Cómo conseguir el mejor tipo de interés hipotecario

Cómo conseguir el mejor tipo de interés hipotecario

Cuando solicitas un préstamo hipotecario, uno de los factores más importantes en tus pagos es el tipo de interés. Para ilustrarlo, considera una vivienda que vale 284.000 dólares, que fue el precio medio de venta de una vivienda nueva en Estados Unidos en agosto de 2016 (fuente). Un tipo de interés del 3,5% a lo largo de 30 años te costaría 175.100 dólares de intereses. Una subida del 0,5% en el mismo préstamo te costaría 29.000 dólares más en intereses durante la vida del préstamo.

Sin embargo, no se trata sólo de encontrar el banco con los tipos más bajos. Algunos prestamistas hipotecarios anuncian tipos bajos, pero no todo el mundo puede acceder a ellos. Además, algunas ofertas son sólo tipos introductorios, también conocidos como tipos "teaser", que suben al cabo de unos meses. Aquí tienes todo lo que necesitas saber para encontrar los mejores tipos hipotecarios posibles.

Índice de contenidos
  1. ¿Cómo se determinan los tipos de interés?
  2. ¿Cómo afectan los tipos de interés a tu pago y a la obtención de un préstamo hipotecario?
  3. ¿Cómo afecta tu puntuación de crédito al tipo de interés hipotecario que te ofrecen?
  4. ¿Cómo puedes mejorar tu calificación crediticia para obtener un mejor tipo de hipoteca?
  5. ¿Qué otros factores intervienen en la búsqueda de los mejores tipos hipotecarios?
  6. ¿Qué tipos de préstamos hipotecarios tienes a tu disposición?
  7. ¿Por qué es importante la preaprobación de un préstamo hipotecario?
  8. ¿Está bien buscar los mejores tipos de interés hipotecarios?
  9. ¿Deberías considerar el "pago por puntos"?
  10. Además del tipo de interés, ¿qué más afecta a los pagos de tu préstamo hipotecario?
  11. ¿Cuánto debes pagar en concepto de gastos de cierre?
  12. ¿Cómo conseguir el mejor tipo de interés hipotecario?

¿Cómo se determinan los tipos de interés?

Todos los prestamistas hipotecarios establecen sus tipos en función de la tipo de interés preferente. Este tipo lo determina el gobierno federal. Representa el mejor tipo de interés que los bancos se cobran entre sí por pedir dinero prestado a un día. Sólo las mayores empresas con las mejores calificaciones crediticias tienen derecho al tipo de interés preferente real. Los consumidores suelen obtener un tipo de interés preferente más, como el tipo preferente más 5, que significa el tipo de interés preferente actual más 5 puntos porcentuales. Si conoces el tipo de interés preferente actual, te resultará más fácil comparar los tipos que ofrecen los prestamistas hipotecarios.

¿Cómo afectan los tipos de interés a tu pago y a la obtención de un préstamo hipotecario?

Empecemos por lo obvio. Cuanto mayor sea el tipo de interés, mayor será el pago de la hipoteca. Por ejemplo, si utilizamos la misma hipoteca a 30 años de 284.000 $ que hemos usado antes, un tipo de interés del 4% supondría una cuota mensual de unos 1.355 $. La misma hipoteca con un tipo de interés del 5% te costaría unos 1.525 $ al mes. Es decir, 170 $ al mes. Fíjate en que estos ejemplos no incluyen los impuestos ni las primas de seguro.

Puede parecer que los tipos de interés más bajos siempre facilitan la obtención de una hipoteca, pero es un poco más complicado que eso. Aunque los tipos de interés más bajos abaratan la compra de una vivienda, no suele ser el mayor reto para los compradores potenciales. A menudo, la mayor dificultad es encontrar el dinero en efectivo para pagar la entrada de una casa. Esto es especialmente cierto para los inquilinos que quieren obtener una hipoteca. Otra cuestión a tener en cuenta es que los tipos hipotecarios más bajos suelen ser un síntoma de una economía débil. En otras palabras, la venta de viviendas puede ralentizarse aunque los tipos de interés sean bajos.

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¿Cómo afecta tu puntuación de crédito al tipo de interés hipotecario que te ofrecen?

Los prestamistas ofrecen tipos de interés más bajos a los compradores que tienen una puntuación de crédito más alta. No hay sorpresas. Pero, ¿cuánto más debe esperar pagar alguien con una puntuación de crédito mediocre en comparación con alguien con un crédito excelente? No hay una norma universal. Cada prestamista tiene sus propios métodos de evaluación del riesgo. Sin embargo, la siguiente tabla ofrece una buena estimación de los tipos que probablemente obtendrás, en octubre de 2016, en una hipoteca de 216.000 $ a 30 años con tipo fijo, en función de tu puntuación FICO.

Fuente: myFICO.com

Observa que un comprador de vivienda con una mala puntuación de crédito (menos de 640) paga una prima del 1,59% en comparación con alguien que tiene una puntuación FICO excelente (por encima de 760). Esto equivale a pagar una penalización mensual por mal crédito de 197 dólares.

¿Cómo puedes mejorar tu calificación crediticia para obtener un mejor tipo de hipoteca?

Si tu puntuación de crédito te descalifica para un préstamo hipotecario o hace que el tipo de interés sea demasiado alto para pagarlo, no desesperes. El mal crédito no es una cadena perpetua. Puedes arreglarlo. Mejorar tu crédito lleva tiempo, pero es factible. En primer lugar, asegúrate de hacer todos tus pagos a tiempo, incluyendo las tarjetas de crédito, el alquiler, los pagos del coche y las facturas de los servicios públicos. A continuación, paga los saldos de tus tarjetas de crédito. Los saldos más elevados aumentan la relación entre la deuda y los ingresos, lo que reduce tu puntuación de crédito. Arreglar tu puntuación de crédito antes de comprar una casa significa pagar menos y obtener más.

¿Qué otros factores intervienen en la búsqueda de los mejores tipos hipotecarios?

Hay varias cosas que pueden hacer subir o bajar tu tipo de interés. El tipo de interés que te ofrecen depende entre otras cosas de:

El tipo de préstamo - Las hipotecas pueden tener un tipo de interés fijo o variable. Las hipotecas de tipo fijo te fijan un único tipo de interés durante toda la vida del préstamo. Las hipotecas de tipo variable, también conocidas como ARM, fluctúan. Las ARM suelen empezar con un tipo inicial más bajo que permanece fijo hasta un año. Una vez finalizado el periodo introductorio, los tipos pueden subir o bajar en función del índice de tipos de interés que elija tu banco.

Tu pago inicial - Si pagas un anticipo mayor, reducirás el tamaño de la hipoteca que necesitas, lo que te ahorrará dinero en intereses. También puedes evitar el pago de un seguro hipotecario privado, también conocido como prima de seguro de impago de la hipoteca, que los prestamistas suelen exigir en el caso de los compradores de vivienda que pagan un anticipo inferior al 20% del valor de la propiedad. La tabla siguiente ofrece tres escenarios hipotecarios basados en el tamaño del pago inicial de una hipoteca de 250.000 $ a 25 años.

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¿cuál es el efecto del pago inicial en la hipoteca?

Fuente: Agencia del Consumidor Financiero de Canadá

La duración de tu hipoteca - Normalmente, los préstamos de menor duración tienen tipos de interés más bajos. En igualdad de condiciones, una hipoteca a 15 años suele ser más barata que una de 30 años. De hecho, reducir el plazo de tu hipoteca es una de las mejores formas de pagar menos intereses. Por ejemplo, compara el coste total de una hipoteca de 200.000 dólares al 6% con una hipoteca a 30 años con una hipoteca a 15 años con un tipo de interés del 5,5%.

Fuente: Junta de la Reserva Federal

Fuente: Junta de la Reserva Federal

Fíjate en que elegir una hipoteca a 15 años en lugar de una a 30 años podría ahorrarte 137.520 dólares en intereses por una propiedad de 200.000 dólares.

¿Qué tipos de préstamos hipotecarios tienes a tu disposición?

Hay varios tipos de préstamos disponibles.

Programas para compradores de vivienda por primera vez ofrecidos a través del HUD. Incluso si tu nombre ha estado en una hipoteca de vivienda antes, podrías reunir los requisitos. Estos programas tienen a veces tipos más bajos y requisitos más sencillos para ayudar a los nuevos propietarios a acceder a su primera vivienda.

Los préstamos de la FHA son populares para quienes buscan pagos iniciales bajos. Estos préstamos también están disponibles para quienes tienen una puntuación de crédito más baja que la de los préstamos tradicionales.

Los préstamos VA se ofrecen a los militares o veteranos y sus familias. Vienen con pagos iniciales bajos o nulos y ciertas protecciones para quienes se retrasan en los pagos.

Los préstamos del USDA están disponibles para determinados compradores de zonas rurales. Estos préstamos también requieren pagos iniciales bajos o nulos y cuentan con ayudas para quienes se retrasan en los pagos.

¿Por qué es importante la preaprobación de un préstamo hipotecario?

La preaprobación de un préstamo hipotecario es una prueba para los vendedores de que tienes la financiación necesaria para comprar la casa. Los vendedores suelen aceptar contratos de compradores preaprobados antes de aceptar ofertas más altas de compradores que no están aprobados. No confundas precalificado con preaprobado. La precalificación no es una garantía de que vayas a obtener el préstamo. La preaprobación es una garantía.

¿Está bien buscar los mejores tipos de interés hipotecarios?

La respuesta corta es sí. No hay nada malo en hablar con varios prestamistas, averiguar lo que ofrece cada uno y elegir la opción más adecuada para ti. Sólo asegúrate de limitar tu búsqueda de tipos a un plazo de 14 días. ¿Por qué? Los algoritmos de puntuación de crédito consideran las consultas de crédito de los prestamistas hipotecarios en un periodo de dos semanas como una sola consulta, lo que sólo tendrá un efecto mínimo en tu puntuación. Sin embargo, si repartes tus solicitudes de hipoteca durante un periodo más largo, tu puntuación de crédito sufrirá un mayor impacto.

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¿Deberías considerar el "pago por puntos"?

Los puntos son cuotas que se pagan por adelantado para poder obtener un tipo de interés más bajo. Los puntos valen aproximadamente el 1% del total de la hipoteca. Por ejemplo, en un préstamo de 100.000 dólares, un punto sería de 1.000 dólares. Pagar los puntos merece la pena si mantienes la hipoteca durante mucho tiempo. Pero si vendes la casa o refinancias el préstamo en pocos años, puede no merecer la pena el coste. Los prestamistas también pueden ofrecer puntos negativos. Los puntos negativos son cuando el prestamista reduce sus comisiones para cobrar un tipo de interés más alto. Los puntos negativos pueden resultar caros cuando mantienes el préstamo durante mucho tiempo.

Además del tipo de interés, ¿qué más afecta a los pagos de tu préstamo hipotecario?

El tipo de interés federal, tu puntuación de crédito y el prestamista que utilizas afectan a tu tipo de interés. Pero esos no son los únicos factores que intervienen en el pago de una hipoteca. En resumen, los pagos de tu préstamo se basan en:

  • El precio de compra de tu vivienda
  • El pago inicial que haces en el momento del cierre
  • Tus gastos de cierre (normalmente alrededor del 3 por ciento del total de la hipoteca) Si los pagos de tu hipoteca incluyen los impuestos sobre la propiedad y el seguro del propietario
  • Si tienes un seguro opcional, una garantía o un aval
  • Los costes de los imprevistos incluidos en tu préstamo hipotecario, como la búsqueda de títulos, las inspecciones de la propiedad, etc.

¿Cuánto debes pagar en concepto de gastos de cierre?

Los gastos de cierre suelen ser un 3% del coste de la hipoteca. Está bien que busques los costes de cierre más bajos. No confundas los gastos de cierre con el pago inicial. Los gastos de cierre ayudan a pagar al agente o agentes inmobiliarios, a los abogados de la propiedad y a los gastos de investigación y cierre del préstamo. Esto incluye cosas como la búsqueda de títulos, las inspecciones y tasaciones de la propiedad, y los costes relacionados. Tu pago inicial se destina directamente al precio de la vivienda. Los costes de cierre no.

¿Cómo conseguir el mejor tipo de interés hipotecario?

  1. Compara manzanas con manzanas. Pide una declaración de los costes potenciales y las condiciones del préstamo a cada prestamista que consideres. Esto te ayudará a hacerte una idea del coste total de cada oferta hipotecaria.
  2. Compara precios antes de comprometerte con un prestamista. Asegúrate de solicitar todas las hipotecas en un plazo de dos semanas para minimizar el impacto en tu puntuación de crédito.
  3. Habla con un agente hipotecario profesional y pídele que cree una serie de escenarios que te ayuden a comparar los pros y los contras de cada tipo de hipoteca disponible para ti.
  4. Considera todas las variables, como si el tipo de interés es fijo o ajustable, si los pagos incluyen el seguro y los impuestos. Pagar por puntos o hacer un pago inicial mayor también podría ahorrarte dinero.

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