Cómo evitar el impuesto sobre la plusvalía de los inmuebles alquilados

Cómo evitar el impuesto sobre la plusvalía de los inmuebles alquilados

Aunque muchas veces hay que pagar algún tipo de impuesto al vender un inmueble de alquiler, el fisco ofrece muchas estructuras y exclusiones que pueden ayudarte a mitigar los impuestos o a evitarlos por completo. Tácticas como el intercambio 1031 y la depreciación son estructuras y exenciones clásicas de los activos que pueden ayudarte a evitar los impuestos. Además, si la propiedad es tu residencia principal, también evitarás el impuesto sobre las plusvalías.

Ser capaz de obtener ingresos residuales es uno de los principales objetivos para conseguir una verdadera independencia financiera. Los ingresos residuales son los que se reciben después de haber realizado el trabajo que produce ingresos. El ejemplo más sencillo es comprar una propiedad y alquilarla a posibles inquilinos.

Por ejemplo, imagina que trabajaste en una mina de litio en Chile durante 30 años, tras los cuales pudiste finalmente comprar una casa en tu ciudad natal, Chattanooga. Los ahorros que acumulaste durante esos 30 años te permitieron comprar la propiedad y alquilarla. Los ingresos que ahora recibes de esa propiedad se consideran ingresos residuales: trabajaste en una mina de litio para ganar el dinero que te permitió comprar la propiedad, pero ahora la propiedad recibe ingresos independientes de ese trabajo anterior.

Básicamente, si puedes acumular suficientes propiedades de alquiler y generar suficientes ingresos residuales para mantener tu estilo de vida, puedes llegar a ser económicamente independiente. Ya no tendrás que realizar un trabajo activo para obtener ingresos, ya que tus ingresos residuales serán suficientes.

Índice de contenidos
  1. Cómo evitar el pago del impuesto sobre las plusvalías de los inmuebles alquilados
  2. Impuestos sobre las plusvalías de los inmuebles alquilados
  3. intercambio 1031
  4. Amortización y recuperación de la amortización
  5. Convertir en residencia principal
    1. Consejo profesional
  6. Cosecha de pérdidas fiscales
  7. La forma inteligente de evitar el pago de impuestos sobre las ganancias de capital
  8. FAQ
    1. ¿Qué porcentaje supone el impuesto sobre las plusvalías de los inmuebles alquilados?
    2. ¿Qué se puede deducir de las plusvalías de un inmueble de inversión?
    3. ¿Cuál es la mejor manera de evitar el impuesto sobre las plusvalías?
    4. ¿Puedes evitar el impuesto sobre las plusvalías reinvirtiendo en inmuebles?
  9. Puntos clave

Cómo evitar el pago del impuesto sobre las plusvalías de los inmuebles alquilados

Si quieres acumular varias propiedades de alquiler, debes ser inteligente para limitar los impuestos que pagarás. Puede que conozcas las formas de limitar el impuesto sobre la renta a través de las deducciones de los intereses hipotecarios, pero ¿cómo mitigar el impuesto sobre las plusvalías de un inmueble de alquiler?

Hay varias formas de evitar el pago de impuestos sobre las plusvalías de los inmuebles que alquilas. los intercambios 1031, la depreciación y la declaración de tu casa como residencia principal son formas probadas y verdaderas de evitar o mitigar el impuesto sobre las plusvalías. Siempre que estructures tu propiedad de alquiler de la manera correcta, presentes las exclusiones apropiadas y asignes todos tus recursos de forma adecuada, podrás evitar la mayor cantidad de impuestos posible y ampliar tu cartera de propiedades.

Practica lo suficiente la estructuración fiscal inteligente y pronto podrás estar bebiendo Coronas en la Playa Pelada de Nosara, Costa Rica, viviendo exclusivamente de tus ingresos residuales. Veamos algunas estrategias que puedes utilizar para alcanzar ese sueño.

Impuestos sobre las plusvalías de los inmuebles alquilados

Tienes que pagar el impuesto sobre las plusvalías de cualquier inversión que vendas. Sin embargo, según la Agencia Tributaria, una ganancia de capital entra en una de estas dos categorías: las ganancias de capital a corto plazo y las ganancias de capital a largo plazo.

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Si la propiedad se vende en menos de un año, entonces esa propiedad tributa como renta normal u ordinaria. Esto significa que debes tratarla como parte de tu declaración de la renta al final del año. Sin embargo, si mantienes la propiedad durante más de un año, cuando la vendas, pagarás un tipo impositivo sobre las ganancias de capital que se correlaciona con tu nivel de impuesto sobre la renta. La siguiente tabla explica cómo funciona esto.

Si eres un declarante soltero cuyos ingresos se sitúan entre 40.400 y 445.850 dólares, entonces pagarás un impuesto sobre las plusvalías del 15%. Pero, si tus ingresos superan los 445.850 dólares, entonces pagarás el impuesto sobre las plusvalías calculado en un 20%. Si tienes ingresos variables y resulta que sabes en qué años es probable que recibas más ingresos, vender un inmueble de alquiler en los años en que tienes menos ingresos imponibles puede ahorrarte dinero en el impuesto sobre las plusvalías.

intercambio 1031

La mayoría de los inversores inmobiliarios que han comprado y mantenido activos en Estados Unidos estarán familiarizados con el programa de intercambio 1031. Según el IRS, "el artículo 1031 del IRC establece una excepción y te permite aplazar el pago de impuestos sobre la ganancia si reinviertes los ingresos en una propiedad similar como parte de un intercambio de especie similar que cumpla los requisitos. La ganancia diferida en un intercambio de bienes similares según el artículo 1031 del IRC se aplaza en el pago de impuestos, pero no está exenta de ellos"

El programa te permite mitigar cualquier impuesto sobre las ganancias de capital en el que incurrirías de otro modo, al permitirte cambiar una propiedad de inversión por otra. La única estipulación, según el IRS, es que la propiedad debe ser "similar"

Dicho esto, la permuta de cualquier propiedad de alquiler por otra propiedad de alquiler probablemente entre dentro de la definición del IRS de propiedad similar. Es importante entender esto porque hay efectivamente dos tipos de propiedad: la residencial y la comercial. Incluso si cambias tu condominio con título residencial por una propiedad más cara con estructura multifamiliar, es probable que cuente como un intercambio en especie, por lo que puedes evitar legalmente los impuestos sobre las plusvalías.

Imagina que eres propietario de un dúplex en Federal Blvd. en Denver, Colorado. Pagaste 100.000 dólares por la propiedad y ahora vale 200.000 dólares. Sobre el papel, son 100.000 dólares de ganancias de capital por las que tendrías que pagar impuestos. Sin embargo, hay una vivienda multifamiliar un par de barrios más abajo que quieres comprar por 1.000.000 de dólares con un depósito de 250.000 dólares. En lugar de pagar el impuesto sobre las plusvalías de los 100.000 dólares, puedes destinarlos a tu depósito de 250.000 dólares y aplazar el pago de impuestos sobre la venta de tu propiedad inicial.

Amortización y recuperación de la amortización

La depreciación es lo que Hacienda calcula como la pérdida de valor de un activo a lo largo del tiempo. La idea es que los activos requerirán un mantenimiento a lo largo del tiempo, por lo que un individuo debería tener cierto margen de maniobra en los impuestos incurridos por ese activo.

La propiedad de un inmueble, por ejemplo, puede requerir que arregles los daños causados por las inundaciones o que repares un tejado con goteras. La depreciación es una herramienta que puede ayudar a aliviar la carga fiscal de esa propiedad. Según el IRS, la vida útil de un inmueble de alquiler es de 27,5 años. En resumen, eso significa que puedes deducir cada año el 3,36% del valor de la propiedad en el impuesto sobre la renta. Sin embargo, cuando vendas el inmueble, Hacienda querrá una tajada de las desgravaciones fiscales por depreciación que te dieron. Esto se consigue mediante una práctica conocida como recaptura de la depreciación.

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Por razones fiscales, la recaptura de la depreciación se trata como un ingreso normal y no como un impuesto sobre las ganancias de capital. Sin embargo, como siguen siendo impuestos que hay que pagar cuando se vende la propiedad, deberías aprovechar los límites fiscales del IRS. A partir de 2022, Hacienda puede gravar hasta el 25% de la cantidad que declaraste originalmente para la amortización. Si te aprovechas de este límite fiscal del 25%, puede ayudarte a evitar la responsabilidad fiscal y poner más dinero en tu bolsillo que puedes utilizar para un depósito en otra propiedad.

Es importante señalar aquí que puedes utilizar un intercambio 1031 junto con la recuperación de la depreciación. Dependiendo del escenario, según la regla de intercambio 1031, puedes aplazar los impuestos de recaptura de la antigua propiedad hasta que vendas la nueva propiedad que has comprado.

Convertir en residencia principal

El gobierno estadounidense quiere gravar a los grandes inversores inmobiliarios, pero no quiere ponérselo demasiado difícil al pequeño que sólo quiere un techo. Si puedes declarar una propiedad como tu residencia principal, estarás exento de una buena cantidad de impuestos sobre las ganancias de capital. Esto significa que puedes evitar los impuestos sobre las plusvalías de una propiedad de inversión en alquiler si la conviertes en residencia principal.

El artículo 121 del IRS permite la conversión de propiedades de inversión, como las de alquiler, en residencia principal. La ley permite actualmente una deducción de hasta 250.000 dólares en ganancias de capital para los particulares y 500.000 dólares para los matrimonios. La única advertencia es que debes haber vivido en la vivienda durante al menos dos de los cinco años anteriores a la venta del inmueble.

Consejo profesional

Si estás pensando en alquilar tu propiedad a corto plazo a través de Airbnb, debes saber que muchas ciudades -como Denver, CO- sólo lo permiten para las residencias principales. Antes de invertir en una propiedad para generar ingresos a través de Airbnb, investiga si tendrás que declarar esa propiedad como tu residencia principal.

Cosecha de pérdidas fiscales

La cosecha de pérdidas fiscales, a diferencia de la cosecha de órganos y la cosecha de papeletas, no es tan dudosa como parece. Esta estrategia te permite compensar las pérdidas de otras inversiones con las ganancias de la venta de tu propiedad.

Por ejemplo, imagina que inviertes 500.000 dólares en una acción que luego pierde el 80% de su valor. Esos 400.000 dólares pueden actuar como un colchón que te permita compensar cualquier ganancia de capital futura que puedas obtener de cualquier otra inversión, no sólo de otra acción.

Esta es la razón por la que a menudo oyes hablar de multimillonarios que no tienen que pagar impuestos: normalmente, es porque han incurrido en pérdidas significativas en el pasado y ahora tienen un enorme colchón fiscal para compensar futuras ganancias. Si tienes pérdidas no realizadas y aún no has vendido tus inversiones, podrías considerar la posibilidad de cosechar pérdidas fiscales, especialmente si tienes inversiones inmobiliarias en propiedades de alquiler que quieres comprar y vender de inmediato.

La forma inteligente de evitar el pago de impuestos sobre las ganancias de capital

Sinceramente, la forma más inteligente de evitar los impuestos sobre las plusvalías de un inmueble de alquiler es no venderlo en absoluto. La mayoría de los inversores con carteras considerables -ya sea que incluyan unos cuantos dúplex y casas en Aurora, Colorado, o extensas propiedades multifamiliares en San Francisco, California- deciden no vender nunca estos activos. En su lugar, sacan sus plusvalías en forma de deuda.

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Al sacar la plusvalía de tu propiedad mediante una deuda, técnicamente no estás vendiendo la propiedad, por lo que estás exento de ganancias de capital. Esta práctica también tiene otras ventajas fiscales. Por ejemplo, si estás pagando los intereses de una hipoteca en un escenario de refinanciación, puedes obtener exclusiones de intereses hipotecarios. Si estás amortizando los bienes sin venderlos, puedes aprovechar la amortización sin tener que preocuparte por la recuperación de la amortización.

La mayoría de las personas ricas de Estados Unidos aprovechan al máximo esta estructura fiscal. Muchas familias tienen propiedades multifamiliares que refinancian y utilizan para comprar otras propiedades. Así es como la riqueza permanece en las familias durante generaciones, manteniendo la carga fiscal al mínimo.

¿Quieres construir una cartera de propiedades mediante la refinanciación para evitar por completo los impuestos sobre las plusvalías? Aquí tienes algunas opciones de refinanciación hipotecaria que puedes considerar.

FAQ

¿Qué porcentaje supone el impuesto sobre las plusvalías de los inmuebles alquilados?

En general, este porcentaje varía según la propiedad. La cantidad que pagas en concepto de impuesto sobre las plusvalías de un inmueble alquilado depende de varios factores: cuándo vendes el inmueble, si es tu residencia principal, si es un inmueble de sustitución, etc.

¿Qué se puede deducir de las plusvalías de un inmueble de inversión?

Se pueden utilizar estrategias como la cosecha de pérdidas fiscales o los intercambios 1031 para deducir del resultado final el impuesto sobre las ganancias de capital de una propiedad.

¿Cuál es la mejor manera de evitar el impuesto sobre las plusvalías?

La mejor manera de evitar el impuesto sobre las plusvalías es no vender tu propiedad. En su lugar, refinancia la propiedad y saca el capital en forma de deuda.

¿Puedes evitar el impuesto sobre las plusvalías reinvirtiendo en inmuebles?

No puedes evitar por completo el impuesto sobre las plusvalías, pero puedes aplazarlo mediante el programa de intercambio 1031.

Puntos clave

  • Al crear ingresos residuales a través de una cartera inmobiliaria, es importante aprovechar las ventajas fiscales disponibles, incluidos los métodos para evitar el impuesto sobre las plusvalías.
  • Las plusvalías se calculan a corto o a largo plazo, según el tiempo que tengas el inmueble antes de venderlo.
  • Puedes intercambiar propiedades de tipo similar y diferir las ganancias de capital mediante un intercambio 1031.
  • La recuperación de la depreciación, la recolección de pérdidas fiscales y la conversión de tu propiedad de inversión en residencia principal son métodos que puedes utilizar para evitar los impuestos sobre las plusvalías.
  • La forma más inteligente de construir una cartera de propiedades con mínimas plusvalías imponibles es refinanciar una propiedad en lugar de venderla.
Ver las fuentes del artículo
  1. Tema nº 409 Ganancias y pérdidas de capital - IRS.gov
  2. Intercambios en especie según la Sección 1031 del IRC - IRS.gov
  3. Tema nº 704 Depreciación - IRS.gov
  4. Depreciación y recuperación - IRS.gov
  5. Publicación 946 (2021), Cómo depreciar bienes - IRS.gov
  6. Nuevas reglas y limitaciones para la depreciación y el gasto bajo la Ley de Recortes Fiscales y Empleos - IRS.gov
  7. Sección 121.-Exclusión de la ganancia por venta de la vivienda habitual - IRS.gov
  8. Publicación 527 (2020), Propiedad de alquiler residencial - IRS.gov

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