Cómo financiar una propiedad en el extranjero

¿Una encantadora villa andaluza con vistas al Mediterráneo, o un condominio frente al mar en el Caribe? Sea cual sea la propiedad de tus sueños en el extranjero, tendrás que responder a la misma pregunta. ¿Cómo vas a financiar la compra de una vivienda internacional?

Vivir en el extranjero puede ofrecer un menor coste de vida, exposición a una nueva cultura y precios más bajos de la vivienda. La compra de una propiedad en el extranjero también puede ayudar a diversificar tu cartera financiera. Sin embargo, los quebraderos de cabeza de las leyes de propiedad extranjera y las normas bancarias son suficientes para disuadir a la mayoría de los aspirantes a expatriados.

Vamos a profundizar para desmitificar la financiación inmobiliaria internacional en Centroamérica, Europa, Sudamérica y Canadá.

Busca la ayuda de expertos locales

Aunque seas un experto inmobiliario en Estados Unidos, necesitarás la ayuda de un local cuando te dispongas a comprar una propiedad en el extranjero. Esto se debe a que la mayor parte de lo que sabes sobre el sector inmobiliario no se aplica a otros países.

"Siempre es mejor encontrar un agente o socio local que pueda aconsejarte mejor sobre las leyes locales para la financiación de viviendas", dice Glenn Carter, inversor inmobiliario canadiense.

"[When] Cuando compré una casa en Florida, la financiación era obviamente más complicada que si fuera un ciudadano estadounidense", dice Carter. "Así que nos asociamos con un agente inmobiliario y un abogado locales especializados en compradores extranjeros. También encontramos un banco canadiense que también estaba presente en Estados Unidos, lo que facilitó el proceso de financiación. Antes de esto, habíamos pedido un préstamo a bancos con sede en Estados Unidos, y el tipo de interés era astronómico porque éramos compradores extranjeros."

¿Por qué los compradores extranjeros no pueden beneficiarse de los tipos de interés disponibles para los residentes?

"El problema es que la puntuación de crédito extranjera no cuenta para nada", explica Carter. En otras palabras, al comprar una propiedad en el extranjero, te tratan como si no tuvieras crédito. Cuando Carter intentó pedir un préstamo a un banco estadounidense, le ofrecieron un tipo de interés del 8%. El banco canadiense al que acudió, en cambio, le ofreció un tipo de interés de sólo el 3%.

Ten en cuenta las normas locales

Incluso cuando es posible la financiación de un banco o prestamista local, los requisitos bancarios y legales para la compra de viviendas en el extranjero suponen un reto para los nuevos inversores.

Digamos que vas a financiar una propiedad en México con un banco local. Primero necesitarás una tarjeta de inmigración y una fuente de ingresos mexicana. A continuación, abre una cuenta bancaria mexicana y dedica de tres a seis meses a hacer depósitos que supongan aproximadamente 2,5 veces los pagos mensuales de la hipoteca que solicitas. También necesitarás al menos dos líneas de crédito abiertas en México. Esto significa que te llevará aproximadamente un año sólo para empezar a comprar tu casa.

Limitaciones de la hipoteca para no residentes

No siempre tienes que convertirte en residente para poder optar a una hipoteca, pero si no lo haces, esto puede limitar la cantidad que puedes pedir prestada.

"En Austria, el Reino Unido, Hungría, Alemania, Portugal, Francia, la República Checa y algunos otros países, los no residentes suelen tener derecho a un 50%-60% de LTV como máximo", dice Kachmazov.

Además, algunos países tienen límites mínimos y máximos de endeudamiento en las hipotecas. "Por ejemplo, en Italia, una propiedad comprada con una hipoteca no puede ser más barata que 50.000 euros [about $54,400 U.S.]", dice Kirill Schmidt, director de servicios financieros de Tranio. En Suiza, el mínimo es de 580.000 euros [about $631,100]."

En otros países, las hipotecas pueden ser difíciles de conseguir para propiedades caras. Por ejemplo, en Hungría no se puede conseguir una hipoteca para inmuebles valorados en más de 130.000 euros.

Cómo financiar tu propiedad en el extranjero

Pide un préstamo a tu vendedor

Es posible financiar una propiedad pidiendo un préstamo directamente al vendedor. La financiación del vendedor es una opción que se encuentra a menudo en los países en desarrollo en los que la financiación bancaria es difícil de conseguir (fuente). Los promotores ofrecerán a los extranjeros la opción de hacer un pago inicial, pagar cuotas mensuales durante la construcción y luego hacer un pago global cuando la propiedad esté lista.

Por ejemplo, un promotor de Belice ofreció recientemente una financiación a cinco años con tipos inferiores al 5% TAE a los inversores en su complejo de condominios frente a la playa si hacían un pago inicial del 30% (fuente).

Trabaja con un banco local

Cuando estos préstamos bancarios están disponibles, pueden ofrecer la forma de crédito más barata. Si decides seguir este camino, contrata a un experto que pueda guiarte por las normas bancarias locales.

Tu mejor opción es encontrar un banco local que también opere en tu país de residencia. Éstas son las únicas entidades para las que sigue siendo válida tu puntuación de crédito en Estados Unidos.

Sin embargo, aunque encuentres un banco que opere también en EE.UU., conseguir financiación de un banco extranjero siempre es difícil.

"Para convertirte en cliente sin riesgo de un banco europeo como ciudadano extracomunitario, primero tendrás que demostrar tu valía", dice George Kachmazov, fundador de Tranio, un agente inmobiliario internacional.

Si te lo puedes permitir, recomienda Kachmazov, deberías comprar tu primer par de propiedades de tu propio bolsillo. Esto te proporcionará ingresos y activos verificados que podrás aprovechar con los bancos locales.

Pero la mayoría de la gente no tiene ahorros para comprar una casa de su bolsillo, por lo que es imposible crearse una reputación con un banco extranjero. Entonces, ¿qué hacer si no puedes permitirte comprar tu primera propiedad?

Financiar una propiedad en el extranjero sin un banco extranjero

Afortunadamente, no necesitas trabajar con un banco extranjero para financiar la compra de tu casa. Puedes utilizar el sistema bancario estadounidense para pedir prestado el dinero que necesitas para comprar la casa de tus sueños en el extranjero.

Considera las siguientes estrategias:

Compra la casa con tus ahorros

Por supuesto, si tienes los ahorros, comprar con dinero en efectivo es la opción más rápida y barata. Además, puede ayudarte a crearte una reputación con los bancos locales.

Pide un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria

Si eres propietario de tu casa y tienes patrimonio en ella, considera la posibilidad de pedir un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).

"Aprovechar tu propiedad es inteligente porque utiliza el sistema bancario estadounidense para financiar la compra de tu casa en el extranjero", dice Vincenzo Villamena, socio director de OnlineTaxman, una empresa que ofrece asesoramiento fiscal a los expatriados estadounidenses.

Normalmente, puedes pedir un préstamo con al menos el 75% de tu patrimonio neto. Algunos prestamistas incluso te dejarán pedir prestado el 80%, el 85% o incluso el 90%. Y como los préstamos sobre el valor de la vivienda y los HELOC están garantizados por el valor de tu casa, presentan tipos de interés muy bajos.

¿El inconveniente de esta estrategia? Si no haces los pagos, puedes perder tu casa.

Compara las líneas de crédito con garantía hipotecaria:

Solicita un préstamo personal

Otra opción es financiar tu compra en el extranjero con un préstamo personal sin garantía.

Los prestatarios con un crédito excelente pueden obtener préstamos de hasta 100.000 dólares con un interés bajo. Aunque 100.000 dólares no te comprarán un castillo en la Riviera francesa, es más que suficiente para adquirir una casa con encanto en muchos países.

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Utiliza una cuenta IRA autodirigida

Mientras que las IRA tradicionales sólo pueden invertir en fondos de inversión, acciones, bonos y fondos del mercado monetario, las IRA autodirigidas pueden contener otros tipos de inversiones, como bienes inmuebles (fuente). Y la compra de bienes inmuebles con una cuenta IRA permite obtener ganancias de inversión, un crecimiento libre de impuestos, protección contra la inflación y la posibilidad de diversificar tu cartera IRA.

Pero hay una trampa. Sólo puedes utilizar una IRA para invertir en bienes inmuebles si no vives en la propiedad (aunque esta restricción expira cuando alcanzas la edad de jubilación). Además, te perderás algunas de las ventajas fiscales de una inversión inmobiliaria, como la deducción de los impuestos sobre la propiedad, los intereses hipotecarios y la depreciación.

"Una IRA autodirigida puede ser algo bueno y malo", dice Vincenzo Villamena, CPA. "Te permite utilizar una cuenta IRA para comprar bienes inmuebles, lo cual es especialmente útil en países extranjeros donde el coste del crédito es elevado. Sin embargo, también hay que mirar las leyes fiscales locales para comprobar si merece la pena. Aunque los ingresos por alquiler y las ganancias de capital de una propiedad en alquiler están libres de impuestos dentro de la IRA autodirigida, eso no dicta cuál sería la fiscalidad local"

Las normas que regulan las cuentas IRA y los bienes inmuebles son complejas. Debes hablar con un experto fiscal cualificado antes de utilizar tu cuenta IRA para comprar una propiedad en el extranjero.

Cómo empezar

¿Listo para empezar? Tanto si has optado por financiar la casa de tus sueños con un HELOC, un préstamo personal o un préstamo de un banco local, tu primer paso es investigar un poco. Para conseguir los mejores tipos y condiciones posibles, debes comparar las ofertas de varios prestamistas diferentes antes de comprometerte con uno.

¿Quieres pedir un préstamo personal? Compara prestamistas aquí. O haz clic aquí para ser preaprobado y recibir ofertas personalizadas de los mejores prestamistas de préstamos personales.

¿Te interesa un HELOC o un préstamo sobre el valor de la vivienda? Compara las opciones de HELOC aquí, o compara los préstamos con garantía hipotecaria aquí.

Una vez que hayas encontrado la opción de financiación adecuada, estarás en camino de comprar la casa de tus sueños en el extranjero.