Cómo financiar la compra de una casa: todos los métodos de financiación posibles

Cómo financiar la compra de una casa: todos los métodos de financiación posibles
Resumen del artículo

En este artículo veremos cómo financiar un cambio de casa para que puedas entender mejor el proceso de principio a fin. Se necesita mucho trabajo para arreglar y voltear casas, y los préstamos para voltear casas pueden diferir de los préstamos normales para hipotecas primarias. Pero si te tomas en serio la inversión inmobiliaria, sigue leyendo. Repasaremos los prestamistas privados, los tipos de interés y cómo conseguir una línea de crédito para tu casa.

¿Cómo se financia la compra de una casa? Es una pregunta que se hace cada vez más gente, ya que esta forma de inversión inmobiliaria sigue creciendo.

De hecho, según RealtyTracel rendimiento medio de la inversión en el cambio de casa aumentó un enorme 15% en los cuatro años entre 2011 y 2015 (del 20 al 35%). Y, según Statistael beneficio bruto medio por volteo de casa siguió aumentando durante 2017. En 2019, el beneficio bruto medio por volteo de casa seguía siendo mayor que en 2015. En algunas partes de EE.UU., hasta el 8-10% de todas las ventas de viviendas unifamiliares son volteadas.

Te estás preguntando: "¿Por dónde empiezo?" y "¿Puedo permitírmelo?" Este artículo te lo explicará todo. Tratará sobre lo que es un préstamo para la construcción y repasará los tipos de préstamos para la construcción. También te dará detalles sobre cómo funcionan los préstamos para la construcción, y te dirá los pasos que debes seguir para solicitar un préstamo para la construcción.

Índice de contenidos
  1. ¿Cuáles son los costes de la venta de una casa?
  2. 5 métodos de financiación
    1. Método 1: Prestamistas privados
    2. Método 2: Préstamo bancario convencional
    3. Método 3: Sitios de crowdfunding inmobiliario
    4. Método 4: Prestamistas de dinero duro
    5. Método 5: No olvides tus propios activos
    6. Encuentra la opción adecuada para ti
  3. Preguntas frecuentes sobre la financiación de la compraventa de viviendas
    1. ¿Qué son los préstamos fix & flip?
    2. ¿Cómo se financia el lanzamiento de una casa?
    3. ¿Necesitas una licencia para vender casas?
    4. ¿Cómo se empieza a vender casas sin dinero?
    5. ¿Es mejor vender casas que alquilarlas?

¿Cuáles son los costes de la venta de una casa?

Lo primero que hay que entender sobre el cambio de casa son los costes que conlleva. No se trata sólo de comprar una casa y venderla para obtener un beneficio. Nueve de cada diez veces habrá que reformar la casa. Por eso se necesita algo más que ser un inversor inmobiliario para arreglar y voltear una casa.

Entonces, ¿cuáles son los costes que conlleva?

Costes de la compraventa de casas

  • El precio de compra de la casa.
  • Los costes de rehabilitación.
  • Tasaciones e inspecciones realizadas en la propiedad (ejemplos: inspecciones de escarabajos y plagas, inspecciones de los cimientos).
  • Gastos de mantenimiento, honorarios del agente inmobiliario y gastos de cierre.
  • Intereses y comisiones del préstamo.
  • Pagos iniciales de los préstamos.

Ahora veamos cómo cubrir estas cuotas.

5 métodos de financiación

Hay numerosas formas de financiar tu casa. Aquí tienes 5 opciones viables.

Método 1: Prestamistas privados

En primer lugar, los inversores privados te prestan dinero para comprar la casa que vas a voltear, así como para pagar cualquiera de los costes.

Pero, ¿por qué te prestaría el dinero un inversor privado? Porque el volteo de casas ofrece grandes rendimientos de la inversión (ROI) que son constantes. Cuando se hace bien, puede generar un ROI del 8-12%, y en un corto periodo de tiempo.

Si estás pensando en financiar tu aventura de volteo de casas mediante un inversor privado, hay algunas cosas que necesitarás.

Requisitos básicos para la financiación de un inversor privado

  • Un pagaré.
    Enumera los términos que tanto tú como el inversor habéis acordado seguir.
  • Una escritura de fideicomiso.
    Este documento vincula la inversión del inversor privado a la propiedad adquirida.
  • Seguro de riesgo.
    La contratación de un seguro sobre la propiedad añade una protección adicional a la inversión, dando al inversor privado un nivel de seguridad adicional.

Cómo funciona

Por supuesto, cuando el acuerdo esté cerrado, tendrás que pagar a tu inversor privado. Esto puede funcionar de dos maneras. Puedes pagar mensualmente o con intereses acumulados. Pagar los intereses acumulados significa que dejas que los intereses se acumulen y luego los devuelves todos en un solo pago una vez que la casa haya sido cambiada, junto con la inversión principal. Esta es una opción excelente si tienes muy poco capital para empezar.

Dónde encontrar el dinero

Suena muy bien. Pero, ¿dónde se encuentran los inversores privados? La mayoría de la gente empieza preguntando a amigos, familiares y colegas. Este grupo es el más inclinado a aceptar y ofrecer condiciones favorables. Si eso no es una opción o no funciona, recurre a los inversores que puedas conocer a través de las redes y a los prestamistas del mercado. Aunque este grupo no te conoce personalmente, sí quiere el retorno de la inversión.

Método 2: Préstamo bancario convencional

Otra opción de financiación es un préstamo bancario convencional. En este caso, el banco paga la propiedad y tú pagas las cuotas de la hipoteca hasta que la casa sea rehabilitada y vendida.

Cómo funciona

Puede ser difícil conseguir financiación de esta manera, ya que el volteo de casas se considera una inversión algo arriesgada. En consecuencia, tendrás que aportar un 20-30% de pago inicial del precio de compra de la casa que pretendes voltear. Por supuesto, la institución financiera a través de la que solicites la financiación comprobará tu puntuación de crédito antes de aprobar el préstamo.

Las instituciones financieras también necesitarán saber para qué piensas utilizar el dinero. Cuando se trata de voltear casas, es posible que quieran ver si tienes un historial de voltear casas con éxito. Por último, la casa que pretendes voltear tiene que ser habitable para que la entidad financiera apruebe el préstamo.

Dónde encontrar el dinero

Aquí tienes algunos consejos para encontrar el mejor prestamista hipotecario. Además, infórmate sobre los mejores prestamistas hipotecarios. Y lee sobre algunas alternativas a los prestamistas tradicionales.

Método 3: Sitios de crowdfunding inmobiliario

Otra opción de financiación en auge es el uso de sitios de crowdfunding inmobiliario. En los últimos años, el crowdfunding se ha convertido en una forma popular de financiar todo tipo de proyectos, entre los que se encuentra la compra de viviendas.

De hecho, Massolution estima que en 2016 se recaudaron 2.500 millones de dólares a través del crowdfunding inmobiliario en Estados Unidos. Además, en 2015 fue el segmento de mayor crecimiento del mercado de crowdfunding. Y Forbes informa de que, en 2019, se espera que el crowdfunding inmobiliario mundial alcance los 9.000 millones de dólares en 2021.

¿Cómo funciona?

Pero, ¿qué es el crowdfunding inmobiliario y cómo funciona? Pues es relativamente sencillo. Básicamente, varias personas invierten pequeñas sumas de dinero en un proyecto inmobiliario que les interesa. Esas pequeñas cantidades acaban financiando el proyecto.

La mayoría de las inversiones de crowdfunding para el flipping de casas se construyen como capital o como deudas, dependiendo del sitio utilizado.

El crowdfunding de deuda significa que los inversores compran un préstamo o una parte de ese préstamo

Los plazos pueden variar, pero generalmente están entre 1 y 36 meses. Los tipos de interés oscilan entre el 8 y el 14%. Ten en cuenta que el sitio de crowdfunding cobra una comisión de apertura. Los inversores ganan dinero mensualmente a través de los intereses cobrados por el préstamo. Un pago global al final del plazo cubre el capital y los intereses sobrantes.

El crowdfunding de capital significa que los inversores acaban comprando una parte de la propiedad que se vende

Una vez vendida, los inversores participan en los beneficios. Los sitios de este tipo suelen estar abiertos sólo a los inversores acreditados. Los inversores también tienen que invertir una cantidad bastante considerable, normalmente no menos de 5.000 dólares.

Por supuesto, los inversores pagan tasas independientemente del tipo de opción de crowdfunding que elijan. Éstas varían de un sitio a otro, pero pueden incluir una cuota mensual o anual, una cuota de distribución o una combinación de ambas. Por ejemplo, una comisión de apertura del 3-4% y hasta un 2% de descuento en los pagos de intereses mensuales.

¿Cuáles son las ventajas del crowdfunding inmobiliario?

Ventajas del crowdfunding inmobiliario

  • El crowdfunding tiene un precio de entrada relativamente bajo para los inversores, por lo que es más probable que inviertan.
    Pueden entrar en el volteo de propiedades por tan sólo 1.000 dólares a través de algunas plataformas. Sin embargo, por lo general, las inversiones comienzan a partir de unos 5.000 dólares, sobre todo en el caso de las inversiones de capital.
  • Proporciona una inversión de máxima oportunidad.
    El crowdfunding es una inversión de riesgo relativamente bajo y muchos sitios ya han examinado las propiedades que se ofrecen.
  • Es muy sencillo.
    Todo se puede hacer online, incluyendo la inscripción, el seguimiento de las inversiones y la recepción de actualizaciones periódicas. En otras palabras, todas las ventajas de ser propietario de un inmueble están ahí, pero sin las molestias de los documentos legales.

Método 4: Prestamistas de dinero duro

Los prestamistas de dinero duro son prestamistas privados que disponen de sus propios recursos monetarios o de un fondo común de dinero de otras personas. Prestan este dinero a otras personas, como empresarios inmobiliarios, para obtener beneficios con los intereses.

Cómo funciona

El préstamo suele basarse en el valor después de la reparación (o después de las renovaciones) de cada propiedad y tiene en cuenta otros factores como la ubicación y las renovaciones necesarias. Normalmente, se presta el 65% del ARV para comprar, reparar y vender una propiedad.

¿Qué es la regla del 70% en la compraventa de casas? Se trata de una regla general muy popular entre los volteadores de casas. Sostiene que nunca debes pagar más del 70% del valor real previsto por una casa que vayas a vender.

Las condiciones negociadas entre el inversor y el volteador de viviendas suelen ser duras. Esto significa un alto interés con estrictas penalizaciones. Pero conseguir la aprobación de este tipo de préstamo es mucho más fácil que obtener un préstamo más tradicional.

Los préstamos de dinero duro funcionan de la siguiente manera (Fuente).

Los prestamistas cobran tipos de interés más elevados (hasta el 18%), así como puntos (de 2 a 4), y generalmente esperan que su dinero se devuelva en un año. La cantidad de puntos utilizada representa el porcentaje del préstamo concedido. Por ejemplo, 2 puntos equivalen al 2% del precio de venta del inmueble"

Ten en cuenta que los préstamos de dinero duro normalmente hacen requieren algún tipo de pago inicial, lo que significa que también tienes piel en el juego. Si no tienes dinero para el pago inicial, tendrás que conseguirlo de otra fuente, como la familia, los amigos, otros inversores o una tarjeta de crédito empresarial.

Entonces, ¿cuáles son las ventajas de los préstamos de dinero duro?

Veamos ahora un ejemplo de cómo funciona un típico préstamo de dinero duroSupongamos que has encontrado una gran casa que quieres vender y que cuesta 40.000 dólares. Tras contratar a un contratista y planificar las reformas, descubres que la rehabilitación costará otros 35.000 $. Mientras tanto, las inspecciones, los cierres y las tasaciones costarán 5.000 $. Una vez terminadas las reformas, se prevé que la casa tenga un valor de 130.000 $. Esto lo averiguas mirando las mejoras que se han hecho, la ubicación y las comparaciones de la zona. Ahora te diriges a los prestamistas de dinero duro para financiar el proyecto. Uno de ellos te ofrece prestarte el capital sobre la base del 65% del valor real (130.000 $) y te dice que necesitarás un 10% de pago inicial. Este prestamista te cobrará un 18% de interés y quiere 5 puntos cuando se venda la propiedad. (Esto está en el extremo superior de las condiciones habituales que se ofrecen). Tendrás que devolver el dinero en el plazo de un año.Haciendo números, verás que sólo necesitarás 8.450 $ de tu propio dinero para ganar unos 30.000 $ en 3 meses.Echa un vistazo al siguiente ejemplo.Como puedes ver, incluso con condiciones duras, el margen de beneficio puede ser bueno.

Método 5: No olvides tus propios activos

Por último, no olvides tus propios activos. ¿Pero qué activos puedes utilizar? Puede que no tengas dinero extra por ahí, pero hay otras áreas de financiación a las que puedes acceder.

Dónde encontrar el dinero

IRA

Tu cuenta individual de jubilación (IRA) podría ser una opción. (Curiosidad: Un cheque de junio de 2021 de el sitio web del IRS encontró que la agencia definía IRA como una jubilación individual Acuerdos en lugar de Cuentas.) Aunque hay penalizaciones fiscales si sacas de esto antes de los 59,5 años, el coste no se aplica a un comprador de vivienda por primera vez. En este caso, podrías pedir un préstamo de hasta 10.000 dólares para comprar una casa que pretendes vender. Por supuesto, sacar dinero de tu cuenta IRA puede perjudicar su potencial de crecimiento a largo plazo.

Tarjetas de crédito

Si tienes una tarjeta de crédito personal o de empresa, también puedes considerar utilizarla como forma de financiar una casa para voltear. Sólo debes utilizar esta opción si puedes pagar la tarjeta de crédito rápidamente, ya que el tipo de interés de las tarjetas de crédito puede oscilar entre el 18% y el 20%. Aquí tienes una comparación de las mejores tarjetas de crédito personales junto con las opiniones de los usuarios.

Línea de crédito hipotecario

Si ya eres propietario de una casa que tiene algo de capital acumulado, puedes utilizarlo para generar fondos. Una línea de crédito con garantía hipotecaria es básicamente una segunda hipoteca. La devolverás a lo largo de un plazo fijo, a menudo con un tipo de interés fijo. Ten en cuenta que, si eliges esta vía, tu casa actuará como garantía. Te arriesgas a la ejecución hipotecaria y a la pérdida de tu casa si te retrasas en los pagos. Pero si estás seguro de que puedes vender una casa, esta línea de crédito podría darte el capital que necesitas para poner en marcha una nueva fuente de ingresos.

Encuentra la opción adecuada para ti

Estas son 5 formas de financiar el cambio de casa. Tanto si optas por inversores privados, un préstamo tradicional, crowdfunding, préstamos de dinero duro, tus propios recursos o una combinación, tienes muchas opciones. El cambio de casa no es sólo para los ricos, sino también para los ingeniosos La clave es encontrar la solución adecuada para tus necesidades únicas.

Preguntas frecuentes sobre la financiación de la compraventa de viviendas

¿Qué son los préstamos fix & flip?

Los préstamos para arreglar y voltear son utilizados por los inversores inmobiliarios a corto plazo para comprar y renovar una propiedad antes de voltearla para obtener un beneficio. Este tipo de financiación para voltear casas ofrece a los inversores cierres rápidos para propiedades en cualquier estado. El tipo más popular de préstamos para arreglar y voltear son los préstamos de dinero duro.

¿Cómo se financia el lanzamiento de una casa?

Una vez que se ha emitido una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), los inversores de "arreglar y voltear" pueden utilizarla para financiar cualquier compra de inversión. Los inversores utilizarán entonces el dinero de una HELOC para comprar y renovar una inversión utilizando todo el dinero en efectivo o como pago inicial de un préstamo de dinero duro.

¿Necesitas una licencia para vender casas?

Deberías obtener una licencia inmobiliaria para voltear casas sólo si las ventajas tienen sentido para ti y tu negocio de voltear casas. No es necesario tener una licencia inmobiliaria para voltear casas profesionalmente. Así que la decisión de obtener una licencia inmobiliaria debe tomarse caso por caso.

¿Cómo se empieza a vender casas sin dinero?

Para vender una casa sin dinero, pide a tu prestamista que incluya los gastos de cierre en la operación y que te dé una garantía cruzada para el pago inicial. Los prestamistas de dinero duro exigen más de un 20-25% de entrada, por lo que debes tener capital en otra propiedad si vas a vender casas sin entrada.

¿Es mejor vender casas que alquilarlas?

Con el volteo se puede ganar mucho dinero en un periodo de tiempo relativamente corto. Alquilar una propiedad de inversión suele producir menos ingresos iniciales, pero genera ingresos de forma constante durante un largo periodo de tiempo. En otras palabras, tu propiedad de alquiler producirá ingresos pasivos, especialmente si contratas a un equipo de gestión de la propiedad para encontrar inquilinos de calidad y encargarse del mantenimiento.

¿Listo para empezar a buscar soluciones? Echa un vistazo a nuestra página dedicada a los préstamos hipotecarios, donde podrás leer opiniones, comprobar ofertas y comparar diferentes prestamistas.

Ver fuentes del artículo
  1. Beneficio bruto medio obtenido por cada vivienda que se vende en Estados Unidos de 2005 a 2019 - Statista
  2. A pesar de los recientes desafíos, el futuro de la industria del crowdfunding inmobiliario es brillante - Forbes
  3. Acuerdos individuales de jubilación (IRA) - Servicio de Impuestos Internos (IRS)
  4. Massolution 2015CF-RE Crowdfunding para el sector inmobiliario - CrowdSourcing.org, vía Internet Archive
  5. La proporción de viviendas compradas en el tercer trimestre aumenta un 18% con respecto al año anterior - RealtyTrac, vía Internet Archive
  6. El inversor inmobiliario a tiempo parcial, por Dan Blacharski - Google Books
Ventajas de los préstamos de dinero duro

  • En primer lugar, es mucho más fácil de conseguir que un préstamo tradicional de una institución financiera.
  • En segundo lugar, normalmente se pueden negociar las condiciones del préstamo.
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