Cómo evitar el seguro hipotecario privado

Ha pasado semanas preparando documentos para su solicitud de hipoteca. Ahora que está preaprobado para un préstamo, es hora de hablar de números. A primera vista, en el documento que detalla los pagos mensuales de su hipoteca, el término PMI llama su atención. Eso es un poco más de $100 al mes, y no tienes idea de lo que eso significa.

Por lo que ha leído, esta es la norma para los préstamos si el prestatario tiene poco o nada de dinero reservado. Pero antes de entrar en pánico, respire hondo y siga leyendo para saber más al respecto. GPA Y cómo funciona:

¿Qué es el Seguro Hipotecario Privado (PMI)?

¿Qué sucede cuando su pago inicial es inferior al 20% del costo de su nuevo hogar? Puede obtener la aprobación para una hipoteca, pero correrá un mayor riesgo para el prestamista hipotecario ya que está comenzando sin capital en su casa. Y si se atrasa en los pagos mensuales y el prestamista ejecuta la hipoteca de la casa, es posible que pierda la venta.

Pero el pago inicial del 20 % es una forma de crear valor líquido en su hogar de inmediato. También proporciona una capa de protección para el prestamista si tiene que vender con descuento para recuperar su pérdida.

Entonces, ¿cómo se protege el prestamista si usted hace poco o ningún pago inicial? Aquí es donde entra en juego el seguro hipotecario privado (PMI).

PMI es un tipo de seguro hipotecario que protege al prestamista contra una gran pérdida si no paga el préstamo. Si el prestamista no puede recuperar el saldo pendiente del préstamo de la venta, PMI intervendrá y pagará la diferencia. PMI no debe confundirse con el seguro de hogar, que lo protege contra daños a su propiedad.

¿Quién paga el seguro hipotecario privado?

Esta protección viene a expensas de sus prestatarios. Pero permite que aquellos con un pago inicial de menos del 20% compren la casa de sus sueños. También reduce el riesgo para que los prestamistas puedan extender este tipo de hipotecas de consumo.

¿Cubre a los prestamistas públicos y privados?

PMI solo está disponible para prestamistas privados. Las agencias gubernamentales y otros prestamistas públicos tienen su propia forma de seguro hipotecario.

¿Cuándo se requiere un seguro hipotecario privado?

Los prestamistas utilizan la relación préstamo-valor (LTV) para determinar si un prestatario debe pagar el PMI. Por lo general, solo tendrá que pagar las primas del PMI si su relación préstamo-valor supera el 80 %. Para calcular el LTV de la hipoteca, el prestamista divide el monto de la hipoteca por el valor de la vivienda.

El prestamista puede requerir la cobertura de PMI debido a otras circunstancias. Esto incluye ejecuciones hipotecarias pasadas, un puntaje crediticio menos que perfecto u otros factores que el prestamista cree que aumentarán su probabilidad de no pagar el préstamo.

Algunos casos:

Seguro Hipotecario Privado vs Primas de Seguro Hipotecario

Como se mencionó anteriormente, el seguro hipotecario viene con varios cambios:

• Seguro Hipotecario Privado (PMI): que protege a los prestamistas privados que ofrecen préstamos tradicionales. Hay dos tipos de PMI para préstamos convencionales: seguro hipotecario pagado por el prestamista y seguro hipotecario pagado por el prestamista. En la mayoría de los casos, el PMI solo se aplica hasta que su LTV alcance el 80 %. Pero hay casos en los que el prestamista exigirá un porcentaje mayor para eliminar la cobertura del préstamo.
• Prima de Seguro Hipotecario (MIP): protege los préstamos VA respaldados por el gobierno y los préstamos FHA. Usted paga una parte de la prima cuando se cierra un préstamo VA o FHA, luego continúa pagando las primas del seguro hipotecario mensualmente durante la vigencia del préstamo, incluso después de que el LTV cae por debajo del 80%.

La relación LTV se calcula de la misma manera para los productos hipotecarios públicos y privados.

¿Cuánto cuesta un seguro hipotecario privado?

Las primas varían según el préstamo. En promedio, puede esperar pagar entre el 0,5 y el 1 % del monto del préstamo cada año. Por lo tanto, si su hipoteca es de $350 000 y la tasa del PMI es del 0,8 %, sus primas anuales rondarán los $2800 o $233,33 por mes.

La aseguradora analizará su perfil, incluido su puntaje crediticio y el pago inicial, para determinar su tasa de interés.

El tipo de hipoteca también puede afectar su prima. Por ejemplo, si tomas un Hipoteca de tasa variable (ARM) con interés variable, su prima podría ser más alta. ¿Porqué es eso? Si la tasa de interés aumenta, el pago mensual de su hipoteca aumentará. Y es posible que no pague el préstamo.

El estado del mercado inmobiliario en su área también puede afectar sus primas de PMI. Si las proyecciones indican que el valor de las viviendas caerá en el futuro, sus primas podrían ser más altas. Esto se debe a la probabilidad de incumplimiento del préstamo.

¿Cómo se pagan las primas del PMI?

Hay tres formas de pagar las primas del PMI:

• PMI pagado por el prestatario: La mayoría de los prestamistas facilitan el manejo de las primas incorporando la obligación mensual a lo que ya está pagando por su casa. Este es el método utilizado por la mayoría de los prestatarios.
• PMI de primas individuales: También puede hacer una suma global única al comienzo del préstamo pagando en efectivo o deslizando la suma de las primas en el préstamo.
• PMI pagado por el prestamista: Si desea reducir el pago mensual de la hipoteca, el prestamista pagado por el PMI es una opción. El prestamista pagará las primas en su nombre. Pero tenga en cuenta que los costos se recuperarán en intereses. Y las bonificaciones no desaparecen automáticamente cuando la hipoteca alcanza el 80 %.

Cómo evitar el seguro hipotecario privado

La forma más fácil de pagar el PMI es pagar un pago inicial mayor. Si no puede permitirse el lujo de poner un 20% de pago inicial, reduce su relación LTV. Además, podrá quitar la cubierta más rápido.

1. Sacar una segunda hipoteca o un préstamo revolvente

Para usar esta estrategia de manera efectiva, deberá obtener una hipoteca por el precio de compra de la vivienda, menos el 20%. El saldo restante del préstamo, menos el pago inicial, se convierte luego en una segunda hipoteca o un préstamo de transferencia.

Entonces, si compra una casa por $200,000 y deposita $15,000, la primera hipoteca es de $160,000. La segunda hipoteca será de $25,000 ya que está pagando un pago inicial de $15,000.

Con este método evitas el PMI ya que el ratio LTV en la primera hipoteca es del 80%. Pero recuerde que una segunda hipoteca viene con una tasa de interés más alta. Así que querrás pagarlo lo antes posible para evitar una fortuna en intereses.

2. Supervisar la relación préstamo-valor

Cuando obtuvo la hipoteca, el prestamista utilizó el precio de compra de la vivienda para determinar la relación LTV. Sin embargo, el valor de mercado de su casa puede aumentar y ya no tendrá que pagar el PMI.

De acuerdo con la ley, en virtud de la La Ley de Protección del PropietarioEl PMI debe desconectarse una vez que el monto del capital pendiente alcance el 78% del monto inicial del préstamo.

Esté preparado para proporcionarle al prestamista una tasación profesional para corroborar su reclamo. Puede gastar unos cientos de dólares para hacer esto, pero los ahorros valen la pena.

3. Solicitar la cancelación del PMI

Si llega a la marca del 80%, el prestamista puede estar dispuesto a eliminar el seguro hipotecario privado de su préstamo. Sin embargo, también es posible que ya haya cumplido con otros criterios para solicitar la cancelación de la cobertura de PMI.

4. Refinancia tu hipoteca

Tal vez su puntaje de crédito estaba en ruinas y se vio obligado a obtener un préstamo garantizado por el gobierno que requiere que tenga un PMI durante la vigencia del préstamo. O tal vez está atrapado con un préstamo convencional de un prestamista privado que requiere PMI hasta que la relación LTV alcance el 70%.

De cualquier manera, refinanciar su préstamo con restricciones de PMI más flexibles puede ser una mejor opción. Pero asegúrese de calcular los números para confirmar que el nuevo préstamo no le costará más con el tiempo. (Recuerde que extender o reprogramar el plazo del préstamo le dará al prestamista más tiempo para cobrarle intereses).

5. Haz tu investigación

Algunos prestamistas ofrecen productos hipotecarios que le permiten hacer un pago inicial pequeño y no tener que pagar PMI. El producto hipotecario Affordable Loan Solution de Bank of America es un gran ejemplo.

6. Pregunta por las exenciones

Si es médico o veterano, también puede estar exento del PMI, incluso si no paga el 20 %. Pregúntele a su prestamista por más detalles para ver si califica.

7. Consultar con el prestamista

¿Aún no has tenido suerte? Comuníquese con el prestamista para consultar sobre otras formas de dejar de pagar el PMI. Es posible que conozcan consejos y trucos sobre cómo deshacerse del PMI que no son obvios para el prestamista promedio.

Finalmente, si todavía tiene preguntas o no entiende cómo funciona el seguro de préstamo hipotecario, solicite una aclaración antes de firmar en la línea de puntos. De esta manera, no tendrás sorpresas más adelante.