Cómo comprar una casa en una subasta: una guía paso a paso

Cómo comprar una casa en una subasta: una guía paso a paso
Resumen del artículo:

¿Busca comprar una casa que normalmente estaría fuera de su presupuesto? ¿Te consideras un poco arriesgado y estás dispuesto a trabajar duro para hacer de una casa un hogar? ¿Puede completar su diligencia debida y encontrar un stock de efectivo listo? Si respondió afirmativamente a estas preguntas, podría considerar comprar una casa en una subasta. No es una decisión para los débiles de corazón, pero podría llevarlo a la casa de sus sueños a un precio muy por debajo del valor de mercado.

Cuando alguien está buscando una nueva casa para comprar, generalmente llama a un agente de bienes raíces, camina por los vecindarios que le interesan y comienza a navegar en sitios web de bienes raíces en línea. Pero esta no es la única manera. Las subastas de bienes raíces son una forma excelente, aunque arriesgada, de encontrar su nuevo hogar o propiedad de inversión.

No puede simplemente presentarse en una subasta y comenzar a ofertar. Hay mucho que aprender antes de entrar en el ring de subastas. Siga leyendo para aprender cómo comprar una casa en una subasta, equipado con todos los consejos y herramientas que necesitará para una compra exitosa.

Índice de contenidos
  1. ¿Por qué las casas se venden en subasta?
  2. ¿Cómo funciona el proceso de licitación?
    1. Tipos de subastas
    2. Tipos de subastas
  3. Cómo comprar una casa de subastas
    1. Paso 1: sopesar los riesgos y beneficios
    2. Paso 2: Dónde encontrar propiedades en subasta
    3. Paso 3: Pregunte a los expertos
    4. Paso 4: espere pagar en efectivo
    5. Paso 5: Confirme los detalles de la subasta
    6. Paso 6: Encuentra la propiedad de la propiedad
  4. ¿Cuánto debo ofertar?
    1. ¡Consejo profesional!
    2. Lo que los postores deben saber
  5. ¿Debo comprar una casa en una subasta?
  6. Una alternativa a comprar una casa en subasta
  7. preguntas frecuentes
    1. ¿Cómo obtener un préstamo para comprar una casa en una subasta?
    2. ¿Cómo puedo comprar una casa de subastas sin dinero?
    3. ¿Vale la pena comprar una casa en subasta?
    4. ¿El comprador o el vendedor pagan los honorarios de la subasta?
    5. ¿Tengo que comprobarlo en la subasta?
    6. ¿Qué tipo de propiedad es adecuada para la subasta?
    7. ¿Qué sucede si compra en una subasta y no puede obtener financiación?
  8. Puntos clave para recordar

¿Por qué las casas se venden en subasta?

Las viviendas que se venden en subasta suelen ser el resultado de dificultades financieras por parte del propietario. Los más comunes son las ejecuciones hipotecarias, pero las casas también pueden estar en la cuadra debido a impuestos a la propiedad no pagados o problemas pendientes de la asociación de propietarios (HOA).

Más raramente, un vendedor puede querer vender una casa "tal como está". En estos casos, el vendedor quiere vender la casa rápidamente y sin la molestia de negociar el precio.

¿Cómo funciona el proceso de licitación?

Existen diferentes tipos de subastas, así como diferentes formas de pujar por una propiedad, cada una con ventajas y desventajas. Las subastas se pueden realizar en vivo o en línea, y las ventas en línea se están volviendo más populares en estos días. Esto permite a las personas ofertar por propiedades en casi cualquier lugar sin depender del mercado inmobiliario local. No se puede negar la ventaja y conveniencia de hacer una oferta antes de abordar un avión o dirigirse a una reunión. Las subastas siempre se activan el día en que ocurren, pero se espera que una subasta en línea dure días o incluso semanas.

Tipos de subastas

Oferta completa:

Las subastas completas son subastas de bienes raíces en vivo estándar y recuerdan a las multitudes de personas de pie en los escalones de los juzgados, compitiendo por espacio y sosteniendo pequeños carteles con números cada vez que quieren hacer una oferta. No está mal. Como ocurre con otro tipo de subastas tradicionales, cada puja debe ser superior a la anterior. La subasta termina cuando finaliza la puja y el último y mejor postor recibe la propiedad.

Si hay pocos postores, un comprador a menudo se va con una ganga en la propiedad, obteniendo una casa por mucho menos que el valor de mercado. Por el contrario, estas subastas en vivo pueden atraer a grandes multitudes y la competencia puede ser feroz. En este caso, si no tienes cuidado, podrías terminar pagando demasiado dinero por una casa en mal estado.

Oferta mínima:

Este tipo de subasta puede ser en vivo o en línea y es muy simple. El vendedor establece una oferta mínima que aceptará por la propiedad. Si no se alcanza esta puja, la subasta finaliza y la casa no se vende ese día. En esta situación, es posible que los compradores no puedan obtener tanto de una oferta en una propiedad como lo harían en una subasta completa de baja asistencia.

Oferta de reserva:

Una subasta de reserva, también conocida como subasta de confirmación del prestamista, es básicamente una combinación de la oferta completa y la oferta mínima. En este caso, el vendedor establece una oferta de reserva (o mínima) y si no se alcanza esta oferta, el vendedor puede retirar la propiedad. La distinción aquí es que el vendedor no puede revelar esta oferta de reserva a los compradores (con la esperanza de obtener más ventas). En cambio, el vendedor tiene la opción de aceptar o rechazar la oferta final, alcance o no su mínimo. Esto puede ser difícil para los postores porque, si no tienen cuidado, podrían terminar pagando un precio más alto que el que aceptará el vendedor.

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Tipos de subastas

Licitaciones abiertas

Los compradores en vivo o en línea pueden enviar ofertas abiertas, pero esto es más común en las subastas en vivo. Por lo general, se llevan a cabo en una casa de subastas, un juzgado del condado o en una sala de conferencias en un hotel o centro de convenciones.

Independientemente de lo que haya visto en las películas, los compradores potenciales no pueden simplemente entrar, recoger una paleta de ofertas y comenzar a gritar números. Primero, el postor debe verificar su identidad, aceptar los términos de la subasta y completar los documentos necesarios. Se recomienda llegar al menos una hora antes del inicio de la subasta de ejecución hipotecaria.

Además, si es necesario, deberá demostrar que tiene autoridad sobre cualquier persona jurídica que pueda tomar el título de la propiedad. Esto es necesario, por ejemplo, si usted es el agente que actúa en nombre de una sociedad de cartera. Además, debe proporcionar un depósito para demostrar intención seria, que se aplicará al precio de venta o se devolverá al postor si no se realiza la compra.

subastas a ciegas

En las subastas a ciegas, los compradores potenciales no tienen idea de lo que ofrecen sus competidores. Por tanto, este tipo de subasta puede ser más ventajoso para el vendedor y más peligroso para el comprador. En una subasta en línea, es bastante fácil ocultar las ofertas. En circunstancias reales, los compradores potenciales hacen ofertas presentando un documento sellado al vendedor. Este documento contiene la identidad del comprador, un acuerdo para aceptar los términos de la subasta y un depósito en la mayoría de los casos.

Cómo comprar una casa de subastas

Paso 1: sopesar los riesgos y beneficios

Como con la mayoría de las ventas de bienes raíces, siempre hay riesgos y recompensas. Sin embargo, espere mayores riesgos con las propiedades de subasta.

PESO DE RIESGOS Y VALORES

Aquí hay una lista de recompensas y riesgos a considerar con la propiedad de subasta.

Premios
  • Encuentre la casa de sus sueños a valor de mercado
  • Grandes oportunidades para las aletas de la casa.
Riesgos
  • La inspección de la propiedad es casi imposible
  • Potencial de daños mayores y problemas estructurales con la propiedad
  • La diligencia debida recae únicamente en el comprador (con respecto a gravámenes pendientes u otros problemas de título)
  • Es posible que se deban reembolsar los impuestos no pagados o las cuotas de HOA
  • Siempre puede pagar de más por la propiedad

Paso 2: Dónde encontrar propiedades en subasta

Muchos lugares diferentes ofrecen opciones de búsqueda de propiedades en ejecución hipotecaria. Puede consultar los periódicos, consultar las subastas de bienes raíces en línea, buscar publicaciones en lugares públicos como los juzgados del condado, buscar sitios web del gobierno o consultar a su agente de bienes raíces local.

Paso 3: Pregunte a los expertos

Los expertos son especialistas por una razón y deben ser consultados sobre cómo comprar una casa en una subasta. Su trabajo es informar al mercado y pueden ser invaluables al buscar una venta de ejecución hipotecaria.

Por ejemplo, los agentes inmobiliarios, los tasadores y los contratistas pueden brindarle consejos que pueden ayudarlo a encontrar, evaluar y determinar su límite de precio de compra mientras busca la oferta ganadora. También es una buena idea ponerse en contacto con un abogado de bienes raíces para realizar una búsqueda de título u obtener un seguro. valores. Cuando usted está comprando una propiedad bajo En estas circunstancias, desea la menor cantidad de sorpresas posible, y los expertos están disponibles para navegar este proceso con usted.

Paso 4: espere pagar en efectivo

Debido a los riesgos involucrados, pocos prestamistas financiarán una propiedad en una subasta (aunque algunas casas de subastas tienen prestamistas en el sitio). Con eso en mente, espere pagar su nuevo hogar en efectivo en forma de cheque de caja o cheque. Puede ser aterrador, incluso si no está pagando el valor total del mercado en una venta de ejecución hipotecaria. Sin embargo, es uno de los muchos riesgos que asume como licitador ganador.

Además, debe estar listo para pagar de inmediato. A menudo, en las subastas de bienes raíces en vivo, pagará el sobrepago tan pronto como se acepte su oferta o, ciertamente, dentro de las 24 horas. A veces, como en las subastas en línea, es posible que tenga uno o dos días para pagar, pero no espere más que eso. En pocas palabras: siga adelante y, con suerte, pague a la compañía de subastas ese día.

Paso 5: Confirme los detalles de la subasta

Es común que las subastas de bienes raíces se pospongan o cancelen incluso el mismo día de la venta. Si bien eso no es un gran problema cuando hace una oferta en línea, no desea conducir tres horas para descubrir que la subasta de bienes raíces no se llevará a cabo hoy.

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A veces, el vendedor cancela una subasta en vivo porque el propietario de la propiedad embargada no paga el dinero adeudado o ha recibido una modificación del préstamo. También es posible que el prestatario pueda vender la propiedad como una venta corta (más sobre esto más adelante). Los aplazamientos también son comunes y ocurren porque no se cuenta con la documentación adecuada o porque el propietario tiene más tiempo.

Paso 6: Encuentra la propiedad de la propiedad

A diferencia de una transacción de bienes raíces típica, una vez que sea el postor ganador, puede esperar tomar posesión de la propiedad casi de inmediato. Puede acceder a la propiedad incluso ese día. O, si el propietario anterior aún vive en la casa, lo cual es bastante común, es posible que deba esperar hasta el período conocido como período de recompra. Muchos estados tienen un período de recompra, el período posterior a la venta de una propiedad en una subasta, cuando el propietario anterior puede reclamar la vivienda pagando los pagos de la hipoteca o los impuestos. Así que recuerde no poner dinero en la propiedad hasta que obtenga el título.

¿Cuánto debo ofertar?

No hay un número concreto aquí, pero ahí es donde utilizará el equipo de expertos que ha reunido. En la mayoría de los casos, como en las subastas de ejecuciones hipotecarias, no se puede ver mucho más que el exterior de la propiedad, por lo que puede ser difícil determinar cuál es el precio justo. Sin embargo, un agente de bienes raíces, tasador o contratista con experiencia debe proporcionar una imagen más clara del valor de mercado de una vivienda y/o el valor de reventa potencial. Esto al menos le proporciona un punto de partida para hacer su oferta más alta sin pagar de más.

¡Consejo profesional!

Intente visitar algunas subastas en vivo antes de estar listo para comprar. De esta forma, podrás hacerte una idea de cómo funcionan las subastas de inmuebles. Hable con los diferentes jugadores allí si puede: subastadores, empleados, vendedores o postores. No todo el mundo querrá revelar sus secretos, pero ciertamente puede recopilar algunos consejos y participar en su primera guerra de ofertas con una mejor base de conocimientos.

Además, conéctese en línea y visite algunos sitios de subastas en línea para tener una idea de este tipo de lugar. Muchos de estos sitios tienen una gran cantidad de información gratuita que puede consultar y aprender más sobre el campo de las subastas de bienes raíces. Como beneficio adicional, las casas de subastas en línea a menudo lo guían a través del proceso.

Lo que los postores deben saber

  • Acceso a la propiedad. Probablemente no ingrese a la propiedad hasta que marque la oferta ganadora. Y una vez que haya comprado la casa, puede haber ocupantes ilegales o incluso ocupantes ilegales.
  • Estado e inspecciones de la propiedad. No podrá inspeccionar una casa de subastas hasta que la haya comprado, por lo que corre el riesgo de que la propiedad esté en malas condiciones.
  • Opciones de pago (planifique con anticipación). Espere pagar en efectivo con cheque bancario. Otras opciones no son muy factibles y aumentan su riesgo.
  • Compruebe si hay reclamaciones o gravámenes. Pídale a un abogado de bienes raíces que realice una búsqueda de títulos para buscar cualquier gravamen o reclamo contra la propiedad, de los cuales usted puede ser responsable en última instancia. También puede comprar un seguro de título para protegerse aún más.

¿Debo comprar una casa en una subasta?

LOS PESOS DE LOS BAÑOS Y LOS CONTRAS

Repasemos los pros y los contras de comprar una propiedad en una subasta.

Ventajas
  • Se puede encontrar una gran casa a muy buen precio.
  • Puede ofertar contra una audiencia pequeña, lo que reduce la competencia por la propiedad.
  • Grandes oportunidades para las aletas de la casa.
Desventajas
  • No ves el interior de la casa hasta que la compras
  • Potencial de fuerte competencia, lo que aumentará el precio de compra
  • Se requiere una compra en efectivo, incluido un depósito, incluso para ofertar
  • Una oferta debe hacerse sin las protecciones de las transacciones inmobiliarias tradicionales
  • Es posible que tenga que pagar impuestos no pagados u otras reclamaciones o gravámenes
  • Aunque ganes, la casa se pierde si el dueño regresa con el dinero adeudado

Una alternativa a comprar una casa en subasta

Si aún desea obtener una buena oferta en una casa pero no se siente cómodo con los riesgos de comprar una casa en una subasta, es posible que desee considerar una venta corta. A veces, los vendedores eligen una venta corta, también conocida como venta previa a la ejecución hipotecaria, porque el impacto negativo en su calificación crediticia es menor que la ejecución hipotecaria. En términos simples, el vendedor acuerda vender la casa por menos del monto adeudado en la hipoteca, lo que debe hacerse con la aprobación del prestamista hipotecario. El prestamista, generalmente un banco, decide si perdona el incumplimiento o demanda al vendedor por el saldo de la hipoteca. Algunos estados requieren que los prestamistas condonen la diferencia de la hipoteca, por lo que esto es algo que el vendedor debe investigar antes de intentar una venta corta.

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Las ventas al descubierto son ventajosas para el comprador, porque siempre puede comprar una casa a un precio inferior al precio de mercado. Sin embargo, los compradores en este caso pueden inspeccionar la propiedad antes de comprometerse, a diferencia de comprar una casa en una subasta. Siempre hay riesgos, pero poder ver la propiedad le da al comprador una imagen mucho más clara de lo que está haciendo.

Otra opción es comprar una propiedad del banco, también conocida como propiedad inmobiliaria (REO). Estas casas no se vendieron en una subasta, por lo que forman parte del inventario del banco y generalmente se venden con descuento. Además, este tipo de ventas generalmente vienen con pagos iniciales más pequeños y tasas de interés más bajas. Sin embargo, la transacción puede prolongarse durante mucho tiempo.

preguntas frecuentes

¿Cómo obtener un préstamo para comprar una casa en una subasta?

Algunos compradores optarán por un préstamo a corto plazo con intereses altos para comprar una casa. Esta opción es más adecuada para inversores que planean vender la propiedad en un período de tiempo relativamente corto. Este tipo de préstamo no tiene sentido para un comprador que planea vivir en la propiedad.

Otra opción es pagar en efectivo el lugar y luego refinanciarlo de inmediato. Al refinanciar y retirar ese capital de la vivienda, los compradores le devuelven el dinero a quien prestó el dinero para comprar la vivienda o para que los inversores lo utilicen en otras propiedades. El problema con la historia es asegurar el préstamo. Para ello, necesita una tasación para pasar las inspecciones habituales de la vivienda, lo que puede ser difícil si la casa está en mucho peor estado de lo esperado.

¿Cómo puedo comprar una casa de subastas sin dinero?

Es una propuesta arriesgada además de una situación ya de por sí arriesgada, pero se puede hacer. Puede pedir prestado dinero a amigos o familiares, obtener un préstamo personal de un banco u obtener un préstamo de un prestamista de dinero duro, que cobra altas tasas de interés. Tenga en cuenta que es difícil saber exactamente lo que obtiene en una subasta de propiedades, así que piense detenidamente antes de probar estas opciones.

¿Vale la pena comprar una casa en subasta?

Ciertamente es posible. Con un poco de suerte y mucha tarea, podría terminar en la casa de sus sueños por una fracción del precio. Y si es un inversionista experimentado, puede cambiar casas regularmente para obtener ganancias sustanciales.

¿El comprador o el vendedor pagan los honorarios de la subasta?

Eso depende. A menudo, el comprador pagará un porcentaje del precio de compra (generalmente alrededor del 5%), pero a veces el banco o el vendedor aceptarán pagarlo con el producto de la venta. Asegúrese de saber esto con anticipación para estar listo.

¿Tengo que comprobarlo en la subasta?

Sí. Es probable que pague tan pronto como gane la casa, así que prepárese con un cheque de caja certificado. Los cheques personales no son una forma de pago aceptable. Aunque puede pagar en efectivo, no es una buena idea caminar con un gran fajo de efectivo.

¿Qué tipo de propiedad es adecuada para la subasta?

Cualquier vivienda ejecutada debido a pagos de hipoteca vencidos, impuestos sobre la propiedad o pagos de HOA es elegible para subasta. A veces puede encontrar casas que se ofrecen "tal cual" porque el vendedor no quiere negociar y quiere hacer una venta rápida. Técnicamente, cualquier casa se puede vender en una subasta, pero el vendedor debe esperar obtener un precio mucho más bajo que si se vende a través de medios tradicionales.

¿Qué sucede si compra en una subasta y no puede obtener financiación?

Por lo general, los licitadores deben pagar un depósito por adelantado para demostrar su intención seria. Si obtiene la oferta ganadora y no tiene el dinero, probablemente perderá el depósito y perderá la casa.

¡Buena caza!

Puntos clave para recordar

  • Esté preparado para pagar en efectivo en el sitio.
  • Utilice agentes inmobiliarios, abogados y otros expertos para que le ayuden.
  • Tenga en cuenta que comprar una casa sin una inspección es un gran riesgo incluso con toda la preparación que tiene.
  • Recuerde que la mayoría de las veces no ve la propiedad antes de comprarla, por lo que no tiene idea de su estado.
Fuentes de artículos
  1. Cómo comprar una casa - SuperMoney
  2. La guía definitiva para comprar una casa nueva: SuperMoney
  3. Cómo financiar una casa - SuperMoney
  4. ¿Se puede utilizar un préstamo personal para comprar una casa? —SuperDinero
  5. Subastas y Ventas — USA.gov
  6. Cómo comprar propiedad excedente — Administración de Servicios Generales de los Estados Unidos

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