¿Se puede quitar el nombre de alguien de una hipoteca sin refinanciar?

Es posible eliminar el nombre de alguien de una hipoteca sin refinanciar, pero no siempre es fácil. En la mayoría de los casos, lo mejor es hablar con un agente de préstamos sobre la modificación de la hipoteca o la asunción del préstamo. Cualquiera de los dos métodos puede funcionar.

¿Puedo asumir una hipoteca de mis padres?

Sí, puedes hacerte cargo de una hipoteca de tus padres. Si tus padres desean transferirte una propiedad y que te hagas cargo de los pagos de la hipoteca existente, esto debería ser posible con una hipoteca que cumpla los requisitos. Si la hipoteca no es asumible, puede que tengas que negociar un poco con el prestamista hipotecario, pero Las normas de la FDIC sobre las cláusulas de vencimiento en la venta pueden hacer que tu posición negociadora sea fuerte. La transferencia de la titularidad entre padres e hijos utiliza con frecuencia una escritura de renuncia.

Ten en cuenta que esto no es lo mismo que gestionar los asuntos financieros, incluidos los pagos de la hipoteca, como parte del cuidado de los ancianos. Si tus padres ya no pueden gestionar sus propias finanzas, tendrás que haber hecho arreglos previos para hacer frente a esta eventualidad. Establecer un poder notarial duradero para las finanzas puede garantizar que alguien tenga autoridad para manejar las finanzas de tus padres mientras estén vivos si quedan incapacitados. Un fideicomiso en vida en el que tú seas el fideicomisario sucesor también garantiza que puedas ocuparte de los asuntos financieros relacionados con los bienes del fideicomiso en caso de que tus padres queden incapacitados o fallezcan. Consultar a un profesional del derecho puede ayudarte a navegar por las complejidades de estos acuerdos de la forma más adecuada para tu situación y la de tus padres.

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Si tus padres se vuelven incapaces de manejar sus propias finanzas sin que se haya hecho ninguno de los acuerdos legales anteriores, es posible que tengas que acudir a los tribunales para solicitar una tutela.

¿Puedo transferir una hipoteca a mi hija?

Siempre es posible transferir una hipoteca a un hijo, siempre que sea una hipoteca asumible. Dicho esto, algunas hipotecas serán menos fáciles de transferir que otras, y algunas sólo serán elegibles bajo ciertas condiciones. Si quieres saber si puedes transferir tu hipoteca concreta, tu prestamista te dará la última palabra. Sin embargo, como dejar que se asuman las hipotecas no siempre es el mejor negocio para los prestamistas hipotecarios, ha habido veces en el pasado cuando los prestamistas no han sido tan abiertos y transparentes sobre las opciones del prestatario como podrían serlo. Esto puede hacer que merezca la pena obtener una segunda opinión sobre la palabra final de tu prestamista. Si quieres esa segunda opinión, habla con un abogado inmobiliario.

¿Se puede mantener una hipoteca a nombre de una persona fallecida?

Lamentablemente, no se puede mantener una hipoteca a nombre de una persona fallecida. Los herederos de la herencia van a tener que elegir entre pagar la hipoteca existente, vender la casa o refinanciar la casa a su nombre.

¿Cómo me hago cargo de la hipoteca de mi padre fallecido?

Esto depende de las circunstancias reales y de las leyes de tu estado, aunque algunas leyes estatales se ven anuladas por la normativa de la FDIC, como se ha indicado anteriormente. En muchos casos, puedes hacer una asunción de la hipoteca, lo que significa que vas a hacerte cargo de los pagos de la hipoteca que debían hacer los propietarios fallecidos.

Es posible que tengas que pagar la antigua hipoteca con otros bienes de la herencia antes de poder quedarte con la vivienda. En otros casos, es posible que tengas que pedir una nueva hipoteca para pagar el saldo restante.

Lo esencial

Las hipotecas que pueden transferirse de una parte a otra se llaman hipotecas asumibles. Si no tienes una hipoteca asumible, puede que tengas que hablar con tu prestamista o institución financiera para determinar qué opciones tienes.

Independientemente de tu situación, transferir la propiedad de la vivienda de una persona a otra no suele ser fácil. Si quieres averiguar la mejor manera de hacerlo, investigar un poco y consultar con un experto son medidas inteligentes. Y leer sobre los estudios hipotecarios podría proporcionarte algunos conocimientos básicos útiles. Cuanto más sepas, mejor te irá.

Ver las fuentes del artículo
  1. estudio del sector hipotecario 2021 - SuperMoney
  2. Cláusula de aceleración - Instituto de Información Jurídica, Facultad de Derecho de Cornell (LII)
  3. Los mejores prestamistas de refinanciación de hipotecas - SuperMoney
  4. ¿Se puede transferir una hipoteca a otro prestatario? - El saldo
  5. Escritura - LII
  6. Escrituras - Registrador del Condado de Los Ángeles, Secretario del Condado Un ejemplo del tipo de directrices locales que deberías poder encontrar donde vives
  7. Cláusula de vencimiento en la venta - LII
  8. Ley de la FDIC, reglamentos, leyes relacionadas 8000, parte 591: Prevalencia de las leyes estatales de compraventa - Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC)
  9. Fideicomisos familiares - SuperMoney
  10. PREGUNTAS FRECUENTES DE LA FHA: Respuestas a las 19 preguntas más frecuentes sobre los préstamos FHA - SuperMoney
  11. Escritura de donación - Legal en EE.UU
  12. Asegúrate de que estos 4 documentos están firmados y al día - Dementia.org
  13. ¿Refinanciar una hipoteca? Esto es lo que debes saber - SuperMoney
  14. Estados que permiten las escrituras de transmisión de bienes inmuebles en caso de fallecimiento - Nolo
  15. Escritura de transmisión por causa de muerte: Una visión general - Nolo
  16. Transferencia de la propiedad a la familia, la caridad y más - Financiación americana
  17. Veteranos, ¿pensando en comprar una casa? Por qué los préstamos VA son mejores que las hipotecas convencionales - SuperMoney
  18. Escritura de garantía vs. Escritura de renuncia: ¿En qué se diferencian? - Ley de Rodas
  19. TU HIPOTECA : Cuando un préstamo no asumible es asumible : Derechos legales: Hay siete situaciones, según una ley de 1982, en las que se puede transferir la propiedad sin necesidad de refinanciar. - Los Angeles Times Un artículo clásico sobre el tema de un respetado periódico de California. Un interesante vistazo a la historia y no tan anticuado como cabría esperar.

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